リヴァリエってどうですか？ Part9

[匿名さん]

リヴァリエも竣工まで約半年となりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[701: 匿名さん]

うちは総戸数約600戸でエレベーター4基ですが、朝のラッシュ時も待ち時間はほとんど気にならないレベルですよ。
致命的とか言ってる人は、大規模に住んだことないんでしょうね

[702: 匿名さん]

696さんの仰ることも尤もだと思います。
棚上げ先送りではなく、管理組合に意見を上げて議論するしかないのです。
事実、他の物件でも繰り返されてきた話題であり、決着がつく話題ではありません。
仮にここで結論が出たとしても、意味はありません。

[703: 匿名さん]

>総戸数約600戸でエレベーター4基ですが、朝のラッシュ時も待ち時間はほとんど気にならないレベルですよ。

大体そんな感じですよね。
たまーにエレベータ自体が遅い（古いマンションにありがち）時に少し待つ程度の物件はあるらしいですが、
リヴァリエは新築なので問題ないと考えてます。
しかも待ち時間が1分もあれば遅い！っとか思う人がいるらしく、
1～3分程度余裕持とうよっと毎回思ってます。

29階建で450世帯で4期のエレベータなら問題ないでしょう。
むしろこれ以上増やしたら余計な維持費がかかる時間が多くなると思います。
総合的にベストなのではないでしょうか？

[704: 匿名さん]

dfsのデメリットは建物の中心が潰れるから、エレベーターの設置場所も限られて、内廊下も狭くなる？

あと施工写真見て思ったんだけどスラブ厚いのって、バルコニー側の半分だけ？かなり段差があるように見えるが。

[705: 匿名さん]

段差は水周りの段差スラブですね。
キッチン、洗面、お風呂などの部分が一段低くなっています。
これはバリアフリー化を目的として段差部分に配管等をするためです。将来のリフォームのときもこの部分内でなら自由に水周りの移動ができる。

通常はこの段差にあわせて天井部分にも段差ができるが、写真で見ると天井は梁のところ以外凸凹がないので逆にリビング周辺（窓側）のコンクリは厚くなっていると思われます。

廊下は法律上1.2ｍ以上必要みたいだから最低限は確保されているかと。

[706: 匿名さん]

角住戸の図面に内廊下が描かれていますので、定規で測ってみました。
幅は約137cm。
一部、柱のところが約132cmだと思います。

[707: 匿名さん]

いつの間にか販売戸数30戸になってるけど、地味に売れてるんだな。

[708: 住民さんＥ]

340mmあるのは窓側で、内廊下側は薄いということ？
上階の凹みに合わせて下階の天井も下がってるのが普通と思っていたけどここは違うようだね。

[709: 匿名]

たしかスラブ330-340って書いてあったから水回りが330かな？

[710: 匿名さん]

ボイドスラブ330～340mmか。
250～300mmがよくある厚さだから少し厚めなのかな？

従来のスラブよりボイドスラブって剛性や強度や遮音性に優れてるからいいよね。
スッキリした部屋になるし。

最近ではボイドスラブって多いのかね。

[711: 住民さんＥ]

結構段差があるから水周りはかなりうすいのでは？
ちゃっかりしっかり一部を除くと書いてあるし。

[712: 匿名さん]

DFS構造だから横にかかる力をダイレクトに伝えるためにあの形なのかな

[713: 匿名さん]

SUMOサイトが更新されてた

[714: 匿名さん]

スーモに購入者のインタビュー載ってましたね。

[715: 匿名さん]

ゲ・また売れてるぞ‼

[716: 匿名さん]

5期2次2戸って引き合い弱すぎだろ・・・

[717: 匿名さん]

2012年11月2日現在
＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸 5次3戸 6次4戸　累積367/455
5期1次15戸 2次2戸 累積384/455

契約戸数：353戸
先着残り戸数：29戸
5期2次：2戸
未販売戸数：71戸
A棟販売数に対する契約率：92.4%
A棟全戸数に対する契約率：77.6%


>>716
憶測ですが、
契約したい人がいた為に、
2次として販売する可能性はありますね。

全て憶測ですが今週末で355戸売れ、
あと100戸という所ですか。

大師線を盛り上げるために、
港町駅も頑張ってもらいたいところです。

今川崎のマンションは過剰供給な感じがします。
あちこちに1000戸以上の大規模企画があり、
即完売が中々厳しくなってる様です。

リヴァリエも良いマンションだとは思いますが、
完売まではまだ時間がかかりそうですね。

B棟が仮に今月着工し2年後に竣工するのならば、
それまでにはA棟は完売しておきたいところですが、
周りのマンション状況を見るとそれも厳しい期間かもしれません。
※現在は竣工後何年たっても完売しない駅前タワマンがちらほら出始めています。

