千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[118: 匿名さん]

確かに資産価値の高いマンションと資産価値が下がりにくいマンションは違いますね。資産価値が低くても安ければ後者になる。

[119: 匿名さん]

プラウド船橋が人気なのは購入可能者層がダントツ広いから、本八幡、奏の人気とはちょっと違う。

[120: 匿名]

112は資産価値維持率ではなく、価格が高いのを指してないかい？資産価値はあるけど高い金払ってるから当たり前ですよ。
ここは、資産価値維持率で話すべき。

[121: 匿名さん]

スレタイが「千葉県で資産価値が高いマンションは？」だったら結果は変わってきますな。
元々資産価値が低いとこより下げ余地があっても資産価値が高いとこがいいけどなー。
奏と新船橋、どっちかひと部屋あげるよと言われたらどっちがほしい？

[122: 匿名さん]

震災の諸々によって下がりそう（下がってる？）のが新浦安と柏の葉だから、それ以外なら下がりにくそうですね。

[123: 匿名さん]

>>114
南向きがないんだね。そんなの関係ない？

[124: 匿名]

>>120
そうだよね
なんか勘違いしてる人がいるけど、船橋や本八幡でタワーだのなんだの騒いでも仕方ない

それより、千葉の土地の安さを生かして都内で買えないような値段で買えて、かつ満足感ある物件のがこのスレッドに沿ってる物件だと思う。
そうすると奏かプラウドかなあ。どちらも戸数が多いから、買う部屋はある程度吟味しなきゃだけど。

[125: 匿名さん]

本八幡は総武線かつ都営新宿線始発ということで、その駅近マンションの希少性から案外健闘するかも。

パーク奏は価格に地域開発の成功がかなり織り込まれており、かつ今後同地区の大量供給もある。
その上で尚、資産価値が維持されるためには予想以上の地域開発大成功が必要。
可能性はあるでしょうが、確率的にどうでしょうか？

プラウド新船橋は、良くも悪くも周辺環境の変化にサプライズはなさそう。
野村が値付けを大きく見誤ることもないでしょうから、資産価値も平均的に推移するでしょう。

柏の葉はギャンブル性が高そうだけど、当たればでかい。

[126: 匿名さん]

>>113

そう？ ブラウドタワー船橋は、千葉では珍しく値上りしている物件で有名な筈だけど。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=1013

[127: 匿名]

駅近タワマンって子育てできるのだろうか

[128: 匿名さん]

なかなか完売せず、最後は投売り状態だった借地権つき駅遠中古マンションはこの際どうでもいい＞プラウドタワー船橋

[129: 匿名]

なにか勘違いしていない？
プラウドタワー船橋は超人気物件で即完売だよ。
あんたの言ってるタワーは見た浜楽園跡地の三菱の物件でしょ

[130: 匿名さん]

>>125
柏の葉は快速がとまらない駅みたいだけど、それはいいの？

[131: 匿名さん]

柏の葉は、パークシティーは既に高額なので、化け様がない。
それ以外の低価格マンションは、大化けするかも。
あとたなかの駅前も。

オオタカはぼったくり価格だからダメ。

[132: 匿名さん]

駅直結がキーワード。
新浦安のエヤレジなんて、新築当時のトンデモナイ値段つけたが、
長谷工仕様でも完売。
リーマンショック、311を乗り越えても人気維持。

普通のファミマンはダメだよ。津田沼も新船橋も。

[133: 匿名]

それが結論だね。ファミリーマンションは値上がり期待できない。それにしても物件目一杯頑張ってしまったら、子どもの教育、老後どうするんだ？

[134: 匿名さん]

>>60
痛い人発見

[135: 匿名さん]

>132
平均ではそうでしょうけれど、
個別物件は全然違いますよ。
資産価値が落ちない物件とは、特徴のあるもの。
角部屋、最上階、景色が抜けてる、庭付き、ルーバル
などが資産価値ちない物件。

