千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[182: 匿名さん]

こんなに論じてもほとんどの人がこの先四半世紀、売却するケースがない罠
売却する頃には二束三文、その間資産価値の高い＝固定資産税の高いマンションに住む事実

[183: 匿名さん]

皆さん、色々と議論が交わされていますが、結論を言っていいですか？


「不動産にお買い得」は無い。


安いのには何かしら理由があります。


その理由を許容できるのであれば、それはその人にとってはお得だったと思えるでしょう。
ただ、それは人が言うお得とは違います。

[184: 匿名さん]

１８３さん、それでは開発の進んでいるCNTが千葉最安エリアである理由を教えてください。

[185: 匿名さん]

だからそれだけの価値しかないんでしょ。客観的に見てさ。

[186: 匿名さん]

>>174
なるほど。
つまり購入時と売却時の価格（絶対金額）そのものには意味がないと。
マンションの資産価値の定義とは「購入価格と売却価格の比率」ということになりますね。
たぶん坪単価とイコールなんでしょう。

では、別の視点で時間軸を考慮する必要はないのでしょうか？
築3年で売却価格が購入価格の80％のマンションと築30年で80％のマンションの資産価値は同じでしょうか？

[187: 匿名さん]

186は本当に算数ができない人なんだろうか。。とりあえずインターネットができるだけ小学生以上だと思いたいが…。
誰か家庭教師でもつけてあげたら？w

[188: 匿名さん]

柏の葉の三井は高く売れましたよ。おかげ様で。みんな分かってないね～

[189: 匿名]

マンションなんて修繕積立がグンと上がる前に買い換えるものじゃないの？
10年スパンで移り住むものだと思うけど？

[190: 匿名さん]

今日の新聞で柏は千葉、茨城、埼玉、東京で1番放射線量が高いと感じられ、子供を育てるのにふさわしくないと掲載されている。まず、資産価値は低いだろう。

[191: 匿名さん]

>>187
そんな煽りで逃げないで定義してくださいよ～w

[192: 匿名さん]

１８４、１８３ではないけどお答えします。
千葉ニュータウンはURが撤退を間近にしてお金をかけて開発した土地を大変安い価格で企業に販売しています。
土地取得費用が安かった企業は上物に十分お金をかけても利幅が十分に取れますので、やすい価格での販売が可能です。
よく公的施設が安い価格で売却されるということがあります。同じようなことです。そのため、清潔嗜好の若い世代が
喜んで移住してきて、小さな子どもたちで溢れていて町が再活性化しました

[193: 匿名]

190何新聞ですか？
千葉は柏の間違い？

[194: 匿名さん]

読売新聞にでてましたね

[195: 匿名さん]

>192
デベロッパーはそんなことは考えません。
慈善事業ではないので。
高い値段で売れれば、仕入れが安かろうが目一杯高値で売ります。
売れる限り。
CNTはその値段でしか売れないということです。
その値段でも、完成までに完売するマンションはほとんどありません。
中古価格も下落の一途です。

何故安いか？

都心からの絶対距離と高速道路のアクセスの悪さ。
それが我慢できれば、十分買いだと思いますよ。
安いから。でも上がらないでしょう。

[197: 匿名]

高速道路のアクセスの悪さはどうしようもないわな。

[198: 匿名さん]

高速道路のアクセス考えたら奏ででしょう、上手くいけば信号待ちひっかからずにのれます。

[200: 匿名]

195ではありませんが、購入者です。

1500戸もの大規模を全て順調に売り切るのは大変です。50戸や100戸位なら、もし値付けを間違い高く売っても売り切れるでしょうが、1500戸でスタートでつまづくと大変なことになってしまいます。

ですから、スタートから順調に売り最後まで売り切れるように戦略を立てた方法が、一番魅力的な1,2街区を魅力的な価格で販売しスタートダッシュで飛ばしまくることでした。1,2街区が安いのは、宣伝費みたいなものでもあります。
また、野村不動産は1500戸もの大規模は初めてです。初の大規模で失敗がゆるされないことや、他の物件で連続好調な中これだけの大規模で失敗すれば今後の事業展開に影響すること、中国など海外進出のモデルタウンにするために失敗が許されないことなど、色々な要素が重なりバーゲンセールになりました。

3街区以降は既に販売が軌道に乗っているため、1,2街区ほどのバーゲンは必要なくても売れると見込んでの価格設定です。
それでも、あれだけの仕様で相場を考えればかなり安いのにはかわりありません。

[202: 匿名]

200です。
追加ですが、そういう戦略を立てる体力が会社にあることも要因でしょう。

横浜のブリリア磯子は、テレビでガンガンCMを流し、相場より2割位高く販売したら全然売れず、購入者へも返金する大規模な価格改訂を行いました。
1249戸の大規模です。

[203: 匿名]

今千葉では幹線道路、高速道路に近いのはメリットではない。沿線放射線量が半端なく高いから。
車が運んでいる。なに積んでいるかわからない某県ナンバーのダンプもガンガン走ってるし

[204: 匿名さん]

