リヴァリエってどうですか？ Part9

[匿名さん]

リヴァリエも竣工まで約半年となりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
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Part7
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Part8
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所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[769: 匿名さん]

BC棟って駐車場や共用施設、管理組合が一緒だから、
タイムラグがある場合、どうやって運営するんだろうか。

[770: 匿名さん]

>768さん
その可能性はなきにしもあらずですね。
安くするとしても気持ち程度かな？
なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

[771: 匿名さん]

竣工に２年のインターバルが生じた時点で

BC棟は世間からみた所謂型落ちにならんか？

はよう売りださんと！

[772: 匿名]

立地や環境・仕様を考えると、やはり少し高いのかなと。あとは維持費が高い。

普通、全体計画で1500戸ならば、1500戸が順調に売り切れる価格設定でなければならない。当初、一年毎にA,B.Cと竣工させる計画だったんだから二年後にずれた時点で順調ではないことが分かる。順調というのは、予定通り一年後かそれよりも早まる場合だ。

しかも、C棟が凍結する情報が出ているが、現在の販売状況や他の1500戸クラスの現状をみていると、可能性が極めて高そうなことが分かる。

[773: 匿名さん]

販売直前に大地震があってそれでも1500売れると思ってたならそのほうが恐いですよ。
そういえば、地震後に資材高騰とかって噂もあったけど影響ないのかな？

消費税も上がるしローン控除もたいしたことなさそうだし、購入時期は悩みますなー。

[774: 匿名]

772続き

それでは、他の1500戸クラスの事例で検証していきます。

○ユトリシア
千葉県習志野市で分譲中の約1450戸の大規模マンションです。5つの街区で構成され1番街は2009年頃竣工し約3年間で完成させ売り切る計画でした。
2011年中には全て竣工しているはずですが、結果は、現在3番街絶賛販売中です。
竣工済みの4番街も今後販売開始される予定ですが、5番街は不明です。
3番街の値引きも凄まじく、1,2,3とどんどん販売価格は下がっていき、仕様も下がっています。1450戸もの大規模であれば、初年度で半数の725戸は販売出来ないとそのあと順調に売り切ることは難しいです。
ユトリシアは5番街迄の計画の見直しを早期に決断出来なかった為、負のスパイラルに突入し、大きな損害がでているように見えます。

[775: 匿名さん]

>771
A棟の第１期１次の登録受付開始が2011/7/9だから、B棟が2年先なら2013/7/9からになっちゃうよ

[776: 購入検討中さん]

>なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

そうですよね。
１階分違うといくら違うかということもわかっているので、
値下げしたとしても10万から30万くらいでしょうね。

で、その程度の値下げで売行きに差があるとも思えないし、
その一方値下げしたことはわかって評判が下がるので、値下げする意義はあまりないですよね。

[777: 匿名さん]

>774
C棟はB棟と一体らしいのですが、C棟を凍結するならB棟を今月着工できますかね？
B・C棟はもともとコストダウンして狭く安くしていく計画のような気がします。

[778: 匿名さん]

Ｃ棟作らずにＡ棟とＢ棟だけで良いかもね。

[779: 購入検討中さん]

ユトリシアとの共通点があまり見いだせないのですが、
どこら辺がどんな検証になっていますか？

[780: 匿名さん]

デベなんてすでに買った人からの評判なんか気にしてないよ。売り切ることが全て。

[781: 匿名さん]

>780
A棟しかないなら買った人の意見など気にせず売り切るって考えもあるだろうね。
しかしここはB、C棟とこれからまだ何年もありますからね。無茶苦茶なやり方して評判下げるようなことはしないと思いますよ。

[782: 匿名]

774続き

続いて成功事例です。

○プラウド船橋
野村不動産と三菱商事が開発中のイオンモールやスーパー、病院など含む、マンション等1500戸の駅前大規模複合開発です。ユトリシア同様5つの街区に分かれますが、2012年8月に販売された1,2街区の全573戸は即日完売しました。続いて、3街区370戸のうち300戸が現在申し込み期間中ですが、かなりの倍率で即日完売見込みです。来年早々には5街区約310戸の販売が開始され、続いて戸建街区も販売される見込みで、最後が4街区の販売です。恐らく、2年位で1500戸全て販売されるでしょう。

