箕面・小野原レジデンスってどんなの？

[ビギナーさん]

現在、高槻、雲雀が丘、など駅から徒歩圏内を検討中のビギナーです。何か情報ありましたら書き込み願います。現在資料請求中

[21: 小野原に住みたいね]

No20さん
本日、箕面市役所に電話で聞いたら分譲は8月頃に再延期になるとのこと。
先日4月末から6月末に延期したばっかりなのに．．．。
不動産屋から聞いたところでは、地主が換地の取り合いしてもめているようです。
しかし、箕面森町、彩都、そして小野原西よお前もか．．
箕面市は計画性なしですね。

[22: 申込予定さん]

阪急小野原レジデンスの次期分譲は価格、スケジュールも未定、墓の前で４邸のみのようです。
箕面市の保留地分譲はホームページに
小野原西特定土地区画整理事業　保留地（宅地） 販売業務の委託
というのが載ってました一期のみ販売して二期以降は業者に委託するみたいです。業者が決まらないと販売スケジュールも決まらないですね・・・

[23: 申込予定さん]

No21さんの言うとおり市の分譲は８月になるとのことです。

彩都（箕面市地域）、森町、小野原西の計画戸数と人口の予定は2900戸9600人、3600戸11000人、1戸数不明？3400人です。
合計7500戸以上の土地を売って24000人人口が増える？はずがないですね。

No21さんの言うとおり計画性なしです！

[24: 買いたいけど買えない人]

私も小野原西検討中です。
どうも決心がつかないので、悩んでいたらたどり着きました。
いいサイトですね〜。私も情報共有させてください。

まず私が実際に北千里の駅まで歩いてみた限りでは
かなりお墓の近くなのですが、
移設されたお墓はどれも新しい綺麗なお墓で、
実際に横を通ってみると印象は違いました。
しかし北千里駅のまで歩けなくはないですが夜は真っ暗。
途中の道も雑木林っぽいところもあります。
No.06、No.10、No.17さんらと同意見です。
男の子でも夜に子供を歩かせるのはちょっと心配です。
あとちょっと遠いですね。思っていたより距離がありました。

[25: 買いたいけど買えない人]

また現在のお墓は移転されたものらしく、
関スパ（私も関スーという略し方は初めて）近く一帯が
もともとのお墓だったらしいです。
場所を聞きましたがかなり削られているので、
何がどうだったか全く分かりませんでした。
さらにこの小野原西の宅地造成においては、
削った土は池を埋めたり土を盛ったりするのに使用されているとのこと。
宅地造成的にはすばらしいことかもしれないですが、
購入を検討する側にとっては気になります。
一方で、「小野原西の全面が墓地だったわけではないんですよ〜」
と簡単な説明をよく受けます。
No.10さんご指摘のとおり阪急の分譲が
> だんだんいい所に移っていきます。うまく考えていますね！
全く同感です。

[26: 買いたいけど買えない人]

箕面市の処分保留地も同じような考え方でしょう。
聞いた話だと墓地の近くの箕面市の処分保留地の1期は
角地以外ほぼ1倍、角地で5倍という超低倍率。
2期8月、3期10月、4期1月という計画で30区画処分するらしいですが、
箕面市はのHPにあるとおり外部に委託するそうです。
（1期の反省からだろうか？）

私もNo.21さんと同じ話を聞きましたが
地主が換地に納得せず市とももめているらしく、
箕面市が計画変更の申請をした都合等で、
それの承認がおりるまで話がすすまないそうです。
（その話が全体のことなのか一部のことなのかはよく分かりませんでした。）
2年で100区画処分するらしいのですが・・・。
箕面市はどちらかというと計画性なしという意見に同感です。
トンネルの話よりはよっぽどましですが。
せめて情報の公開にはフェアに行って欲しいものです。
一部の方しか知らない情報が多すぎます。
街路樹をどうするとかしか市のHPで確認できません。

[27: 買いたいけど買えない人]

あと関スパ前の東西の大通りは新御堂筋につながり、
171号線並の交通量が見込まれているらしいです。（本当でしょうか？）
関スパの前の南北の道の混雑は東西に流れるでしょうし、
話を聞く限りこれから171号線並には店舗は入りそうな気がします。
ただ駐車場が確保できるのかが心配です。
聞かされている坪単価からはイメージしにくいですが。
とはいえ地元の地主と売買が成立している土地の坪単価と
相場とかいってふっかけてこられる金額に開きがあります。
多少場所による違い等はあるのかもしれませんが。
まぁとにかく、知らぬふりをして話を聞いていると十分に説明もせずに進めてきたり、
根拠もなく「最近土地どんどん上がってますからね」と持ちかけられることが多いです。
No.13さんと同じ意見でこれからは下がるという話をよく耳にする一方で、
皆口裏を合わせたかのような物言いに感じてなりません。

