千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[707: 匿名]

船橋市内のマンションには違いないから、別に検討者が判断すりゃいいだけ。
最寄駅が野田線の新船橋駅で宣伝してるし、購入者がかってに船橋駅もホームグラウンド扱いしてるだけだから。
ディズニーだけでなく、ららぽなんかは東京湾に面しているから仕方ない。
東京じゃないくせにって、今だに言う人いるんだね。

[708: 匿名さん]

駅徒歩１分と言っておきながら、これは新船橋の話。
それでマンション名はプラウド船橋って、ちょっとしたら騙されるよね。

[709: 匿名さん]

ほっときゃ良いよ。津田沼だって同じようじゃないか。
前原なのに津田沼とか。
購入者が判断する

[711: 匿名さん]

船橋のプラウドタワーの方が、ＧＴＴより上だと思うよ。

[713: 匿名]

その数値は偏差値なのか？

[716: 匿名]

上位３つはいいんじゃない？
実際に中古市場に出れば、フロアと方角、あとどんなオプションが付けられているか等の条件次第で多少変動もありうるから。
４位は随分甘い判定ですね。契約者が騒ぐから仕方ないか。

[717: 匿名さん]

ちょっと話がずれますが、高校までそれなりの質のいい公立に通ってもらえたらと思っている場合（それなりの頭で成長した場合）、どの地域がいいですか？

[719: 匿名]

タワマンって、ある時点でガクッと価値落ちないか？

[720: 匿名さん]

>710
長い間、千葉の不動産を見てきたけれど、
都心から、15km以上離れて、資産が下がらない物件は見たことがないです。千葉では。
2000年から2008年位までに建てられた船橋、津田沼付近のマンションで、
価格の下がっていないマンションありますか？
私は知りません。

なければ、過去になかった事が、今後起こるとは思えません。
唯一、市川くらいは同意。

[721: 匿名さん]

>>710

・GTTはまだ入居前、貴方の期待値が高いのはわかるけど、中古市場でどうなるか、実績ゼロ。
・一方、プラウドタワー船橋は、実績十分。実際に平均で7.3%値上がりしている。
https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=1013

・GTTをプラウドタワー船橋の上に持って来るのは時期尚早と思う。それに、それ程の物件とも思わないし。ガレリアサーラとのお見合い、あんなに近くていいのかなって感じる。南側、かなりの圧迫感と思う。

[722: 匿名さん]

>>720さん、

価格の下がって無いマンション、少ないですが、あります。プラウドタワー船橋。

以下に、市毎の中古販売実績出ています。
https://www.sumai-surfin.com/search/contract_search.php

[724: 匿名さん]

>>723

プラウドタワー船橋は、プチバブル前の2003年売り出しで比較的安かった。さらに船橋駅前で利便性とても良い、そして明らかな地域一番物件。だからこのご時世にもかかわらず、そして入居開始10年目にもかかわらず平均7.3%値上がりしている稀有な物件。GTTがプラウドタワー船橋並に値上がりするとは、中々思えない。

なお私はプラウドタワー船橋住人や、その関係者ではありません。

[725: 匿名さん]

なお2007/5月入居開始のGTT隣のガレリアサーラは-6.2%。GTTが地域一番物件の地位を引き継ぐから値落ちは少ない筈だけど、かと言って例えば10年後、プラウドタワー船橋の様に+7.3%は無いと思う。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=7030

[726: 匿名さん]

>721
そうですかプラウドタワーは値上がりしていましたか。
知りませんでした。
しかし、新船橋や津田沼のファミリーマンションは価格を維持できるとは思えません。

[727: 匿名]

GTTは再開発でどう変わるかがポイントでしょうね。期待もできる。
船橋タワー周辺はもう開発しようがないからマイナス。

[728: 匿名さん]

市川タワーなんて、有名な骨抜き傷物物件。
チープな内装とディスポーザーなし、タワーなのにガスという錯乱ぶり。
あまりの販売不振にアウトレットに回したけれど
その業者でさえ諦めた恐怖の物件だ。
新古の山で、資産価値もクソもない。
素人でも、もう少し勉強したら？

[730: 建材メーカー]

資産価値
　プラウド船橋＞ユトリシア

内外装の見栄え
　プラウド船橋＞ユトリシア　

内外装の耐久性
　賃貸＝プラウド船橋＜ユトリシア

売却前提ならプラウド船橋、永住するならユトリシアかな。
賃貸用の部材を採用するなど倫理的にどうかと個人的には思うがね。
数年でダメになる内装をプチリフォーム感覚で張り替えを楽しめる方ならいいけど、むしろ少数派でしょ。

