東京ワンダフルプロジェクト

[匿名さん]

所在地：東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[864: 匿名さん]

都心はどうか知らんが湾岸は既に大量在庫がある上、今後わかってるだけてさらに5000戸以上供給されますがな(笑)

[865: 匿名さん]

切り返し下手過ぎ。

[866: 住まいに詳しい人]

>>856
@215 ブランズ東雲
@230 ザ湾岸タワーレックスガーデン
@235 プラウドタワー東雲キャナルコート
@230 パークタワー東雲

@250万で即日完売の物件って、東雲のどこにあるの？

[867: 匿名さん]

866
どうせまたお得意の嘘でしょ。
しかしこうして東雲を並べて比べるとここは坪210でも相当割高だね。

戸数も多いし完成前完売したいなら噂の坪150まで行かずとも坪180位でないときついかもね。

[868: 匿名さん]

必死に坪250以上のイメージを与えようとしてるのが１人いるが正直ウザい。
東雲パークの坪230でも割高と感じるが湾岸の適性価格を確立した気がする。
しかもここは土地が東京電力絡みなので勘違い価格だと世間から
強烈なバッシングされるのでデベも価格調整は真剣にしないとヤバい。
こんな掲示板で坪280だの連呼するのは逆効果。

[869: 匿名さん]

東雲PTが割高と感じるのは真っ当な感覚。
豊洲が常軌を逸した超割高だから東雲は安いように錯覚している人がいるだけ。

[870: 匿名さん]

その値段でツイン買っちゃった人だから

晴海も散々ボランティア価格って騒いでた

[871: 住まいに詳しい人]

自分が5,6年前に湾岸の住宅市場をレクするため東電本店へ行った時は
「＠290なら売れますよ」と説明した

当時はプチバブルがはじまっており、2010年発売想定の単価論では「安過ぎる」水準だった
しかし2000戸（当時の計画）を捌くために廉価性を担保する必要性を考慮して出した数字

今では市場環境がまるで変わってしまい笑い話でしかないが
価格政策だけで売るなら、相当安くないと捌けない物件であることは変わりない
もし高値を求めるなら、質の高いプロダクトと練られたプロモーションを揃えた
レベルの高いマーケティング戦略が必要だ

しかし寄り合い所帯の事業主の中で、三井が自社のノウハウを公開するのものなのかは．．．
もしかしたら事業化スキーム自体が間違っているのかもしれない

[873: 匿名さん]

＞質の高いプロダクトと練られたプロモーションを揃えたレベルの高いマーケティング戦略

要するに騙して高値掴みさせるってことね（笑）

[878: 匿名さん]

埋立地マンションはどれも騙してナンボの世界ですよ。
引っかかった田舎者がけっこうたくさんいたわけです。
自分で情報を分析できない、メディアに弱い人っているんですね。

[880: 匿名さん]

@250はボランティア価格でしょ。

あったとしても、お見合い眺望無しの部屋でしょうね。

南側の低層階は相当人気出るよ。@280でも瞬間蒸発だろうね。

知らないのかもしれないけど、南向きで永久眺望のマンションはなかなか見当たらない。

[881: 匿名さん]

あんまり持ち上げると、安めだったときに引っ込みつかなくなるよ。

既存の埋立民は、ここの価格気になるだろうけど。

[882: 匿名さん]

安い部屋もあると思うよ。
@250の部屋なら、北向き低層ならありえる価格。
日当たり眺望を諦めればオーケーでしょう。

[883: 匿名さん]

880みたいなのが晴海のときもいたなあ。坪350万とか、バカげたことを言ってた。
営業なのか？

[884: 匿名さん]

緑で覆われた旧防波堤を望む南低層は奇跡ですね！

都心に居ながら、この開放感・安心感・優越感！

不人気物件のキャッチコピーなんて霞みます！

大変失礼ですが、安値連呼する哀れな方には吉報はないでしょう！

坪200萬円未満に期待するのは自由ですが、条件の悪い部屋なら予算内に収まるかも知れませんね！

坪300萬円超でいいから南低層を買います！

割高でもいいです！

倍率1倍になるような価格設定を強く望みます！

管理費も高くていいです！

[885: 匿名さん]

