リヴァリエってどうですか？ Part9

[匿名さん]

リヴァリエも竣工まで約半年となりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[708: 住民さんＥ]

340mmあるのは窓側で、内廊下側は薄いということ？
上階の凹みに合わせて下階の天井も下がってるのが普通と思っていたけどここは違うようだね。

[709: 匿名]

たしかスラブ330-340って書いてあったから水回りが330かな？

[710: 匿名さん]

ボイドスラブ330～340mmか。
250～300mmがよくある厚さだから少し厚めなのかな？

従来のスラブよりボイドスラブって剛性や強度や遮音性に優れてるからいいよね。
スッキリした部屋になるし。

最近ではボイドスラブって多いのかね。

[711: 住民さんＥ]

結構段差があるから水周りはかなりうすいのでは？
ちゃっかりしっかり一部を除くと書いてあるし。

[712: 匿名さん]

DFS構造だから横にかかる力をダイレクトに伝えるためにあの形なのかな

[713: 匿名さん]

SUMOサイトが更新されてた

[714: 匿名さん]

スーモに購入者のインタビュー載ってましたね。

[715: 匿名さん]

ゲ・また売れてるぞ‼

[716: 匿名さん]

5期2次2戸って引き合い弱すぎだろ・・・

[717: 匿名さん]

2012年11月2日現在
＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸 5次3戸 6次4戸　累積367/455
5期1次15戸 2次2戸 累積384/455

契約戸数：353戸
先着残り戸数：29戸
5期2次：2戸
未販売戸数：71戸
A棟販売数に対する契約率：92.4%
A棟全戸数に対する契約率：77.6%


>>716
憶測ですが、
契約したい人がいた為に、
2次として販売する可能性はありますね。

全て憶測ですが今週末で355戸売れ、
あと100戸という所ですか。

大師線を盛り上げるために、
港町駅も頑張ってもらいたいところです。

今川崎のマンションは過剰供給な感じがします。
あちこちに1000戸以上の大規模企画があり、
即完売が中々厳しくなってる様です。

リヴァリエも良いマンションだとは思いますが、
完売まではまだ時間がかかりそうですね。

B棟が仮に今月着工し2年後に竣工するのならば、
それまでにはA棟は完売しておきたいところですが、
周りのマンション状況を見るとそれも厳しい期間かもしれません。
※現在は竣工後何年たっても完売しない駅前タワマンがちらほら出始めています。

川崎区が盛り上がるのは歓迎なので、
どこの企業も頑張ってもらいたいところですね。

[718: 匿名さん]

因みに入居開始しても完売していない場合、売主が管理費や修繕積立金を払ってくれるとのこと。

[719: 匿名さん]

>>718
まぁそれはどこでも当たり前の事ですね。

あとは空き駐車場を今後契約する人の為に確保するのに、
その分の駐車場代を毎月払ったりしますね。

確保しておかないといつ埋まるかわからないし、
駐車場あり、で売りたい場合もあるしね。

[720: 匿名さん]

リヴァリエアヴェニューを歩いて踏切から多摩川に抜けられるようになってました。
エントランスもはガラス張りなのでよく見えます。
綺麗に仕上がってきました。

[721: 匿名さん]

角住戸や低層階は外から結構見えますね。
はじめは川側で残っている中〜上層階は低層階と眺望がほとんど違わないのに値段の傾斜がそれなりにあるなと感じていたのですが、見られる心配がないことの価格差だと思えば、まあそんなものかという気がしてきました。

[722: 契約済みさん]

入居説明会で新たに説明を受けた事項です。
検討中の方の参考に。

・棟内モデルルームをつくって早期完売を目指す
・B棟はH24.11月着工、H27.3入居予定
・デイリーヤマザキ　焼きたてパンだけでなく、野菜・豆腐なども販売、ヤマト運輸と提携
　　　　　　　　　　24時間営業、店内外に防犯カメラ、セコム
・ファームカフェ　厳選した野菜、果物、水、米（玄米を店内で好みに精米）、調味料も販売
　　　　　　　　　キッズスペースを広く設置、コミュニティ形成に役立ちたい、料理教室や食育教室も
　　　　　　　　　住民の意見を聞いて改善、一緒に成長したい
・保育園　60名定員、保育士募集中
・共用部分で無線LAN、Wi-Fiの利用ができる
・1Fのインフォメーションタッチボード　掲示板、施設予約等の情報確認ができる　
・管理費削減　事務方一人を減らし、平均1300円の管理費削減、コンシェルジュ・警備員は変更なし
　　　　　　　（この2年で新しい会計ソフトを導入したことと、大規模物件の経験者を責任者にするため）
・共用施設の相互利用　スポーツスタジオはA～C各棟に作るので他棟からの利用はない
　　　　　　　　　　　ライブラリだけは他棟住人も使える
　　　　　　　　　　　逆に音楽スタジオ、ゴルフレンジを他棟で計画しているが、これはA棟住人も使える
　　　　　　　　　　　（聞いたら他棟への出入りはその棟の住人と一緒か、受付を通さないと入れない（自由に出入りはできない））