[731: 匿名さん]

GTT命が巣くってるね。あんな、目の前距離20m弱にでーんと巨大なガレリアサーラがそびえて、折角のタワーの眺望を阻害された物件、そんなに良いか？

[732: 匿名さん]

>728
確かに。まあそれでも、実績では新築→中古低下率は3年強で-7.4%だから千葉では悪く無い。と言うより他と比較してもかなり良いほう。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=5798

[734: 買い換え検討中]

>>730　分譲マンションで基本張り替えなんて想定しないだろ。
今、中古で買ったバブル期のマンションに住んでるけど、フローリングなんてまだぴんぴんしてるぞ。
エントランスや中庭もいい意味で金がかかった作りだし、正直今の貧相な物件を見ると
買い換えまでなかなかふんぎれないんだよな･･･。

[735: 匿名さん]

バフル期のマンションなんて、耐震性で不安があるからパスだな

[736: 匿名さん]

734 でそのマンション名は？

[738: 匿名さん]

>>735

新耐震基準は1981年からなので、ほとんどのバブル期のマンションはOK。30年物以内ならOKと言う事。

[740: 匿名さん]

ヨトリシアの４５ってそんなに資産性ないでしょ？

４割未発売でこれから販売する方が駅から近い。
中古で売ろうとしても普通新築選ぶでしょ。
相当値下げしないと売れないよ。
売れなきゃ資産にならない。

[741: 匿名]

739
プラウド船橋の1,2街区の西向きと東向きの資産価値はプラウドタワーの次だと思いますがいかがでしょう？

割安ではない八幡や奏よりも硬いと思います。東西向きは3000万円前後でそこそこいい位置買えました。

プラウド船橋は南向きと東西向きとの価格差が他の物件と比べると大き過ぎます。

プラウドタワー船橋等の資産価値の高い総武線物件よりも、プラウド船橋は随分資産価値は下がりますが、その随分下がる資産価値よりも更に安い価格で販売されたから、資産価値が下がりにくい物件としてはプラウドタワー船橋の次になる可能性が現時点は一番高いと思います。

[742: 匿名さん]

新船橋は割安じゃないと思うけど。場所柄もっと安くていい。

[743: 匿名]

>>738
阪神大震災（１９９５年）以前の旧耐震基準マンションは不安だな
ただでさえ首都直下型が懸念されているのに
わざわざ古い耐震基準のマンションを選ぶ人は少ないんじゃないかな

[745: 匿名]

いくらバブル期（20年以上前）に建てられた豪華マンションでフローリング・エントランス・中庭が綺麗でも
やはり最新の制震・免震技術で建てられた新築マンションのほうがいいな
20年以上前のマンションなんて修繕積立が高いだろうし、メンテナンスにも相当金がかかりそう
永住する（4～50年住む）と考えるとなおさら新築のほうがいい

[747: 匿名さん]

だって雑談したいんだもん！

[749: 匿名さん]

ここでしたいの！

[751: 匿名さん]

サングランデ印西牧の原だな。
駅6分で、120m2 3150万なら下がりようがないだろう。
始発もあるし。

[752: 匿名さん]

>>743
>阪神大震災（１９９５年）以前の旧耐震基準マンションは不安

だからぁ、新耐震基準になったのは1981年だって。それ以降のマンションは、基本的に同じ。

[753: 匿名]

どちらにせよ、20年以上前の中古より最新技術で建てられたマンションのほうが安心ってこと
20年の経年劣化はキツいし、大規模修繕にいくらかかるかわからない

[754: 匿名さん]

〉744
立地ダメでしょ。(笑）

[755: 匿名さん]

野田線だよ野田線。
新京成や流山線と同等。

野村マジックに踊らされてるだけで、
経済的にはオランダのチューリップや新浦安プラウド三兄弟がどうなったか、
ネットで調べれば売り抜け野村の実態がわかるよ。

[756: 匿名さん]

そもそもGTTって何ですか？総武線沿線住民しか知らない物件？検索してもヒットしないんですけど・・・

[757: 周辺住民さん]

>>どちらにせよ、20年以上前の中古より最新技術で建てられたマンションのほうが安心ってこと
>>20年の経年劣化はキツいし、大規模修繕にいくらかかるかわからない

それは設計上での安心感だろう。
しかし、コンクリート打設の時に早期のひび割れ（これは施工不良）が発生しないように良心的な施工をしたかは、素人にはわかりにくい。
アルカリ性→中性化の進行が早すぎると問題。