まぁ実際に私も住宅ローン減税などを考えると
今年の夏くらいまでに見つけなければと思っています。
それ以上はガソリン税の次は消費税でしょうからターゲットは今年です。
不運にもピークかも知れませんが、「ピークは過ぎましたよ」と誰か言って欲しいものです。

[28: 買いたいけど買えない人]

小学校、中学校の学区は私もいろいろ調べましたが、
あまり悪評判にはたどり着きませんでした。
ただ「市長と共に箕面を変える会」のブログで地域対話集会レポートとして
小野原西の校区の学校を名指しで、
「よく見ると豊川南小や4中は学校内もゴミが散らかっている。」
とインターネット上に掲載されていますが、
そんなに載せるべき情報なんでしょうかこれは？
私の子供が通うかもしれないと考えて調べているのに。
小学校、中学校の校区は箕面は全般的によいと聞いていますが、
実際はどうなんでしょう？

長々と書きましたが、私もNo.04さんと同様、
本当に買って納得できる家を選びたいです。
何だかマイナスポイントの書き込みが多くなりましたが、
「イヤイヤここはもっといい場所なんですよ」という
後押しに実は大いに期待しています。

人気の地区は物件がないし、ほとんど更地の小野原西も情報が出て来ないし。
さてGWは工務店とハウスメーカーと、他の地域の物件めぐりです。
また気力と情報があればまとめてレポします。

[29: 申込予定さん]

No24さん
わかる範囲で情報提供します
１東西の道路は阪急小野原西分譲地の先で墓があり狭くなっていて車は通れません。計画では墓を移転して拡幅することになってますが。具体的には決まってません。当分はつながらないと思われます。
２箕面市の公立小中学校の多くは教育熱心で全般的にいいと考えていいですが一部あまり良くないところはあります。小野原地区の学校は小学校は良、中学校は並と思います。
３元墓地の部分は商業予定地地となっていて住宅用分譲地部分にはほとんどありません。
４小野原地区の実勢地価は坪６０万、５５−６５万、ここ数年横ばいやや下落です。最初は高い売値ですが結局そうなってます。それ以上の売買はほとんど成立していません。７０以上で購入した方もおられるようですが、お金もちか、情報を持ち合わせてない方でしょう（不動産屋と地主は儲かったでしょう）。
５阪急小野原レジデンスの端から西の部分は大きな池があったので気をつけたほうがいいです。
６地主たちはもともと売ることもできない（水道もガスも通っていない雑木林や荒地）を市に売れる土地にしてもらって欲に目がくらんでるようです。No24さんもどんどん値切ってみてください。

参考になりましたでしょうか？

[30: 買いたいけど買えない人]

No29さん

とても参考になりました。ありがとうございます。

小野原レジデンスの案内もGW前に届きましたね〜。
やはりGWは集客どきなんでしょうか。
しかし、資料の内容はやはり以前にもらったことがある資料が再び届いたという感じで、
なかなか次の分譲地の案内はこないですね。

> １東西の道路は阪急小野原西分譲地の先で墓があり狭くなっていて車は通れません。計画では墓を移転して拡幅することになってますが。具体的には決まってません。当分はつながらないと思われます。

それが、小野原側からだと墓地のところまでしか行けないというのは以前から変わりないのですが、船場東側から大分道が伸びていました。ほとんどの家が立ち退き、反対側からの道路の延伸作業が進んでいて、もうあと残すところ墓地とちょっとでしたよ。

> ２箕面市の公立小中学校の多くは教育熱心で全般的にいいと考えていいですが一部あまり良くないところはあります。小野原地区の学校は小学校は良、中学校は並と思います。

大変参考になります。中学が並というのは私立にでも行く人が多いということでしょうか？私は地方の出身なのでどうも公立派です。学費安いですし。

> ４小野原地区の実勢地価は坪６０万、５５−６５万、ここ数年横ばいやや下落です。最初は高い売値ですが結局そうなってます。それ以上の売買はほとんど成立していません。７０以上で購入した方もおられるようですが、お金もちか、情報を持ち合わせてない方でしょう（不動産屋と地主は儲かったでしょう）。

坪55万〜でだいたい60万。だいたい私が聞いた話もそんな数字です。安心しました。しかしまだ売れていない土地は70万ちかくの数字を言ってきますね。やはりハウスメーカーが「最近どんどん上がってますからね」と持って来る物はあてにならないですね。グルなんでしょうか、こういうものは。ハウスメーカーは高値の話を持ってくるのに町の不動産屋さんは口をそろえて「小野原西は出てないですね〜」の一点張りです。出てますって。

