箕面・小野原レジデンスってどんなの？

[ビギナーさん]

現在、高槻、雲雀が丘、など駅から徒歩圏内を検討中のビギナーです。何か情報ありましたら書き込み願います。現在資料請求中

[22: 申込予定さん]

阪急小野原レジデンスの次期分譲は価格、スケジュールも未定、墓の前で４邸のみのようです。
箕面市の保留地分譲はホームページに
小野原西特定土地区画整理事業　保留地（宅地） 販売業務の委託
というのが載ってました一期のみ販売して二期以降は業者に委託するみたいです。業者が決まらないと販売スケジュールも決まらないですね・・・

[23: 申込予定さん]

No21さんの言うとおり市の分譲は８月になるとのことです。

彩都（箕面市地域）、森町、小野原西の計画戸数と人口の予定は2900戸9600人、3600戸11000人、1戸数不明？3400人です。
合計7500戸以上の土地を売って24000人人口が増える？はずがないですね。

No21さんの言うとおり計画性なしです！

[24: 買いたいけど買えない人]

私も小野原西検討中です。
どうも決心がつかないので、悩んでいたらたどり着きました。
いいサイトですね〜。私も情報共有させてください。

まず私が実際に北千里の駅まで歩いてみた限りでは
かなりお墓の近くなのですが、
移設されたお墓はどれも新しい綺麗なお墓で、
実際に横を通ってみると印象は違いました。
しかし北千里駅のまで歩けなくはないですが夜は真っ暗。
途中の道も雑木林っぽいところもあります。
No.06、No.10、No.17さんらと同意見です。
男の子でも夜に子供を歩かせるのはちょっと心配です。
あとちょっと遠いですね。思っていたより距離がありました。

[25: 買いたいけど買えない人]

また現在のお墓は移転されたものらしく、
関スパ（私も関スーという略し方は初めて）近く一帯が
もともとのお墓だったらしいです。
場所を聞きましたがかなり削られているので、
何がどうだったか全く分かりませんでした。
さらにこの小野原西の宅地造成においては、
削った土は池を埋めたり土を盛ったりするのに使用されているとのこと。
宅地造成的にはすばらしいことかもしれないですが、
購入を検討する側にとっては気になります。
一方で、「小野原西の全面が墓地だったわけではないんですよ〜」
と簡単な説明をよく受けます。
No.10さんご指摘のとおり阪急の分譲が
> だんだんいい所に移っていきます。うまく考えていますね！
全く同感です。

[26: 買いたいけど買えない人]

箕面市の処分保留地も同じような考え方でしょう。
聞いた話だと墓地の近くの箕面市の処分保留地の1期は
角地以外ほぼ1倍、角地で5倍という超低倍率。
2期8月、3期10月、4期1月という計画で30区画処分するらしいですが、
箕面市はのHPにあるとおり外部に委託するそうです。
（1期の反省からだろうか？）

私もNo.21さんと同じ話を聞きましたが
地主が換地に納得せず市とももめているらしく、
箕面市が計画変更の申請をした都合等で、
それの承認がおりるまで話がすすまないそうです。
（その話が全体のことなのか一部のことなのかはよく分かりませんでした。）
2年で100区画処分するらしいのですが・・・。
箕面市はどちらかというと計画性なしという意見に同感です。
トンネルの話よりはよっぽどましですが。
せめて情報の公開にはフェアに行って欲しいものです。
一部の方しか知らない情報が多すぎます。
街路樹をどうするとかしか市のHPで確認できません。

[27: 買いたいけど買えない人]

あと関スパ前の東西の大通りは新御堂筋につながり、
171号線並の交通量が見込まれているらしいです。（本当でしょうか？）
関スパの前の南北の道の混雑は東西に流れるでしょうし、
話を聞く限りこれから171号線並には店舗は入りそうな気がします。
ただ駐車場が確保できるのかが心配です。
聞かされている坪単価からはイメージしにくいですが。
とはいえ地元の地主と売買が成立している土地の坪単価と
相場とかいってふっかけてこられる金額に開きがあります。
多少場所による違い等はあるのかもしれませんが。
まぁとにかく、知らぬふりをして話を聞いていると十分に説明もせずに進めてきたり、
根拠もなく「最近土地どんどん上がってますからね」と持ちかけられることが多いです。
No.13さんと同じ意見でこれからは下がるという話をよく耳にする一方で、
皆口裏を合わせたかのような物言いに感じてなりません。