駄目なのは、低層階中住戸。
安くても買わない事。経済的に辛いかもしれないが。

[136: 匿名]

資産価値が下がりにくい＝「希少価値」の要素がいくつあるか、これがすべてです。

[137: 匿名]

135
それは違います。物件内では、それら希少価値のあるものは高い価格設定で販売されますので、その価格差が元々大きいか小さいかで決まること。

古くなればなるほど、物件全体の平均価格が下がれば下がるほど、希少価値のある物件とそうでない物件の価格差は縮まっていきます。

希少価値のある角やルーバルがどんなに良くても、築10年とか経つと、新築の中住戸とかに価格すぐ抜かれてしまいますよ。

[138: 匿名さん]

ほんとグダグダだな。
そもそも資産価値とは何か、資産価値が下がらないとは何か、
そこの定義が人によってあいまいだからハチャメチャな議論になる。
まずはそこを定義したまえ。

Do you understand?

[139: 匿名さん]

資産価値が下がりにくい＝震災による影響のあった浦安と柏を避ける、これがすべてです。

[140: 物件比較中さん]

不毛な議論ということですな

[141: 匿名]

新築時1億の物件が9000万で売れる
新築時2000万の物件が1000万で売れる

どっちが資産価値高い？

[142: 匿名さん]

上だろ。普通に考えて。

[143: 匿名さん]

下でしょ。
支払った金額、金利考えても。
余裕ある人が住宅費を抑えて購入して、残りを貯蓄に回すのが
一番。

[144: 匿名さん]

１４３はスレタイ１００回読み直せ。

支払いを抑えて貯蓄するのが一番良いって
スレの趣旨からズレすぎ。

[145: 匿名さん]

お前ら>>138を100回読み直せ。

[146: 匿名さん]

9000万の価値がある物件か
1000万の価値しかない物件かの違い

[147: 匿名さん]

AFOな質問に答えないで、
答えもAFOだけれど。
みんな釣りか？

[148: 匿名さん]

地価の高さと資産価値はある程度連動します。
また、周りに新たにマンションを建てる余地がないエリアや、今後再開発や新線開通が予定されていて今後地価が上がりそうなエリアの物件も資産価値の維持が期待できます。
あと、最寄り駅から徒歩10分以内の物件は、資産価値が下がりにくいと言えます。
次に「管理体制」。建物の清掃が行き届いているか、定期的にメンテナンスされているか、必要な修繕が行われているかは、「資産価値を保てる物件」の大切な条件です。

逆に資産価値が下がりやすい物件
供給過多。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまいます。

[149: 匿名]

プロの目から見ると市川・本八幡が狙い目だそうです。
素人・プロから見てもやはり本八幡タワマンが断トツですね。


http://article.home-plaza.jp/article/trend/005/
＞市川市・本八幡駅周辺
＞歴史ある閑静な住宅街
＞江戸時代、日本橋に住む豪商などがセカンドハウスを建てたことで形成された街。特に菅野や東菅野エリアは、文化的な薫り＞の残る閑静な住宅街が広がる。京成線・総武線・都営新宿線が利用でき、日常生活の利便性も高い。

[150: 匿名さん]

希少性って観点からするとタワマンって過去のように資産価値維持できないかもね。以前は珍しかったけど、今はいっぱい建ってるでしょ。

[151: 匿名さん]

誰か138に明確に回答してよw

[152: 匿名さん]

よし、じゃあオレが明確に回答してやる。しかもわかりやすくな。

資産価値が下がりにくい＝将来仮に売った時に、買った値段と比べてその価格が下がりにくいかどうか

だ。価値じゃないからな。価値は各人多種多様だから比べられないからな。あくまで「資産」価値だ。

こう定義してやったからな。それを踏まえて138は考えを述べよ。

[153: 匿名さん]

それでも浦安、柏の葉に住んでみたい。

[154: 匿名さん]

高いよ。
だから妬んで、叩いてるの。

[155: 匿名さん]