> ６地主たちはもともと売ることもできない（水道もガスも通っていない雑木林や荒地）を市に売れる土地にしてもらって欲に目がくらんでるようです。No24さんもどんどん値切ってみてください。

それが中々物件が出ないんですよ。値切りたくても、No26さんも「地主たち」とおっしゃっているように地主が多くて値切り交渉もなかなか進まないとか聞きました。一人の持っている土地が少ないとか聞きますがどうなんでしょう？整備された土地の区画は私には十分なくらい大きいんですが。何か問題でも？
やはりレジデンスのほうがいいのかなぁ〜。

あと不動産用語の新出単語についていけてないのが恥ずかしくて知っているふりして
不動産屋に説明された時に聞き流してしまいましたが、財産区ってなんですか？
小野原西の財産区財産の裁判って何です？
市が訴えられて名義を小野原財産区に回復したんだとか説明されたんですが、
（「そんなことも知らないだなんて、買う気ないな！」と思われたくなかったので、）
一時の恥に耐えられず、つい知ったかブリをしてしまいました。

[31: 申込予定さん]

No30さん
財産区
　市町村合併の際に旧市町村が所有や管理していた土地や財産を新市町村に引き継がずに旧市町村　の地域で管理、処分するために設置される行政組織
財産区財産
　具体的にはため池、里山（薪を取る場所）、墓地など
裁判
　小野原の区画整理事業内の財産区財産を市がかってに名義変更したことに対し住民より起こされ　た。市が敗訴、和解。、①訴訟の対象となった土地を小野原財産区に土地所有をみとめる、②旧　来の慣行を認める、③春日神社南側の住宅建設区の街区に保留地5000㎡を配置し、市が購入す　　る、④財産区名義となった土地７４５㎡も配置して、春日神社南側を緑地として保全再生できる　よう対応する。
　なんで前市長がそんなことしたのかはわかりません、土地区画整理事業内を有利にすすめるため　か、一時財産区財産の名義人となった私人が市長の有力後援者などでしょうか？
地主
　土地区画整理事業内にもともと土地を所有、別の場所に代替地を与えられて（換地）一部減歩
　（市に提供）しそれを市が保留地として処分し収益を事業費にあてる。仮換地は換地処分まで登　記できないため誰がどこを持ってるか本人しかわからないので不動産屋やハウスメーカーも調　　べられないので本人が売ろうとするまで表に出てこない。地主たちは地価が上がるか下がるか様
　子見でしょう。ただ墓周辺は安くても売れそうにないことがわかってきたので、そのあたりに持
　ってる地主は焦って早く売ろうとしてるが売れてない。
　阪急ほその大地主、市の抽選販売は保留地ということです。

けっこう力作でしょう！

[32: 買いたいけど買えない人]

No.31　もし込み予定さん

またまたとても勉強になりました。ありがとうございます。
「裁判があった」というキーワードから、
イカツイ地主さんがいて「ワイの土地や〜」とでも言い出して
モメていたのかと想像してしまいました。
というか箕面市も無茶苦茶ですね。

話は変わりますが、「住宅ローン減税」が適用できるかどうかって大きいですよね。
住宅ローン減税を考えると土地を買ってハウスメーカーで建てるなら
遅くとも夏までに土地が決まっていないと減税の適用（年内引渡し）は厳しそうです。
そうなってくると建売に軸足を置くことを考えてはみるのですが、
今たっている物件といってもレジデンスを見てもお墓まわりはちょっと考えにくいですし。
（というのも実際に現地に足を運んでみると結構お線香のにおいがしました。
風向きにもよるかとは思いますが、お盆の時期とかは大変そうです。）
悩みどころですね。お墓周辺の話は私もかなり前に一度聞きましたが。

もともと仁鳥大池の西半分くらいところで土地が出るかもと聞きましたが、
まだそれも未定だそうです。
やはり土地が出てくる順番はそういうもんですか。トホホな話ですね。
ちなみにその南側は病院か老人ホームだか忘れましたがそういったものだそうです。

住宅ローン減税がなくなり地価が上がるというダブルパンチは考えたくないですが、
減税がない時期に地価がどうなるかというギャンブルもできないので、
そろそろ小野原西以外も考えなければなぁと考える今日この頃です。

[33: 申込予定さん]

No32さん

減税終了と地価の変化についてですが、心配はいらないと思いますよ。
そもそも減税は土地、住居の購入意欲に下駄をはかせるための施策です。
減税が終了すれば、購入意欲低下、地価下落となりますよ！

その他景気等で地価は変動しますが、大きな流れは人口減少、需要低下、徐々に地価下落ですから。心配するなら購入後の地価の下落のほうだと思います。

[34: 買いたいけど買えない人]