まぁ実際に私も住宅ローン減税などを考えると
今年の夏くらいまでに見つけなければと思っています。
それ以上はガソリン税の次は消費税でしょうからターゲットは今年です。
不運にもピークかも知れませんが、「ピークは過ぎましたよ」と誰か言って欲しいものです。

[28: 買いたいけど買えない人]

小学校、中学校の学区は私もいろいろ調べましたが、
あまり悪評判にはたどり着きませんでした。
ただ「市長と共に箕面を変える会」のブログで地域対話集会レポートとして
小野原西の校区の学校を名指しで、
「よく見ると豊川南小や4中は学校内もゴミが散らかっている。」
とインターネット上に掲載されていますが、
そんなに載せるべき情報なんでしょうかこれは？
私の子供が通うかもしれないと考えて調べているのに。
小学校、中学校の校区は箕面は全般的によいと聞いていますが、
実際はどうなんでしょう？

長々と書きましたが、私もNo.04さんと同様、
本当に買って納得できる家を選びたいです。
何だかマイナスポイントの書き込みが多くなりましたが、
「イヤイヤここはもっといい場所なんですよ」という
後押しに実は大いに期待しています。

人気の地区は物件がないし、ほとんど更地の小野原西も情報が出て来ないし。
さてGWは工務店とハウスメーカーと、他の地域の物件めぐりです。
また気力と情報があればまとめてレポします。

[29: 申込予定さん]

No24さん
わかる範囲で情報提供します
１東西の道路は阪急小野原西分譲地の先で墓があり狭くなっていて車は通れません。計画では墓を移転して拡幅することになってますが。具体的には決まってません。当分はつながらないと思われます。
２箕面市の公立小中学校の多くは教育熱心で全般的にいいと考えていいですが一部あまり良くないところはあります。小野原地区の学校は小学校は良、中学校は並と思います。
３元墓地の部分は商業予定地地となっていて住宅用分譲地部分にはほとんどありません。
４小野原地区の実勢地価は坪６０万、５５−６５万、ここ数年横ばいやや下落です。最初は高い売値ですが結局そうなってます。それ以上の売買はほとんど成立していません。７０以上で購入した方もおられるようですが、お金もちか、情報を持ち合わせてない方でしょう（不動産屋と地主は儲かったでしょう）。
５阪急小野原レジデンスの端から西の部分は大きな池があったので気をつけたほうがいいです。
６地主たちはもともと売ることもできない（水道もガスも通っていない雑木林や荒地）を市に売れる土地にしてもらって欲に目がくらんでるようです。No24さんもどんどん値切ってみてください。

参考になりましたでしょうか？

[30: 買いたいけど買えない人]

No29さん

とても参考になりました。ありがとうございます。

小野原レジデンスの案内もGW前に届きましたね〜。
やはりGWは集客どきなんでしょうか。
しかし、資料の内容はやはり以前にもらったことがある資料が再び届いたという感じで、
なかなか次の分譲地の案内はこないですね。

> １東西の道路は阪急小野原西分譲地の先で墓があり狭くなっていて車は通れません。計画では墓を移転して拡幅することになってますが。具体的には決まってません。当分はつながらないと思われます。

それが、小野原側からだと墓地のところまでしか行けないというのは以前から変わりないのですが、船場東側から大分道が伸びていました。ほとんどの家が立ち退き、反対側からの道路の延伸作業が進んでいて、もうあと残すところ墓地とちょっとでしたよ。

> ２箕面市の公立小中学校の多くは教育熱心で全般的にいいと考えていいですが一部あまり良くないところはあります。小野原地区の学校は小学校は良、中学校は並と思います。