都心部に住みたいと言う同じ志を持つ仲間だと思って仲良くやりましょうよ。

[886: 匿名さん]

三井の人はパークタワー東雲よりかなり高くなると言っていましたが、
今後の湾岸マンション供給量を考えると
豊洲からほぼ同じの徒歩時間のプラウドタワー東雲＠２３５以上
同じ南側運河の中央区パークハウス晴海＠２７０以下で、
＠２４０と予測してます。

[887: 匿名]

さすがに、こんな不便な立地だと、もっと安いんじゃないか？
駅12分は探しても無いくらい遠い。

[888: 匿名]

豊洲駅 徒歩12分 ってリセールのときかなりキツイでしょうね。
ツインでもリセールで240くらいで出てきてるからね。

新築プレミア分を考慮しても、250くらいで買っちゃったら身動き出来なくなる。

[889: 匿名さん]

>888
2000年以降上京者が増え、首都圏の少子化を補ってます。
この傾向はこの先も続きます。
都心部に対する需要は年々増え続けますよ。

[890: 匿名さん]

総数で減れば比例して減るんだが。

馬鹿なのか？

[891: 匿名さん]

10年すれば座席はすべて埋まっちゃいますから、中古で売るならそれからでしょうね。

[892: 匿名さん]

>890さん
首都圏出身者は基本地元＝郊外志向。
上京者は基本都心部志向なんだよ。

だから、郊外の需要は激減、
都心部の需要は上京者比率が高くなるから逆に増えるんだよ。

両方を足すとマイナスだけどね。
需要が極端な二極化現象が起こすんです。

[893: 匿名さん]

2008年から2012年、0歳～14歳人口増加数

旧東京市部８区　15,994人増、9.4%増
旧東京郡部15区　15,321人増、2.0%増
現市部 　　　　1,429人増、0.3%増
横浜市　　　　 6,418人減、1.3%減

[894: 匿名さん]

891
だったら10年後にマンションデベは全て倒産してることになるね

変電所隣接の駅遠埋立地、商業施設も遠い、噂の坪210でも割高です
さらに湾岸には5000戸以上供給予定だから買い手は選び放題
焦って高値掴みする必要性は皆無
坪200以上なら見送りましょう

[895: 匿名さん]

>894
都心部物件が扱えないような中小は淘汰されるでしょうね。業界の寡占化が進むでしょう。
市場のパイが縮む過程で良く見られる現象です。

上京者による人口増は毎年５～６万人。
その内の２０％に坪単価２５０万円前後が買える経済力があるとすれば、
毎年５千～６千世帯の需要が新たに生まれます。

[896: 匿名さん]

プチバブルで高値づかみした人は今は動かず10年後に中古で売れば良いよ。
でも座席がうまってるから、売っちゃうと二度と都心部に住めなくなる可能性が高いけどｗ

[897: 匿名さん]

そんなに非現実的でデベに都合のいい前提を置かないと過剰供給になるってことね…
やっぱり坪200以上では手を出さない方がいいわ……

[898: 匿名]

896
それまで返済持ちこたえられればね。

[899: 匿名さん]

>897
そんな事言ってると買えず終いになっちゃうよ。
坪250万円前後なら買える人は大勢いるからね。

[900: 匿名さん]

23区で5千万円台～6千万円台のマンションは
直近の11月実績で558戸販売されて440戸契約、契約率は79%でした。
2011年の年間販売戸数は9,586戸でした。

[901: 匿名さん]

石油枯渇商法より酷い詐欺氏がいるなw

[902: 匿名さん]

さすがに@250万じゃ売ってくれないでしょ。
皆言ってるようにボランティアで都市開発してるわけじゃないんだから。
南向き永久眺望が@270だったら瞬間蒸発確実だと思うよ。

[903: 匿名さん]

本当に安く買いたいなら、以下の様にすれば半額で買える。

以下のようにして満足感が得られるとは思えないけどね。でも安さ重視ならおすすめ。

１．豪華タワーマンションを諦める。チープな団地型なら安い。

２．豊洲を諦める。辰巳や枝川にしたら安い。

３．財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い

５．内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．眺望を諦める。　お見合い部屋なら安い。

[905: 匿名さん]

都心に近くないと将来の資産価値は守れないから、何らかの妥協は必要ですね。

[906: 匿名さん]