新船橋のプラウドの価格は、相場よりやや低いと思うけど、バーゲン価格と言うほど安くはないと思うなぁ。
それに、残りも相当あるから、最終的には売れ残る可能性も十分あると思うよ。

震災とデフレ時代が重なったこれからのマンションは、低価格化が進むと思う（磯子のマンションだって、結果的には値引きにより低価格路線に入ってしまった）。
価格競争しているマンションは、これからどんどんライバルが出てきて、その結果、長期的に見れば、中古価格は順当に下がってくると思う（仮に値段に大きな差がなければ、購入予定者は、中古より新築の割安物件を買ってしまう）。

価格が下がらないマンションは、そんな時代にあっても希少性を確保しているマンションだと思うよ。
お金のある人が「欲しい！」と思えるマンション、それが今後は資産価値を維持するマンションだと思うなぁ（実は、今までだってそうなんだけどね）。
結局、モノの価値は、需要と供給の関係で決まるよ。

千葉では、船橋のプラウドタワーだけかなぁ。本八幡も十分候補には入るけどね。
津田沼の奏は厳しいかな？でもあそこは、今まで手付かずの土地だったから、どっちに転がるか、今後の予想はちょっと難しいね。

[205: 匿名さん]

鉄道の利便性を考えたら、船橋より本八幡が上でしょう。
奏はあれだけの土地にマンション造り続けたら、供給過剰で価値低下は明白。

[206: 不動産業者さん]

需要と供給のバランスが取れている
津田沼、船橋は固いでしょうね。

将来、流通を考えているならこのエリアの物件
を購入しておくべきです。

[207: 匿名さん]

でも本八幡は、ＪＲは各駅停車だし、駅前や町自体がちょっと地味だからね。
買い物を本八幡で賄うのは難しいし。
ターミナル駅としての資質は船橋の方が上だと思うよ。

津田沼駅南口は、モリシアの再開発に伴って、駅近タワーマンションが立つという噂が根強くある。
もし本当にそれができたら、タワーは資産価値維持の上位に名乗りを上げるかもね。

いずれにせよ、長期的に見れば、新船橋のような価格重視マンションは、他地域の物件も含めてその他大勢に埋もれていくと思うなぁ。

[208: 匿名さん]

モリシアの再開発？
なかよし幼稚園跡地の民間払い下げは政治的にややこしくなるけど強行するのかどうか。
野村との密約説は以前から噂されているけど。
ちょっと中途半端な立地で、タワー造っても価格を抑えないと売り切れないと思う。

[209: 匿名さん]

駅近いタワーって本当にそんなに人気なの？
タワーにはあまり住みたくないんだけど・・・

[210: 匿名]

204
売れ残りのバーゲンセールじゃないだけに、始めからあの価格は十分バーゲンかなと。
ですが、バーゲンじゃないと言うならば、割安なお買い得物件とでもいうところでは。不動産の場合、割安な物件って殆どないから、十分安くてお買い得ですよ。

首都圏マンションで勢い・人気が一番だから、現状では売れ残る可能性は低いとみています。

最近は業界全体的に販売が上向いてきてますね。消費税問題もあるので、少しずつ強気価格になりそうな市場動向ですよ。ユトリシアの様に苦戦する物件が増えれば価格は下がるでしょうね。

これから増税前の大量供給が始まりますので、需要がどれだけあるかで決まりそうですね。

[211: 匿名さん]

210
消費税増税後は、マンション販売は一気に低迷し、低価格路線は進行しますよ。
マンション用地の購入価格も下がっているし、今後は、多少の難はあっても、比較的好立地で低価格というマンションはどんどん増えていきます。

個人的には、このままでは、新船橋のプラウドの完売は厳しいかもしれないと思ってます。
新船橋の値付けは、バーゲン価格などではなく、新船橋の需給関係からみて、あの値段でなければ全戸完売は難しいと野村が判断したからでしょう。

どの大型物件も同じ事ですが、第1期物件は飛ぶように売れるけど、最終期は物件の動きが悪くなり、値引き販売するという事はよくあります。
新船橋も、全戸完売のために、今後は値引きを含めて、第1、2期よりも割安な価格で販売することは十分ありうることだと思います。
なんてったって、1500戸ですよ。安くしなければとても売り切れませんよ。

[212: 匿名さん]

1500戸というけど、ウェリス稲毛だっけ？1000戸近いんだよね。そんなに高くはならなそうだけど、
稲毛と新船橋なら、やっぱり東京からの距離から新船橋なのかしら？

[213: 匿名さん]

柏・・・・既に終了と結果がでました

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20121001/k10015435011000.html

[215: 匿名]

震災以降、未だに人口減少が続いている柏市。
県外7割の人が「子供を育てるのにふさわしくない」「住むにはためらってしまう」というイメージを持たれる柏市。

資産価値は下がる一方でしょうね。

[216: 匿名さん]

　柏、流山は２～３年後の完成物件が狙い目だと思うんですが。半減期の関係でその頃にはかなり線量も下がっているでしょうから。今は正直私は検討できない。柏の葉の三井はもちろん、高いといわれるけどおおたかのスミフ物件も結構良いと思いますけどね。今から計画されるマンションは結構人気が出るんじゃないかなとにらんでいるのですが。
　