大変参考になります。中学が並というのは私立にでも行く人が多いということでしょうか？私は地方の出身なのでどうも公立派です。学費安いですし。

> ４小野原地区の実勢地価は坪６０万、５５−６５万、ここ数年横ばいやや下落です。最初は高い売値ですが結局そうなってます。それ以上の売買はほとんど成立していません。７０以上で購入した方もおられるようですが、お金もちか、情報を持ち合わせてない方でしょう（不動産屋と地主は儲かったでしょう）。

坪55万〜でだいたい60万。だいたい私が聞いた話もそんな数字です。安心しました。しかしまだ売れていない土地は70万ちかくの数字を言ってきますね。やはりハウスメーカーが「最近どんどん上がってますからね」と持って来る物はあてにならないですね。グルなんでしょうか、こういうものは。ハウスメーカーは高値の話を持ってくるのに町の不動産屋さんは口をそろえて「小野原西は出てないですね〜」の一点張りです。出てますって。

> ６地主たちはもともと売ることもできない（水道もガスも通っていない雑木林や荒地）を市に売れる土地にしてもらって欲に目がくらんでるようです。No24さんもどんどん値切ってみてください。

それが中々物件が出ないんですよ。値切りたくても、No26さんも「地主たち」とおっしゃっているように地主が多くて値切り交渉もなかなか進まないとか聞きました。一人の持っている土地が少ないとか聞きますがどうなんでしょう？整備された土地の区画は私には十分なくらい大きいんですが。何か問題でも？
やはりレジデンスのほうがいいのかなぁ〜。

あと不動産用語の新出単語についていけてないのが恥ずかしくて知っているふりして
不動産屋に説明された時に聞き流してしまいましたが、財産区ってなんですか？
小野原西の財産区財産の裁判って何です？
市が訴えられて名義を小野原財産区に回復したんだとか説明されたんですが、
（「そんなことも知らないだなんて、買う気ないな！」と思われたくなかったので、）
一時の恥に耐えられず、つい知ったかブリをしてしまいました。

[31: 申込予定さん]

No30さん
財産区
　市町村合併の際に旧市町村が所有や管理していた土地や財産を新市町村に引き継がずに旧市町村　の地域で管理、処分するために設置される行政組織
財産区財産
　具体的にはため池、里山（薪を取る場所）、墓地など
裁判
　小野原の区画整理事業内の財産区財産を市がかってに名義変更したことに対し住民より起こされ　た。市が敗訴、和解。、①訴訟の対象となった土地を小野原財産区に土地所有をみとめる、②旧　来の慣行を認める、③春日神社南側の住宅建設区の街区に保留地5000㎡を配置し、市が購入す　　る、④財産区名義となった土地７４５㎡も配置して、春日神社南側を緑地として保全再生できる　よう対応する。
　なんで前市長がそんなことしたのかはわかりません、土地区画整理事業内を有利にすすめるため　か、一時財産区財産の名義人となった私人が市長の有力後援者などでしょうか？
地主
　土地区画整理事業内にもともと土地を所有、別の場所に代替地を与えられて（換地）一部減歩
　（市に提供）しそれを市が保留地として処分し収益を事業費にあてる。仮換地は換地処分まで登　記できないため誰がどこを持ってるか本人しかわからないので不動産屋やハウスメーカーも調　　べられないので本人が売ろうとするまで表に出てこない。地主たちは地価が上がるか下がるか様
　子見でしょう。ただ墓周辺は安くても売れそうにないことがわかってきたので、そのあたりに持
　ってる地主は焦って早く売ろうとしてるが売れてない。
　阪急ほその大地主、市の抽選販売は保留地ということです。

けっこう力作でしょう！

[32: 買いたいけど買えない人]

No.31　もし込み予定さん

またまたとても勉強になりました。ありがとうございます。
「裁判があった」というキーワードから、
イカツイ地主さんがいて「ワイの土地や〜」とでも言い出して
モメていたのかと想像してしまいました。
というか箕面市も無茶苦茶ですね。