口頭で説明があった点をまとめました。
あとは個人的にいろいろ細かく聞いてきました。
京急の挨拶で「3棟1400戸」と話していたので3棟作る計画ではあるらしい。また入居を楽しみにしていて欲しいとも話していたので結構自信があると感じました。
線路を背負って、隣にギャラリー、しかも最初の棟、品質は手抜きできない条件ではあるがはたしてといったところです。
内覧会は建築士同行で冷静に見てこようと思います。

[723: 匿名さん]

契約者スレにも投稿してあげたら良いのでは。

[724: 匿名さん]

契約者は基本的に全員聴いている情報です。
但し、
検討者にとっては参考になる情報かもしれません。

[725: 匿名さん]

722さん
完成物件で棟内モデルルームを作るということは、モデルルーム使用住戸を理由にとうとう値引き販売が始めるということでしょうか？どれくらい値引きできるか聞いた方はいますでしょうか？始めは100万円位で最終的には300～700万円位値引くというイメージですが如何でしょうか？

[726: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸ってのは、モデルルームとしての役割を終えてから売られるものなんです。
しかもいろんな人が入って設備をパカパカ動かした後の状態のまま引き渡しとなり、キズ、汚れ、設備の故障などがあっても基本的に直しません。
中古に近いものだから割り引くのです。
たまたま希望の住戸がモデルルームになり、それが希望する価格になるまで残ることのに賭けるならどうぞ。

[727: 匿名さん]

売主の視点で考えてくれ。
モデルルームや営業を開放してコストを浮かせらるのか、お金に困っているのか、等々。

B棟を建設しようとしているのにお金に困っているとは思えないし、モデルルームや営業が要らなくなるとも思えない。
つーか、契約者に聞くなんてどうかしてるぜ。

[728: 匿名]

726さん
売れ残って棟内モデルルームを開設したマンションを幾つか見ましたが、全て値引きしてましたよ。
基本は使用済みの部屋を使用済みを理由に割引くのですが、実態は、その他の部屋にも案内し内覧させる為、内覧を使用したと解釈し値引きしてしまうのが一般的です。
強きな住友みたいに値引きしないケースもあるとは思いますが。

[729: 匿名さん]

まあ暫く値引は無いだろうな。

[730: 匿名さん]

ここの検討者って、欲しい欲しいと顔に書いてあるみたい。
それじゃ、営業に鼻毛読まれて値引きなんて引き出せないよ。
検討者魂に難有りだね。

[731: 匿名さん]

728さん
竣工してどのくらいの物件でしょうか？竣工して一年近くたってるなら値引きもあるでしょうけど、リヴァリエは竣工もまだなのでしばらくは値引きしないと思いますよ。

[732: 匿名さん]

>売主の視点で考えてくれ。

>ここの検討者って、欲しい欲しいと顔に書いてある

ちょっと引いたぞ、難ある書き方。

[733: 購入検討中さん]

このペースなら3月までにプレミアム以外は完売でしょうね
どうしてもプレミアムだけは残るでしょうね

[734: 匿名さん]

>732さん
荒らしに、難ある書き方といってもねえ。
犬にワンと吠えるなと注文するようなものです。

[735: 匿名さん]

>733さん
確かにプレミアムは残ってしまうでしょうけどそれ以外は何とか頑張って完売して欲しいところですね。

３月までに完売とは行かなくても完売に近いくらい売れるように営業さん頑張っていただきたい。

[736: 匿名さん]

検討者に早期に見せるのは自信があるからなのか

[737: 匿名さん]

エアリータワーって何ですか？

[738: 匿名]

Ａ棟のＡのつく単語だからでは？

[739: 匿名さん]

エアリータワーと呼ぶのはやめたんですか？
B、Cはブライト、カレンでしたっけ？

[740: 匿名さん]

井川遥はどこに行ったの？

[742: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸って、値引きを住民に訴えられるのを避けるために、短期間に次々とモデルルームに使用して、モデルルーム使用物件とか家具付き物件とかで売れ残りを値引く常套手段ですよ。

[743: 匿名さん]

リヴァリエは販売急いでないと思いますよ。
竣工して半年、一年たっていてる物件ならわかりますが。マンションギャラリーの人件費や維持費を考えて早く閉めたいというならわかりますがＢ棟、Ｃ棟とまだ何年も使うでしょうしね。

[744: 匿名さん]

