千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[202: 匿名]

200です。
追加ですが、そういう戦略を立てる体力が会社にあることも要因でしょう。

横浜のブリリア磯子は、テレビでガンガンCMを流し、相場より2割位高く販売したら全然売れず、購入者へも返金する大規模な価格改訂を行いました。
1249戸の大規模です。

[203: 匿名]

今千葉では幹線道路、高速道路に近いのはメリットではない。沿線放射線量が半端なく高いから。
車が運んでいる。なに積んでいるかわからない某県ナンバーのダンプもガンガン走ってるし

[204: 匿名さん]

新船橋のプラウドの価格は、相場よりやや低いと思うけど、バーゲン価格と言うほど安くはないと思うなぁ。
それに、残りも相当あるから、最終的には売れ残る可能性も十分あると思うよ。

震災とデフレ時代が重なったこれからのマンションは、低価格化が進むと思う（磯子のマンションだって、結果的には値引きにより低価格路線に入ってしまった）。
価格競争しているマンションは、これからどんどんライバルが出てきて、その結果、長期的に見れば、中古価格は順当に下がってくると思う（仮に値段に大きな差がなければ、購入予定者は、中古より新築の割安物件を買ってしまう）。

価格が下がらないマンションは、そんな時代にあっても希少性を確保しているマンションだと思うよ。
お金のある人が「欲しい！」と思えるマンション、それが今後は資産価値を維持するマンションだと思うなぁ（実は、今までだってそうなんだけどね）。
結局、モノの価値は、需要と供給の関係で決まるよ。

千葉では、船橋のプラウドタワーだけかなぁ。本八幡も十分候補には入るけどね。
津田沼の奏は厳しいかな？でもあそこは、今まで手付かずの土地だったから、どっちに転がるか、今後の予想はちょっと難しいね。

[205: 匿名さん]

鉄道の利便性を考えたら、船橋より本八幡が上でしょう。
奏はあれだけの土地にマンション造り続けたら、供給過剰で価値低下は明白。

[206: 不動産業者さん]

需要と供給のバランスが取れている
津田沼、船橋は固いでしょうね。

将来、流通を考えているならこのエリアの物件
を購入しておくべきです。

[207: 匿名さん]

でも本八幡は、ＪＲは各駅停車だし、駅前や町自体がちょっと地味だからね。
買い物を本八幡で賄うのは難しいし。
ターミナル駅としての資質は船橋の方が上だと思うよ。

津田沼駅南口は、モリシアの再開発に伴って、駅近タワーマンションが立つという噂が根強くある。
もし本当にそれができたら、タワーは資産価値維持の上位に名乗りを上げるかもね。

いずれにせよ、長期的に見れば、新船橋のような価格重視マンションは、他地域の物件も含めてその他大勢に埋もれていくと思うなぁ。

[208: 匿名さん]

モリシアの再開発？
なかよし幼稚園跡地の民間払い下げは政治的にややこしくなるけど強行するのかどうか。
野村との密約説は以前から噂されているけど。
ちょっと中途半端な立地で、タワー造っても価格を抑えないと売り切れないと思う。

[209: 匿名さん]

駅近いタワーって本当にそんなに人気なの？
タワーにはあまり住みたくないんだけど・・・

[210: 匿名]

204
売れ残りのバーゲンセールじゃないだけに、始めからあの価格は十分バーゲンかなと。
ですが、バーゲンじゃないと言うならば、割安なお買い得物件とでもいうところでは。不動産の場合、割安な物件って殆どないから、十分安くてお買い得ですよ。

首都圏マンションで勢い・人気が一番だから、現状では売れ残る可能性は低いとみています。

最近は業界全体的に販売が上向いてきてますね。消費税問題もあるので、少しずつ強気価格になりそうな市場動向ですよ。ユトリシアの様に苦戦する物件が増えれば価格は下がるでしょうね。

これから増税前の大量供給が始まりますので、需要がどれだけあるかで決まりそうですね。

[211: 匿名さん]

