東京ワンダフルプロジェクト

[匿名さん]

所在地：東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[801: 匿名]

いやぁ
だからコメンターとか思いの入っちゃった予測値はいらないから、実勢的にどうなんだろ？
東雲パークと同等とみとけば、そんなに狂いはないかな？

[802: 匿名さん]

200万円台以下も無いし後半もないだろう
ただ三丁目の連中が、満足するような値段にはなり得ない

[803: 匿名さん]

ツインより高いですかね？

http://www.nomu.com/mansion/1174498/

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワー
5,480万円
77.51m²
2009年
32階/48階建
坪230万円

[804: 匿名さん]

駅遠、変電所、などPT東雲より良い点が思いつかない。
新しい、くらい？

[805: 匿名さん]

よくそれ貼られているけど
分譲時幾らだったの？

しかし東側ビューは魅力ないねぇ
かと言って西側は西日地獄だしなぁ

[806: 住まいに詳しい人]

これからは上京者需要が中心になるから坪300万円に近づきすぎると売れないよ。城南は売れなくなって販売戸数が激減している。

[807: 匿名さん]

PT東雲って、キャナルコート仕様じゃないから無理。こっちは豊洲だしね。

[808: 匿名さん]

単に不況だからだろ
城東は＠１５０位になるよ

[809: 匿名さん]

なれば良いな。ここに期待する。

[810: 匿名さん]

辰巳でここより駅近で坪170とかあるよ

[811: 住まいに詳しい人]

>>806
なんだ、教授は価格動向スレから、こんなところに逃げてきたのかｗ

迷惑だから
与太話は個別物件スレじゃなくて、湾岸スレでやってくれ
そのための隔離スレなんだから

[812: 住まいに詳しい人]

>>810
ブリリア辰巳キャナルテラス　＠200万円
クレヴィア辰巳　＠190万円
バンベールルフォン辰巳　＠190万円

辰巳に＠170万円の新築物件なんてあったっけ？
　
　
このあたりで最安って
クレストスカイウイング（潮見1丁目）　＠180万円
だと思うが．．．

[813: 匿名]

安いうちに東雲パークにしといたほうがいいかな？
迷うな。

[814: 匿名さん]

豊洲は２，３丁目、買えないなら、東雲でも良いと思う。

[815: 匿名]

814
豊洲6と東雲はどっちが上かな？

[818: 匿名さん]

アベノミクス、EU危機底打ちで、「当面は」気運が持ち直す。
お陰さまで、うちもCクラス1台分ぐらい持ち株の時価が回復した。

実体経済が馬脚を現さないうちなら、@250で十分消化できちゃうよ、多分。

CPI2%が目標だとすると、実現すればデフレの今から考えて名目金利も2%ぐらいは上がるかも。
4000万借りる人だと、年80万負担増になるのが玉にキズかね。

[819: 匿名さん]

・金利が上がれば国債の金利も上がる
　　国はますます借金返済に追われインフレを加速しないと破綻
　　スーパーインフレーションで経済疲弊

[820: 匿名さん]

これ買うくらいなら、ここを30部屋くらい買い占めた
方が賢いかな？どっちもどっちかな？

タワマンの縦一列大人買い！

http://www.nomu.com/mansion/1175411/
ザ・ハウス南麻布
価　格：18億円
所在地：東京都港区南麻布5丁目
面　積：425.13m2
所在階：11階/11階建
築　年：2004年築

[821: 匿名さん]

ここはクラウン着いてるから東雲より上だよ

[822: 匿名]

821
珍説

[823: 匿名さん]

本当に@250なら瞬間蒸発でしょ。（笑）
南向き永久眺望、30年後のヴィンテージ確実な仕様。

@260から@270でしょうな。景気次第でもうすこし高くはなると予想。

[824: 匿名さん]

本当に安く買いたいなら、以下の様にすれば半額で買える。

１．豪華タワーマンションを諦める。チープな団地型なら安い。

２．豊洲を諦める。辰巳や枝川にしたら安い。

３．財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い

５．内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．眺望を諦める。　お見合い部屋なら安い。

[825: 匿名さん]

内部情報の噂では坪210万円台がメインらしいよ♪
個人的にはやや割高かな。完成前の1110戸完売は難しいかも。
次の500戸に期待。

[826: 匿名さん]

今売られている湾岸物件が売れないようにと内陸業者の情報攪乱が続いてますね。

[827: 匿名さん]

坪２５０なんて高すぎ。イオンもりんかい線もないし、立地としては東雲以下でしょう。

[828: 匿名さん]