確かに今のマンションの販売形態っておかしいんですよね。竣工時に売れてなければ売れ残りのレッテルが貼られる。
家電でも車でも、実物を見て、検討に検討を重ねた上で買うのに、何千万円もする買い物を模型や図面だけで買うのが当たり前で、実物を見て判断出来る物件は中古か売れ残りのレッテル付きだから…

[745: 匿名さん]

今まだ売れてない部屋全部見せてくれるんですか？
それとも決まった部屋だけですか？

[746: 匿名さん]

BCの1000戸近い後追いがなければ、
一般的にはさほど売り急ぐ必要もないでしょうが、
後追いを早く出さないと、
需要が尽きたり片落ち感が出てしまうし、
Aを捌いておかずに後追出すと共食いするし、
五月雨大規模って、普通のと違い難しそうですね。

[747: 匿名さん]

中を見せる目的は、値引き販売するためなのか、欲しがらせる（納得させる）ためなのか、モデルルームに行ってみればわかる。
北東・北西向きの日当たりなどは、実際見てみないと分からないよね。

[748: 匿名さん]

>746

もうすぐ入居できる物件と、更に２年待つ物件とでは競合（共食い？）しにくいのでは？

それに、駅へのアクセス、建物の高さ、１戸あたりの広さからしてもフラグシップはＡ棟で、違う魅力があると思います。
Ａ棟（29階建て、96.241m、455戸）
Ｂ棟（29階建て、95.614m、478戸）　←A棟より戸数が多く、1戸あたりの面積が狭い
Ｃ棟（28階建て、93.316m、475戸）　←A・B棟より1階低いので、B棟より更に狭い

[749: 匿名さん]

難しい話は素人にはわからなーい

[750: 匿名さん]

売り急いでないというより、建て急いでないでは？

売れる、捌けるペース以上に、B棟C棟1000戸以上を建ててしまったら大量残戸に中古化リスクとヤバイし。

一般に、竣工日の計画をなかなかださなかっり、延ばしたりする場合はそういう傾向がありませんかね？

[751: 匿名さん]

>750さん
売り急いでないと言ったのはＡ棟のことです。

[752: 契約済みさん]

竣工に２年のインターバルが生じた時点で
実質的に競合しなくなったと思います。

このご時世でこの立地でＡ棟が即日完売なんて
考えにくいですが、
仮に早々に完売していれば

予定どうり１年後となり、
ＡＢ棟は結果的に一体となった販売体制が取られた筈です。

そのことは想定していたでしょうが、
と云っても現在の状況は想定していなかった訳ではなく、
であるから「順調に」販売が進んでいるというコメントが出たのでしょう。


タワーマンションは高層に住むという実感を
モデルルームでは伝達し辛いので、
棟内モデルルームを建物竣工後に
設置したり、完成した区画を見せる事は
販売の常套手段です。

現実問題として、
タワーマンションは工期が長くなるため、
竣工後販売は考えにくく、また、
これまでの一時期はタワーマンションであるという
事実だけで投機目的を含め人気が殺到し、
完成を待たずに完売という物件も多かった為
結果的に棟内モデルルームが出来なかった物件もあったのだと思います。

別にデベロッパーに肩入れする訳ではありませんが、
売り主側の発表通り想定の範囲内で、様々な手立てを講じている段階であり、
それを大幅な値下げの兆候を捉えるのは無理がある話だと思います。

但しデベロッパーとしては竣工を控え
プロジェクトの収支が見えてくる時期ですので
それなりの紹介者を介する等してプロジェクトに責任を持っている
デベロッパーの社員に対する個人的なルートを持っていれば、
それなりの回答がある時期になってきているとは思います。

経験を基にした推測に過ぎませんけれど

[753: 匿名さん]

何を言ってるのか理解できません。

まあbc棟待てるなら、待った方がよいかもね。
a棟入居しての不満等もここでやり取りされるだろうし。

[754: 購入検討中さん]

近隣マンションのモデルルームは
家具・オプション付きで最後は1000万引きでしたね。

早く販売現場を撤収したいためということでしたが、
ここはB棟C棟と販売が続くため、
値引きして無理に売ることはないと思います。

C棟は当面凍結との話も聞きましたが、
いつか建てることは建てるのでしょうね。

[755: 匿名さん]

竣工もしてないのにモデルルームと称して値下げしたら許さんぜよ！

[756: 契約済みさん]

棟内モデルルームを現状渡しで大幅値下げで売るのは
どこの現場でもある話ですが
１～２戸のみです。

そしてこれを狙う方もたくしゃんいらっしゃるので
どの様な物件でも大変な倍率になるとのことです。

竣工済の物件を内覧せたとしてもそれを
根拠にモデルルームであるから値下げとはならないと思います。

[757: 購入検討中さん]

チラシを打ってモデルルームの値引き販売をする場合もありますが、
真の大幅値引きは営業さんが確実に買える客から個別に案内していくので
先着順で倍率はないですよ。