@280が高いというくらいの収入なら、マンション購入自体諦めたほうがいいんじゃない？（笑）

無理してでも、人気エリアのマンション買わないと将来後悔するのにねぇ。

[907: 匿名さん]

>902
ボランティア価格とか言っているのは
貴女だけですよ
晴海の時はずっと@350って言ってたね
実際は@270でも絶賛苦戦中ですけどね

ツインを@280で買っちゃったバブルおばさん様

[908: 住まいに詳しい人]

需要の中心が上京者になるから
購入姿勢が資産価値維持力重視に変わって行くよ。

[909: 匿名さん]

@250みたいなボランティア価格じゃ売り出さないよ。

@270から@280が妥当。
@260なら瞬間蒸発。
@290なら売れ残り。

こんなもんでしょ。

[910: 匿名さん]

@270が高いというなら、豪華タワーマンションを諦めるか、豊洲を諦めて辰巳や枝川にしたほうがいいんじゃない？

[911: 匿名さん]

29歳から34歳で
23区内に約40万人の外からの流入者がいて、首都圏出身者は約44万人。合計で約84万人です。
約40万人の人はこれからお家が必要になります。

[912: 匿名さん]

不動産価格は購入能力で決まるわけじゃない
相場で決まるもの

キツキツローンで全力でマンション買うようなバブル脳には
永遠に理解不能かもしれないが

[913: 匿名さん]

ところで何のために販売価格予想をしているのですか？
待てばその内に発表されるのでは？

[914: 匿名さん]

インフレになることが見えてるわけだから、そういう時には無理してでも購入したほうが得だよ。

いつまでもデフレ脳じゃ損するよ。（笑）

なかなか、こんなチャンス来ないのに。

[915: 匿名さん]

価格を釣り上げたい人と安くしたい人の攻防でしょう。

[916: 匿名さん]

@250のボランティア価格で売りだして欲しい！

[917: 匿名さん]

どうぞ、どうぞご自由に
借りられるだけ借りて
ご自由に好きなだけ仕込んで下さい

[918: 匿名さん]

まぁ、10年に1度のチャンス到来ですからねぇ。

大きく儲ける事ができるか、また見逃すか。

運命の別れ道ってやつですね。

[920: 匿名さん]

バブルおばさんの妄想は止まらない

[921: 匿名さん]

限られた都心部のマンションなんだから、投資で買うのは控えて欲しいな。

実需の人たち、
特に上京者たちに全部回すべきじゃない？

[922: 匿名さん]

南向きは低層階のほうが人気あると思うよ。

株価次第だけど、日経16000万超えたら、低層階でも＠300超えるでしょうね。

[923: 匿名さん]

ここにカキコしてるマンゴミ連中にはお高く思える価格になる。
国民に莫大な借金してる地主なんだから当然ぼったくる。
抽選が発生しないような絶妙な値付け。
JV5社の総力で鴨ネギを狩る。
はなから完売なんて目標にない。

坪200とかアホ書いちゃってる時点で永久ネガ決定。
永久眺望なんて語るのは100年早い。
多種多様な条件物件で平均単価を語るのは無意味。
仮に当たって何になる？
永久ネガになるだけだろ。

[924: 匿名さん]

一番上京者を馬鹿にしてるのは教授自身

そういう下町の勘違いを敏感に感じるから

深川界隈には若者は移り住まない

[925: 匿名さん]

参考
豊洲駅直結1分シエルタワー 坪単価200万

豊洲駅12分変電所直結ワンダフル
坪単価210万(関係筋)

どう考えても割高です。

[926: 匿名さん]

分譲時期が違うからね

ネガのふりしたボジのネタ振りかもしれないが

[927: 匿名さん]

そもそもシエルタワーはUR賃貸だよ。

[928: 匿名さん]

そんな事いったら、うちの婆ちゃんが世田谷に一戸建て買った時は、一戸建てが30万円で買えたんだよ。
3000万円でも、3億円でもなくて、30万円。


激安だったんだから。

[929: 匿名さん]

＠250万みたいなボランティア価格で売ってくれるわけないでしょ（笑）

＠270万から＠280万が適正。


＠260万だったら即日完売。
＠290万なら売れ残り。

[930: 匿名さん]

