東京ワンダフルプロジェクト

[匿名さん]

所在地：東京都江東区六丁目10番8（底地地番）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分、ゆりかもめ「新豊洲」駅徒歩5分
総戸数：1,110戸
間取り：1LDK～4LDK（53.25m2～130.92m2）

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)、東京建物（株） (建物売主)、三菱地所レジデンス（株） (建物売主)、東急不動産（株） (建物売主)、住友不動産（株） (建物売主)、野村不動産（株） (建物売主)、東京電力（株） (土地売主)
施工会社：清水建設（株）
管理会社：清水建設（株）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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[463: ご近所さん]

＞459 さん、
　その記事は書かれた時点で間違いだらけ。２００８年の時点で６丁目はＡＰ＋６．５～９．１ｍに嵩上げ済み。
　嵩上げ工事の際に液状化対策も施したので、３．１１の際にも６丁目では液状化ゼロ。
（むしろ５丁目や１丁目の方が液状化している）
　もともと移転反対派が反対のために書かせた記事だから鵜呑みにしちゃだめ。
　

[464: 匿名さん]

そんなこと言ったら、デベや住民が、必死に買い煽っている記事・書込みの方が信頼できん。

[465: 匿名]

まぁ、どんなのができてもパークシティーには敵わないな。

[467: 匿名さん]

埋立地の液状化対策もチョボチョボやってるのかな？

でもそれって、護岸の側方流動対策だけ。

街中は手付かずだし、マンション私有地はマンションの責任。

津波対策は皆無だし。

堤防建設は数十年かかる。

[470: 物件比較中さん]

大きいねこのマンションは。

仮にみんなが車を持つとして、このエリアは道路の本数が少なめだから、そこんところ今後どうなるんだろ。
まあみんなが同じ時間帯に乗るわけじゃないし考えすぎだろうけど、ショッピングモールに向かうルートなんかは一緒だと思うし一時的に心配なことがあるかな、その先の駐車場も気にしておいたほうがいいと思うし。

とりあえずこれだけ戸数があったらすぐには無くならなそう、
ゆっくり検討させてもらいます。

[472: ご近所さん]

＞津波対策は皆無だし。

　豊洲六丁目はもともと防潮堤の外側なので、再開発の際に最大ＡＰ＋９．１ｍまでの嵩上げ工事を行っている。
９．１ｍの根拠は高潮５．１ｍ＋津波３ｍ＋１ｍ、つまり台風最接近中の震災を想定した高さ。

[473: 匿名さん]

そのかさ上げ対策は素晴らしいですね。
安心しました。
ここは、少し駅から遠いけど、環境が抜群にいいので人気が出るでしょうね。
坪どのくらいと予想されますか？

[474: 匿名さん]

確かにここは強気でくると思います。坪単価２２０くらいではないですか？

[476: 匿名さん]

２６０万くらいで出してくれたら、すぐに買うんだけどなぁ。

[478: 匿名さん]

いくら価格を吊り上げようとしてもムダだよ、関係者の皆さん。
昨日の地震で改めて埋立地はダメだと実感した人も多い。

[481: 住まいに詳しい人]

流石に「強気」とは言わないが
東電のお家の事情もあるし＠200～220ぐらいでやるんでしょ

それでもＷコンが＠160だったわけだから
10年でよくもここまでって感じだよなあ

[482: 匿名さん]

右肩上がりって、やつですね。

[483: 匿名さん]

高い値付けをしたらまたバッシングだから200以下で来るのかな
1000家族へのプレゼントだね

[484: 匿名さん]

>472
台風最接近中の震災まで想定されているなら全然違いますね。

最大AP+9.1mまで嵩上げされているとのことですが、山があるだけで最大はできますので、どのような分布になっているか情報ありますでしょうか？
変電所のあたりでAP+3m～4mから5～6メートルも嵩上げしたら変電所の入り口が埋まってしまうように思います。
マンション建設地付近はどのくらい嵩上げされているかわかりますでしょうか？

[485: 匿名さん]

昨日の地震の後なんだから

もう少し慎重に買い煽ろうねウメタテ ーゼさん。

[487: 匿名さん]

こういう無責任なことを言う人間のクズがマンション営業。
自分の給料の為なら客がどうなってもいいらしい。

[488: 匿名さん]

というか、火災の方が危険でしょう。

[491: 匿名さん]

>484に答えて欲しい。完勝宣言の前に。

[492: 匿名さん]

