同志社山手（京田辺）について

[いつか買いたいさん]

こんにちは

京田辺市で今秋分譲予定のURの同志社山手について
情報いただければと思います。
ホームページ以外あまり情報が無いようですので。。。

なにか情報（値段、近辺の相場、広さとか）もって
いらっしゃる方いれば教えていただけますか？

当方、注文住宅希望で区画ある程度整った分譲地、
できれば建築条件なし、45坪以上、2500万ぐらい、
日当たりの良いそこそこ静かなところ、多少駅から
遠くても歩ける距離なら可、門真市まで通勤可と
いうことで候補にあげています。

ちなみに京田辺市については土地勘あまりないです..
京田辺市のすみごごちとか、環境とかもあわせて教
えてもらえれば幸いです。

[42: ムーン]

いつか買いたいさん

非常に悩みどころですね。
宅地価格は、今後上がるであろうという予想が立ちますが、上がっても、坪単価＠４０万円まででしょうね。光台、木津よりも小規模なので、商業施設や学校施設の誘致が上手くいかないでしょうし、山手幹線の開通、ＪＲの複線化、近鉄の急行停車、バス路線の増便、利便性の向上・・・。色々なインフラ整備が整って初めて他分譲地と肩を並べる様に思います。
逆に、小規模だからこその街並みの調和、住み心地の良さを我が家では第一に考えます。

予想されていた坪単価は＠３０万円〜３２万円でした。
前にも書きました通り、㎡単価７６,５００円でＵＲは売却していますので、坪あたり２５２，４５０円。２０％の必要経費を乗せて上記金額でした。
しかし、金額を調べていきますと、ＨＭでもバラツキがあります。
各ＨＭは、購入した平均８区画の合計購入金額を宅地の広さ、向き等で単価を割り出し、売りやすさにより必要経費と利益を乗せて金額設定をしています。
予想していた金額より１０％高いようです。

金利も上がり傾向のように推察できますし、ローン減税も来年で終了しますし、取り巻く環境は非常に厳しくなってきていますね。

いつか買いたいさんは、Ｐ社さん希望なのですね。
Ｐ社さんといえば、毎年恒例のお正月初売りですね。
今年は３０００万円相当の建物が２００８万円になるそうですね。

そういえば、今日現地を調査しておりますと、Ｐ社さんのＮＯ．１８に仮設の水道が設置されていました。年明けから工事が始まるみたいです。

お互い、がんばりましょう。

写真は、分譲地北側の販売旗たちです。

[43: いつか買いたいさん]

こんばんわ。
Ｐ社さんはじめモデルハウス街区の家はどのＨＭも年明け早々に着工で５月ぐらいまでＤＰＨとして使用し、その後さっさと売りにだすようですね。
HMにアクセスしたとき聞いたこといくつか（すでにご存知だと思いますが）
・一般むけ宅地販売の予定はまったくわからない。話をぜんぜん聞かない。
・事業者向け宅地販売でHPにでているN6街区はおそらく１年
・山手幹線より東の第二種住居地域には商業施設誘致をURがしている。スーパー等。ただしまだ決まっていない。

住環境とか気に入って（まわりに緑おおい、住環境として静か）を気に入って同志社山手かんがえても、山手幹線沿いは将来的にはそうはいえないかもしれませんね。気にしすぎかもしれませんが。
（騒音は１，２区間はいれば問題ないでしょうし、商業施設もそんなに騒がしいとか夜な夜な明るい施設にはならないかな？）

[44: いつか買いたいさん]

すみません。訂正です。

>> ・事業者向け宅地販売でHPにでているN6街区はおそらく１年

N9街区の間違いです。

[45: ムーン]

こんばんわムーンです。

Ｎ−６街区のＤＰＨは５月の街開きまでに完成し、２ヶ月間の展示義務があり、その後、販売してもいいし、ＤＰＨとして展示を続けても良いということになっています。
私見ですが、ＨＭがＤＰＨをすぐに売り抜けようという感じは全く受けていません。
ＤＰＨとして展示を予定している宅地は、１７〜２７の宅地であろうと言われています。道を挟んだ北側、南側をＤＰＨとして、賑わいを作り、ＤＰＨ宅地を中心に北側、南側へ自社物件の販売を進めていく。
完成したＮ−６街区を中心に、第２期のＮ−９街区へ引き継いでいくというのが、２００８年度〜２００９年度にかけての計画になっています。
Ｎ−９街区は、Ｎ−６街区のサンピア側で、現状は、まだ宅地割はされていませんが、ＵＲのホームページ上では、ＨＭ等への販売受付が開始されています。