＠210万とか言ってる奴は相場観無さすぎ。

[931: 匿名さん]

どうでも良いけど大勢の上京者が待機中なのですが・・・

[932: 物件比較中さん]

モデルルーム等での予算アンケートや、客の反応を見てデベは価格を決めます。
購入検討者は坪180万くらいを想定して交渉などに臨むべき。バカ正直とかミエ張って書いちゃ絶対ダメ。
坪180くらいの水準が多ければデベもその付近に価格設定せざるを得ません。
（適正価格は150万らしいが、さすがに無謀な気がするので（笑））

・・・参考・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・モデルルームに行って何とはなしに見せられた手書きの数字をみて
「買う」とか「高い」と反応しなければなりません。
実は、それが立派な「価格交渉」になっているのです。いってみれば「だまし討ち」にあっているようなモノ。
そこで「はい、買います」といってしまったら5000万円で買えた可能性もある物件を5500万円で
買うことになってしまうのですから。
エンドユーザーの無知に付け入る悪徳商法そのものです。

[933: 匿名さん]

@180の予算ならパンダ部屋で頑張れ！

[934: 匿名さん]

都心部の限られた座席争い。
次第に熾烈になって来ましたね。
皆さん真剣で熱気を帯びて来た。

やり方はいろいろ、頑張ってGETしよう！

[935: 匿名さん]

豊洲ツインより枝川から離れているし、眺望もツインより良さそうだし、坪単価２５０くらいでは？


http://www.nomu.com/mansion/1174498/

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワー
5,480万円
77.51m²
2009年
32階/48階建
坪230万円

[936: 匿名さん]

都心は確かに希少だけど、ここは都心じゃない城東だし、今後わかってるだけで5000戸以上供給されるから希少性は全く無いですね。

[937: 匿名さん]

>936さん
ネガって競争相手を減らすのも立派な戦略です。
頑張って！

[938: 匿名さん]

>937
安値で出される恐怖に
怒涛の書き込みを毎日繰り返すご近所さんも
大変ですね

[939: 匿名さん]

>937
値段が安くなれば
競争率は増えますが…

[940: 匿名さん]

そんなに恥ずかしがらなくても良いんじゃない？

[941: 匿名さん]

ここが売り出される頃は、アベノミックスの影響で値段が暴騰なんちゃって。

[942: 匿名さん]

ここが安値で出ると豊洲の自分のボッタクリマンションを高値で売りつけようとしてる住民が大変困ることになるわけです。
だから高くなれ高くなれと毎日祈ってるわけ。醜いですね。

[943: 匿名さん]

新築で坪単価２５０万では売り出さないでしょうね。
デベロッパもボランティアで分譲してるんじゃないでしょうし。

さすがに＠２７０以上だと思いますよ。

南向き低層階は２８０万くらいで出てくれたら買う。２９０万だったら様子見かな。

[944: 匿名さん]

本当に安く買いたいなら、以下の様にすれば半額で買える。

以下のようにして満足感が得られるとは思えないけどね。でも安さ重視ならおすすめ。

１．豪華タワーマンションを諦める。チープな団地型なら安い。

２．豊洲を諦める。辰巳や枝川にしたら安い。

３．財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い

５．内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．眺望を諦める。　お見合い部屋なら安い。

[945: 匿名さん]

>941
実需は世帯収入のレベルで動くからそんな神風みたいな事にはなりませんよ。

新たに持ち家を必要としている上京者の方々の数とその懐具合で実需の値段は決まります。

少子高齢化と相続による家余りでで近郊、郊外の不動産が値下がりトレンドを続けるのは確実ですから、
その需要は都心部に集中する事になるでしょう。

しかし、坪単価２５０万円前後は微妙な線で、買える人の数は限られて来ます。
上京者の平均は首都圏出身者の平均より学歴、年収で上回っているものの、しょせんは給与所得者が中心。
買える人はせいぜい20%でしょう。
年あたり6万人として年6千世帯相当の需要にすぎません。

[946: 匿名さん]

インフレで、家賃も分譲も高騰していくよ。
早めに買ってしまったほうがお得になる。

[947: 匿名さん]