「豊洲・踊る湾岸消費」
国内消費は回復が遅れているが、東京・江東区の豊洲は別天地だ。巨大マンションが相次ぎ登場し、所得の高い住民が増えているためで、新しい商業施設は成長を続け、セブンイレブンの１号店として有名なコンビニエンスストアも息を吹き返す。人気映画の名セリフではないが、新しい消費は豊洲をはじめとする「湾岸」で起きている。

・８年後には人口13万人に拡大
－高層マンションと企業の進出で消費が旺盛な豊洲地区－
周辺地域の成長は著しい。豊洲の人口は現在約９万人で、８年後には約13万人に膨らむ見通し。
４年後には新しい小学校も誕生する。単純に人口が増えているわけではなく、所得の高い住民が集まっているのも特徴だ。2003年～08年までに年収１千万円以上の世帯数について見ると東京全体では減少しているが、豊洲がけん引する江東区は14％増と旺盛な購買力を示す。
しかもマルハニチロホールディングスなど有力企業も移転し、就労者も急増している。人口ボーナス効果は絶大だ。
事実、商業施設は大きな恩恵を受けている。豊洲の中核ショッピングセンター「ららぽーと」。06年の開業以来、リーマンショックなどにも負けず増収を続ける。10年３月期も年間売上高は初めて300億円に到達し、11年３月期も順調な伸びという。ららぽーとの主力テナントのスーパー、あおきは品質と品ぞろえを重視し通常のスーパーの平均単価より高いが、前年実績を大きくクリアする。昨年秋には顧客の要望に応じて営業時間を１時間延長したほどだ。

・消費「まるで高度成長期の日本」

　「今の日本とは真逆のことが色々起きている」と話すのはららぽーと豊洲の小松慶マネジャー。例えば50～60代の住民向けにスキー用品が売れたり、１万円前後のシャツが飛ぶように売れたりとまるで高度成長期だ。そして「安いだけの商品はあまり売れない」（小松氏）。価格よりも刺激的な商品があるかどうかが売り上げを左右する。

　このためテナントも消費の先行きを探ろうと実験を試みる。成長中の眼鏡専門店のジェイアイエヌ（ＪＩＮ）では米アップルのｉＰａｄや電子看板を活用した次世代型の売り場をつくったほか、インテリア家具のアクタスも近く新たなサービスを始めるという。

ファッション分野でも「ユナイテッドアローズ」や「マックレガー」が新タイプの店を運営する。これまで新商品などのマーケティング実験は札幌や仙台、静岡などが舞台だったが、今後は豊洲も加わるかもしれない。

洗剤で売れるのは液体ばかり（豊洲のスーパービバホーム）
　豊洲駅近くの大型ホームセンター、スーパービバホーム。昨年７月に赴任したばかりの鈴木勝徳店長は「これまで体験したことのない消費の動き」と話す。例えば他の店に比べ米プロクター・アンド・ギャンブル（Ｐ＆Ｇ）の「ダウニー」。米国からの直輸入商品で日本での認知度はあまり高くないが、「驚くほど売れる」（鈴木店長）。理由は定かではないが、「海外経験が多い買い物客が多いからではないか」と推測する。

　洗剤全体にも特徴がある。2010年に初めて液体洗剤が粉末洗剤を逆転する見通しだが、豊洲のビバホームでは洗剤は粉末はほとんど売れず、液体が大半。時代の先を走る。持ち帰りやすさや節水効果の高いドラム式の洗濯機の普及率が高いためと見られる。

・接客姿勢、比較対象は「銀座三越」

　「接客姿勢への視線も厳しい」と鈴木店長。例えばトイレットペーパーは通常の店舗ではテープを張るだけだが、ここでは持ち帰りも多く、人目に付くことから紙袋に入れることが多い。銀座に近いこともあり、「サービス面で三越さんと比べるお客さんもいる」（鈴木店長）と苦笑する。

企業のマーケティングの実験地に（豊洲のららぽーと）
　企業向けのニーズも強く、２～３万円のコチョウランが売れているほか、意外に日本で小売店を開く中国人からの資材需要も増えているという。ここでも価格志向より品ぞろえの広さが重視されている。

　豊洲は新興住宅・消費地として知名度を上げているが、セブン―イレブン・ジャパンが1974年に１号店を出した場所としても有名だ。１号店を開業し、ＮＨＫのプロジェクトＸ「日米逆転！コンビニを作った素人たち」に登場した山本憲司さんは健在で、今は周辺で３店を運営する。

・人口の都心回帰とともに成長

　「１号店の来店客数はバブル期のピークに戻った」と山本さん。オープン時は陸の孤島で、野原だった豊洲は今や夜間人口だけでなく、昼間人口も増え、コンビニにはベストポジションだ。競合店も増えたほか、このため商品単価が下落しているので売り上げはピーク時には達しないが、再び上昇に転じた。