No.31　申込予定さん

レス遅くなりました、連休中から連休明けにかけて他の場所を主にチェックしていましたが、やはり人気の地区は高いだけあってすぐ決ってしまうという印象を受けました。小野原西も物件が出れば人気度合いもはっきりしてくるのでしょうが、とにかくあまり物件が出ないですね。やはり市の処分保留地の処分も終わった来年か再来年くらいなのでしょうか。

私も地価下落＊＊です。といいつつも今物件を探していますが。
No.31さんのおっしゃることに加え、よく言われる彩都での宅地の売れ残りや全国的なマンションの空き部屋増加からも、供給過多で地価は下がると言われていて私もそう願ってはいます。特にお金持ちの方は今も昔も相続税対策でマンションを建てるそうですから。

北摂がらみでは、千里ニュータウンが40年たって世代交代の時期に入っており、現在駅近くの公営住宅やマンションや企業社宅が築年数から建替えを控えていて（現在建替えの為入居者を新規募集していないそうです。）、建替え後に高さ制限緩和のもと高層の分譲マンションが立ち始めるとします。そうすると千里ニュータウンに土地を所有している世代はほぼ同じなので、駅から遠い場所の戸建からの住み替えや、相続等による宅地処分等により宅地が出てくるでしょう。特に当時珍しいくらい一度に宅地開発した千里ニュータウンはそれが他の地域と比べると一度に押し寄せるかも知れないと聞き、どうなるかが楽しみでもあります。それに加えて都心での超高層マンション増加（茨木市にも大きなのが増えてきていますが）、人口減少、景気後退等々で地価が上がる要素はあまりないのが現状かと思っています。上がることが予想されるのは消費税や他の税制のアップくらいでしょうか？
とまぁここ５年くらいの先までの妄想です。

また国や地方公共団体の借金度合いから、金利も上がることはあまりないのではないかとも思っています。金利が上がれば国や大阪府も借金返済でやっとになってたちまち夕張市と化しそうですし（あまり詳しくないので適当な考えですが。）。

といいつつ今日も不動産チラシチェックです。条件付多いな〜。

[35: 申込予定さん]

二期分譲の内覧会がはじまりましたね！４戸しかないですし、またまた墓の前、そのうえT字路のつきあたりです・・・いい点は南向きぐらいかな？
土地が若干狭いしそのほかの条件も考えて一期よりは500万は安くなると予想してます。

>>No34
日本の景気は踊り場だし、庶民の所得はそもそも増えてないし、アメリカのサブプライム問題は先が見えず数年では回復しない、景気の頼みのつなの中国経済はオリンピック後減速必至、資源高騰、等を考えると日銀は当分公定歩合を上げないと思うし金利は絶対上昇しないと思います。ただ建築コストはじわじわ上昇して行きそうで心配です。

確かに条件付き土地ばっかりですね！
土地だけこっそり売ってくれ！

[36: 匿名さん]

もともとあの土地はお墓だったと‥
しかも昔のことでそのまま土葬していたので人骨が出てきたので整備に時間がかかったと‥
現に近所の方はその土地を誰も買ってないと聞きましたが‥
どなたか知っていますか？

[37: 申込予定さん]

>>No36

No9、10、17、26レス見てくださいね！

[38: 買いたいけど買えない人]

>> No.35さん

37街区の4邸は私もチェックしましたが、真ん中の2つはおっしゃるとおり風水でよろしくないと言われる典型的なT字路ですね。一応玄関は避けてあるみたいですが、やはり自分が気にしなくても人に気にされると嫌ですね。人の好みまで考えていたらずっと決まらないかもしれませんが。

良い点は
・北側の宅地より数メートル高くなっていて目線の高さがズレるから裏の家の目線があまり気にならない。
・南向き。特に道路沿いは高さ制限が12mなので、北側の宅地（高さ制限が10m）よりはポイントが高い。また南側がお墓なので、日照が悪くなることはほとんどない。

気になる点は
・T字路（37-2,37-3）
・家事導線（キッチンの片付けをしながら、洗濯機をまわしたり、それを2階のバルコニーに干したりする生活導線。37-1,37-3,37-4）
・階段の位置（子供が帰宅後顔を合わせず2階へ行く位置にある。37-1,37-4）
・2階の日当たりのいい場所が主寝室。（道路の交通量や子供部屋の日照を良くしたいと考えると北側にあって欲しかった。37-1,37-2,37-4）
・北側に勝手口がありますが、人が歩くことを考えたスペースではないですね北側は。狭すぎです。勝手口はただ一応扉がありますよという感じです。
・将来吹田から萱野方面へ抜ける抜け道になることを考えた際の車の交通量。（関スパ前まで行かずにこの道でショートカットされることを想定。）
・お墓が南側にあるのでお線香の匂い等。（洗濯物に匂いがうつらないか心配。）