まぁ百歩譲って浦安はあっても未だ空間線量が0.5マイクロの柏の葉はないでしょw

[156: 匿名さん]

こんなときに平常どおり運転してくれる路線は助かるね。

[157: 匿名さん]

TX最強伝説。

[158: 匿名さん]

まあこの台風で雷が落ちてないからな。

[159: 匿名]

台風に強い京成線は頼もしい

[160: 匿名さん]

柏の葉は、パークシティー新築以外は、チャンス。
風評が収まり、街ができれば上昇必至。
昔の豊洲と一緒。

パークシティー新築は既に高すぎる。

[161: 匿名さん]

半径500m以内にパチンコ店やらラブホがある街が、豊洲と一緒だなんて…しかも放射能汚染で有名な柏の葉。もはや自虐ネタでしょ

[163: 匿名さん]

俺は、賃貸に出した場合の賃料収入は資産価値から外せないと思うけどな。

[165: 匿名さん]

豊洲も以前に比べて値下がりしてるんじゃないの？

[166: 匿名さん]

>162
そんな子供じみた質問してるようでは、
暫く、家の購入は控えた方が良いですよ。

[167: 匿名さん]

164
無視はできないなぁ。
賃料は、物件の売却価格と必ずしも比例するわけではないし。

買うのと借りるのでは、需要（選ぶ基準）が異なるからね。

[169: 匿名さん]

>168
はい。二度とこんなハイレベルのスレには投稿しません。

ですから、あなたのような高度の常識をお持ちの方は、
ここで、ずっと議論をお続け下さい。

決して、実世界でマンション購入や高額投資などされないよう
ご忠告申し上げます。

[171: 匿名さん]

資産価値を考えると、やっぱり、賃貸に出したときに、利回りがよくて、長期にわたって空室率の低いマンションがいいなぁ。
そうすると、できればＪＲのターミナル駅直結か、少なくとも徒歩5分くらいまでだなぁ。

単に、買ったときの値段と比較して、売るときにできるだけ損をしたくないというだけであれば、値ごろ感のある中古マンションがいいと思うよ。

[172: 匿名さん]

投資の世界では>169みたいなのが上カモなんだろうな。

[173: 匿名さん]

どうでもいいけど、資産価値が下がりにくそうなマンションが数件しか出てこない。千葉だとやはりあまりないのかな。

[174: 匿名さん]

>>162さん、
不動産の資産価値は、一般的に増減%で議論します。絶対金額ではありません。理由は幾つかあると思いますが、あなたの例を使って説明します。

・1億の物件を買える人にとって、資産価値20%減すなわち2000万の損失は、痛い。でも多分「痛い」で済む。2000万円の損失を出して物件を処分する決断も普通に出来るだろう。所詮20%の損失だし。

・いっぼう3千万でマンションを買った人にとって、資産価値50%減すなわち1500万減は、致命的な可能性が高い。処分したくてもローン残債多過ぎて、手放す事すら出来ない可能性もある。で、ローン破綻して、競売にかけられてしまったりする。

と言う事です。理解いただけたでしょうか？

[175: 匿名さん]

>資産価値を考えると、やっぱり、賃貸に出したときに、利回りがよくて、長期にわたって空室率の低いマンションがいいなぁ
などという都合の良いマンションは、存在しないのですよ。株も同じ。
なぜならそんなものがあれば、投資家が殺到し、価格をあげ、リターンが下がるから。

ハイリスク、ハイリターンかローリスク、ローリターンしか存在しないのです。

だから、資産価値を維持しそうな物件は、現在過小評価されてるもの。

例えば 液状化地帯の戸建や、千葉ではないけれど、東京湾岸の中古タワマン高層階。
格安が一杯あります。

絶対に上がらないマンションは、郊外型ファミマン。津田沼、新船橋が典型。
いくら新築時に人気があっても、船橋、習志野のファミマンで価格を維持したマンションは
過去にはありません。
駅直結のタワーは除きますが。

[176: 匿名さん]

