箕面・小野原レジデンスってどんなの？

[ビギナーさん]

現在、高槻、雲雀が丘、など駅から徒歩圏内を検討中のビギナーです。何か情報ありましたら書き込み願います。現在資料請求中

[41: 土地勘無しさん]

ここって、もともとは池または沼地あるいは湿地帯だったのでしょうか？

[42: 周辺住民さん]

>> No41さん

区画全体では、池、田畑、里山、墓などであったようです。
区画全体が沼で会ったというわけではありませんが、今売り始めているところは墓やもと池の所です。
阪急の分譲地でいうと第一期の西側数個が池の上に立ってます。
分譲の順番は池、墓周辺から始まってます。だんだんいい所になっていくみたいです。

第二期は墓の道路へだてて南側

それとは別の墓の前の売りたては売れ行きが悪く格安ですが未だに先着順で一戸残ってます。

[43: 購入検討中さん]

確かに墓の南側の売り建ては残ってますね。墓のすぐ前、東隣の市保留地分譲区画（坪４９万）には隣接してゴミ置き場があり条件は最悪ですから・・・
敷地６６坪、床面積４０坪で５３７０万ですから他の物件と比較して土地は坪５０万以下ということになり、小野原の坪単価５５−６５と比較しても激安ですが・・・

[44: 不動産購入勉強中さん]

下記の国土交通省のHPで昔の航空写真が見れますよ。
http://w3land.mlit.go.jp/cgi-bin/WebGIS2/WF_AirTop.cgi?DT=n&IT=p

[45: 41]

<<42
<<44
ありがとうございました。航空写真は参考になりました。第1期分譲のところは、ほとんどは池だったのですね。現在の状態からは想像もつかないです。宅地造成ってすごいですね。

[46: 購入検討中さん]

<<45

正確には第一期の西側２−３個が池です。そこから西の方の学校、リハビリ病院までずっと池でした。
池や元墓、沢、移転後の墓、寺と墓などの周辺がかなりの面積をしめていてそれらを避けるとなると造成地の半分はだめです。


八月には市の保留地分譲がやっとはじまりますね、現在の当該地区売り出し地価は高めですが今後どうなるのか？住宅ローン減税が適用される今年中に建てようとすると７，８月が限度ですし、景気悪化や資材の高騰で今後需要は確実に低下しそうですから地価はまた下がるか？いつ買うか悩ましいです。

小野原西の適正地価は５５−６５万ですからみなさんだまされないように！

[47: 購入検討中さん]

箕面市の第二期保留地分譲の詳細が出ましたね！
墓の北側道路をへだてて南向きの比較的小さな区画です。
南向ですが墓の前だからか坪５０万円台後半の価格設定です。

それにしてもまた墓の所かって感じです・・・
まあ一気に分譲すれば誰も墓の所は申し込まないからしかたない戦略ですかね・・・

安いんですが墓の所では意気込みも萎え気味でどうしようかな・・

阪急の次期分譲はいつ、どこなんだろう？

[48: 物件比較中さん]

>>No46

箕面市の保留地分譲は１００区画以上あり数年かけて売られていくそうです。
住宅ローン減税は確かに気になりますが、土地が坪２万安ければ相殺されるますよ！
気長に安い市の分譲か阪急の分譲が当たるのを待つのが得策かもしれません。

[49: ご近所さん]

箕面市の第１回目の説明会では１００区画以上分譲予定とされていましたが、先日伺ったところ１０月と来年始めあたりにあと一回の計二回、３０区画ほどで分譲は終わりますと、市の職員の方にききました。　これが、本当なら、箕面市の当初の予定地等はどこにどういう形で、処分されてしまったのか、本当に疑問だらけです。

[50: 購入検討中さん]

３０区画というのは今年度の販売で、全体では約１００区画程度あるそうですよ。
（今年に１回、年明けに１回とおっしゃってました）
市の担当者から直接聞きました。
ちなみに今回の２期は完売だとか。１番大きな区画には４０倍以上の倍率がついたらしいですよ。
どんどん人気がでてきますね。街ができてくると、不動産の評価額もあがってくるでしょうし。
だんだん素敵なお家もできてきているし、小野原西、これから楽しみですね。

