千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[681: 匿名]

松戸が対象なら、稲毛もいれてあげればいいのに。

[683: 匿名さん]

千葉に資産価値が減価しない物件なんてない。
ほとんど、ブラックジョークの世界。
稲毛とか野田線とか、超低レベルのドングリだらけ。
都内買えばいいんじゃないの？

[684: 匿名さん]

>>683

今はバブルじゃあ無いんだから、資産価値が減価しない物件は、そりゃあほとんど無いでしょう。そんな事、あなたに言われ無くたって、ほとんどの皆さんわかってるって。資産価値が減りにくい物件はどこかって議論しているのに。

[687: 匿名]

常磐線の我孫子駅物件で、2007年竣工のグラン・レジデンス700戸超と2008年竣工のアクア・レジデンス424戸は、震災前まで新築比110％位で推移していました。
最近は100～105％位で推移している模様です。
両方とも長谷工物件です。また、両方とも工場跡地でが、現在は工場跡地を感じない人気マンションとなっています。

このように資産価値が落ちにくい物件は、プラウドタワー船橋のように元々価格が高い物件だけでなく、工場跡地で資産価値が低かった場所に住宅を開発し、価値上昇や維持する物件が多いことがわかります。

[688: 匿名]

我孫子はあれ以来、大規模マンション建っていないからね。
今んとこ希少価値高いだけじゃない？
船橋なんか土地さえあればすぐマンション建っちゃうし、しかも殆どが大規模ファミリー向けだから。
いくらなんでと新船橋を持ち上げるのは無理がある。

[689: 匿名]

687続きです。
確か、南船橋のザウス跡地のマンションも似たような立地ですが、販売価格が割安だったため、価格維持しているようです。

都内だと、豊洲や品川港南エリアが似たような立地ですが、こちらは価格維持どころか大分価格が上がってしまいました。

[690: 匿名さん]

新船橋にある物件を船橋と表記する方がよっぽど悪意があると思うが。

[691: 匿名さん]

>>687
>2008年竣工のアクア・レジデンス424戸は、震災前まで新築比110％位で推移していました。
最近は100～105％位で推移している模様です。

えっ？ 本当？ 住まいサーフィンのデータベースでは、アクアレジデンスの「新築→中古暴落率」は-16.0%ですけど。100%超って貴方の期待値なんでは？

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=5200

[692: 匿名さん]

暴落率ってのも凄い指標だな

[694: 匿名]

最初から安いから、下落率低いよ？

[695: 匿名さん]

資産価値は下がり難そうだが、
最初っから資産価値が低いと言うこと？

[697: 住まいに詳しい人]

>>687 >>688 我孫子は建設に実質規制がかかっている状況だからね。
短期間の超大規模物件の乱立で小中学校はじめ教育関連施設の受け入れ態勢がいっぱいいっぱいで
今でもかなり不自由しているからね。

資産価値ってあくまで相対評価だから、実はマンション選びに関してはあまり意味のない指標なんだよね。
その家族、家族の生活や趣味趣向があるわけだし。

そのピンポイントの趣味趣向にはまれば>>645（業界関係者ならすぐ頭に浮かぶ病院関係者、空港関係者、
それに金融マンの多い街だよね？）とかは魅力的かも知れないけどあくまでニッチな市場。

資産価値を語ることに反対はしないけど、資産価値と幸せな暮らしは比例しないことは覚えておいて欲しい。
ただ今買うなら埋立地は避けた方がいいかな･･･。

[699: 匿名]

690
新船橋にある訳ではなく船橋にありますよ。船橋の北本町というあの場所に新船橋駅があるだけです。

マンション等の大きな建築物を建てる際は、駅名の大きなブランド名を借用してマンション名の後に駅名をつけたり、市の名前や地名をつけたりします。

プラウド船橋の目の前の新船橋駅はマイナーな駅であるため、新船橋駅の名前を借用するブランドメリットはありませんし、スケールの大きいスマートシェアタウンが新船橋駅という駅名にへりくだる意味もありません。

それくらいのこと理解できるように頑張りましょう。

[700: 匿名]

