千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[886: 匿名さん]

>882

あんたはここを検討していないと言うことを言っているんだけど

千葉県以外の検討者がいるのは誰もが知っている

首都圏一番人気マンションですから

http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

[887: 匿名さん]

もうさぁ
トップ３か四天王で選ぼうよ。
そうしないといつまでも新船橋の無駄レスが増えるだけ。

[888: 匿名]

新船橋に関しては売り主自ら液状化のリスクがあると説明しています。
MR行った人なら分かるよね？

[889: 匿名さん]

>>884
プラウド船橋敷地の東側半分くらい、真っ赤エリアだが。

[890: 不動産業者さん]

個人的に人気って各家族レベルにまで落とし込むと意味をなさない指標だと思うけど。

2010年度の人気No.1物件はこんな感じ。
不動産不況で他が揃って苦戦する中、ここだけが県内唯一の竣工前完売。
参考にしてみて。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139821/res/435-643

[891: 匿名さん]

新船橋で液状化のリスクがあるのは3街区以降だけですけどね。
検討スレでは定説です。

[892: 匿名さん]

実際に地震が起きてどうなるかなんて神のみぞ知ること。

マップで赤い所で、なくても質問されたら大丈夫なんて普通断言しないのはあたり前。

大丈夫なんて言う営業マンはいないよ。

どうなるなんて、解るわけない。

それくらい理解してあげて

[893: 匿名さん]

リスクないなんて、普通言う営業はいないと思う。

実際に起きないと解らないこと。

神のみぞ知ること。

[894: 匿名さん]

でも、杭、何メートルだっけ？
地盤良いなら、30m超の杭は打たないと思うけど。

[895: 匿名さん]

プラウド新船橋はきちんと液状化対策しているので安心ですよ。
だからあれだけ売れてるのです。
間違いなくいま千葉で一番熱い物件でしょう。資産価値も期待できます。

[896: 匿名さん]

30～50mなんて関東では普通だよ

ベタ基礎なんてないから

君の検討しているマンション、調べてみたら

[897: 匿名さん]

液状化対策って砂杭打ったり、地盤改良したのか？

[898: 匿名]

液状化リスクは3街区以降？
でも修繕費は1、2街区住民も負担しなければならない。

[899: 匿名さん]

あんな巨大な鉄塔だらけの工業地域なんて住みたくないなぁ。

[900: 匿名]

いつのまにか液状化スレになってる!?新船橋で液状化なんてピンと来ないです。

個人的主観は人それぞれですが、客観的に見て今現在販売中のマンションの中では人気、レスポンスともに千葉県ナンバーワン。
津田沼の奏の杜の第２、第３〜のプロジェクト(まだ未販売)が控えてるだけに、野村不動産も今が踏ん張りどころでしょう。


肝心のスレタイである「資産価値が下がりにくい」に戻ると、JR総武線沿線が鉄板。人気駅の駅力も他線より華やか。やはり15両、グリーン車、みどりの窓口は外せない。

[901: 匿名]

の割には電車運賃も手頃ですしね。

[902: 匿名]

恥かいた。

プラウド船橋は、売り出した一街区/二街区ともに計500戸以上、即日完売してたんだね。ビックリです！

ポストに入ってた今日のチラシで初めて知りました。そしていよいよ３街区の新発表広告になってたよ。勢いそのままにこれまた即日完売しそうな雰囲気だ。

[903: 匿名さん]

市川ザ・レジデンス。市川駅徒歩2分。

URL：http://www.31ichikawa2.com/shinchiku/G1105001/

[904: 匿名さん]

市川ザ・レジデンスは、期待できそうですね。
市川タワーは、UR並の安普請、骨抜き問題物件だっただけに
この駅近物件は魅力有りです。
「ザ」を付けているくらいですから、当然ディスポーザー装備のハイエンド仕様にしてほしい。
間取りが合えば、購入したいですね。
新船橋とは、次元が違うように思います。もちろん、価格も倍以上でしょうが。

[905: 匿名]

市川の上下水道整備率とディスポーザーつけることと何か、関係ありますか？
ついてなくても期待できそうですね。
楽しみです

[906: 匿名さん]

市川レジデンスの価格予測。
平米単価、眺望抜けていて条件良い部屋は75万円、低層階で安い所で65万円って所かな。80平米上のほうの角部屋は6000万円、中部屋下のほうなら5200万円。

[907: 匿名さん]

角部屋価格訂正。
上層角部屋に80平米は作らないな。上層角部屋は最低90平米、または100平米。だから物件価格は7200万円から8000万円。近所の金持ち戸建層向け。

[908: 匿名さん]

市川レジデンスが千葉県ナンバー１の位置確保かな。
近所の超金持ち御用建になるのかな

[909: 匿名さん]