>174
中学生程度の算数しか知らない、(あえて数学とは言わない)
人に大人の経済といても無駄です。

[177: 匿名さん]

>175
現在過小評価されている、というのも主観的な判断ですね。
あくまで現在の相場が客観的な基準ではないでしょうか。
あなたが過小評価としてあげた物件にあなたしか知り得ない事実があるなら別ですが。

[178: 匿名さん]

175わかってないね、津田沼、新船橋で価格を維持したことがないのは単に魅力のあるマンションが無かっただけ。どちらも再開発で街並みが綺麗で商業施設も近く、最近では稀にみる良いマンションだから、そうはさがりませんよ、下がるのはその他の同地区の中古マンションでしょう。

[179: 匿名さん]

こういう場合、周りの中古マンションも値段が上がるもんなんじゃない？
街がきれいになるから住みたいけど、メインの新築分譲は買えない、中古なら買える、
という人が増えるので需要と供給のバランスで中古は値上がりすると思う。

[180: 匿名さん]

新船橋や津田沼がマンションそのものというより周辺環境を主要因に価値を維持するなら、179さんの意見に妥当性がありそう。
個人的には、どちらもそれは価格に織り込み済み。
(標準的に価格は下がっていくと思う)強いていえば、奏の開発が想定以上の大成功となった場合のパークの価値向上。
そもそも想定が楽観的なので、可能性は低いとは思うけど。

[181: 匿名さん]

新船橋は安いけど駅力が低いから資産維持は難しいのでは？イオンが隣接するだけで、それ以外はメリットはないと思うのですが。

[182: 匿名さん]

こんなに論じてもほとんどの人がこの先四半世紀、売却するケースがない罠
売却する頃には二束三文、その間資産価値の高い＝固定資産税の高いマンションに住む事実

[183: 匿名さん]

皆さん、色々と議論が交わされていますが、結論を言っていいですか？


「不動産にお買い得」は無い。


安いのには何かしら理由があります。


その理由を許容できるのであれば、それはその人にとってはお得だったと思えるでしょう。
ただ、それは人が言うお得とは違います。

[184: 匿名さん]

１８３さん、それでは開発の進んでいるCNTが千葉最安エリアである理由を教えてください。

[185: 匿名さん]

だからそれだけの価値しかないんでしょ。客観的に見てさ。

[186: 匿名さん]

>>174
なるほど。
つまり購入時と売却時の価格（絶対金額）そのものには意味がないと。
マンションの資産価値の定義とは「購入価格と売却価格の比率」ということになりますね。
たぶん坪単価とイコールなんでしょう。

では、別の視点で時間軸を考慮する必要はないのでしょうか？
築3年で売却価格が購入価格の80％のマンションと築30年で80％のマンションの資産価値は同じでしょうか？

[187: 匿名さん]

186は本当に算数ができない人なんだろうか。。とりあえずインターネットができるだけ小学生以上だと思いたいが…。
誰か家庭教師でもつけてあげたら？w

[188: 匿名さん]

柏の葉の三井は高く売れましたよ。おかげ様で。みんな分かってないね～

[189: 匿名]

マンションなんて修繕積立がグンと上がる前に買い換えるものじゃないの？
10年スパンで移り住むものだと思うけど？

[190: 匿名さん]

今日の新聞で柏は千葉、茨城、埼玉、東京で1番放射線量が高いと感じられ、子供を育てるのにふさわしくないと掲載されている。まず、資産価値は低いだろう。

[191: 匿名さん]

>>187
そんな煽りで逃げないで定義してくださいよ～w

[192: 匿名さん]

１８４、１８３ではないけどお答えします。
千葉ニュータウンはURが撤退を間近にしてお金をかけて開発した土地を大変安い価格で企業に販売しています。
土地取得費用が安かった企業は上物に十分お金をかけても利幅が十分に取れますので、やすい価格での販売が可能です。
よく公的施設が安い価格で売却されるということがあります。同じようなことです。そのため、清潔嗜好の若い世代が
喜んで移住してきて、小さな子どもたちで溢れていて町が再活性化しました