竣工時期については、戸田建設施工の1,2街区573戸が2013年1月、リヴァリエと同じく大林組施工の3,5街区約700戸が2013年6月であり、わずか半年にも満たない期間に1200戸も竣工させ販売させてしまう計画です。4街区は2014年6月に竣工予定ですが、現状の販売ペースからすると、2014年1月頃に早まりそうです。

ここまで人気の理由は、全体計画のスケールと良く考えられたランドプランや仕様、価格、施工主やデベが良いことなどがあるようです。

リヴァリエは規模が1500戸にも及ぶ為、450戸売り切る価格で設定してしまったことが問題です。1500戸を最期まで順調に売り切る価格に価格を下げる必要があります。

検討者が欲しい価格で売り出され、最後のC棟までのスムーズな竣工、販売を切望します。

[783: 匿名さん]

a棟入居してからb棟の販売となると、a棟の評価によっては売れなくなる可能性ありだね。
タワマンは音問題が特に気になるところだから、a棟の出来によるかもね。

[784: 匿名さん]

野村は即日完売に持っていくやり方がうまいんですよ。
まあ即日完売になるやり方しなくてもプラウド船橋は完売する物件でしょうね。
まずまずな条件そろっていて安いからね。

[785: 匿名さん]

>783
音問題ってなんですか？

[786: 匿名さん]

>782
ユトリシアやプラウド船橋みたいな低価格ファミリーマンションとリヴァリエみたいなタワーマンションはまた違うと思います。

[787: 匿名さん]

同規模マンションにはユトリシア、プラウド船橋、横浜オールパークスなどありますが、リヴァリエの魅力はちょっと違いますね。

野村は売り方が上手いです。
毎回必ず即日完売となるようにして、大人気を演出して人気が人気を呼ぶ好循環を作り出します。
ネガ要素を冷静に考える隙など与えません。

[788: 匿名]

779
○一番は同じ超大規模だということです。
○次の棟が一年も後ろにずれて遅れていること。
○ユトリシアは仕様を落とし広さも狭くし販売価格を下げていますが、リヴァリエは広さを狭くし販売価格を下げようとしていること。

同じく超大規模の磯子のブリリアは価格を高く設定し過ぎて、購入者へ払い戻ししてまで価格改訂を実施しました。
そこまで必要かはわかりませんが、B棟以降は是非仕様を高めて広さもキープし価格を下げなければかなり厳しいのではないでしょうか？

プラウド船橋の1,2街区は全街区の中でも圧倒的に人気でいい立地でした。
リヴァリエも同様に3棟の中でA棟の立地が圧倒的に良いのはかわりありません。
その、圧倒的に良い立地であることを考えると、価格が下がって当然で、下がっても販売ペースが落ちるのもまた当然です。
で、あるならば、価格を下げて仕様を良くしなければ売り切るのが大変で、Cまで建てるのはさすがに無理なんじゃないかと考え始めたと推測できます。

本来、そのような凍結の話は、末端の営業までなかなか降りてこないものですが、営業からその様な話が出たのであれば、決定に近い位現実的な情報ではないでしょうか？

もう少し突っ込んで聞いて頂けると、皆さんの参考になります。

[789: 匿名さん]

>787
その通りですよね。野村は売り方や演出が本当に上手い。

[790: 匿名]

786
価格プラウド船橋のが安いですが、仕様やブランドなどプラウド船橋のがグレードは上ですよ。
プラウドは高級マンションブランドですから、なもなきデベのタワーよりは上です。

大林の選択は良いですが、全体計画と仕様、価格のバランスが悪いのではないかと。価格だけやすくても全体計画と仕様が低いから安くはない。という感じです。
ユトリシアは、価格が安いけど、仕様が低いし立地も悪い。
ブリリア磯子は、仕様は普通で全体計画もまずまずだけど、価格が高すぎる。