691
震災前は業者から取引価格聞いていたので確かですが、震災後は掲載価格で5％位下がってきたなと思ってました。
なので-16％は驚きです。特別にそう言う部屋があった可能性も否定できませんが、信じられません。

因みに、アクアはグランより5％以上新築価格上がってしまったので、資産価値維持率はグランの方が若干高いです。

ザウスの跡地マンションの話は聞いた話ですので間違っていたらすみません。

[701: 匿名さん]

>699
新船橋駅至近にあるプラウドだからそのように呼ばれるのでしょう。
正式名称で呼ぶと別の物件と間違える可能性があるし。

ブランドメリット云々なんてこの板の人達には関係ない話。
あなたが頑張っている事だけはよく理解できましたが・・・

[702: 匿名さん]

６９０
千葉にある東京ディズイーリゾートはどうなる？って話と同じ。新船橋がメジャーなら新船橋って書くでしょうけどね。

[703: 匿名さん]

702　ディズニーでしょ。

[704: 匿名]

702
ちょっと違いません？
プラウド船橋は船橋にあるけど、ディズニーは東京にはないです。

[705: 匿名さん]

今出ているマンションは、ベスト２だとしても徒歩１０分以内だよね。５分以内も多い。
そうなると、プラウド船橋は、やはり新船橋物件ではないのかな？　船橋物件とすると、徒歩がかかり過ぎ。

[706: 匿名さん]

つまり、船橋市内にあるマンションなら、マンション名に最寄の駅名ではなく船橋とつけてもいいわけですね。

[707: 匿名]

船橋市内のマンションには違いないから、別に検討者が判断すりゃいいだけ。
最寄駅が野田線の新船橋駅で宣伝してるし、購入者がかってに船橋駅もホームグラウンド扱いしてるだけだから。
ディズニーだけでなく、ららぽなんかは東京湾に面しているから仕方ない。
東京じゃないくせにって、今だに言う人いるんだね。

[708: 匿名さん]

駅徒歩１分と言っておきながら、これは新船橋の話。
それでマンション名はプラウド船橋って、ちょっとしたら騙されるよね。

[709: 匿名さん]

ほっときゃ良いよ。津田沼だって同じようじゃないか。
前原なのに津田沼とか。
購入者が判断する

[711: 匿名さん]

船橋のプラウドタワーの方が、ＧＴＴより上だと思うよ。

[713: 匿名]

その数値は偏差値なのか？

[716: 匿名]

上位３つはいいんじゃない？
実際に中古市場に出れば、フロアと方角、あとどんなオプションが付けられているか等の条件次第で多少変動もありうるから。
４位は随分甘い判定ですね。契約者が騒ぐから仕方ないか。

[717: 匿名さん]

ちょっと話がずれますが、高校までそれなりの質のいい公立に通ってもらえたらと思っている場合（それなりの頭で成長した場合）、どの地域がいいですか？

[719: 匿名]

タワマンって、ある時点でガクッと価値落ちないか？

[720: 匿名さん]

>710
長い間、千葉の不動産を見てきたけれど、
都心から、15km以上離れて、資産が下がらない物件は見たことがないです。千葉では。
2000年から2008年位までに建てられた船橋、津田沼付近のマンションで、
価格の下がっていないマンションありますか？
私は知りません。

なければ、過去になかった事が、今後起こるとは思えません。
唯一、市川くらいは同意。

[721: 匿名さん]

>>710

・GTTはまだ入居前、貴方の期待値が高いのはわかるけど、中古市場でどうなるか、実績ゼロ。
・一方、プラウドタワー船橋は、実績十分。実際に平均で7.3%値上がりしている。
https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=1013

・GTTをプラウドタワー船橋の上に持って来るのは時期尚早と思う。それに、それ程の物件とも思わないし。ガレリアサーラとのお見合い、あんなに近くていいのかなって感じる。南側、かなりの圧迫感と思う。

[722: 匿名さん]

>>720さん、

価格の下がって無いマンション、少ないですが、あります。プラウドタワー船橋。

以下に、市毎の中古販売実績出ています。
https://www.sumai-surfin.com/search/contract_search.php

[724: 匿名さん]