[193: 匿名]

190何新聞ですか？
千葉は柏の間違い？

[194: 匿名さん]

読売新聞にでてましたね

[195: 匿名さん]

>192
デベロッパーはそんなことは考えません。
慈善事業ではないので。
高い値段で売れれば、仕入れが安かろうが目一杯高値で売ります。
売れる限り。
CNTはその値段でしか売れないということです。
その値段でも、完成までに完売するマンションはほとんどありません。
中古価格も下落の一途です。

何故安いか？

都心からの絶対距離と高速道路のアクセスの悪さ。
それが我慢できれば、十分買いだと思いますよ。
安いから。でも上がらないでしょう。

[197: 匿名]

高速道路のアクセスの悪さはどうしようもないわな。

[198: 匿名さん]

高速道路のアクセス考えたら奏ででしょう、上手くいけば信号待ちひっかからずにのれます。

[200: 匿名]

195ではありませんが、購入者です。

1500戸もの大規模を全て順調に売り切るのは大変です。50戸や100戸位なら、もし値付けを間違い高く売っても売り切れるでしょうが、1500戸でスタートでつまづくと大変なことになってしまいます。

ですから、スタートから順調に売り最後まで売り切れるように戦略を立てた方法が、一番魅力的な1,2街区を魅力的な価格で販売しスタートダッシュで飛ばしまくることでした。1,2街区が安いのは、宣伝費みたいなものでもあります。
また、野村不動産は1500戸もの大規模は初めてです。初の大規模で失敗がゆるされないことや、他の物件で連続好調な中これだけの大規模で失敗すれば今後の事業展開に影響すること、中国など海外進出のモデルタウンにするために失敗が許されないことなど、色々な要素が重なりバーゲンセールになりました。

3街区以降は既に販売が軌道に乗っているため、1,2街区ほどのバーゲンは必要なくても売れると見込んでの価格設定です。
それでも、あれだけの仕様で相場を考えればかなり安いのにはかわりありません。

[202: 匿名]

200です。
追加ですが、そういう戦略を立てる体力が会社にあることも要因でしょう。

横浜のブリリア磯子は、テレビでガンガンCMを流し、相場より2割位高く販売したら全然売れず、購入者へも返金する大規模な価格改訂を行いました。
1249戸の大規模です。

[203: 匿名]

今千葉では幹線道路、高速道路に近いのはメリットではない。沿線放射線量が半端なく高いから。
車が運んでいる。なに積んでいるかわからない某県ナンバーのダンプもガンガン走ってるし

[204: 匿名さん]

新船橋のプラウドの価格は、相場よりやや低いと思うけど、バーゲン価格と言うほど安くはないと思うなぁ。
それに、残りも相当あるから、最終的には売れ残る可能性も十分あると思うよ。

震災とデフレ時代が重なったこれからのマンションは、低価格化が進むと思う（磯子のマンションだって、結果的には値引きにより低価格路線に入ってしまった）。
価格競争しているマンションは、これからどんどんライバルが出てきて、その結果、長期的に見れば、中古価格は順当に下がってくると思う（仮に値段に大きな差がなければ、購入予定者は、中古より新築の割安物件を買ってしまう）。

価格が下がらないマンションは、そんな時代にあっても希少性を確保しているマンションだと思うよ。
お金のある人が「欲しい！」と思えるマンション、それが今後は資産価値を維持するマンションだと思うなぁ（実は、今までだってそうなんだけどね）。
結局、モノの価値は、需要と供給の関係で決まるよ。

千葉では、船橋のプラウドタワーだけかなぁ。本八幡も十分候補には入るけどね。
津田沼の奏は厳しいかな？でもあそこは、今まで手付かずの土地だったから、どっちに転がるか、今後の予想はちょっと難しいね。

[205: 匿名さん]