[51: 周辺住民さん]

No.49 No.50 さん

正確には１０月と来年の計二回、３０区画が抽選分譲が決定していて、残りはまだどうやって売るか、抽選か入札（この場合業者が購入し、利益や、仲介手数料を上乗せして売ると思うので一般住民にはありがたくない）決まってないということです。事業費捻出のための保留地販売ですからどういう形にしろいずれ売却されます。

それから今回の二期は人気のあったのは１箇所のみ（39倍）で残りの墓の前は一期同様1−9倍程度、平均３倍程度で安いのに全然人気ありませんでした。一倍や二倍のところがキャンセルすると売れ残ります。墓周辺、池、元墓の近くなどが多く手ごろな値段（坪55−65程度）でないと売れないし人気も出ないと思います。みんな様子見という感じです。坪65−70出せば小野原のほかの所ですぐに土地買えますよ！高いので売れ残ってますが・・・

[52: 匿名はん]

高い高い高い

墓周辺、池、元墓なんて誰が住みたいんだよ

彩都といい宝塚山手といい、阪急は購入者を　バ　カ　にしてるよね

[53: 購入検討中さん]

先日、夜に阪急の戸建を見に行きました。
入居されてるのに、真っ暗。
多分、電気代が勿体無いので、玄関周りの電灯を
消しておられるのではと、思います。
ちょっと、がっかりしました。

[54: 買いたいけど買えない人]

No.51さん

正しくは49倍。私も申し込みして外れましたから。
ずいぶんと久しぶりの書き込みになります。
だいぶ小野原西の興味は薄れていたのですが、あの高倍率な土地だけはちょっとよさそうだったので応募したら高倍率でしたね。他の土地は角地が5倍でほぼ1倍の第1期に比べたら倍率が高くなったほうだとは思いますが、ただ南側道路であの値段であの倍率しかつかない土地なんですね。それはやはり意外でした。主に北摂中心にみてますが、彩都や森町ならともかくのような山間部ならともかく、他の地域ではなかなか考えられない低倍率っぷりです。

「坪65−70出せば小野原のほかの所ですぐに土地買える」というのは正しいですね。ただ、私も何回か話をもちかけられましたが、途中で料金をつりあげてきたり、物件を全然公にせずに少しでも値を上げて売ろうとする汚い連中らですね。買い付けを早く入れても他の人にまだ高値で買わないか話をもちかけられていたりします。で、後で買い付けを入れた人が高い金額だとその金額以上くらいでないと納得がいかないとか言い出します。とにかく公にオープンにしないで不動産を売買しようとする連中が少しでも高く売ろうとしてきますので、違法かつ悪質なオークション状態です。だからなかなか買い付けを入れても返事をしてきませんし、先延ばしされます。仲介の業者も署名捺印して買いつけを入れているのに正式な回答をしてきません。まずは高値で言ってきて、売れないと分かるとちょっと下げれるようなことを言ってきて、それでまたじわじわと値段を吊り上げるタイプのが多いです。まぁそこらのハウスメーカーにぶら下がっていろいろ探しているようですわ。

まだ幾分フェアな処分保留地のほうがいくらかマージンとられてもまだましのような気がしてます。
まぁ値段云々より自分がいいと思えるところがまたあるかどうかかと思ってます。
一生の土地ですし、これから土地の値段が上がる要素もないです。リーマンの破綻で国内の銀行も億単位の損失で元気がないですし。早くに家を建ててリフォームを考えるくらいなら、ゆっくり考えようかと思っています。

阪急のはそもそもが不良債権処理。急いで安くまとめて建て売りたいという印象を受けてしまい、あまり特に期待が持てないでいます。特に物件を良く見れば見るほど私は好きになれませんね。

[55: 購入検討中さん]