川崎区が盛り上がるのは歓迎なので、
どこの企業も頑張ってもらいたいところですね。

[718: 匿名さん]

因みに入居開始しても完売していない場合、売主が管理費や修繕積立金を払ってくれるとのこと。

[719: 匿名さん]

>>718
まぁそれはどこでも当たり前の事ですね。

あとは空き駐車場を今後契約する人の為に確保するのに、
その分の駐車場代を毎月払ったりしますね。

確保しておかないといつ埋まるかわからないし、
駐車場あり、で売りたい場合もあるしね。

[720: 匿名さん]

リヴァリエアヴェニューを歩いて踏切から多摩川に抜けられるようになってました。
エントランスもはガラス張りなのでよく見えます。
綺麗に仕上がってきました。

[721: 匿名さん]

角住戸や低層階は外から結構見えますね。
はじめは川側で残っている中〜上層階は低層階と眺望がほとんど違わないのに値段の傾斜がそれなりにあるなと感じていたのですが、見られる心配がないことの価格差だと思えば、まあそんなものかという気がしてきました。

[722: 契約済みさん]

入居説明会で新たに説明を受けた事項です。
検討中の方の参考に。

・棟内モデルルームをつくって早期完売を目指す
・B棟はH24.11月着工、H27.3入居予定
・デイリーヤマザキ　焼きたてパンだけでなく、野菜・豆腐なども販売、ヤマト運輸と提携
　　　　　　　　　　24時間営業、店内外に防犯カメラ、セコム
・ファームカフェ　厳選した野菜、果物、水、米（玄米を店内で好みに精米）、調味料も販売
　　　　　　　　　キッズスペースを広く設置、コミュニティ形成に役立ちたい、料理教室や食育教室も
　　　　　　　　　住民の意見を聞いて改善、一緒に成長したい
・保育園　60名定員、保育士募集中
・共用部分で無線LAN、Wi-Fiの利用ができる
・1Fのインフォメーションタッチボード　掲示板、施設予約等の情報確認ができる　
・管理費削減　事務方一人を減らし、平均1300円の管理費削減、コンシェルジュ・警備員は変更なし
　　　　　　　（この2年で新しい会計ソフトを導入したことと、大規模物件の経験者を責任者にするため）
・共用施設の相互利用　スポーツスタジオはA～C各棟に作るので他棟からの利用はない
　　　　　　　　　　　ライブラリだけは他棟住人も使える
　　　　　　　　　　　逆に音楽スタジオ、ゴルフレンジを他棟で計画しているが、これはA棟住人も使える
　　　　　　　　　　　（聞いたら他棟への出入りはその棟の住人と一緒か、受付を通さないと入れない（自由に出入りはできない））

口頭で説明があった点をまとめました。
あとは個人的にいろいろ細かく聞いてきました。
京急の挨拶で「3棟1400戸」と話していたので3棟作る計画ではあるらしい。また入居を楽しみにしていて欲しいとも話していたので結構自信があると感じました。
線路を背負って、隣にギャラリー、しかも最初の棟、品質は手抜きできない条件ではあるがはたしてといったところです。
内覧会は建築士同行で冷静に見てこようと思います。

[723: 匿名さん]

契約者スレにも投稿してあげたら良いのでは。

[724: 匿名さん]

契約者は基本的に全員聴いている情報です。
但し、
検討者にとっては参考になる情報かもしれません。

[725: 匿名さん]

722さん
完成物件で棟内モデルルームを作るということは、モデルルーム使用住戸を理由にとうとう値引き販売が始めるということでしょうか？どれくらい値引きできるか聞いた方はいますでしょうか？始めは100万円位で最終的には300～700万円位値引くというイメージですが如何でしょうか？