ところが新耐震基準以前でもコンクリートの劣化が極めて遅い事例があるって事も聞いたことがある。

[758: 匿名]

姉歯の耐震偽装が発覚する以前の物件は正直不安
あの事件以降は厳しい基準を設けられたので安心

[759: 周辺住民さん]

>>あの事件以降は厳しい基準を設けられたので安心

これは設計上の安心感
手抜き工事はこの世の中から完全になくなっていない。
歴史は繰り返す。

設計通り施工したもので最高レベルの安心感が得られるのは、原子炉を収める建屋となってしまう。
それが軍事施設。

[760: 匿名さん]

GTTは総戸数465に対して、エレベータは僅か4機。
これじゃ、通勤時にはラッシュで事実上使用不能になる。
南向きの部屋では80m2台が最も広く、安っぽい内装での細切れ分譲だ。
国道14号にびっちり迫った敷地で、南はガレリアサーラが視界を防ぐ。
これがNo.1とは、とても思えない。

[761: 匿名]

そうですね、船橋タワーが1番ですね

これでいい？

[762: 匿名さん]

まぁ、バブル期に買ったマンションがいいって人もいるんだからそれでいいじゃん。
築20年以上な割りに綺麗なフローリング・エントランス・中庭に囲まれてれば幸せなんでしょ。
耐震なんて関係ないんですよ、そういう人は。

[763: 匿名さん]

GTTですか・・・正直魅力感じないわ。

[764: デベにお勤めさん]

確かにバブル期の物件はモノがいいというか過剰スペックがステータスの時代でしたからね。
県内でも先に震災でバブル物件は被害ないのに同地域の竣工したての物件のタイルが剥がれ落ちたり
フローリングが歪んだりという笑い話みたいな事もおきてましたからね。

数年前までは分譲用と賃貸用の資材・建材と言うのは全くの別物で考えられていたのですが、
ここ数年その壁を破る物件が出てきてます。もちろん分譲に賃貸用を使用ってことです。

さすがに地区年数が経ってますのでバブル期のマンションがお勧めという極端なことは言いませんが、
2008年以前竣工くらいまでの築浅中古はお勧めですし、これは多くの同業者も同じことを言います。

県内でもリーマン前設計・リーマン後施工の物件で急遽タイル貼りから吹き付けに仕様変更した物件も
あるくらいですし、先に書いたように今となっては、見た目・設備は一見立派ですが見えない（分らない）
中身は賃貸並みというドッキリ仕様が大手でも存在します。

安心感とクオリティを考えると2005～2007年頃の物件が個人的にはお勧めです。
その頃の物件だと例え長谷工物件でも外壁（ＥＶ外壁も）タイル貼り、外階段もスカスカの柵ではなく
コンクリ＋タイルという重厚な造りが当たり前でしたからね。

[765: 匿名]

確かに、リーマンショックの前か後では結構違いがあるかも。

タワーマンションは壁が薄い（乾式壁）というのはマイナスポイントかな。

[766: 759]

>>764

集合住宅を販売するプロがその程度しか知識がないの？

タイル貼りは重圧感と言うより、コンクリートに浸透してくる雨水を防ぐ役割をするのでは？
外壁に施工する防水塗装も同じ役割をするのでは？
ただ、強い地震で建物が変形した場合、ひび割れ損傷、主筋の露出の発見は防水塗装の方が発見しやすいだろう。
外壁タイルは、ある意味見栄えを良くするのもあるが。
本当の目的は、被りコンクリート に雨水の浸透を防ぐため。
しかし道路や鉄道橋は打ちっ放しが多い。
それは何故か？ 被りコンクリートが厚が厚いから。

[767: 匿名]

そんなに安仕様を必死で擁護しなくても･･･。

同じや役割ならやっぱり防水塗装よりタイル貼りの方がいいし、そんな安仕様マンションの方が
被りコンクリート厚が厚いとも思えないし。

[768: 匿名]

外階段がビルの非常階段のような鉄筋剥き出しのマンションはちょっと嫌だな
明らかに「コスト削減しました」って感じがして

[769: 匿名さん]

階段がコンクリだと採光の邪魔になるから、廊下側が暗くなる。

[770: 759]