>>723

プラウドタワー船橋は、プチバブル前の2003年売り出しで比較的安かった。さらに船橋駅前で利便性とても良い、そして明らかな地域一番物件。だからこのご時世にもかかわらず、そして入居開始10年目にもかかわらず平均7.3%値上がりしている稀有な物件。GTTがプラウドタワー船橋並に値上がりするとは、中々思えない。

なお私はプラウドタワー船橋住人や、その関係者ではありません。

[725: 匿名さん]

なお2007/5月入居開始のGTT隣のガレリアサーラは-6.2%。GTTが地域一番物件の地位を引き継ぐから値落ちは少ない筈だけど、かと言って例えば10年後、プラウドタワー船橋の様に+7.3%は無いと思う。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=7030

[726: 匿名さん]

>721
そうですかプラウドタワーは値上がりしていましたか。
知りませんでした。
しかし、新船橋や津田沼のファミリーマンションは価格を維持できるとは思えません。

[727: 匿名]

GTTは再開発でどう変わるかがポイントでしょうね。期待もできる。
船橋タワー周辺はもう開発しようがないからマイナス。

[728: 匿名さん]

市川タワーなんて、有名な骨抜き傷物物件。
チープな内装とディスポーザーなし、タワーなのにガスという錯乱ぶり。
あまりの販売不振にアウトレットに回したけれど
その業者でさえ諦めた恐怖の物件だ。
新古の山で、資産価値もクソもない。
素人でも、もう少し勉強したら？

[730: 建材メーカー]

資産価値
　プラウド船橋＞ユトリシア

内外装の見栄え
　プラウド船橋＞ユトリシア　

内外装の耐久性
　賃貸＝プラウド船橋＜ユトリシア

売却前提ならプラウド船橋、永住するならユトリシアかな。
賃貸用の部材を採用するなど倫理的にどうかと個人的には思うがね。
数年でダメになる内装をプチリフォーム感覚で張り替えを楽しめる方ならいいけど、むしろ少数派でしょ。

[731: 匿名さん]

GTT命が巣くってるね。あんな、目の前距離20m弱にでーんと巨大なガレリアサーラがそびえて、折角のタワーの眺望を阻害された物件、そんなに良いか？

[732: 匿名さん]

>728
確かに。まあそれでも、実績では新築→中古低下率は3年強で-7.4%だから千葉では悪く無い。と言うより他と比較してもかなり良いほう。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=5798

[734: 買い換え検討中]

>>730　分譲マンションで基本張り替えなんて想定しないだろ。
今、中古で買ったバブル期のマンションに住んでるけど、フローリングなんてまだぴんぴんしてるぞ。
エントランスや中庭もいい意味で金がかかった作りだし、正直今の貧相な物件を見ると
買い換えまでなかなかふんぎれないんだよな･･･。

[735: 匿名さん]

バフル期のマンションなんて、耐震性で不安があるからパスだな

[736: 匿名さん]

734 でそのマンション名は？

[738: 匿名さん]

>>735

新耐震基準は1981年からなので、ほとんどのバブル期のマンションはOK。30年物以内ならOKと言う事。

[740: 匿名さん]

ヨトリシアの４５ってそんなに資産性ないでしょ？

４割未発売でこれから販売する方が駅から近い。
中古で売ろうとしても普通新築選ぶでしょ。
相当値下げしないと売れないよ。
売れなきゃ資産にならない。

[741: 匿名]

739
プラウド船橋の1,2街区の西向きと東向きの資産価値はプラウドタワーの次だと思いますがいかがでしょう？

割安ではない八幡や奏よりも硬いと思います。東西向きは3000万円前後でそこそこいい位置買えました。

プラウド船橋は南向きと東西向きとの価格差が他の物件と比べると大き過ぎます。

プラウドタワー船橋等の資産価値の高い総武線物件よりも、プラウド船橋は随分資産価値は下がりますが、その随分下がる資産価値よりも更に安い価格で販売されたから、資産価値が下がりにくい物件としてはプラウドタワー船橋の次になる可能性が現時点は一番高いと思います。