そう考えると、全体計画も良く価格もお手頃なブリリア多摩ニュータウンが成功してるのも分かります。

なんかわかってきませんか？

[791: 匿名さん]

>788
要するに、B・C棟をA棟より安く良い仕様で狭くせずに売り出せということですか

[792: 購入検討中さん]

凍結と言っても、作らないという話ではないと思いますよ。
Ｃ棟にもジムは作るが、Ａ棟の住民もＣ棟のゴルフレンジを使えると先日わざわざ発表したので。

勝手な想像では、
Ｂ棟は小ぶりな部屋が多いことと、
Ａ棟より駅から遠くなってＡ棟Ｃ棟に挟まれるということから坪単価も抑えて、
非常に買いやすい値段を演出し一気に売ってＣ棟販売に繋げていくのでは。

[793: 匿名さん]

＞790
プラウド船橋は住戸の仕様はそこそこ良い（というか気が利いている）ものの、建物の仕様はそんなに良くはなく、眺望は全く良くないですよ。
グレードが上と感じさせるところも野村の上手いところですね。

[794: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[795: 匿名さん]

とにもかくにも、大規模な他物件をみると、地震等の他責理由だけで、BC竣工延期の理由にはならないということですかね？

[796: 契約済みさん]

リヴァリエは発表を小出しにしてるからね。
と言うより、実際に決まってないからだと思うけど。

最初から決まってたのは、コンビニと保育園、あと港町駅のリニューアル。

その後にカフェ、これは食糧備蓄する結構画期的なタイアップなんだけど、発表が遅い。震災直後の最初から決まってれば注目度も全然違ってたんじゃないかな。

それとB棟前の店舗予定スペース、噂では病院か京急ストアみたいな話だけど、今だに発表なし。

それと一番気になる、モデルルーム跡地。これは三棟売れ行き良ければマンションにしようかな、ぐらいの青写真だった様だけど、今は流石に無理だと思って商業施設として練り直してるみたい。ただここは小型ＳＣ並の敷地面積、今からの企画じゃ販売期間までには間に合わないんじゃないかな。

とにかく大規模経験の少なさからか、誘致に関しては行き当たりばったり感が見え見え、最初に全部の周辺施設決めてから計画発表してたら、A棟はとっくに完売してたんじゃないかな。そしたらBC棟も評判で勢いに乗ってたかもだけどね。

B棟の販売開始はまだ決まってないみたいだけど、その辺は学習してくるのかどうか。まあ逆に言うと京急は余裕がある売り方なのかなとも思うけどね。

[797: 匿名さん]

仕様が低い、安普請との意見が聞かれますが、本来建物の仕様とは構造であり、内装については、床壁天井の下地を含めた仕様、加えて、竣工後には個別には更新し難い基本的な設備（電気、ガス、上下水道、そして最近は通信設備）、また最近注目せざるを得ない防災、防犯機能だと思います。
オプション機能的ないわゆる便利なアイディアは流行り廃りがありますし、付いていれば便利かもしれませんが、必要が無いという人も多い（というか付いているからうれしいと云った程度）と思います。
本件については建物の基本的仕様は（スーパーゼネコンである）大林の注力物件であることもあり、十分だと思います。もちろん安普請であろう筈もありません。
但し、大手のブランドマンションに比べると床暖房を含めカタログを飾る（しかも素人が価格を想像しやすい）設備が比較して少ない事は事実です。この様な設備は本当は（床暖房は難しいですが）リフォームやオプションで何とでもなるのですが。
仕様が仮に販売が不振の営業が仕様の低さであるとするなら、マーケティングの失敗かもしれませんが、それは安普請なのではなく、購買者の心理を見抜けなかったというでしょう。

[798: 匿名さん]

この立地、建物の構造・仕様は他にはない。
でも港町駅なんて川崎市住民や大田区住民すら知らない。

[799: 購入検討中さん]

駅から何百メートルも離れた町名より
港町駅の方がよっぽど知名度あるかと

[800: 匿名さん]