827
それは業者の煽りだから心配無用。
坪250なんてあり得ないから。大量在庫で晒し者になる。

[829: 匿名]

確かに立地は間違いなく東雲以下だな。

[830: 匿名さん]

面白い粉というね

[831: 匿名さん]

東雲って、チープなタワマンがたくさん生えているビル街でしょ？

[832: 匿名さん]

タワマンは地震リスクで、どこも不人気だよ。
湾岸内陸両方とも。

[833: 匿名さん]

消費税はどのタイミングの税率が適用になるのでしょうか？
契約時？
全額支払時？
入居時？

[834: 匿名さん]

引渡し時です。
その時にお金のやり取りをしますので。

[835: 匿名さん]

２１０万なんて激安だったら、瞬間蒸発でしょ（笑）
東雲でも２４０万で即日完売なのに。
夢見すぎ（嘲笑）

２７０万から２８０万というのが良いところでしょうね。
私は低層階が人気があると予想しています。

特に南側は永久眺望。しかも森が作られると言う事ですので、
南側低層階は気持ち良い空間が保証されるのではないでしょうか。

南側低層階が２８０万だったら、即買いですよ。ほんと。

[836: 匿名さん]

そうするとここは消費税８％が適用になるんですね。

[837: 匿名さん]

本当に安く買いたいなら、以下の様にすれば半額で買える。
坪１５０万も夢ではない。

１．豪華タワーマンションを諦める。チープな団地型なら安い。

２．豊洲を諦める。辰巳や枝川や塩浜にしたら安い。

３．財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い。

４．スーパーゼネコンを諦める。　３流・５流・無名デベなら安い

５．内廊下を諦める。　チープな外廊下なら安い。

６．眺望を諦める。　お見合い部屋なら安い。

[838: 匿名さん]

本当に高いと思うなら、部屋を一つ減らせばいい。
３LDKなら２LDKにすればいいよ。

タワーマンションだと、共用施設としてゲストルームがある。
人が来たときは、そっちを使えばいいのさ。

勉強部屋も欲しいときも、勉強部屋が共用についてるタワーマンションならなんとかなる。

[839: 住まいに詳しい人]

販売開始予定が来年の2013年6月下旬だから、
それまでに
消費税上げ前需要で東雲あたりのマンションは完売しているでしょうね。

[840: 匿名さん]

>>834
情弱さんｗ

経過措置がありますよ

[841: 匿名さん]

業者乙

[842: 匿名さん]

競合物件はBrillia有明CityTowerで、
消費税上げ後物件として一騎打ちかな？

[843: 匿名さん]

増税しても、マンションだけは税金控除などのメリット出していくんじゃなかったっけ？

[844: 匿名さん]

あまり競合はしなさそうだけどねぇ。

[845: 匿名さん]

永久眺望の南向き低層階は取り合いだろうな。
１期でほとんど売れてしまうのでは？

[846: 匿名さん]

どうやら坪210万程度になるようだけど割高だね。
某住宅ジャーナリストによる適正価格が坪単価150であることも踏まえて購入予算アンケートなどには坪150万くらいをめどに書いたほうがいいかもね。
結構それらのアンケートは売り出し価格に大きな影響あるみたいだし。

[847: 匿名さん]

晴海は大規模だし、競合時期が半年くらいありそう。東雲は規模がそれほどじゃないし、価格帯も低いから来年の6月までにはほぼ完売だろうな。

[848: 匿名さん]

頑張って２１０万なんて言っても無理でしょ。
結局は２７０万から２８０万で落ち着くでしょ。
南向きは永久眺望だから、低層階が３００万超えてしまうと予想してるよ。

[849: 匿名さん]

250万以下のボランティア価格で売り出すわけないでしょ（笑）

280万くらいが適正。
300万なら売れ残り、
260万だったら瞬間蒸発。

[850: 匿名さん]

ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分 じゃなかったら、@250のボランティア価格で売りだしたかもね。

[851: 匿名さん]

それでは晴海と同じように大量に売れ残りますね。
まあ、それもいいでしょう。もはや湾岸が不人気なのは隠しようがありませんので。

[852: 匿名さん]

かといって、@250のボランティア価格は無理でしょ。

290万だったら売れ残るだろうけど、270万から280万くらいなら適正価格と考えます。

南向き永久眺望は貴重だよ。しかも低層階から楽しめる。

[853: 匿名さん]

晴海は徒歩13分だもんなぁ。
ここは徒歩5分なので何とかなるかも。

[854: 匿名さん]

ギャンブルせずに、さっさと東雲を買っといたほうが良くない？消費税も５％だし。

[855: 匿名さん]