[742: 匿名さん]

新船橋は割安じゃないと思うけど。場所柄もっと安くていい。

[743: 匿名]

>>738
阪神大震災（１９９５年）以前の旧耐震基準マンションは不安だな
ただでさえ首都直下型が懸念されているのに
わざわざ古い耐震基準のマンションを選ぶ人は少ないんじゃないかな

[745: 匿名]

いくらバブル期（20年以上前）に建てられた豪華マンションでフローリング・エントランス・中庭が綺麗でも
やはり最新の制震・免震技術で建てられた新築マンションのほうがいいな
20年以上前のマンションなんて修繕積立が高いだろうし、メンテナンスにも相当金がかかりそう
永住する（4～50年住む）と考えるとなおさら新築のほうがいい

[747: 匿名さん]

だって雑談したいんだもん！

[749: 匿名さん]

ここでしたいの！

[751: 匿名さん]

サングランデ印西牧の原だな。
駅6分で、120m2 3150万なら下がりようがないだろう。
始発もあるし。

[752: 匿名さん]

>>743
>阪神大震災（１９９５年）以前の旧耐震基準マンションは不安

だからぁ、新耐震基準になったのは1981年だって。それ以降のマンションは、基本的に同じ。

[753: 匿名]

どちらにせよ、20年以上前の中古より最新技術で建てられたマンションのほうが安心ってこと
20年の経年劣化はキツいし、大規模修繕にいくらかかるかわからない

[754: 匿名さん]

〉744
立地ダメでしょ。(笑）

[755: 匿名さん]

野田線だよ野田線。
新京成や流山線と同等。

野村マジックに踊らされてるだけで、
経済的にはオランダのチューリップや新浦安プラウド三兄弟がどうなったか、
ネットで調べれば売り抜け野村の実態がわかるよ。

[756: 匿名さん]

そもそもGTTって何ですか？総武線沿線住民しか知らない物件？検索してもヒットしないんですけど・・・

[757: 周辺住民さん]

>>どちらにせよ、20年以上前の中古より最新技術で建てられたマンションのほうが安心ってこと
>>20年の経年劣化はキツいし、大規模修繕にいくらかかるかわからない

それは設計上での安心感だろう。
しかし、コンクリート打設の時に早期のひび割れ（これは施工不良）が発生しないように良心的な施工をしたかは、素人にはわかりにくい。
アルカリ性→中性化の進行が早すぎると問題。

ところが新耐震基準以前でもコンクリートの劣化が極めて遅い事例があるって事も聞いたことがある。

[758: 匿名]

姉歯の耐震偽装が発覚する以前の物件は正直不安
あの事件以降は厳しい基準を設けられたので安心

[759: 周辺住民さん]

>>あの事件以降は厳しい基準を設けられたので安心

これは設計上の安心感
手抜き工事はこの世の中から完全になくなっていない。
歴史は繰り返す。

設計通り施工したもので最高レベルの安心感が得られるのは、原子炉を収める建屋となってしまう。
それが軍事施設。

[760: 匿名さん]

GTTは総戸数465に対して、エレベータは僅か4機。
これじゃ、通勤時にはラッシュで事実上使用不能になる。
南向きの部屋では80m2台が最も広く、安っぽい内装での細切れ分譲だ。
国道14号にびっちり迫った敷地で、南はガレリアサーラが視界を防ぐ。
これがNo.1とは、とても思えない。

[761: 匿名]

そうですね、船橋タワーが1番ですね

これでいい？

[762: 匿名さん]

まぁ、バブル期に買ったマンションがいいって人もいるんだからそれでいいじゃん。
築20年以上な割りに綺麗なフローリング・エントランス・中庭に囲まれてれば幸せなんでしょ。
耐震なんて関係ないんですよ、そういう人は。

[763: 匿名さん]

GTTですか・・・正直魅力感じないわ。

[764: デベにお勤めさん]

確かにバブル期の物件はモノがいいというか過剰スペックがステータスの時代でしたからね。
県内でも先に震災でバブル物件は被害ないのに同地域の竣工したての物件のタイルが剥がれ落ちたり
フローリングが歪んだりという笑い話みたいな事もおきてましたからね。