まだ正式ではありませんが、ＵＲの宅地販売は来年３月〜５月だそうです。街開きまでには、動くでしょうというのが、もっぱらの噂です。
ただ、同志社山手のホームページが１０月１０日から更新されていないので、たぶん開発担当者はヤル気がないのでしょうか？電話しても何ら回答はありません。
写真も造成中の写真のままですし・・・。
そんなことだから、商業施設も、学校関係も進まないのでしょう。近隣交渉も大分もめたようですし。

山手幹線の事は、我が家も大変気にしています。
ただ、【１号線〜松井山手区間】のようなことにはならないであろうと考えています。
【精華町〜高の原、富雄方面】への幹線よりもひどくなるようにも思えません。（世帯数・人口の違い、車の進む方向（奈良方面への一方向回遊））
同志社山手の場合は、奈良方面と１号線方面の二方向回遊が想定され、また今後１０年の世帯数は、最大で１,８００世帯ですので、精華町の半分以下。
従って、通常の騒音等は、おっしゃる通り１〜２区中に入れば問題ないレベルだと思います。
渋滞は、２２号線の車が流入しても、問題ないレベルであると考えます。（現状の２２号線の渋滞が、信号２回程度の渋滞である為）
ただ、スピードを出すには気持ちいい道ですので、交通事故や暴走族が気になります。
府道２２号線の拡張が出来ませんので、その代替道としての山手幹線の京田辺市横断という考えがあります。
【松井山手〜ホームセンタームサシ区間】は、商業施設が充実していますが、【松井山手〜大住区間】は、チラホラレベルです。
同志社山手は、どちらかというと、【松井山手〜大住区間】に似たようなイメージを持っています。
ただ、【松井山手〜大住区間】が下り勾配なのに対して、同志社山手は、平地ですので、大規模店の出店が期待できると思います。
京田辺市自体が、新田辺駅近くの居酒屋以外は、夜の早い街ですので、２４時間営業店等は、コンビニ以外できないであろうと思います。
同志社大学の学生を対象にした店は、便利な駅周辺に集まってますので、同志社山手にできることはないでしょうし。

我が家は、同志社山手に決定です。前々から気に入っている宅地を押さえました。

[46: いつか買いたいさん]

こんにちは
山手幹線はおっしゃるようにそれほどひどい騒音はならないだろうとは思っています。山手幹線の西沿いの区画は比較的大ききな坪数の二種住居ですがそんなに交通量多くない状態であれば飲食店なんてしばらくできることもないようにも思えてきています。

ムーンさんは区画おさえられたのですね。これから良い話に進まれることお祈りします。
こちらは気になる区画はあるのですがノーケアだったHMであるのと＆幹線に近いので躊躇しています。いまは情報収集中。今週には決めてしまおうかと。（その時点でもしうまってしまっていても縁がなかったと思うことにします）

DPHの話は2ヶ月の義務があるということなら私の聞き間違いだったのかも？
URの一般客への土地は場所もまだわからないしどうせ倍率高い抽選でしょうから今よさげな場所見送ってこちらを狙うのはリスクありすぎますね...

[47: ムーン]

こんにちわ。

いつか買いたいさんにとっては、今週が正念場ですね。
よい結果になります事を、心より祈念いたします。

ＵＲの土地については、全く分かりません。
たぶん、現地で、販売旗が立っていない土地がＵＲの土地であろうと思われるのですが。（地権者の土地でまだ静観している土地もあるので、正直わかりませんが。）

金額にもよると思いますが、建築条件がありませんので、建物を押さえれば、総額的にはかなり安い買い物ができるようにも思います。
抽選倍率ですが、現状の活況な状況から推察すると、おっしゃるとおり高倍率になるであろうと思います。

お互いに、素敵なマイホームが手に入れれますように。

[48: いつか買いたいさん]

こんばんわ。
ちなみに、山手幹線って沿道にやっぱ植樹とかしないですよね...
今の道路の状況から推測するに...
N6街区をまず販売と知った時点で「お墓につかいところか...残念」と
思ったのですが、幹線に近い区画ほど現状の柵だけだとバルコニーからは墓地の墓石郡丸見え？（そうでも無いかも）慣れると思いますが。
幹線沿いの区画に家がたてば見えなくなる可能性はありますが、塀とか
植樹とかしてくれるといいですよね...（お墓に眠る方には失礼ですが）
以上、とりとめもない書き込みでスミマセン。

[49: ムーン]

こんばんわ。折角のクリスマス３連休ですが雨ですね。
世間が、クリスマスに浮かれている間に、我が家は　家・家・家。
間取りと見積もりとをニラメッコです。

２５日からＨＭさんが冬休みになりますので、最後の追い上げのようです。

いつか買いたいさんは、今週末がＸデーですね。
また教えてください。

山手幹線の植樹は、現状のままのようでね。３年も経てば、生い茂ると思いますが。現状はまだまだですね。
お墓周りも植樹はなさそうです。

京田辺市の市会議員の方がお墓の像の撤去について議会で問題にされたようです。地元も撤去を望んでいますので、早い撤去をお願いします。余談ですが、像建設に１,１００万円かかったそうです。