　売れ筋も変わり、かつては工場や運送業に携わる人向けに甘めのコーヒーが売れたが、今や微糖。再び１号店を取り巻く世界は逆転しつつある。

　豊洲だけでなく、中央区、港区に広がる湾岸ライン。人口の都心回帰とともに消費はさらに踊り、国内市場をけん引していきそうだ。

[494: 匿名さん]

＞「埋立地」とか無神経に使う点や、湾岸に「都営墓地」を作るって、
＞これも、湾岸地区の敵ではないかな。

ネガの発想（爆笑

海の森でしょ

[495: 匿名さん]

23区の資産価値が落ちない街ランキング(出典：Suumo首都圏版 20121204号、調べ：東京カンテイ)
23区は20位までが出てました。文句は出典元に言ってくださいね。
上から順に、

神保町
神楽坂
辰巳
武蔵小山
広尾
自由が丘
浅草
牛込柳町
勝どき
門前仲町
木場
本郷三丁目
半蔵門
菊川
清澄白河
二子玉川
錦糸町
田原町
白金台
高輪台

ただし、23区の平均リセールバリューが93.6％で上位20社の最後2か所は19位タイなのですが、103.8％です。
ですのでランキング外でも90％台後半から100％前後に位置しているかの世はあります。
残念ながら豊洲/東雲/有明がどの辺に位置してるかまではわかりません。

東京カンテイの計算方法は、
築10年の中古マンションの流通価格/10年前の新築マンション分譲価格　
新築：2001年9月～2002年8月
中古：2011年9月～2012年8月

※12年9月28日時点で新築マンションの供給がある駅のみ掲載だそうです。

該当期間に豊洲・東雲でマンションの売り出しがされてなければそもそもランキング対象外ということになりますね。
そんな昔の話知らないので誰か知ってる方が情報追加いただければ。

[496: 匿名さん]

＞４９１

興味ありません

[497: 匿名さん]

>493
>494

「埋立地」であれば、墓地を作ってもよい、みたいな、
どこか「埋立地」を軽く見ているところはあるよね。

[498: 匿名さん]

４９７

そのネガ的発想はどうにかならんものか（苦笑

瓦礫も受け入れるし、墓地や寺も集約すればいい。青山や高輪の再開発ができるぞ（苦笑

[499: 匿名さん]

基本的なところで・・エレベーターって何台あるんですかココは？
1000戸を超えるマンションともなると気にせずにはいられないですから、まず十分な数があるかどうかの時点で検討するか否かを決めてしまいたいと考えています、これ大事だと思いますから。

場所はいんですよねぇ。
できればこのまま購入まで至りたいというのが本音です。

[500: 匿名さん]

ここは内廊下がポイントですね

[501: 匿名さん]

検討者の人はモデルルームとかで予算を書くときメチャ低めに買いた方がいいよ。
勘違いしてボッタクリ価格にさせないためにも。
坪単価150万位が適正価格。

[502: 匿名さん]

ゴムボートやライフジャケットは各戸備え付けですか？

あとパラシュート。

訓練施設は？

[503: 匿名さん]

9万人から13万人まで8年で人口が増える見込みとは

本当ならここの1000個なんか値付けさえ間違わなければ簡単に売れそう
ただ、パークタワー豊洲や晴海の不調を見ると本当かとも思います

[504: 入居済み住民さん]

＞最大AP+9.1mまで嵩上げされているとのことですが、山があるだけで最大はできますので、どのような分布になっているか情報ありますでしょうか？

　変電所でＡＰ＋９．１ｍ　です。　グーグル・マップの高度情報は、こと日本に関してはデタラメです。　どうやらアメリカのＧＰＳのデータをそのまま（ジオイド補正せずに）使ってるみたいで、アメリカ以外の高度情報はほとんどデタラメになってます。
　６－２街区については、水際の堤防トップがＡＰ＋６．５ｍで、そこから変電所方向になだらかに９．１ｍまで上がっています。デベの営業さんがこの欄を見ていれば、きちんと清水建設に土木工事の竣工図出させて詳細な標高図を作っておくと思いますよ。

[505: 匿名さん]

いずれにせよAPだかTPだかで+6mなら、海抜的に全然問題ないじゃん。

あと、グーグルアースの標高はいい加減なところも多いけど（例えばいまだに台場のテレコムセンター付近なんか30mぐらいの丘になってる）、都心近くは航空写真併用なのか、公園の階段の踊り場とか車椅子用のスロープとかも極めて正確に再現されているので、まあまあ信頼して大丈夫だと思う。