しかし旗竿の変わった土地形状ですな

[910: 匿名さん]

野村と三井のジョイントを考えると
最上階東南角部屋 92㎡・4LDKで楽に8000万は超えるように思います。
プラウド市川、プラウド市川大門も高価格でした。
おそらく千葉内では突出したマンションで、都内物件との比較になるでしょう。
三井の東雲が、90㎡4980万ですからね。

[911: 匿名さん]

三井はまだしも、野村が入っているし、市川でこの立地だから、とんでもない価格つけるかも。

[912: 匿名さん]

市川は、ショッピングに便利な専門店街シャポーが駅にあるし、ダイエー、オオゼキもあります。
本八幡みたいにゴチャゴチャしていないし、江戸川べりは散歩に絶好です。
桜の名所も多く、東山魁夷を始め、古くから文化人が多く住んでいました。
それでいながら、快速で東京まで18分とアクセスも良い。
あとは、野村がいつもの超強気に出て、(まさかとは思いますが)最上階を億ションにしないことを祈ります。

[913: 匿名さん]

鉄筋不足タワーは三井と野村のジョイント。しかも同じ市川なんて不吉。期待する人がいるなんてのが不思議。

あと、「ザ」がついてから地所のケースではレベルが下がったよね。

[914: 匿名さん]

ライオンズでは、「ザ」は格上物件ですよ。
三菱地所は、藤和不動産買収後は、グレードが落ちているので論外ですね。

[915: 匿名さん]

とにかく、市川と野田線新船橋じゃ比べもんにならんな。
みらさとが千葉一、資産価値高いなんて、恥ずかしくてデベでもよう書かんわ。

[916: 匿名さん]

市川、そんなに高いのかー。戸建ても持ってないリーマンには高根の花かな。

[917: 匿名]

915
スレを読み返して

[918: 匿名]

資産価値が高いではなく、下がりにくいだよ。
だから、高立地の市川駅前は維持しやすいだろうけど、一番は相場よりも安いこと。
そう言う意味ではプラウド船橋の資産価値維持率は高いこと想定できます。

市川は価格次第ではないでしょうか！

[919: 匿名]

南船橋や我孫子のマンションをみればわかるとおり、割安だった物件が資産価値維持できていることが分かります。

総武線沿線の市川～船橋近辺の方の言い分でランキングされちゃってますね。

それから、資産価値は率だけではなく、額でも見るべきです。
土地代は相場で決まるものですので年数経過とともに減価されるものではありません。ですので、建物仕様構造が同じ場合、土地の価値が変わらなければ物件価格が高ければ高いほど、建物が減価した場合の値落ち率は小さく表示されます。
ですが、建物は同じだけ価値が低下しています。

ですので、土地、建物両方で考える必要があります。

[920: 匿名]

駅前一等地のマンションが決して資産維持率が高いとは言えないということですね。
7000万円の駅前マンション買って、仮に土地部分5000万円、建物2000万円だとすると、5000万円部分は土地の利用価値にお金払ってる訳だということですね。

お金に余裕のある人は駅前一等地がいいですし、土地代が減価しないということを考えると一等地ほど値下がり率は小さい。
だけど、一等地の資産価値維持率は実質高い訳ではないということですね。
むしろ、土地の相場変動リスクが高いのだから、プラウド船橋などの割安物件買って差額を預金するのが一番てことですかね。
まあ、余裕がある人は駅前一等地買えば土地が高い分の利便価値はあるので、それはそれでいいとは思いますが。

[921: 匿名]

とは言っても人口減少社会に突入しますので、土地の価格は緩やかに下がっていくはずです。
そう考えるならば、値下がり率は低かったとしても、実質駅前一等地が一番資産価値減少していくのではと、予測できますね。

[922: 匿名さん]

大京は手抜き工事が大規模修繕工事のときに発覚して、建て替え費用負担なんてことしてるような会社。資産価値なんて期待しちゃダメでしょ。たとえ「ザ」がついたとしても。

[923: 匿名さん]

野田線の物件で、1500戸も出るのが資産価値が低下しにくいと、本当に思ってるの？
まあ、そんなカモが多いから野村不動産も高収益を確保できるんだけど。
サラリーマンの夢を壊すつもりはないけど、不動産はそんな甘いもんじゃないよ。
いったん、相場が下落方向に向かえば
野田線とJR、千葉と都内の格差がどうなるか、過去の歴史をみれば一目瞭然。

[924: 匿名さん]

通勤は何線ですか？
野田線ですって、胸を張って言える人は少ないように思います。

[925: 匿名さん]

都心直通路線以外ダメ、線量が高い路線沿線はダメです。

[926: 匿名さん]