>>外階段がビルの非常階段のような鉄筋剥き出しのマンションはちょっと嫌だな
>>明らかに「コスト削減しました」って感じがして

鉄筋？ S造の事でしょ？つまり鉄骨造。
というのは、鋼鉄を使うのはコストが高くなる。
但し、耐火性は劣る。何故コストが高くなるかと言えば、S造のビルか、橋梁の綱橋とPC橋を見ればわかるはず。

[772: 匿名]

それは少し無理だよ。５０にしてあげても良い。普通ということ

[774: 匿名さん]

タイル貼りの方が確かにいいけど、この前の震災のとき、タイルが剥がれたマンション結構あったよね。タイルは修繕が大変なのが難点。高層階だったらゴンドラが必要になる。

[775: 匿名さん]

タワーマンションならゴンドラついています予め特注で備え付けられているようです

[776: 匿名]

ヨトリシアが６２とか・・・

[777: 匿名さん]

超高層のオフィスビルなら通常、常設型のゴンドラが配備されているのですが、マンションで常設型のゴンドラを常備しているところは多くありません。常設型のゴンドラはメンテナンス（通常は月1回の定期検査）費用が膨大になり、年間で数回しか使用しない窓ガラス清掃などのために常備するのは現実的ではありません。

[778: 匿名さん]

外面が単純なオフィスビルよりベランダだらけの複雑面のマンションの方が
修繕費は高くつきますよ。

[780: 匿名]

ユトリシアがいつのまにかすごい位置にいるな。
K-POPもびっくりですわ。

[781: 匿名さん]

62の2物件は無いな。偏差値7だろう。

[782: 匿名さん]

そう、より現実的な順位は以下。

70 プラウドタワー船橋
68 GTT本八幡 、市川I-link
65 奏の杜
60 プラウドタワー稲毛
50 プラウド船橋
45 ユトリシア

[783: 匿名さん]

皆さん、柏の葉とおおたかの森を忘れていませんか？
782の65のところに、パークシティ柏の葉キャンパス、シティテラス流山おおたかの森
を入れることを提案します。

[784: 匿名さん]

やっぱり、ＪＲの駅近高層物件は強いね。

[785: 匿名さん]

駅直結タワーマンなんてみんなが欲しいから、
最初っから値段が高いのですよ。
資産価値が下がらないということは、
過小評価されているもの、株と同じです。
過去に値上がりしている物件といえば、豊洲、辰巳、東雲、新浦安、船橋駅前、市川駅前、
サザン。

今これに当たるのは、津田沼秦くらい。
新船橋はあり得ない。支線で価格を維持したマンションはありません。

大穴はチバニューか？
非常に安いから。

[786: 匿名]

プラウドタワー船橋 は外観が公団みたいだと酷評されてますね

[787: 匿名さん]

>785

パークハウス谷津をやたら推して、プラウド船橋には過去スレ見ると異常にけなすけど、何者？

[788: 匿名さん]

駅前（徒歩１、２分）の大型物件で、自走式駐車場で、液状化エリアではなく価格が２千万円台。
これなら極端な資産価値の減少はないだろうし、減少したとしてもダメージは少ない。
そんなところ探せばいいんじゃない？

[789: 匿名さん]

>>786
外観酷評されようが何だろうが、10年目にもかかわらず値上がりしている稀有な物件。結局、かなりの人気物件と言う事。

なお私はプラウドタワー船橋の住人ではありません。

[790: 匿名さん]

今週のスーモでの駅力はダントツ津田沼でしたね。パーフェクト！

[791: 匿名]

やっぱり最新設備で外観も共用施設も素敵な本八幡タワーが千葉一だと思います。
ちなみに私は本八幡タワーの契約者ではありません。

[792: 匿名]

奏はわからんよ。
モリシア裏にタワマンできるかもしれないからね。
そのタワマンはもちろん資産価値維持できるだろうけど、
そうすると奏の価値は下がるよね。

[793: 匿名さん]

プラウド船橋はこうきゅうマンションだよ、奏より上。習志野市より東は話になりません。

[794: 匿名さん]

支線も話になりません。

[795: 匿名さん]

あれこれ悪口書くのは脅威に、感じてる証拠

支線云々は過去の話

[796: 匿名]

790さん、それ書き込もうとしてました(泣)

総武快速始発、各駅始発、東西線通勤始発、５分歩いて新京成、１５分歩いて京成、バスターミナル南・北、タクシーと、駅力はスーモに載らずとも千葉県No.1だと皆知ってます。(大昔は千葉駅だったかも知れませんが)