[506: 匿名さん]

グーグルマップは正確だよ

[507: 匿名さん]

TP（東京湾平均海面＝海抜・標高の基準）のほうがAP（荒川工事基準面）よりも1.134mも高いので区別しないとね。
朔望平均満潮位（各月の最高満潮面の平均値）はAP+2.059mだし。

[508: 匿名さん]

トライスターは目立つなあ

[510: 匿名さん]

ここはよほど価格的に魅力が無いと1400戸もの数を売り切るのは難しいと思う。
運河側の眺望がいいのは確かだが、周りの何も無さがハンパではないから、
飛びつく人は本当に限られると思う。

[512: 匿名さん]

ここが有明などと決定的に違うのは、周囲の開発が進んでも住宅は
半径500m内にはほとんど建つ見込みがないこと。つまり直径1kmの円の中に
ポツンとこの街区にだけ人が住む状態。
居住人口が増えないから生活利便施設も増えていかない。
もっともゆりかもめを挟んで向かい側の空地はまだ計画が明らかとなって
いなかったと思うので、望みはあるが。

[513: 匿名さん]

検討者の人はモデルルームとかで予算を書くときメチャ低めに買いた方がいいよ。
勘違いしてボッタクリ価格にさせないためにも。
坪単価150万位が適正価格

[514: 匿名さん]

有明はいつまでも完売できないマンションだらけ。
ここはさらになにもない僻地だから坪100万がマンションの適正価格。

[515: 匿名さん]

そうそう。世田谷も坪１５０万くらいが適正価格！

自由が丘も２００万くらいじゃないと売れないよ！

[516: 匿名さん]

モデルルームでは、予算は多めに書かないと相手にもされないよ。
買えない人認定されて、有明あたりを紹介されたり、値引き要求も通らなくなる。

[517: 匿名さん]

それはあったとしても稀少立地の人気マンションの話。
空地に建つ1000戸以上のここにはあてはまらない。
とにかく安く買い叩くべし。

[518: 匿名さん]

ここは、人気出ると思うけど。

[519: 匿名さん]

坪150しか予算ないなら、東京に出てこなければいいのにと思うわ。

[520: 匿名さん]

519
出もの腫れもの、所嫌わずーなのです。

[521: 匿名さん]

>515
僻みも相当だな。

そうなったら、埋立地を買う奴なんかいないよ。

[522: 匿名さん]

アンケート記入時から駆け引きは始まっている。
湾岸タワマンは他にも多数供給予定でダブつくのは必至。
予算はとにかく低く記入しよう。
結果として安く買える。

[524: 匿名さん]

坪150万で売ってもデベには利益出る

[525: 匿名さん]

え。。どうやって利益出すんですか？

[526: 匿名さん]

アンケートで予算を低くしたら、相手にしてもらえなくなるだけだよ（笑）

値引きの提案とかも無くなってしまう。

[527: 匿名さん]

東雲が２４０万なら、ここは２６０万から２８０万くらいになるんじゃないかなぁ。

[528: 匿名さん]

南向きが永久眺望だよね。
北向きなら２４０万くらいの部屋もありそうだけど、南向きは高層階だと３５０万超えてしまうんじゃない？

[529: 匿名さん]

ライバル蹴落とし合戦始まったね。

アンケートで低い予算なんて書いたら、新入社員営業マンの練習台にさせられるだけだよ。
値引きの要求も通らなくなってしまう。

[530: 匿名]

いずれにしても高そうだな。
東雲にしといたほうが無難かな。

[531: 匿名さん]

考えてみたらすぐ分かるだろ。

予算５０００万で４LDK欲しいってやつが来るとする。
モデルルームに来ても意味が無いわけだよ。
だって、無いんだもの。

じゃぁ、どうするか。
お引き取りいただくと、失礼にあたるよね。
でも、相手してると、本物の客を逃してしまう。


案１．　埼玉あたりのタワーマンションをおすすめする。

案２．　新入社員に相手させて、新入社員の稽古用にする。


こんなもんだろ。

[532: 匿名さん]

国土交通省の地価データを見ると、最近は値上がり傾向。

安く買えるうちに決めておいたほうが無難。

[533: 匿名さん]

アンケートはとにかく安く出し、価格が決まったら本当の予算を示せばデベは飛びついてくる。
最近のデベはアンケートをもとに「売れそうな」価格を決める。

高い買い物だから消費者は強かにならないと。


ターゲットは坪140万！

[534: 匿名さん]