210
消費税増税後は、マンション販売は一気に低迷し、低価格路線は進行しますよ。
マンション用地の購入価格も下がっているし、今後は、多少の難はあっても、比較的好立地で低価格というマンションはどんどん増えていきます。

個人的には、このままでは、新船橋のプラウドの完売は厳しいかもしれないと思ってます。
新船橋の値付けは、バーゲン価格などではなく、新船橋の需給関係からみて、あの値段でなければ全戸完売は難しいと野村が判断したからでしょう。

どの大型物件も同じ事ですが、第1期物件は飛ぶように売れるけど、最終期は物件の動きが悪くなり、値引き販売するという事はよくあります。
新船橋も、全戸完売のために、今後は値引きを含めて、第1、2期よりも割安な価格で販売することは十分ありうることだと思います。
なんてったって、1500戸ですよ。安くしなければとても売り切れませんよ。

[212: 匿名さん]

1500戸というけど、ウェリス稲毛だっけ？1000戸近いんだよね。そんなに高くはならなそうだけど、
稲毛と新船橋なら、やっぱり東京からの距離から新船橋なのかしら？

[213: 匿名さん]

柏・・・・既に終了と結果がでました

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20121001/k10015435011000.html

[215: 匿名]

震災以降、未だに人口減少が続いている柏市。
県外7割の人が「子供を育てるのにふさわしくない」「住むにはためらってしまう」というイメージを持たれる柏市。

資産価値は下がる一方でしょうね。

[216: 匿名さん]

　柏、流山は２～３年後の完成物件が狙い目だと思うんですが。半減期の関係でその頃にはかなり線量も下がっているでしょうから。今は正直私は検討できない。柏の葉の三井はもちろん、高いといわれるけどおおたかのスミフ物件も結構良いと思いますけどね。今から計画されるマンションは結構人気が出るんじゃないかなとにらんでいるのですが。
　

[218: 匿名さん]

半減期２年の１３４と１３７が大体半分ずつです。ということは、２年で半分、４年で４分の１ですから、かなり急激に線量は下がると思いますよ。震災から４年、つまり今から２年半後には当初の線量から６割位のところまで下がるんじゃないでしょうか。そうなると、年間１ミリまでぎりぎり届かないところがほとんどではないでしょうか。いくぶん楽観的な観測ですが。

[219: 匿名]

そんなことも知らないの？セシウム１３７と１３４がでてるのは今さら。
１３４は半減期二年。セシウムは流されるから日常生活していれば問題ないよ。二年で６０％になる

[220: 匿名さん]

それを踏まえて今の価格があるのです。
そういったマンションが買いなんです。
将来を見据えれば。

[221: 匿名さん]

そういうジャンク債はプロ向きです。
一般人が手を出せるものではありません。

[222: 匿名]

やはり小さいお子さんがいる家庭は心配ですよね。
年間１ミリ未満なら大丈夫という基準値が子供にもあてはまるのか未知数ですし。

[223: 匿名さん]

まあ、風評被害かもしれないが、東葛＝放射線というイメージが消費者にできてしまったからなあ。
実際に線量が改善されても、なかなか一度できてしまったイメージって払拭できないものだと思うけど。
やはり私は気になるので、避けたい。購入してしまったのならともかく、まだ買っていないですから。

[224: 匿名さん]

　実際問題として、実家や職場の関係などでどうしても柏限定という人とか、小さい子どもがいない、もしくは子どもをつくる予定がないという方以外、震災前のように何となくＴＸが便利だとか、新しい街づくりが魅力的とかっていう検討者が離れていったということでしょうね。
　ということはそれなりに価格も下がっていいはずなのに、震災前の価格を維持しているからおおたかの某物件などは大苦戦している。柏の葉の三井はマイナス要素を相殺するだけの魅力があるとしかいえないですね。それでも震災前のような人気はないのではないかな。このサイトでのスレの伸び具合を見ても、今は津田沼や新船橋に完全に逆転されているし。