さて、雨の中現地に行ってきましたが、同志社山手北側に販売事務所のような建物を建設していました。

お客さんらしき家族が５〜６組。まなざしが皆真剣ですね。

土地を押さえましたので、他のＨＭの情報はあまり入らないのですが、メジャーＨＭは、どこも非常に好調に推移しているようです。
Ｓ社・Ｄ社・ＳＨ社・Ｐ社ともに７割ぐらいの予約状況で、この３連休で完売状態になるＨＭさんもあるようです。

[50: いつか買いたいさん]

こんばんわ
連休は雨..こちらのマイホーム計画も雨...
結局気になる点がありこの状態でGoかけたくないので検討していた区画は見送りました。買う気になったときに再度アクセスしてみることにします。
過去いろいろみてきましたが結局第一印象ですね。
その他数区画（数社）検討、情報収集しました。
どこも良いところはopen直後にすぐうまるようです。南向き、両面道路の幾つかの区画はHM社員が事前に...とも聞きました。
なんかくやしいです。一般人が懸命に情報収集して早めにうごいてもどうしようもないんですね。。
HM限定せず、残っている（現状売止含む）宅地、地主さんの土地、URの公募をかんがえることにします。
＃建てたかったHM（2社）が我が家にとって良い区画をまったく押さえていなかったのが大誤算...

[51: ムーン]

こんばんわ。

ＨＭによっては、いつか買いたいさんが書かれている通りのようです。
同志社山手の宅地は、坪単価で４５万円以上になるであろうと予想されていて、１２月からの販売が非常に好調なので、慌てて土地を押さにかかるＨＭさんもあるようです。

夢の実現には妥協はありません。きっと素敵な宅地が見つかる事を祈念しています。

我が家は、正月休み中に契約を締結し、本格的に動き出します。
８区画中６区画が販売済との事です。

昨日現地の近くへ行きましたので、現場を見ますと、ミサワホームさんが北側で沢山の土地販売をされるようです。プレハブの現地事務所ができていました。１月３日から販売開始だそうです。

ミサワホームは、Ｎ−６街区からは撤退したＨＭだったのに、急遽方向転換したようです。
『弊社は、同志社山手から撤退しました場所があまり良くないので、売る自信がないのです。多分売れないでしょう。』って松井山手の展示場の担当さんがおっしゃっていたのですが・・・。

それだけ、現状の売れ行きがいいのでしょう。

モデルハウス地区だと思いますが、１区画で基礎工事が始まっています。

[52: ムーン]

今、ＵＲのホームページを見ますと、申し訳程度に更新されていました。

１２月２８日更新で、Ｑ＆Ａと都市計画概要と宅地の写真とＴＯＰページの写真です。

[53: いつか買いたいさん]

こんばんわ

今年皆さんよいマイホームゲットできると良いですね。

昨日ひさびさ現地に行ってきました。
ムーンさんかかれているように基礎工事始まっていたり、地鎮祭されている区画あったりして早い方は早いですね。

京阪バスにアクセスしてみました。同志社山手関連のバス路線の話はないようです。おそらく奈良交通がやるんでしょう。

あと今頃ではありますが、片町線は京橋から三山木までくる終電が異常に早いですね。京田辺が同志社山手含めてもうすこし活性化して終電遅くなったりということを期待するのはちょっとバクチですかね...（あと30〜60分...）

[54: ムーン]

こんにちわ。

そうですね。三山木までの終電は大変早いです。
京橋発、２２：５０頃でしょうか。
京田辺までが、２３：１５頃ですので、そんなには変わらないのですが、どちらにしても早い。
忘年会時はひんしゅくです。

ただ、京田辺行きの最終電車に乗りますと、京田辺駅着が２３：５２でして、そのまま近鉄の新田辺駅まで行きますと、奈良行きの最終が２４：０３です。私は、そのパターンで帰ろうかと思っています。
松井山手までの最終は、京橋発２３：４０頃まであったと思います。
松井山手からタクシーで同志社山手まで2,500円位でしょうか。

少しあいまいですみません。

私も現地に入りましたが、ミサワさんの現地販売センターが目立ってますね。初めての方は、同志社山手の全体をミサワさんがやっているように誤解してしまうくらいです。

[55: ムーン]