実際に内覧会を観に行ってみれば、良い点も増えて感想はもっと変わってくるのかもしれませんね。とりあえず今のところの私なりの感想です。最近物件探しを少々サボり気味です。

結局いろいろ考え出すと、ここはこうであって欲しいと考えてしまうので、やはり条件なしの土地が出て欲しいですよね。私もこっそり土地だけ売って欲しいで〜す。（坪60万前後で）

>> No36さん
私の感想ですが、むしろ近所というか地主の多くが地元の人で今仮換地を売却していたり、大きな家を建てていたりなので、たしかに地元の人はそこの土地は買っていません。逆に売っている方々のようですよ。解釈の仕方次第ですが、出てきた人骨を時間をかけて整備されたのならあまり悪い話ではない様にもとれます。（人気がある土地だと思うからこういう書き込みなのか、それとも人気がない土地だと思うから人気がある土地にありそうなこういう書き込みなのでしょうか。）
ただ、純粋に気になるだけならNo.37に書いてあるとおりです。

[39: 購入検討中さん]

少しずつ家も立ってきて、すでに入居もされてますね。住み心地はいかがでしょう？
通勤はどうされているのでしょうか？

[40: 申込予定さん]

実際に入居されてる方から話が聞けたらいいですね・・

[41: 土地勘無しさん]

ここって、もともとは池または沼地あるいは湿地帯だったのでしょうか？

[42: 周辺住民さん]

>> No41さん

区画全体では、池、田畑、里山、墓などであったようです。
区画全体が沼で会ったというわけではありませんが、今売り始めているところは墓やもと池の所です。
阪急の分譲地でいうと第一期の西側数個が池の上に立ってます。
分譲の順番は池、墓周辺から始まってます。だんだんいい所になっていくみたいです。

第二期は墓の道路へだてて南側

それとは別の墓の前の売りたては売れ行きが悪く格安ですが未だに先着順で一戸残ってます。

[43: 購入検討中さん]

確かに墓の南側の売り建ては残ってますね。墓のすぐ前、東隣の市保留地分譲区画（坪４９万）には隣接してゴミ置き場があり条件は最悪ですから・・・
敷地６６坪、床面積４０坪で５３７０万ですから他の物件と比較して土地は坪５０万以下ということになり、小野原の坪単価５５−６５と比較しても激安ですが・・・

[44: 不動産購入勉強中さん]

下記の国土交通省のHPで昔の航空写真が見れますよ。
http://w3land.mlit.go.jp/cgi-bin/WebGIS2/WF_AirTop.cgi?DT=n&IT=p

[45: 41]

<<42
<<44
ありがとうございました。航空写真は参考になりました。第1期分譲のところは、ほとんどは池だったのですね。現在の状態からは想像もつかないです。宅地造成ってすごいですね。

[46: 購入検討中さん]

<<45

正確には第一期の西側２−３個が池です。そこから西の方の学校、リハビリ病院までずっと池でした。
池や元墓、沢、移転後の墓、寺と墓などの周辺がかなりの面積をしめていてそれらを避けるとなると造成地の半分はだめです。


八月には市の保留地分譲がやっとはじまりますね、現在の当該地区売り出し地価は高めですが今後どうなるのか？住宅ローン減税が適用される今年中に建てようとすると７，８月が限度ですし、景気悪化や資材の高騰で今後需要は確実に低下しそうですから地価はまた下がるか？いつ買うか悩ましいです。

小野原西の適正地価は５５−６５万ですからみなさんだまされないように！

[47: 購入検討中さん]

箕面市の第二期保留地分譲の詳細が出ましたね！
墓の北側道路をへだてて南向きの比較的小さな区画です。
南向ですが墓の前だからか坪５０万円台後半の価格設定です。

それにしてもまた墓の所かって感じです・・・
まあ一気に分譲すれば誰も墓の所は申し込まないからしかたない戦略ですかね・・・

安いんですが墓の所では意気込みも萎え気味でどうしようかな・・

阪急の次期分譲はいつ、どこなんだろう？

[48: 物件比較中さん]

>>No46

箕面市の保留地分譲は１００区画以上あり数年かけて売られていくそうです。
住宅ローン減税は確かに気になりますが、土地が坪２万安ければ相殺されるますよ！
気長に安い市の分譲か阪急の分譲が当たるのを待つのが得策かもしれません。

[49: ご近所さん]

箕面市の第１回目の説明会では１００区画以上分譲予定とされていましたが、先日伺ったところ１０月と来年始めあたりにあと一回の計二回、３０区画ほどで分譲は終わりますと、市の職員の方にききました。　これが、本当なら、箕面市の当初の予定地等はどこにどういう形で、処分されてしまったのか、本当に疑問だらけです。