収入無い人は埼玉にでも行けばいいのに。

７０００万円以下の予算書いた人は、相手にもされなくなるよ。

本気で欲しいなら、１億くらいは書いておかないと。

[535: 匿名さん]

皆で口裏合わせられるなら、それも有効だけど。

マンコミ見てから行く人は少数派だからな。。。。

結局「買えない人」扱いされて終了となる。

[536: 匿名さん]

南向き永久眺望の豪華タワーマンションだもんなぁ。

[537: 匿名さん]

夏になると回転して内陸に風を送るらしいよ

[539: 匿名さん]

こんな僻地に7000万ですか？（爆笑）
デベはどこまで強欲なんだか。
引っかかる人がいるといいね。

[540: 匿名さん]

南は有明のガレリアとCTAがそれなりに邪魔なんじゃないかな？

[541: 匿名さん]

533
購入希望者にとっては有益ですね。
安く買えるに越したことはありません。
皆さん拡散しましょう！

坪単価150くらいでアンケート回答します。

[542: 匿名さん]

アンケート集計時にイレギュラー値は捨てられるだけだから安めに書くにしても周辺相場見ながらにした方が良いよ

あと消費者が安めに書いてくるのは百も承知
そうそうコントロールできるものでは無いよ

[543: 匿名さん]

値段は関係ないよ
資料請求の数で価格調整するから

[545: 匿名さん]

ここは卸業者が買っていくだろうね

[546: 匿名さん]

南向き永久眺望の豪華タワーマンションか。

久々に胸が熱くなる物件だな。


ムネアツ！！！！

[547: 匿名さん]

北側低層階なら２３０万くらいの部屋もあるんじゃない？
南向き高層階は３３０万くらいはすると思います。

[548: 匿名]

300は角部屋だと瞬殺じゃないか？
330以上と思うよ。

[549: 匿名さん]

ここは全戸ワイドスパンのうち廊下で理想的な間取り

[550: 匿名]

おぃおい。300じゃ角部屋じゃなくても買えないぞ。
相場知らないのだな？

[551: 住まいに詳しい人]

どこの販社さんか知らないが、頑張り過ぎｗ

[552: 匿名さん]

明らかに消費者と思えない書き込みですね。
シンボルが坪280であそこまで失敗してるのに立地で劣るここが同額以上になるなんて100%あり得ないでしょう。

消費者は騙されないようにしましょう。
某ブログにもありましたが坪150がいいところだと思います。

[553: 匿名さん]

確かに東雲パークより高いと失敗しそう。
となると坪１５０迄落ちないにしろ
坪２００がリアルな線だと思う。

東電絡みの土地だから勘違い価格だと
絶好のバッシングになるしね。

[554: 匿名]

553

東雲パークより安い可能性あるってことですか？？

[555: ご近所さん]

榊 淳司　の受け売りしかできない人も多過ぎ。　「和製フランシス・フクヤマ」を目指す（脱税容疑で逮捕まで含めて）人じゃなきゃ再開発の価値を根底から否定するような価格（坪１５０万って、工業地帯だった２０００年の豊洲の価格）は口にできない。

[556: ご近所さん]

　５５３さんの言うように坪１８０～２２０万（内部の立地によって多少変動）が落としどころでは？
　坪１５０万は「豊洲全体の再開発の付加価値はゼロ」と言っているに等しい。

[557: 匿名さん]

392 は何また榊 淳司　のコピペなぞ張ってる？

[558: 匿名さん]

＞新豊洲から豊洲まで180円もするうえ、豊洲まで行くのにゆりかもめと徒歩で時間的に変わらないから微妙ですね。

　実際歩くと判るけど、新豊洲から豊洲まで歩くのとゆりかもめに乗るのでは、ゆりかもめ１本分（４～６分）以上の差が付くよ。

[559: 住まいに詳しい人]

実際＠150万円といったら
南町田とか新船橋、小手指といった
郊外エリアでも「大きな駅の隣」みたいな微妙な街の相場
榊氏はそのへん判った上でのアジテーションだから．．．

超大規模好き、共用施設マニアなら既に有明を購入しているハズで
ここは安値前提じゃないと広く客は集められない

それとも玉砕覚悟で東雲より高く出してくるのかね？

[560: 匿名さん]

東雲と辰巳の間くらいの価格と予想＠180～200

[561: 匿名さん]

東雲より安くはならないでしょう！
豊洲と東雲の中間でない？

[562: 匿名さん]

晴海僻地が280で撃沈だから250辺りがここの死に筋。
主要デベ共同でリスクヘッジしてるんだから少なくとも200とかあり得ないな。
200の予算ならパンダ狙いか枝川がいいよ。