こんにちわ。ムーンです。

正月気分が抜けたと思ったら、３連休で、体がちゃんとしない日々ですね。
さて、同志社山手ですが、色々な動きがありますね。
ミサワホームの独壇場かと思っていますと、来週からは、ハウスメーカー14社が集って、『エルフィンガーデン』という名前を付けて、共同分譲を行うようです。
14社は、旭化成ホームズ㈱・積水ハウス・セキスイハイム近畿㈱・京都パナホーム㈱・ミサワホーム近畿㈱・京阪電鉄不動産㈱・ダイケンホーム㈱・東急ホーム㈱・近鉄不動産住宅㈱・三洋ホームズ㈱・大和ハウス工業㈱・パナホーム㈱・三井ホーム㈱・ＭＩＤ都市開発㈱の以上１４社です。

来週の１９日から現地に販売センターを設置して、Ｎ−６街区の３３区画の販売をするようです。
下記はチラシのpdfです。ご参考までに。

http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/takuchi/images/prpdf/d-yamate-elfin...

３３区画の販売はいいのですが、私の知る限り、３３区画のうち半分は、もうすでに人の手に渡っているのですが・・・。というより、私の購入した宅地も入っているので・・・。

[56: ご近所さん]

久しぶりに見に行ったら数件住んでおられました。エルフィンガーデンはモデルルーム（大きく、窓の多い、『いかにも！！』ってのがいっぱい）が建っています。
　エルフィンガーデンの北側にＤハウスの区画が・・・。あと、もう少し北（山を下る）とＭホームとＫ不動産の分譲がありました。
　街開き間近！！という感じです。

[57: 契約済みさん]

こんばんわ。

Ｄハウス、Ｍさわホームさんが積極果敢に販売攻勢をかけていらっしゃいますね。
エルフィンガーデンは、私の知っている限り、８５％販売終了ですね。
大手ハウスメーカーで売れていないのは、Ｐさんぐらいでしょうか。

５月１７日街開きですね。なので、モデルルームが土日も含めて、突貫工事をしています。

現在、２家族が生活されていて、どちらもＤハウスさんですね。
街灯も未だ設置されていないので、不便でしょうが、ごみ収集等の市民生活直結サービスは、行われています。バスはまだですが、奈良交通が計画しているようです。

山手幹線は、3月末開通予定が伸びて、5月の街開きにあわせての開通のようです。

公園もたくさん出来てきて、住みやすそうな場所ですね。

[58: 契約済みさん]

こんばんわ。

ＵＲのポスターが駅に貼りだされ、ようやく活気付いてきましたね。
５月２４日の街開きです。
ドラえもんが来たり、何かそれらしいイベントがあるようです。

近鉄三山木駅前に、スーパーサンフレッシュが店を構えるようです。
土地の面積からすると、新田辺駅前よりも広い店になりそうですね。

山手幹線は、５月３１日完成で、最終工事中です。

同志社山手で困った事がありました。

ミサワホームさんが大々的に販売されている一画からみ地を隔てた場所に、４戸一のワンルームマンションができてしまいました。
５５,０００円で入居者募集していますので、同志社学生ですぐに埋まるでしょう。
溜まり場になるまでは無いと思いますが、各地でワンルームマンション被害で、地域問題になっています。規約上は問題ないのですが、家がたくさん出来た後では、反対運動が起こったでしょうね。今は、家が建っていないので、早い者勝ちでしょうか？

規約では、各家には、５本の木と道沿いに３０センチ幅のグリーンベルトの設置が義務付けられているのですが、建築済みの家も、建築中の家も、どうも実践しなさそうですね。

[59: 契約済みさん]

スーパーの出店が決まったのですか？以前にも出店するという噂は聞いたのですが・・・。同志社山手付近で食料品などを購入するお店が少ないので、出店が決まったのであればうれしいです。

[60: 入居予定さん]

こんばんわ。

三山木の駅前ですが、サンフレッシュ建設予定という看板が土地に出ています。半年前頃から地元で噂だけはありました。
また、駅前の再開発で、移転していた店がＪＲと近鉄の駅間の造成地に戻ってきて店舗を開きますので、すばらしい発展には遠いですが、田舎の駅前程度には便利になると思いますよ。

[61: 購入検討中さん]

同志社山手に住もうか検討中のものです。
ご入居のご予定の方々は、三山木地区が治安悪いなどのうわさは気にされませんか？

こんなことを言うといけないとは思いますが、学区の悪さも評判らしく、
かなりそれがネックになっています。。

あと、人口減少による宅地開発の伸び悩みは顕著だと思います。
三山木駅前・同志社山手の開発は、調べれば調べるほど、
発展途上とみるか、残念ながら開発自体失敗に終わる可能性もあるとみています。

みなさんはどのように見ておられますか？
できれば購入したいのですが、不安材料があまりに多すぎる土地だと迷っています。。

購入済みの方はじめ、お気を悪くされた方はごめんなさい。