[50: 購入検討中さん]

３０区画というのは今年度の販売で、全体では約１００区画程度あるそうですよ。
（今年に１回、年明けに１回とおっしゃってました）
市の担当者から直接聞きました。
ちなみに今回の２期は完売だとか。１番大きな区画には４０倍以上の倍率がついたらしいですよ。
どんどん人気がでてきますね。街ができてくると、不動産の評価額もあがってくるでしょうし。
だんだん素敵なお家もできてきているし、小野原西、これから楽しみですね。

[51: 周辺住民さん]

No.49 No.50 さん

正確には１０月と来年の計二回、３０区画が抽選分譲が決定していて、残りはまだどうやって売るか、抽選か入札（この場合業者が購入し、利益や、仲介手数料を上乗せして売ると思うので一般住民にはありがたくない）決まってないということです。事業費捻出のための保留地販売ですからどういう形にしろいずれ売却されます。

それから今回の二期は人気のあったのは１箇所のみ（39倍）で残りの墓の前は一期同様1−9倍程度、平均３倍程度で安いのに全然人気ありませんでした。一倍や二倍のところがキャンセルすると売れ残ります。墓周辺、池、元墓の近くなどが多く手ごろな値段（坪55−65程度）でないと売れないし人気も出ないと思います。みんな様子見という感じです。坪65−70出せば小野原のほかの所ですぐに土地買えますよ！高いので売れ残ってますが・・・

[52: 匿名はん]

高い高い高い

墓周辺、池、元墓なんて誰が住みたいんだよ

彩都といい宝塚山手といい、阪急は購入者を　バ　カ　にしてるよね

[53: 購入検討中さん]

先日、夜に阪急の戸建を見に行きました。
入居されてるのに、真っ暗。
多分、電気代が勿体無いので、玄関周りの電灯を
消しておられるのではと、思います。
ちょっと、がっかりしました。

[54: 買いたいけど買えない人]

No.51さん

正しくは49倍。私も申し込みして外れましたから。
ずいぶんと久しぶりの書き込みになります。
だいぶ小野原西の興味は薄れていたのですが、あの高倍率な土地だけはちょっとよさそうだったので応募したら高倍率でしたね。他の土地は角地が5倍でほぼ1倍の第1期に比べたら倍率が高くなったほうだとは思いますが、ただ南側道路であの値段であの倍率しかつかない土地なんですね。それはやはり意外でした。主に北摂中心にみてますが、彩都や森町ならともかくのような山間部ならともかく、他の地域ではなかなか考えられない低倍率っぷりです。

「坪65−70出せば小野原のほかの所ですぐに土地買える」というのは正しいですね。ただ、私も何回か話をもちかけられましたが、途中で料金をつりあげてきたり、物件を全然公にせずに少しでも値を上げて売ろうとする汚い連中らですね。買い付けを早く入れても他の人にまだ高値で買わないか話をもちかけられていたりします。で、後で買い付けを入れた人が高い金額だとその金額以上くらいでないと納得がいかないとか言い出します。とにかく公にオープンにしないで不動産を売買しようとする連中が少しでも高く売ろうとしてきますので、違法かつ悪質なオークション状態です。だからなかなか買い付けを入れても返事をしてきませんし、先延ばしされます。仲介の業者も署名捺印して買いつけを入れているのに正式な回答をしてきません。まずは高値で言ってきて、売れないと分かるとちょっと下げれるようなことを言ってきて、それでまたじわじわと値段を吊り上げるタイプのが多いです。まぁそこらのハウスメーカーにぶら下がっていろいろ探しているようですわ。

まだ幾分フェアな処分保留地のほうがいくらかマージンとられてもまだましのような気がしてます。
まぁ値段云々より自分がいいと思えるところがまたあるかどうかかと思ってます。
一生の土地ですし、これから土地の値段が上がる要素もないです。リーマンの破綻で国内の銀行も億単位の損失で元気がないですし。早くに家を建ててリフォームを考えるくらいなら、ゆっくり考えようかと思っています。

阪急のはそもそもが不良債権処理。急いで安くまとめて建て売りたいという印象を受けてしまい、あまり特に期待が持てないでいます。特に物件を良く見れば見るほど私は好きになれませんね。

[55: 購入検討中さん]

阪急の次期分譲は来年ですが比較的いままでよりいい場所になりそうですね。
デザインや仕様など好き嫌い、賛否両論ありますが、阪急の建売りは土地、建物、設備の内容と価格を検討すると妥当だと思います。計算すると地価は坪５０−６０万、建物坪単価６５万程度になります。
地主からの土地だと平気で坪７０−８０万いってきますから・・・