鉄道の利便性を考えたら、船橋より本八幡が上でしょう。
奏はあれだけの土地にマンション造り続けたら、供給過剰で価値低下は明白。

[206: 不動産業者さん]

需要と供給のバランスが取れている
津田沼、船橋は固いでしょうね。

将来、流通を考えているならこのエリアの物件
を購入しておくべきです。

[207: 匿名さん]

でも本八幡は、ＪＲは各駅停車だし、駅前や町自体がちょっと地味だからね。
買い物を本八幡で賄うのは難しいし。
ターミナル駅としての資質は船橋の方が上だと思うよ。

津田沼駅南口は、モリシアの再開発に伴って、駅近タワーマンションが立つという噂が根強くある。
もし本当にそれができたら、タワーは資産価値維持の上位に名乗りを上げるかもね。

いずれにせよ、長期的に見れば、新船橋のような価格重視マンションは、他地域の物件も含めてその他大勢に埋もれていくと思うなぁ。

[208: 匿名さん]

モリシアの再開発？
なかよし幼稚園跡地の民間払い下げは政治的にややこしくなるけど強行するのかどうか。
野村との密約説は以前から噂されているけど。
ちょっと中途半端な立地で、タワー造っても価格を抑えないと売り切れないと思う。

[209: 匿名さん]

駅近いタワーって本当にそんなに人気なの？
タワーにはあまり住みたくないんだけど・・・

[210: 匿名]

204
売れ残りのバーゲンセールじゃないだけに、始めからあの価格は十分バーゲンかなと。
ですが、バーゲンじゃないと言うならば、割安なお買い得物件とでもいうところでは。不動産の場合、割安な物件って殆どないから、十分安くてお買い得ですよ。

首都圏マンションで勢い・人気が一番だから、現状では売れ残る可能性は低いとみています。

最近は業界全体的に販売が上向いてきてますね。消費税問題もあるので、少しずつ強気価格になりそうな市場動向ですよ。ユトリシアの様に苦戦する物件が増えれば価格は下がるでしょうね。

これから増税前の大量供給が始まりますので、需要がどれだけあるかで決まりそうですね。

[211: 匿名さん]

210
消費税増税後は、マンション販売は一気に低迷し、低価格路線は進行しますよ。
マンション用地の購入価格も下がっているし、今後は、多少の難はあっても、比較的好立地で低価格というマンションはどんどん増えていきます。

個人的には、このままでは、新船橋のプラウドの完売は厳しいかもしれないと思ってます。
新船橋の値付けは、バーゲン価格などではなく、新船橋の需給関係からみて、あの値段でなければ全戸完売は難しいと野村が判断したからでしょう。

どの大型物件も同じ事ですが、第1期物件は飛ぶように売れるけど、最終期は物件の動きが悪くなり、値引き販売するという事はよくあります。
新船橋も、全戸完売のために、今後は値引きを含めて、第1、2期よりも割安な価格で販売することは十分ありうることだと思います。
なんてったって、1500戸ですよ。安くしなければとても売り切れませんよ。

[212: 匿名さん]

1500戸というけど、ウェリス稲毛だっけ？1000戸近いんだよね。そんなに高くはならなそうだけど、
稲毛と新船橋なら、やっぱり東京からの距離から新船橋なのかしら？

[213: 匿名さん]

柏・・・・既に終了と結果がでました

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20121001/k10015435011000.html

[215: 匿名]

震災以降、未だに人口減少が続いている柏市。
県外7割の人が「子供を育てるのにふさわしくない」「住むにはためらってしまう」というイメージを持たれる柏市。

資産価値は下がる一方でしょうね。

[216: 匿名さん]

　柏、流山は２～３年後の完成物件が狙い目だと思うんですが。半減期の関係でその頃にはかなり線量も下がっているでしょうから。今は正直私は検討できない。柏の葉の三井はもちろん、高いといわれるけどおおたかのスミフ物件も結構良いと思いますけどね。今から計画されるマンションは結構人気が出るんじゃないかなとにらんでいるのですが。