東雲は安いよな。。。

[856: 匿名さん]

東雲は@250万で即日完売だもんなぁ。
これよりは強気でくるでしょ。

[857: 匿名さん]

豊洲ツインより枝川から離れているし、眺望もツインより良さそうだし、坪単価２５０くらいでは？


http://www.nomu.com/mansion/1174498/

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワー
5,480万円
77.51m²
2009年
32階/48階建
坪230万円

[858: 匿名さん]

ゆりかもめは不便すぎるでしょ。
新橋まで30分とか使い物にならんわ。本数も少ないし。
変電所隣接など東雲より遥かに条件悪いのに東雲より安くならない理由が無い。
それとも理由は多額の宣伝費とか(笑)？

[859: 匿名さん]

@250みたいなボランティア価格じゃ売らないでしょ（笑）

@270から280が妥当。

@250だったら瞬間蒸発だよ。

[860: 匿名さん]

ゆりかもめは3分毎に来るし、不便とは思えないけどなぁ。
単にあなたの職場が不便な場所にあるだけじゃないの？

[861: 匿名さん]

変電所隣接はなあ…
高圧線直下より電磁波強いんじゃない？
ヤバいでしょ…

[862: 匿名さん]

都心部の座席は限られているんだからゴチャゴチャ言ってる内にお安い東雲は無くなっちゃうんじゃない？

過去どれほど多くの人が失敗したか・・

思い出してみなさいｗ

[863: 匿名さん]

＞過去どれほど多くの人が失敗したか・・

確かに、埋立地を買った人は残念でした。自業自得ですが。

[864: 匿名さん]

都心はどうか知らんが湾岸は既に大量在庫がある上、今後わかってるだけてさらに5000戸以上供給されますがな(笑)

[865: 匿名さん]

切り返し下手過ぎ。

[866: 住まいに詳しい人]

>>856
@215 ブランズ東雲
@230 ザ湾岸タワーレックスガーデン
@235 プラウドタワー東雲キャナルコート
@230 パークタワー東雲

@250万で即日完売の物件って、東雲のどこにあるの？

[867: 匿名さん]

866
どうせまたお得意の嘘でしょ。
しかしこうして東雲を並べて比べるとここは坪210でも相当割高だね。

戸数も多いし完成前完売したいなら噂の坪150まで行かずとも坪180位でないときついかもね。

[868: 匿名さん]

必死に坪250以上のイメージを与えようとしてるのが１人いるが正直ウザい。
東雲パークの坪230でも割高と感じるが湾岸の適性価格を確立した気がする。
しかもここは土地が東京電力絡みなので勘違い価格だと世間から
強烈なバッシングされるのでデベも価格調整は真剣にしないとヤバい。
こんな掲示板で坪280だの連呼するのは逆効果。

[869: 匿名さん]

東雲PTが割高と感じるのは真っ当な感覚。
豊洲が常軌を逸した超割高だから東雲は安いように錯覚している人がいるだけ。

[870: 匿名さん]

その値段でツイン買っちゃった人だから

晴海も散々ボランティア価格って騒いでた

[871: 住まいに詳しい人]

自分が5,6年前に湾岸の住宅市場をレクするため東電本店へ行った時は
「＠290なら売れますよ」と説明した

当時はプチバブルがはじまっており、2010年発売想定の単価論では「安過ぎる」水準だった
しかし2000戸（当時の計画）を捌くために廉価性を担保する必要性を考慮して出した数字

今では市場環境がまるで変わってしまい笑い話でしかないが
価格政策だけで売るなら、相当安くないと捌けない物件であることは変わりない
もし高値を求めるなら、質の高いプロダクトと練られたプロモーションを揃えた
レベルの高いマーケティング戦略が必要だ

しかし寄り合い所帯の事業主の中で、三井が自社のノウハウを公開するのものなのかは．．．
もしかしたら事業化スキーム自体が間違っているのかもしれない

[873: 匿名さん]

＞質の高いプロダクトと練られたプロモーションを揃えたレベルの高いマーケティング戦略

要するに騙して高値掴みさせるってことね（笑）

[878: 匿名さん]

埋立地マンションはどれも騙してナンボの世界ですよ。
引っかかった田舎者がけっこうたくさんいたわけです。
自分で情報を分析できない、メディアに弱い人っているんですね。

[880: 匿名さん]

@250はボランティア価格でしょ。

あったとしても、お見合い眺望無しの部屋でしょうね。

南側の低層階は相当人気出るよ。@280でも瞬間蒸発だろうね。

知らないのかもしれないけど、南向きで永久眺望のマンションはなかなか見当たらない。

[881: 匿名さん]

