残債2800万円物件を賃貸に出して、新築マンション購入可能？

[購入検討中さん]

来年の4月に子供の私立小学校への入学に合わせて、転居を考えております。
現在は、神奈川県の某駅前タワーマンション2009年3月の新築取得時価格5900万の物件に
住んでおり、引越し先は都内です。

現在のマンションは周辺環境や、交通のアクセスが良く大変気に入っており手放したく無く
出来れば賃貸へ出して、賃貸収入を新規マンションの購入の返済等に充当できないかと
考えております。先月に賃貸査定を出したところ26.5万円との回答を得ています。

また、売却価格も直近の同マンションの知り合いの話では取得時価格と同額で売却できた
との事です。

引越し先は、幾つかの候補がありますが都内新築物件で6000万程度を考えています。

現在のマンションの返済は、固定30年の2.45%で月の返済額は管理費等込で11.8万です。繰り上げ返済
を考えていた留保費用は新居購入費用の頭金等に考えており500万程度です。

ただ、収入が現在のマンションの購入時は1000強だったのが、昨年の転職を経て900万程度に
目減りしています。会社は老舗の地方優良企業で盤石な経営基盤があり、東京支店をベースに
全国に展開する事業所を横断的に管理する仕事をさせてもらっており、自分の中では
良い転職をしたと考えていますが、銀行の審査についてはどのような評価かは未知数です。

本日、新築物件のモデルルームにて支払いについて触れたのですが、まだ実績の無い賃貸
収入を担保に銀行は貸さないので、フラット35で現在の年収モデルで7700万当たりが限度なので
2800万の残債を控除し、頭金500万を充当し、購入諸経費を加算すると6000万の物件は厳しいとの事です。
要は、売却しろとのことですが、、また、現在の返済銀行（住信SBI)への言い訳も必要にはなりますが、、

現在のマンションを賃貸に出して、新規の住宅ローンを新たに組む良い方法はありませんでしょうか、
ご教示いただけたら幸いです。

[26: 匿名さん]

>>24

区分所有だと利回りを考えるとネットで最低でも９％くらいはないと魅力はない。

３４００万の９％＝３０６万
５０万の経費をオンすると３５６万、月額家賃３０万くらい取れないとリスクが高すぎ。

[27: 匿名さん]

区分所有だとそんな物件ないだろうね

[28: 匿名さん]

その通り。家賃30万とれる物件なら最低でも７０００万くらいはするだろう。オーナーチェンジとかなら５０００万くらいで買えるだろうがそれじゃ住宅ローンはつかえない。

[29: 匿名さん]

オーナーチェンジの物件5000万円をアパートローンな買って、30万円で賃貸出す。
退去したら7000万円で売りに出すことが出来ればいいですね。

そもそも5000万円物がなかなかないと思いますが。

[30: 匿名さん]

＞２６
ネットで９％？　どこのド田舎だよ？　
利回りは田舎に行くほど、そして建て物がボロいほど高い。

[31: 匿名さん]

アパートローンアパートローン連呼してる人って素人さん？商品名称からよく意味考えたほうが良いよ。どっかのノンバンク使うのか知らないけど区分で普通でないでしょう。

ジュウタクローンは２本組めるよ。組もうと思うかは別にして。自宅用二本は名義でも変えない限りはまず無理だな。それだとそもそも自宅にならないし。

スレ主出てこないね。

[32: 匿名さん]

31さん、
イメージだけで決めつけないほうがよいですよ
区分所有でアパートローンかりることできます。
実際私は区分所有でローン審査OKでてるし、かりてもいます。一度オリックスとかに問い合わせてみるとハッキリしますよ。
OK出るかどうかは属性によりますが。

[33: 匿名Z]

NO24です。

ご教示ありがとうございました。
このマンションと似た物件で、賃貸にでている賃料は１６～２０万が相場でした。しかも、すぐには借り手はいないような状況のようです。

[34: 購入検討中さん]

今、福岡で中古物件（築１０年程度）を物色中なのですが、新築価格約４０００万円程度のマンションは、どの程度の価格が適性でしょうか。人気物件、不人気物件で大きく価格も異なるでしょうが。どなたか教えてください。参考にしたいと思いますので。

[35: 匿名さん]

＞３１
＞ジュウタクローンは２本組めるよ。
組めないよ。
インチキして組めっていうこと？

[36: 匿名さん]

34さん
築10年の適正価格は？とのことですが、適正価格より利回りを重視したほうがいいと思います。26さんのネット9パーセントを目安に物件探してみてはいかがでしょう

[37: 匿名]

>>３２

そんなノンバンク（ノンバンク信託含む）で借りる以外では、と冒頭ことわったはずですが

>>３６
プロパーとフラットや、プロパー（フラット）とセカンドハウス対応住宅ローンで普通に組める

[38: 匿名さん]

三井住友とかりそなもいけますよ

[39: 購入経験者さん]

>37

>そんなノンバンク（ノンバンク信託含む）で借りる以外では、と冒頭ことわったはずですが

>どっかのノンバンク使うのか知らないけど区分で普通でないでしょう。

この（↑）文章のこと？
これだとノンバンク含めて区分ではムリ、と言っていると読めるけど。

オリックス信託には以前に申込みして、区分所有でも融資可という返事はもらった。
みずほ銀は断られた。区分は相手にしていないようです。
参考まで。

[40: 匿名]

そんな常識知ってます
ネットでも商品概要書に出てるでしょう

[41: 匿名さん]

>37

ぜんぜん普通じゃねーよww

高利貸しじゃねーか。

[42: 匿名]

どれが高利貸しですか？
オリはノンバンクですから基本高利貸しですね。
でもフラットあたりが高利貸しとは到底思えませんが。
世界一金利低い長期ローンでしょう。

[43: 購入経験者さん]

購入可能だと思いますよ。

私は西東京でサラリーマン大家やっていますが、
賃貸用物件で○井○友から約9,000万円。
同じく賃貸物件で信用組合から約6,000万円の融資を受けています。

現在住んでいるマンションの残債が1,500万円程。
今度町田市内に4,000万円のマンションを購入します。
前者が○京○菱で、後者が○良○宅です。

私の場合は特殊なので、参考にはならないでしょうけど、
事実として住宅ローンは2つ組めます。
審査が甘い時期に通って、しかも史上最低金利。

私は綱渡りのマンション経営ですが、
今のところそこそこ順調にいっていますが、
この方の賃貸経営はとてもリスキーだと思います。

[44: 匿名]

そもそも東横沿線某駅のタワーマンションは住宅過多で賃貸どころか売り切るのも難しいよ。

[45: 匿名さん]

そうなの？