話は変わりますが、「住宅ローン減税」が適用できるかどうかって大きいですよね。
住宅ローン減税を考えると土地を買ってハウスメーカーで建てるなら
遅くとも夏までに土地が決まっていないと減税の適用（年内引渡し）は厳しそうです。
そうなってくると建売に軸足を置くことを考えてはみるのですが、
今たっている物件といってもレジデンスを見てもお墓まわりはちょっと考えにくいですし。
（というのも実際に現地に足を運んでみると結構お線香のにおいがしました。
風向きにもよるかとは思いますが、お盆の時期とかは大変そうです。）
悩みどころですね。お墓周辺の話は私もかなり前に一度聞きましたが。

もともと仁鳥大池の西半分くらいところで土地が出るかもと聞きましたが、
まだそれも未定だそうです。
やはり土地が出てくる順番はそういうもんですか。トホホな話ですね。
ちなみにその南側は病院か老人ホームだか忘れましたがそういったものだそうです。

住宅ローン減税がなくなり地価が上がるというダブルパンチは考えたくないですが、
減税がない時期に地価がどうなるかというギャンブルもできないので、
そろそろ小野原西以外も考えなければなぁと考える今日この頃です。

[33: 申込予定さん]

No32さん

減税終了と地価の変化についてですが、心配はいらないと思いますよ。
そもそも減税は土地、住居の購入意欲に下駄をはかせるための施策です。
減税が終了すれば、購入意欲低下、地価下落となりますよ！

その他景気等で地価は変動しますが、大きな流れは人口減少、需要低下、徐々に地価下落ですから。心配するなら購入後の地価の下落のほうだと思います。

[34: 買いたいけど買えない人]

No.31　申込予定さん

レス遅くなりました、連休中から連休明けにかけて他の場所を主にチェックしていましたが、やはり人気の地区は高いだけあってすぐ決ってしまうという印象を受けました。小野原西も物件が出れば人気度合いもはっきりしてくるのでしょうが、とにかくあまり物件が出ないですね。やはり市の処分保留地の処分も終わった来年か再来年くらいなのでしょうか。

私も地価下落＊＊です。といいつつも今物件を探していますが。
No.31さんのおっしゃることに加え、よく言われる彩都での宅地の売れ残りや全国的なマンションの空き部屋増加からも、供給過多で地価は下がると言われていて私もそう願ってはいます。特にお金持ちの方は今も昔も相続税対策でマンションを建てるそうですから。

北摂がらみでは、千里ニュータウンが40年たって世代交代の時期に入っており、現在駅近くの公営住宅やマンションや企業社宅が築年数から建替えを控えていて（現在建替えの為入居者を新規募集していないそうです。）、建替え後に高さ制限緩和のもと高層の分譲マンションが立ち始めるとします。そうすると千里ニュータウンに土地を所有している世代はほぼ同じなので、駅から遠い場所の戸建からの住み替えや、相続等による宅地処分等により宅地が出てくるでしょう。特に当時珍しいくらい一度に宅地開発した千里ニュータウンはそれが他の地域と比べると一度に押し寄せるかも知れないと聞き、どうなるかが楽しみでもあります。それに加えて都心での超高層マンション増加（茨木市にも大きなのが増えてきていますが）、人口減少、景気後退等々で地価が上がる要素はあまりないのが現状かと思っています。上がることが予想されるのは消費税や他の税制のアップくらいでしょうか？
とまぁここ５年くらいの先までの妄想です。

また国や地方公共団体の借金度合いから、金利も上がることはあまりないのではないかとも思っています。金利が上がれば国や大阪府も借金返済でやっとになってたちまち夕張市と化しそうですし（あまり詳しくないので適当な考えですが。）。

といいつつ今日も不動産チラシチェックです。条件付多いな〜。

[35: 申込予定さん]