[218: 匿名さん]

半減期２年の１３４と１３７が大体半分ずつです。ということは、２年で半分、４年で４分の１ですから、かなり急激に線量は下がると思いますよ。震災から４年、つまり今から２年半後には当初の線量から６割位のところまで下がるんじゃないでしょうか。そうなると、年間１ミリまでぎりぎり届かないところがほとんどではないでしょうか。いくぶん楽観的な観測ですが。

[219: 匿名]

そんなことも知らないの？セシウム１３７と１３４がでてるのは今さら。
１３４は半減期二年。セシウムは流されるから日常生活していれば問題ないよ。二年で６０％になる

[220: 匿名さん]

それを踏まえて今の価格があるのです。
そういったマンションが買いなんです。
将来を見据えれば。

[221: 匿名さん]

そういうジャンク債はプロ向きです。
一般人が手を出せるものではありません。

[222: 匿名]

やはり小さいお子さんがいる家庭は心配ですよね。
年間１ミリ未満なら大丈夫という基準値が子供にもあてはまるのか未知数ですし。

[223: 匿名さん]

まあ、風評被害かもしれないが、東葛＝放射線というイメージが消費者にできてしまったからなあ。
実際に線量が改善されても、なかなか一度できてしまったイメージって払拭できないものだと思うけど。
やはり私は気になるので、避けたい。購入してしまったのならともかく、まだ買っていないですから。

[224: 匿名さん]

　実際問題として、実家や職場の関係などでどうしても柏限定という人とか、小さい子どもがいない、もしくは子どもをつくる予定がないという方以外、震災前のように何となくＴＸが便利だとか、新しい街づくりが魅力的とかっていう検討者が離れていったということでしょうね。
　ということはそれなりに価格も下がっていいはずなのに、震災前の価格を維持しているからおおたかの某物件などは大苦戦している。柏の葉の三井はマイナス要素を相殺するだけの魅力があるとしかいえないですね。それでも震災前のような人気はないのではないかな。このサイトでのスレの伸び具合を見ても、今は津田沼や新船橋に完全に逆転されているし。

[225: 匿名]

211
プラウド船橋は573戸の半分の280戸位を第一期の契約に見込んでいたようです。
最近の1000戸越えマンションでは、リバリエ川崎港町が1450戸中第一期140戸、ブリリア磯子は1250戸中300販売し200戸契約で100戸売れ残り、比較的好調なブリリア多摩ニュータウンが1200戸中300契約という感じです。
当然、これらの物件も最終的に完売させていくでしょうが、これらと比べればプラウド船橋の人気は異常としか思えません。申し込みが939件も入った訳ですから！圧倒的に人気一番な物件であれば、戸数が多いという理由で売れ残ることはないのでは？というのが私の見解です。

過去にもし、10年に一件位の超人気物件が、最後は売れ残ってしまった物件があるのなら、その例を教えてください。

大地震が起きたり、これからの物件を急に高く売ったりしなければ、順調に全戸数完売されるのではと予想しています。

[226: 匿名]

211
売れ残る要素が見当たらない。
3街区も370戸完売するのではないかな。

[228: 匿名さん]

>>186さん

>購入時と売却時の価格（絶対金額）そのものには意味がないと。

回答: 絶対金額に意味が無いとは言ってません。不動産の資産価値は、一般的に増減%で見ると言っているのです。

>マンションの資産価値の定義とは「購入価格と売却価格の比率」ということになりますね。

回答: はい、その通りです、

>時間軸を考慮する必要はないのでしょうか？

回答: もちろん考慮する必要があります。

>築3年で売却価格が購入価格の80％のマンションと築30年で80％のマンションの資産価値は同じでしょうか？

回答: もちろん違います。築30年で80％のマンションは、資産価値がとても良い物件です。

[229: 匿名さん]

しかし186さんにとっては、消費税も絶対額のほうが嬉しいぬかな？

・来年から消費税、1万円未満は一律500円、1万円以上は一律1000円に決定！
・100円ショップの商品は、全て600円。
・5000万円のマンションの支払いは5000万1000円。

186さんの頭の中では、余分に支払う絶対額が小さい100円ショップでの買い物のほうが得なのでしょうね。

[230: 匿名さん]

新船橋は、１５００戸ですから。
どうなるかわかりませんよ。

言いたいことの要点は、野村は、新船橋のプラウドをあの価格の価値と考えて値付けをしたということです。特にバーゲン価格とは思いません。

多くの人が飛びついたのは、売り出し価格が割安に見えたからでしょう。
でも、実際に本当に割安かどうかは分かりません。新船橋に、需要を押し上げる新たな事業計画が持ちあがらない限り、私は、供給過剰で、将来はそれなりの中古価格に落ち着くと思います。
私は、野村の価格設定の判断は間違っていないと思いますよ。

[231: 匿名]

＞２２７

調べてみな。２年で６０％は常識