直近分譲でライオンズの小規模物件×２即完売あたりから、そしてパークハウスの大規模までの早期完売を見ると立地の異常人気ぶりが伺えます。
南口の後送プロジェクトで控えてる三井、三菱のマンションも強気価格で早期完売なら本物でしょう。

でも私的に言うとプラウドタワー船橋のようにJR船橋駅至近、西武百貨店・東武百貨店(特に東武はデパ地下食品が超充実)も至近なんてのは羨ましいな。庶民の見方、ヨーカドーもあるし、新船橋にはイオンモール、ちょいと車でららぽーとTokyoBayとかね。

現時点、船橋と津田沼は立地的に魅力がある、いや魅力が増してるのは否めないかな。

海浜幕張やイオンの旗艦店(新駅追加？)やTDR、都内へ高速道路使わなくても行けるのもイイね。

街と街がそう距離感を感じさせず選択肢多く楽しめるのは長く住まう上で便利だし飽きが来ないよって思います。

優秀と言われる高校が揃ってるのも総武線沿線ならではだし通学運賃も手頃。

んな感じですかね。
立地が全てとは申しませんが何年も売れ残りを抱え、いつまでもいつまでも残り数戸(実際もっとあるだろに)ダラダラ買い手もつかないところは所詮不人気な立地。




結果が全てです！

[797: 匿名]

796です。業界や評論家でも無い私がダラダラと長文書き込みましたが、検討する上でそれらが全てだとも思わないんです。

「住めば都」と言う言葉が一番マッチするかな。

長く住むとマンション購入前には妥協で選んだ、でも段々と新たな発見があったり、その土地の人の良さが分かってきたり、後になってジワジワとここを選んで良かったねと実感する事もある。元々この地が好きとか両親の実家が近いとかの理由もある。


だから言いたいのは売主の夢のような話に踊らされないよう自分自身で選択して欲しいし何よりも自分自身が満足し後悔の無い検討を祈ります。

そうすりゃ最低限、心の資産ぐらいは得られると思うよっ！

[798: 匿名さん]

駅力＝住みやすさではないんだよね。
日常生活を考えれば、津田沼駅隣接より徒歩５分圏内に駅、小中学校、公園、スーパー、小児科・内科が
揃っているようなところの方が住みやすい。
で、その駅から乗り換えなく勤務先まで行ければなおいいね。中には車通勤の人だっているよね。

例えば筑波の研究員であったり成田空港職員にとっては津田沼は不便で選択肢にすらならないだろうし、
車通勤の人にとっては駅前の機械式駐車場よりちょっと歩いても自走式がいいって話だろうし。

>788みたいな物件があれば別だけど、結局その家庭その家庭で便利さの基準って違うんだよね。
それが多数派の括りの人は高い金払って購入することになるし、少数派の括りの人は安く買えるって話。

どっちがお得かなんて話は馬.鹿げてるからパス。

[799: 匿名さん]

住めば都はわかりますが、ここは資産価値が維持できるマンションを議論していますので…

[800: 匿名さん]

>>796

そのとお、結果が全て。
で、不動産で結果とは何かと言うと、坪単価。で、坪単価で言うと、総武線津田沼まででの価格は以下の通り。1位市川、2位本八幡、3位船橋。津田沼はブービー賞。奏の開発で価格アップするだろうけど、船橋に追いつく事は無いな。

駅 75平米新築価格
市川 4,519
本八幡 4,425
下総中山 4,055
西船橋 3,913
船橋 4,337
東船橋 3,607
津田沼 3,848

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=12

[801: 匿名さん]

>>800

なお、例えば駅1分とかの物件になると、各々20%から30%くらい高くなる。

[802: 匿名さん]

下総中山の駅前のマンション、パークホームズだっけ？
あれ、中古で買うと資産価値高いと思う。

[803: 購入経験者さん]

> >788みたいな物件があれば別だけど、結局その家庭その家庭で便利さの基準って違うんだよね。
> それが多数派の括りの人は高い金払って購入することになるし、少数派の括りの人は安く買えるって話。

これがある意味結論だな。

[804: 匿名さん]

駅１分が一番でしょ。駅力は２の次。駅力語られても実質大差ない。

[805: 匿名さん]

船橋にルミネできたら津田沼にかなり差ついちゃうね。

[806: 匿名さん]

駅一分は住むには適していない。駅前で喧しいし、電車の音もうるさい、ごみごみしてるだけ。