あんまり持ち上げると、安めだったときに引っ込みつかなくなるよ。

既存の埋立民は、ここの価格気になるだろうけど。

[882: 匿名さん]

安い部屋もあると思うよ。
@250の部屋なら、北向き低層ならありえる価格。
日当たり眺望を諦めればオーケーでしょう。

[883: 匿名さん]

880みたいなのが晴海のときもいたなあ。坪350万とか、バカげたことを言ってた。
営業なのか？

[884: 匿名さん]

緑で覆われた旧防波堤を望む南低層は奇跡ですね！

都心に居ながら、この開放感・安心感・優越感！

不人気物件のキャッチコピーなんて霞みます！

大変失礼ですが、安値連呼する哀れな方には吉報はないでしょう！

坪200萬円未満に期待するのは自由ですが、条件の悪い部屋なら予算内に収まるかも知れませんね！

坪300萬円超でいいから南低層を買います！

割高でもいいです！

倍率1倍になるような価格設定を強く望みます！

管理費も高くていいです！

[885: 匿名さん]

都心部に住みたいと言う同じ志を持つ仲間だと思って仲良くやりましょうよ。

[886: 匿名さん]

三井の人はパークタワー東雲よりかなり高くなると言っていましたが、
今後の湾岸マンション供給量を考えると
豊洲からほぼ同じの徒歩時間のプラウドタワー東雲＠２３５以上
同じ南側運河の中央区パークハウス晴海＠２７０以下で、
＠２４０と予測してます。

[887: 匿名]

さすがに、こんな不便な立地だと、もっと安いんじゃないか？
駅12分は探しても無いくらい遠い。

[888: 匿名]

豊洲駅 徒歩12分 ってリセールのときかなりキツイでしょうね。
ツインでもリセールで240くらいで出てきてるからね。

新築プレミア分を考慮しても、250くらいで買っちゃったら身動き出来なくなる。

[889: 匿名さん]

>888
2000年以降上京者が増え、首都圏の少子化を補ってます。
この傾向はこの先も続きます。
都心部に対する需要は年々増え続けますよ。

[890: 匿名さん]

総数で減れば比例して減るんだが。

馬鹿なのか？

[891: 匿名さん]

10年すれば座席はすべて埋まっちゃいますから、中古で売るならそれからでしょうね。

[892: 匿名さん]

>890さん
首都圏出身者は基本地元＝郊外志向。
上京者は基本都心部志向なんだよ。

だから、郊外の需要は激減、
都心部の需要は上京者比率が高くなるから逆に増えるんだよ。

両方を足すとマイナスだけどね。
需要が極端な二極化現象が起こすんです。

[893: 匿名さん]

2008年から2012年、0歳～14歳人口増加数

旧東京市部８区　15,994人増、9.4%増
旧東京郡部15区　15,321人増、2.0%増
現市部 　　　　1,429人増、0.3%増
横浜市　　　　 6,418人減、1.3%減

[894: 匿名さん]

891
だったら10年後にマンションデベは全て倒産してることになるね

変電所隣接の駅遠埋立地、商業施設も遠い、噂の坪210でも割高です
さらに湾岸には5000戸以上供給予定だから買い手は選び放題
焦って高値掴みする必要性は皆無
坪200以上なら見送りましょう

[895: 匿名さん]

>894
都心部物件が扱えないような中小は淘汰されるでしょうね。業界の寡占化が進むでしょう。
市場のパイが縮む過程で良く見られる現象です。

上京者による人口増は毎年５～６万人。
その内の２０％に坪単価２５０万円前後が買える経済力があるとすれば、
毎年５千～６千世帯の需要が新たに生まれます。

[896: 匿名さん]

プチバブルで高値づかみした人は今は動かず10年後に中古で売れば良いよ。
でも座席がうまってるから、売っちゃうと二度と都心部に住めなくなる可能性が高いけどｗ

[897: 匿名さん]

そんなに非現実的でデベに都合のいい前提を置かないと過剰供給になるってことね…
やっぱり坪200以上では手を出さない方がいいわ……

[898: 匿名]

896
それまで返済持ちこたえられればね。

[899: 匿名さん]

>897
そんな事言ってると買えず終いになっちゃうよ。
坪250万円前後なら買える人は大勢いるからね。

[900: 匿名さん]

23区で5千万円台～6千万円台のマンションは
直近の11月実績で558戸販売されて440戸契約、契約率は79%でした。
2011年の年間販売戸数は9,586戸でした。