阪急の次期分譲は来年ですが比較的いままでよりいい場所になりそうですね。
デザインや仕様など好き嫌い、賛否両論ありますが、阪急の建売りは土地、建物、設備の内容と価格を検討すると妥当だと思います。計算すると地価は坪５０−６０万、建物坪単価６５万程度になります。
地主からの土地だと平気で坪７０−８０万いってきますから・・・

市の第三期保留地分譲が始まりますが坪４６．９−５６．８万とのことです。やはり安いんですが場所はいいところは２−３か所の印象です・・・

小野原　西地区の適正な地価は５５−６５万ですからみなさんだまされないように！

[56: 購入検討中さん]

小野原西の道路が一部を残して、開通されました。
メイン道路も車で通れるようになり、街の雰囲気がわかるようになりましたね。
３つの公園も開設され、松枝公園では芝生広場、アスレチック、大きな滑り台があり
箕面の山々も見渡せて、のんびり過ごすのにはいいですね

[57: 匿名さん]

今回の保留地分譲の申し込み状況がどうだったかとかご存知のかたおられますか？？？

[58: 買いたいけど買えない人]

>>No48,No49,No50さん

知ってました？下記のよく言われている話。

①『箕面市の保留地分譲は１００区画以上ある。』
②『小野原西の事業は来年3月末には完了予定である。』
③『箕面市の処分保留の販売は今第3期で年明けに4期で終わる。』

おそらく①は本当だろうが、総区画数は無計画な箕面市は全く把握できてない。
また、市役所に問い合わせると②の通り答えが返ってきます。（計画的なのか＊＊なのか？）
②と③を適当に組み合わせてハウスメーカーなり不動産屋は土地を今買わないとなくなる的なことを言ってきます。
土地の値段があがると思っていて今売る気がない地主や、150㎡以上でしか土地が分筆出来ないという制約の為に買い手が付かない土地の所有者のほうがまだましで、売れない土地を無理して売ろうとしたり、早く契約をさせようと考えている連中が②と③をうまく組み合わせて都合よく利用して今買わないと・・・的な話を作り上げているような気がします。

というのも②については無計画な箕面市の当初のただの計画なだけであって、来年3月までには絶対に完了しないそうです。まぁそもそもがまた1年また1年と延ばしているようのものらしいですし。箕面市は来年度も区画整理事業を継続してやるために来年度の予算も確保しているようですし、外部に委託して販売する2期,3期,4期分の土地以外にまだ売却する土地は出てくるようです。③の話は第一期で大コケした箕面市が今外部に委託してる土地だけの話。第4期以降も必ず処分する土地は出てくると思いますよ。造成自体が4期までに完了しないわけですから。
少しでも高く小野原西の資産価値を上げようと一生懸命なのか、悪質なのかわからないけど、いかがなものかと思います。箕面市も正確な情報をきちんと公開して欲しいものです。住宅ローン減税や3年後の消費税増税などの話で焦っちゃうからこそ確かな情報を正確に公表して欲しいものです。

さて私のメモであまり確かでないかもしれませんが、第3期の倍率は物件番号順に
1倍、10倍、32倍、13倍、10倍、1倍、0倍、3倍だったかと思います。

「小野原西はあそこはお墓だろ」とか適当なことを言われて気になさってる方は下記で調べれますのでどうぞ。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/MACHI/kensaku/index.html

[59: 購入検討中さん]

Ｒ１７１の環境が良くないので、あそこを通って中学に通学しなければいけないのが気になります。

[60: 購入検討中さん]

松枝公園近くの土地。まだ公開前ですが、不動産屋に坪７０万超えで
内々に提示されました。
場所的にはいいと思いますが、高いですよね・・・
最初は値引きも頑張るというような事を言われていましたが、
正式な販売開始前なのにあちこちに紹介していて、
その反応が良かったようで、一切値下げは無い。と態度を一変。
早くしないと無くなりますよ。というような事も言われていて
焦っています。
場所は気に入っているので、言い値で買うしかないのでしょうか・・・