港町13番地～ってね。
ここを指すわけではないみたいですけど。

[801: 匿名さん]

港町は京急マニアには有名だぞ。

全駅中、最も乗降客数が少なく、全体の0.2%程度で3000人/日程度だから。

たとえ1400戸増えたとしても、0.4%程度か。

[802: 契約済みさん]

そんな港町駅を全面リニューアルしてリヴァリエ向きとし、エスカレーターとエレベーターまで付けてくれるんだから泣ける。

[803: 匿名さん]

むしろリヴァリエ専用駅で良いと思うくらいだなむしろ
他の非居住者がバンバン乗り降りされたらうるさいから
駅前栄え過ぎてパチンコ屋なんかできたらたまらない
住宅地に自分が購入したマンションが徒歩1分 最高だな
有名な駅かどうかなんか関係ないかな。バス停すら目の前にもなく
駅まで何十分も歩きたいならお台場や東雲の高層マンション選ぶよマジで
京急の物件なら隣接駅くらい全改装して当然エスカレーター、エレベータまで付けていただかないと
駅構内のトイレもキレイなのかな？
購入者には川崎駅迄の無料パス又は川崎駅迄の定期半額特典ぐらいきっちり欲しいくらいですよ
駅前もキレイになるし、認可保育所やゆくゆくはB棟前の店舗や
商業施設まで B棟売り出しの頃には間違いなく港町駅は変わっている
京急のメリットもっともっと出して欲しいね

[804: 匿名さん]

ごめん、土地区分は住宅地(住居地域)じゃないの、工業地域。

[805: 匿名さん]

工場跡地の大規模再開発だからね。
前に出たプラウド船橋やユトリシアも工業地域だ。

[806: 匿名]

京急ストアは出来ないよ
商業施設も期待薄、かりに出来てヤマダ電気やヨーカド周辺みたく休日に近所が渋滞じゃ無い方がいいよ

[807: 匿名さん]

競馬競輪専用駅が競馬競輪リヴァリエ専用駅に変わる。

[808: 匿名さん]

競馬競輪が趣味なのでリヴァリエを買うって
選択もありですよね。

[809: 契約済みさん]

競輪の人はこの駅は使わないでしょ
港町から競輪場まで１０分以上かかるでしょ

[810: 匿名さん]

競馬ネタもういいですよ。
みんな知ってるから。

[811: 内覧前さん]

エアコンや冷蔵庫などの家電はどこで買われますか？

現在もヤマダ電機は安いですかね？
昔は「安くなりませんか？」の一言でヨドバシカメラよりもだいぶ安くしてくれたんですが。

[812: 内覧前さん]

811は住民板と間違えました。
地域ネタということでお願いします。

[813: 購入検討中さん]

皆さん港町駅をギャンブル目的で利用する人の事を
話題にしますが、
ギャンブル目的で購入する方の事は考えないのでしょうか。

私は競馬場が近くて便利なので検討中です。

その他男性単身者（年収１０００万程度の中間層）には
何かと便利な場所だと思いますし、
そのために建てられたとしか思えません。
マンションは子育て世代の物なのでしょうか
そんなことはありませんよね。

[814: 匿名]

↑正論ですね
子育てにいい環境ではないのは明らかですから

[815: 匿名さん]

ネットでいくらでも馬券買える時代にわざわざそんなことする人間がいるだろうか？
しかも川崎競馬ってｗ

[816: 購入検討中さん]

競馬場の欲が渦巻く熱気がよいのです。
川崎競馬場は大井に比べて小さいので
臨場感があります。
ファンは多いと思いますよ。

中央競馬の場外もあるし。

[817: 匿名さん]

>816
いい意味で奇特な方ですね。
でもJRAの場外はネットの方が便利だと思うよ。

[818: マンコミュファンさん]

何を以って便利とか言ってるのか知らないが、年収一千万の男性独身者はこんなところ買わないだろ。
だいたい電車や車に乗らないと日々の飲食にすら悩むようなところは独身者にとっては決して便利とは言えないのでは？