[225: 匿名]

211
プラウド船橋は573戸の半分の280戸位を第一期の契約に見込んでいたようです。
最近の1000戸越えマンションでは、リバリエ川崎港町が1450戸中第一期140戸、ブリリア磯子は1250戸中300販売し200戸契約で100戸売れ残り、比較的好調なブリリア多摩ニュータウンが1200戸中300契約という感じです。
当然、これらの物件も最終的に完売させていくでしょうが、これらと比べればプラウド船橋の人気は異常としか思えません。申し込みが939件も入った訳ですから！圧倒的に人気一番な物件であれば、戸数が多いという理由で売れ残ることはないのでは？というのが私の見解です。

過去にもし、10年に一件位の超人気物件が、最後は売れ残ってしまった物件があるのなら、その例を教えてください。

大地震が起きたり、これからの物件を急に高く売ったりしなければ、順調に全戸数完売されるのではと予想しています。

[226: 匿名]

211
売れ残る要素が見当たらない。
3街区も370戸完売するのではないかな。

[228: 匿名さん]

>>186さん

>購入時と売却時の価格（絶対金額）そのものには意味がないと。

回答: 絶対金額に意味が無いとは言ってません。不動産の資産価値は、一般的に増減%で見ると言っているのです。

>マンションの資産価値の定義とは「購入価格と売却価格の比率」ということになりますね。

回答: はい、その通りです、

>時間軸を考慮する必要はないのでしょうか？

回答: もちろん考慮する必要があります。

>築3年で売却価格が購入価格の80％のマンションと築30年で80％のマンションの資産価値は同じでしょうか？

回答: もちろん違います。築30年で80％のマンションは、資産価値がとても良い物件です。

[229: 匿名さん]

しかし186さんにとっては、消費税も絶対額のほうが嬉しいぬかな？

・来年から消費税、1万円未満は一律500円、1万円以上は一律1000円に決定！
・100円ショップの商品は、全て600円。
・5000万円のマンションの支払いは5000万1000円。

186さんの頭の中では、余分に支払う絶対額が小さい100円ショップでの買い物のほうが得なのでしょうね。

[230: 匿名さん]

新船橋は、１５００戸ですから。
どうなるかわかりませんよ。

言いたいことの要点は、野村は、新船橋のプラウドをあの価格の価値と考えて値付けをしたということです。特にバーゲン価格とは思いません。

多くの人が飛びついたのは、売り出し価格が割安に見えたからでしょう。
でも、実際に本当に割安かどうかは分かりません。新船橋に、需要を押し上げる新たな事業計画が持ちあがらない限り、私は、供給過剰で、将来はそれなりの中古価格に落ち着くと思います。
私は、野村の価格設定の判断は間違っていないと思いますよ。

[231: 匿名]

＞２２７

調べてみな。２年で６０％は常識

[232: 匿名]

230さんが211さん？
225ですが、もちろん1500戸ですからどうなるかわかりません。ですが、それを予想すると順調に完売かなと考えています。順調とは引き渡し迄に完売出来れば順調に入ります。

おっしゃりたいことは分かりますが、物の値段は価値だけでは決まりません。理由があるのです。野村が安く売りたい理由があったから安い価格になったんです。もちろん、ベースには市場価値があります。検討者はそのベースを見て、その他あらゆる要素を含めて割安かどうかを判断します。

一般的に新築には事業者の利益が上乗せされています。中古になったとたん1～2割安値下がりするのが一般的です。中には3割以上値下がりする物件もあることでしょう。
ですから、中古の売値がトントン位であれば割安な物件だったということになります。
230さんが言うように、将来それなりの価格に落ち着いたとしても、それ自体割安だったということなんです。
もっと年月が経てば、人口減少の影響により市場価格ダウンがどれだけ進行するかははかり知れません。
そんな中で、駅近く、商業施設近く、割安物件のプラウド船橋を選択する意味は多いにあるのではないかと予想しています。