市の第三期保留地分譲が始まりますが坪４６．９−５６．８万とのことです。やはり安いんですが場所はいいところは２−３か所の印象です・・・

小野原　西地区の適正な地価は５５−６５万ですからみなさんだまされないように！

[56: 購入検討中さん]

小野原西の道路が一部を残して、開通されました。
メイン道路も車で通れるようになり、街の雰囲気がわかるようになりましたね。
３つの公園も開設され、松枝公園では芝生広場、アスレチック、大きな滑り台があり
箕面の山々も見渡せて、のんびり過ごすのにはいいですね

[57: 匿名さん]

今回の保留地分譲の申し込み状況がどうだったかとかご存知のかたおられますか？？？

[58: 買いたいけど買えない人]

>>No48,No49,No50さん

知ってました？下記のよく言われている話。

①『箕面市の保留地分譲は１００区画以上ある。』
②『小野原西の事業は来年3月末には完了予定である。』
③『箕面市の処分保留の販売は今第3期で年明けに4期で終わる。』

おそらく①は本当だろうが、総区画数は無計画な箕面市は全く把握できてない。
また、市役所に問い合わせると②の通り答えが返ってきます。（計画的なのか＊＊なのか？）
②と③を適当に組み合わせてハウスメーカーなり不動産屋は土地を今買わないとなくなる的なことを言ってきます。
土地の値段があがると思っていて今売る気がない地主や、150㎡以上でしか土地が分筆出来ないという制約の為に買い手が付かない土地の所有者のほうがまだましで、売れない土地を無理して売ろうとしたり、早く契約をさせようと考えている連中が②と③をうまく組み合わせて都合よく利用して今買わないと・・・的な話を作り上げているような気がします。

というのも②については無計画な箕面市の当初のただの計画なだけであって、来年3月までには絶対に完了しないそうです。まぁそもそもがまた1年また1年と延ばしているようのものらしいですし。箕面市は来年度も区画整理事業を継続してやるために来年度の予算も確保しているようですし、外部に委託して販売する2期,3期,4期分の土地以外にまだ売却する土地は出てくるようです。③の話は第一期で大コケした箕面市が今外部に委託してる土地だけの話。第4期以降も必ず処分する土地は出てくると思いますよ。造成自体が4期までに完了しないわけですから。
少しでも高く小野原西の資産価値を上げようと一生懸命なのか、悪質なのかわからないけど、いかがなものかと思います。箕面市も正確な情報をきちんと公開して欲しいものです。住宅ローン減税や3年後の消費税増税などの話で焦っちゃうからこそ確かな情報を正確に公表して欲しいものです。

さて私のメモであまり確かでないかもしれませんが、第3期の倍率は物件番号順に
1倍、10倍、32倍、13倍、10倍、1倍、0倍、3倍だったかと思います。

「小野原西はあそこはお墓だろ」とか適当なことを言われて気になさってる方は下記で調べれますのでどうぞ。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/MACHI/kensaku/index.html

[59: 購入検討中さん]

Ｒ１７１の環境が良くないので、あそこを通って中学に通学しなければいけないのが気になります。

[60: 購入検討中さん]

松枝公園近くの土地。まだ公開前ですが、不動産屋に坪７０万超えで
内々に提示されました。
場所的にはいいと思いますが、高いですよね・・・
最初は値引きも頑張るというような事を言われていましたが、
正式な販売開始前なのにあちこちに紹介していて、
その反応が良かったようで、一切値下げは無い。と態度を一変。
早くしないと無くなりますよ。というような事も言われていて
焦っています。
場所は気に入っているので、言い値で買うしかないのでしょうか・・・

[61: ご近所さん]

場所が気に入ってるならば言い値で買うしかないでしょう。その値段の価値はないと思えば買わない。当たり前ですがそれしかないのでは。個人的には坪７０万の価値はないように思いますが、こればかりは主観でしか判断できません。

[62: 周辺住民さん]

>60
阪急の分譲じゃないなら、松出公園の北東方向の造成地かな？
貯め池の横ですよね。池の横はちょっと・・・どうなんでしょう。
私ならパスですね。夏は湿気がすごそうだし、蚊だらけになりそうだし。
No.61さんの言うように主観だと思いますが、
坪７０はNo.54さんの言う悪質なぼったくりに思えます。

[63: 近所をよく知る人]

このあたりに住んでますが、いいところは　いいところですね。　田舎といえば　田舎。
間谷や森町　彩都よりはよっぽどマシでしょう。　でもマンションやアパート　集合住宅
などが混ざり合って、町並みはよくないですよ。　値段は５０万がいいとこじゃないんですか？

[64: 買いたいけど買えない人]