人口が減少するからこそ、駅近しか資産価値を維持できないと思う。
住宅全体の需給が急速に緩む中で、主要幹線の駅近以外は下落率大きそう。

駅から距離のある奏や新船橋のプラウドのような、現在は人気のファミリー向けなんかは
最も影響が大きそう。

[927: 匿名さん]

新船橋は、低所得の人でも頑張れば買えるサラリーマンの夢の物件。
市川は、それなりの収入と資産がないと買えない物件。
気持ちは分るけど、残念ながら、資本主義の不動産価格は
市川が劣化が少なく、新船橋は転売不能で永住するしかありません。

[928: 匿名さん]

プラウド船橋が2500~5600万だとすると、
年収は500〜1000万くらいがターゲット。
低所得者には無理ですね。

それに値幅がありすぎるマンションは、
生活習慣や常識が雑多なので、
将来住民同士の軋轢が生まれやすいですね。

[929: 不動産鑑定士]

個人的な感覚で申し訳ないけど、マンションなら駅徒歩１分というのはかなりのアドバンテージ。

解かりやすく極端な例を出すと、不人気エリアとレッテルを貼られてる（最近はそうでもないかも）
千葉ニュータウンエリアの物件でも中古待ちで市場にまでなかなか出てこない物件もある。
具体名をあえてあげると「エストリオいには野」と「サンクタス千葉ニュータウン中央」。

特に前者は５年前の物件で販売当時はプチバブル崩壊と義歯の構造偽装絡みで相当苦戦していた物件。
ただし業界関係者の中では同時期の同エリアの販売物件の中では最も評価の高かった物件ではあった。
後者は前年度の数少ない竣工前完売。そのエリアのなかではピカイチの人気物件。

販売時の人気の差はあれど共通しているのは駅徒歩１分ってこと。
ただ一般的にこの２物件が資産価値が高いという認識も人気物件という認識もないはず。

そもそも市場に流通（ネットで公募）している時点で、既に資産価値の維持という前提は崩れているけど、
『下がりにくい』というアプローチで議論するなら面白いと思う。

まとめると、
　知名度の高い物件＝資産価値が高いわけではない
　販売時の人気物件＝資産価値が高いわけではない
　資産価値が高い物件＝なかなか市場に流通しない＝本当の意味での人気物件 ← ただ素人に判断は困難

上記を理解したうえで、資産価値が『下がりにくい』物件を探すってのは意味あるアプローチ。
なかなか興味深いスレがあったものです。

[930: 匿名さん]

資産価値の下落？そんなの最近の物件ならＧＴＴのみだろ、維持できるの。
新船橋や津田沼は永住するしかない？なら供給少なくて価格維持できるんじゃないの。市場の原理だろ。
皆さん何処の住人？いい加減現実を射止めろよ。

[931: 匿名]

929さんのおっしゃることよく解ります。
プラウド船橋は下がりにくそうですね。
大規模開発によって価値は大分上がりそうですし。相場よりも安いというだけでかなりのアドバンテージがありますので、そこに駅前1分は大きいですね。

新船橋新船橋いう方がいますが、その新船橋というマイナーな駅を差し引いても安い訳で、そこに大規模開発ですから。
駅前にコンビニができるだけでも価値は変わりますし、エレベーター設置でも価値は上がります。価格への反映がどこからかというのは別として。

[932: 匿名さん]

うーん、難しいですね。
どなたか、新船橋、千葉ニュータウンが資産価値維持できない理由をきっぱりと言える人はいませんか？

[933: マンコミュファンさん]

というより、千葉ニュータウンでも>>929のように資産価値を維持している物件とそうでない物件が
存在している理由を知りたい。
そうでない理由はニッチ市場だからという理由がつくけど、維持している物件の理由が知りたい。

それって新船橋に適用できるかの判断材料になりそうだし。
でもきっと答えってないんだろうね。ニッチの中で特に好条件みたいな理由だから。

むしろ知りたいのはそういう物件を探し当てる術なのかも知れない。
ただ総武線沿線はニッチじゃないし･･･。堂々巡りの罠。

[934: 匿名さん]

931さん、新船橋の相場からすると安くもなんともないですが。

[935: 匿名さん]

相場を知らん人ですね。
新船橋は、仮に完売したとしても、いずれ大量の売り物が出ますよ。なんせ1500戸ですからね。
家庭の事情や転勤、リストラ等でね。
ところが、売り指値しても、野田線じゃ買い手が容易につかない。
そこで、どうしても処分したい人は売値を下げるんです。
やがて、マンションのサイトに、中古物件の山ができます。
そこからが、本当の資産価値下落になります。浦安がいい例でしょう。
結局、野田線物件は、プラウドの魔術が賞味期限切れとなれば、周辺の中古価格に収斂することでしょう。
つまり、資産価値は大きく毀損することになります。