二期分譲の内覧会がはじまりましたね！４戸しかないですし、またまた墓の前、そのうえT字路のつきあたりです・・・いい点は南向きぐらいかな？
土地が若干狭いしそのほかの条件も考えて一期よりは500万は安くなると予想してます。

>>No34
日本の景気は踊り場だし、庶民の所得はそもそも増えてないし、アメリカのサブプライム問題は先が見えず数年では回復しない、景気の頼みのつなの中国経済はオリンピック後減速必至、資源高騰、等を考えると日銀は当分公定歩合を上げないと思うし金利は絶対上昇しないと思います。ただ建築コストはじわじわ上昇して行きそうで心配です。

確かに条件付き土地ばっかりですね！
土地だけこっそり売ってくれ！

[36: 匿名さん]

もともとあの土地はお墓だったと‥
しかも昔のことでそのまま土葬していたので人骨が出てきたので整備に時間がかかったと‥
現に近所の方はその土地を誰も買ってないと聞きましたが‥
どなたか知っていますか？

[37: 申込予定さん]

>>No36

No9、10、17、26レス見てくださいね！

[38: 買いたいけど買えない人]

>> No.35さん

37街区の4邸は私もチェックしましたが、真ん中の2つはおっしゃるとおり風水でよろしくないと言われる典型的なT字路ですね。一応玄関は避けてあるみたいですが、やはり自分が気にしなくても人に気にされると嫌ですね。人の好みまで考えていたらずっと決まらないかもしれませんが。

良い点は
・北側の宅地より数メートル高くなっていて目線の高さがズレるから裏の家の目線があまり気にならない。
・南向き。特に道路沿いは高さ制限が12mなので、北側の宅地（高さ制限が10m）よりはポイントが高い。また南側がお墓なので、日照が悪くなることはほとんどない。

気になる点は
・T字路（37-2,37-3）
・家事導線（キッチンの片付けをしながら、洗濯機をまわしたり、それを2階のバルコニーに干したりする生活導線。37-1,37-3,37-4）
・階段の位置（子供が帰宅後顔を合わせず2階へ行く位置にある。37-1,37-4）
・2階の日当たりのいい場所が主寝室。（道路の交通量や子供部屋の日照を良くしたいと考えると北側にあって欲しかった。37-1,37-2,37-4）
・北側に勝手口がありますが、人が歩くことを考えたスペースではないですね北側は。狭すぎです。勝手口はただ一応扉がありますよという感じです。
・将来吹田から萱野方面へ抜ける抜け道になることを考えた際の車の交通量。（関スパ前まで行かずにこの道でショートカットされることを想定。）
・お墓が南側にあるのでお線香の匂い等。（洗濯物に匂いがうつらないか心配。）

実際に内覧会を観に行ってみれば、良い点も増えて感想はもっと変わってくるのかもしれませんね。とりあえず今のところの私なりの感想です。最近物件探しを少々サボり気味です。

結局いろいろ考え出すと、ここはこうであって欲しいと考えてしまうので、やはり条件なしの土地が出て欲しいですよね。私もこっそり土地だけ売って欲しいで〜す。（坪60万前後で）

>> No36さん
私の感想ですが、むしろ近所というか地主の多くが地元の人で今仮換地を売却していたり、大きな家を建てていたりなので、たしかに地元の人はそこの土地は買っていません。逆に売っている方々のようですよ。解釈の仕方次第ですが、出てきた人骨を時間をかけて整備されたのならあまり悪い話ではない様にもとれます。（人気がある土地だと思うからこういう書き込みなのか、それとも人気がない土地だと思うから人気がある土地にありそうなこういう書き込みなのでしょうか。）
ただ、純粋に気になるだけならNo.37に書いてあるとおりです。

[39: 購入検討中さん]

少しずつ家も立ってきて、すでに入居もされてますね。住み心地はいかがでしょう？
通勤はどうされているのでしょうか？

[40: 申込予定さん]

実際に入居されてる方から話が聞けたらいいですね・・

[41: 土地勘無しさん]

ここって、もともとは池または沼地あるいは湿地帯だったのでしょうか？