>60

市の処分保留地で所有権がしばらくないという状態の厳しい条件の土地でも坪55万で売れていっているので、坪55万円以上は間違いないでしょう。そりゃ当然場所にもよると思いますが。
私が坪60万円台で購入を検討した土地が、私以外に複数の希望者がいたということですので、少なくとも坪60万円台では買い手がいくらでもいるということです。結局私はその土地は購入できませんでしたが。
聞いた話ですが、松枝公園近くは特に坪70万くらいで売れた土地も多いようです。高級住宅街のすぐ横ですし。あれだけ広い公園が近くにあれば住む環境的には非常にいいと思います。今坪70万円で出ていてすぐに売れるようでしたらそれが相場なのかもしれませんが、結局はその場所がその金額を出してでも買いたいかどうかですよね〜。
阪急のレジデンスの近くでも坪60万円で売れた土地の2件隣が坪70万円で売れています。相場なんてあってないようなものです。平均的な額でしかないわけですから。
土地の広さ・公園や遊歩道に面しているかどうか・土地の傾斜・日照・接道・売主の＊＊などで変わりますし、同じ条件でも価格はバラバラですよ。

早いもの勝ちの原則、売主の気分と曖昧な情報を吟味した上で決断しなきゃですね。

>59

確かに交通量が多い道が近くにあるのは危険とは思いましたが、私は逆に歩道も信号もちゃんとある道路に車の通行が集中するので安全面ではいいと思っています。例挙げるのは失礼かもしれませんが、以前茨木市の北春日丘や南春日丘の辺りも検討していましたが、歩道がきちんとない上に車の抜け道になっていて、さらにバスのルートで広くない道路なのに、バス停の度に停車するバスを追い抜く車がいたりで、危険だと思いやめました。

R171はそれに比べれば歩道はあるし、道は直線的で車からみた見通しは悪くないし、複数の車線があるからバイク走行も安心だし、（中途半端な上下が激しい狭い歩道ががあっても自転車の人は車道を走るので）たとえ車道を走る自転車がいてもドライバーから見て回避しやすいです。R171沿いを歩いたり横断したりは比較的安全だと思いますよ。
あと路駐の多い道路も、陰になる歩行者や自転車の見通しは極めて悪いので危険といえば危険です。

ただ交通量の多い道路というのはあまりいい気はしません。そこだけです。
4月に関スパ前を東西に走る道路が新御堂筋まで開通するという話を聞きました。R171の交通量はある程度緩和されるといいですね〜。

[65: 買いたいけど買えない人]

>60は>63の間違いです。

ゴメンナサイ。

[66: 買いたいけど買えない人]

第4期販売の案内出ましたね。
第2期で高倍率だった物件のような遊歩道横の物件（②③）が2つもありますね。しかもガスと給排水の引き込み済み。③はすぐ南側が施設地区、②は道路と高低さがあるなど、パーフェクトではないながらも、公園も近いし、墓地が近いというわけでもないし、魅力的ですね〜。

[67: 入居予定さん]

第4期の保留地が当たりました！
また実際住むようになったら近辺情報お伝えします。

[68: 購入検討中さん]

箕面市の第4期販売も高倍率でしたね。
第2期で高倍率だった物件のような遊歩道横の物件（②③）が30倍もありました。

[69: 入居予定さん]

第1期2期、墓の前で申し込み見送り。
第3期高倍率で落選。
第4期、高倍率にも関わらず運良く当選。
保留地の販売の前からずっと狙っており、仕方なく不動産屋から坪70で買おうと思っていたところだったのでラッキーでした！
次回の保留地販売は5月6月になるそうです。
どんどん場所が良くなってる気がします。

[70: 買いたいけど買えない人]

そろそろ投稿する名前変えなきゃダメですね。
第4期販売申し込みはしませんでしたが、別で決まりそうです。

坪60万台ですね。いろいろな物件を長らく探しましたが、
広さにもよりますが、50坪程度なら私の購入前の判断基準では
斜面で条件わるければ坪60前半、
条件がよければ坪60万円台半ばといったとこでしょうか。
私は結局後者で決めました。
60坪を超える土地だと条件良くて坪60前半で売れてました。
あと坪70万台であの土地は売れたという話も何回か不動産屋から聞かされました。
まぁどうしてもそこがいいとなればって時だけですかね坪70万は。

神社の南側の区画とかまだまだ条件がいい土地が出てきそうですね。

でもやはり保留地の坪単価にはかないませんね。
当選された方は羨ましい限りです。
抵当権設定ができないので、私も保留地に備えて事前にローンを調べましたが、
頭金が結構あれば池田銀行が結構金利交渉に応じてくれ、
労金が使える場合は労金だとはじめから低めの金利でした。
参考になれば。

何か情報があればまた投稿したいと思います。