＞６．眺望を諦める。　お見合い部屋なら安い。
埋立地のタワマンで窓を開けたらとなりのマンションの部屋しか見えないなんて罰ゲームみたいですね。
なんのためにつまらない埋立地を高値で買ったのかわかりませんから。

[948: 匿名さん]

でも、安く買えるよ。

[949: 匿名さん]

南側永久眺望が@280で買えるなら即日完売でしょ。

[950: 匿名さん]

関係者は坪２９０万でも売れると思ってるみたいだけど、＠２７０から＠２８０くらいが関の山でしょうね。
＠２６０だと瞬間蒸発だろうし。事業性としても疑問。

[951: 匿名さん]

眺望って……有明に高層建ったら終わりじゃんw

[952: 匿名さん]

有明って運河の向こう側だよ。眺望に関係ないかと。

[953: 匿名さん]

安く買いたいなら、まずは豪華タワーマンションを諦めるか、豊洲を諦めて辰巳や塩浜・枝川にしたら？

[954: 匿名さん]

スターがどの角度になるか分からんが
南側の眺望だってここは大したことないだろ

しかしツインのバブルおばちゃん
今日だけで一体どれだけ書き込みしてるんだ？
完全に病気だな

[955: 匿名さん]

女性は空間把握能力がどうしても劣っているから
地図見てもイメージ出来ないのかもしれないけど
ここの南側って、目の前にお見合いする可能性が無いだけで
有明のマンション群が墓標のように並んでいるだけの
眺望なんていう代物じゃないよ

[956: 買い換え検討中]

>>951, 955

別のここの援護じゃないけど、中遠方に高層ビル（マンション）が並ぶ場合、
必ずしも眺望の邪魔ではないよ。ここでいう有明ね。
夜景的にはけっこうキレイなので、悪くはない。
東雲から豊洲の夜景を見るのと同じようなもの。（もう少し遠い）

もちろん「レインボーブリッジが見えること」が最重要であって、それが見えなくなるリスクは
避けたいという明確な目的がある場合は、それを考慮に入れて検討を。
そこには固執までしないという場合の考え方ね。

って言ったら、「レインボー見えなきゃ意味ねーだろ！」ってガヤ入りそうだけど（苦笑）、
冷静な意見ね。
最初に書いたとおり、援護ではなく、ひとつの考え方ってだけだから。

[957: 匿名さん]

夜景はまぁ、そこまで悪くないかもしれないが、
高層ビル群の昼間の風景は見られたものではない。

[958: 匿名さん]

レインボーは西南西
低層では高速が邪魔で見えないね

[959: 匿名さん]

ここで、豊洲の旗艦マンションからの眺望を堪能できます。
枝川や豊洲の、きたな…、失礼、キレイな街並みです。

http://www.nomu.com/mansion/1158528/?mode=digital


ここからの眺望とどっちがいいかな？

[960: ビギナーさん]

やあ。これからは『一応』ここの世話になるよ。期待はしてないけどね。
ここのパンダは変電所と正方形のビル真向かい低層だな。
＠180下だったら魅力ある。多分出ないだろうけど。

パーク東雲がフィーバーしちゃったので良くてパーク東雲下くぐるくらいじゃないの？
＠225ぐらい。でもプールとか豪華共有施設つけてきたら＠250以上あるかもね。
1100戸、2棟で1500戸以上なのでパーク東雲より価格レンジが広いかも知れない。

眺望は今は良いが今後、将来どうなるかわからないのがネック。
新豊洲駅西側や新市場の建物建ったら激変するから注意だね。
南・東側は有明に建物が建つので上層階を除き遮られる可能性はある。
むしろ住友がこれから建てる有明ガーデンの南を買う方がリスクは少ないよ。
立地・眺望どれも中途半端。物件事態で魅力を出さないと苦しいと思うよ。
だからタレント使って宣伝か。となると豪華共有施設を出してくる可能性はあると思う。
あとオリンピックの当落結果で販売状況が結構左右するかもね。
オリンピック落選後にMRへ押しかけるのは、もはやお約束。

[961: 匿名さん]

Google EarthやGoogle Mapの航空写真を見ると緑色のプールみたいなのが見えるんだけど、あれは何？

[963: 匿名さん]

飛び散るとマズい物