[233: 匿名さん]

232 引渡しまでに完売なら順調みたいですが、奏は引渡しまでに半年以上あるのに完売なので完璧ですね。

[234: 匿名]

230さん
申し込みした人達の多くは、価格が割安に見えただけで申し込みするような浅い考えの人は一部だけだと思いますよ。

価格だけでなく、プラウドであることや、駅が目の前、船橋徒歩圏、イオンモールにイオンタウン新船橋の生活利便性、設備仕様の高さや全戸にセコム導入などスペックの高さなども含めて検討しています。
また、それだけではなく、生活もイメージしています。たとえば、普段は新船橋駅や東海神駅を利用し、時には船橋駅まで歩いたり自転車を使ったり、専用バスを使ったりと生活の利便性だけでなくその幅にも魅力を感じています。
もっと細かく言うと、駐車場の入口がチェーンではなくシャッターであることや、行き場所によって3箇所のエントランスを利用できること、希少な独立エントランス、地下駐輪場、施工会社の安心感に外観デザインなど、色々なところを見て購入するマンションをきめています。

検討していない人にはわからないことか沢山あるものです。
ですから、結果をみるのが双方にとって一番納得しやすいものなんですよ。

[235: 匿名]

234、購入者おつ。
自分の物件の資産価値は落としたくないよな。

[236: 匿名さん]

いやー、価格だけでしょ。確かにプラウドという名前があるから安いけどここまで価格あげられてるけど、やはり新船橋というのがネックだし。
そこを価格でうまく調整したから売れただけです。
実際、船橋駅周辺なんか徒歩圏ではないしね。

[237: 匿名さん]

プラウドのネームバリューはやっぱり最高峰だね。
同じ建物、仕様でもレイディアントシティだったらここまで人気にならないだろうし。

ただプチバブル期のレイディアントシティより調達材は残念な感じなんだよね。
平気で賃貸用のとか採用しちゃってるし。
要は耐久性だけの問題だから10年間隔とかで買い替える人には関係ない話だけどね。

やっぱりブランドって大事なんだよね。

[238: 匿名さん]

新船橋のプラウドは中所得者層にはかなり良いマンションだと思うけど、スレからは外れると思う。

[239: 匿名さん]

新船橋は低所得者層向けですよ。

[240: 匿名さん]

ネームバリューだけに何百万もかけたくない。。

[241: 匿名さん]

ズレた発言ばっかしてんなよ。

[242: 匿名さん]

プラウド新船橋が低い価格設定できたのは、人気のないエリアで工業地域である土地を安く買い、そこにマンション建てたから。ただそれだけ。

[243: 匿名さん]

人気のないエリアって言っちゃだめだってww

[244: 匿名]

どした？ダブリュー君

[245: 匿名]

実籾11分・長谷工・ユトリシア
新船橋1分・大林組・プラウド

私なら後者を選ぶかな

[246: 匿名さん]

245 資産価値に名前とか施工者って関係あるの？結局、新船橋と実籾じゃん。

[247: 匿名さん]

自分も奏にはびっくり。
あの価格で、引渡し半年前に完売だもの。
お金を持ってる人って結構いるんだなぁ、と実感。

お金を持っている人に魅力的に映る物件は、将来資産価値を維持すると思います。

[248: 匿名さん]

＞＞２４５
どっちも無いでしょ。不便なとこですよ。通勤もだし、それよりも渋滞が多いので車移動が大変です・・・。

[249: 匿名さん]

新浦安と柏の葉は全会一致で×で、今は実籾ユトリシアと船橋プラウトとを比較してるのですね。

[250: 匿名さん]

やっぱり１０００年に一度の地震の活動期に入ってしまった事と風評被害を考えると、千葉では総武線沿線しか残らないと思うよ。
あくまで「千葉では」ってことだけど。

ユトリシアは、船橋プラウド推しの人が、かませ犬で挙げてるだけじゃない？