数年前までは分譲用と賃貸用の資材・建材と言うのは全くの別物で考えられていたのですが、
ここ数年その壁を破る物件が出てきてます。もちろん分譲に賃貸用を使用ってことです。

さすがに地区年数が経ってますのでバブル期のマンションがお勧めという極端なことは言いませんが、
2008年以前竣工くらいまでの築浅中古はお勧めですし、これは多くの同業者も同じことを言います。

県内でもリーマン前設計・リーマン後施工の物件で急遽タイル貼りから吹き付けに仕様変更した物件も
あるくらいですし、先に書いたように今となっては、見た目・設備は一見立派ですが見えない（分らない）
中身は賃貸並みというドッキリ仕様が大手でも存在します。

安心感とクオリティを考えると2005～2007年頃の物件が個人的にはお勧めです。
その頃の物件だと例え長谷工物件でも外壁（ＥＶ外壁も）タイル貼り、外階段もスカスカの柵ではなく
コンクリ＋タイルという重厚な造りが当たり前でしたからね。

[765: 匿名]

確かに、リーマンショックの前か後では結構違いがあるかも。

タワーマンションは壁が薄い（乾式壁）というのはマイナスポイントかな。

[766: 759]

>>764

集合住宅を販売するプロがその程度しか知識がないの？

タイル貼りは重圧感と言うより、コンクリートに浸透してくる雨水を防ぐ役割をするのでは？
外壁に施工する防水塗装も同じ役割をするのでは？
ただ、強い地震で建物が変形した場合、ひび割れ損傷、主筋の露出の発見は防水塗装の方が発見しやすいだろう。
外壁タイルは、ある意味見栄えを良くするのもあるが。
本当の目的は、被りコンクリート に雨水の浸透を防ぐため。
しかし道路や鉄道橋は打ちっ放しが多い。
それは何故か？ 被りコンクリートが厚が厚いから。

[767: 匿名]

そんなに安仕様を必死で擁護しなくても･･･。

同じや役割ならやっぱり防水塗装よりタイル貼りの方がいいし、そんな安仕様マンションの方が
被りコンクリート厚が厚いとも思えないし。

[768: 匿名]

外階段がビルの非常階段のような鉄筋剥き出しのマンションはちょっと嫌だな
明らかに「コスト削減しました」って感じがして

[769: 匿名さん]

階段がコンクリだと採光の邪魔になるから、廊下側が暗くなる。

[770: 759]

>>外階段がビルの非常階段のような鉄筋剥き出しのマンションはちょっと嫌だな
>>明らかに「コスト削減しました」って感じがして

鉄筋？ S造の事でしょ？つまり鉄骨造。
というのは、鋼鉄を使うのはコストが高くなる。
但し、耐火性は劣る。何故コストが高くなるかと言えば、S造のビルか、橋梁の綱橋とPC橋を見ればわかるはず。

[772: 匿名]

それは少し無理だよ。５０にしてあげても良い。普通ということ

[774: 匿名さん]

タイル貼りの方が確かにいいけど、この前の震災のとき、タイルが剥がれたマンション結構あったよね。タイルは修繕が大変なのが難点。高層階だったらゴンドラが必要になる。

[775: 匿名さん]

タワーマンションならゴンドラついています予め特注で備え付けられているようです

[776: 匿名]

ヨトリシアが６２とか・・・

[777: 匿名さん]

超高層のオフィスビルなら通常、常設型のゴンドラが配備されているのですが、マンションで常設型のゴンドラを常備しているところは多くありません。常設型のゴンドラはメンテナンス（通常は月1回の定期検査）費用が膨大になり、年間で数回しか使用しない窓ガラス清掃などのために常備するのは現実的ではありません。

[778: 匿名さん]

外面が単純なオフィスビルよりベランダだらけの複雑面のマンションの方が
修繕費は高くつきますよ。

[780: 匿名]

ユトリシアがいつのまにかすごい位置にいるな。
K-POPもびっくりですわ。