[726: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸ってのは、モデルルームとしての役割を終えてから売られるものなんです。
しかもいろんな人が入って設備をパカパカ動かした後の状態のまま引き渡しとなり、キズ、汚れ、設備の故障などがあっても基本的に直しません。
中古に近いものだから割り引くのです。
たまたま希望の住戸がモデルルームになり、それが希望する価格になるまで残ることのに賭けるならどうぞ。

[727: 匿名さん]

売主の視点で考えてくれ。
モデルルームや営業を開放してコストを浮かせらるのか、お金に困っているのか、等々。

B棟を建設しようとしているのにお金に困っているとは思えないし、モデルルームや営業が要らなくなるとも思えない。
つーか、契約者に聞くなんてどうかしてるぜ。

[728: 匿名]

726さん
売れ残って棟内モデルルームを開設したマンションを幾つか見ましたが、全て値引きしてましたよ。
基本は使用済みの部屋を使用済みを理由に割引くのですが、実態は、その他の部屋にも案内し内覧させる為、内覧を使用したと解釈し値引きしてしまうのが一般的です。
強きな住友みたいに値引きしないケースもあるとは思いますが。

[729: 匿名さん]

まあ暫く値引は無いだろうな。

[730: 匿名さん]

ここの検討者って、欲しい欲しいと顔に書いてあるみたい。
それじゃ、営業に鼻毛読まれて値引きなんて引き出せないよ。
検討者魂に難有りだね。

[731: 匿名さん]

728さん
竣工してどのくらいの物件でしょうか？竣工して一年近くたってるなら値引きもあるでしょうけど、リヴァリエは竣工もまだなのでしばらくは値引きしないと思いますよ。

[732: 匿名さん]

>売主の視点で考えてくれ。

>ここの検討者って、欲しい欲しいと顔に書いてある

ちょっと引いたぞ、難ある書き方。

[733: 購入検討中さん]

このペースなら3月までにプレミアム以外は完売でしょうね
どうしてもプレミアムだけは残るでしょうね

[734: 匿名さん]

>732さん
荒らしに、難ある書き方といってもねえ。
犬にワンと吠えるなと注文するようなものです。

[735: 匿名さん]

>733さん
確かにプレミアムは残ってしまうでしょうけどそれ以外は何とか頑張って完売して欲しいところですね。

３月までに完売とは行かなくても完売に近いくらい売れるように営業さん頑張っていただきたい。

[736: 匿名さん]

検討者に早期に見せるのは自信があるからなのか

[737: 匿名さん]

エアリータワーって何ですか？

[738: 匿名]

Ａ棟のＡのつく単語だからでは？

[739: 匿名さん]

エアリータワーと呼ぶのはやめたんですか？
B、Cはブライト、カレンでしたっけ？

[740: 匿名さん]

井川遥はどこに行ったの？

[742: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸って、値引きを住民に訴えられるのを避けるために、短期間に次々とモデルルームに使用して、モデルルーム使用物件とか家具付き物件とかで売れ残りを値引く常套手段ですよ。

[743: 匿名さん]

リヴァリエは販売急いでないと思いますよ。
竣工して半年、一年たっていてる物件ならわかりますが。マンションギャラリーの人件費や維持費を考えて早く閉めたいというならわかりますがＢ棟、Ｃ棟とまだ何年も使うでしょうしね。

[744: 匿名さん]

確かに今のマンションの販売形態っておかしいんですよね。竣工時に売れてなければ売れ残りのレッテルが貼られる。
家電でも車でも、実物を見て、検討に検討を重ねた上で買うのに、何千万円もする買い物を模型や図面だけで買うのが当たり前で、実物を見て判断出来る物件は中古か売れ残りのレッテル付きだから…

[745: 匿名さん]

今まだ売れてない部屋全部見せてくれるんですか？
それとも決まった部屋だけですか？

[746: 匿名さん]

BCの1000戸近い後追いがなければ、
一般的にはさほど売り急ぐ必要もないでしょうが、
後追いを早く出さないと、
需要が尽きたり片落ち感が出てしまうし、
Aを捌いておかずに後追出すと共食いするし、
五月雨大規模って、普通のと違い難しそうですね。

[747: 匿名さん]

中を見せる目的は、値引き販売するためなのか、欲しがらせる（納得させる）ためなのか、モデルルームに行ってみればわかる。
北東・北西向きの日当たりなどは、実際見てみないと分からないよね。

[748: 匿名さん]

>746

もうすぐ入居できる物件と、更に２年待つ物件とでは競合（共食い？）しにくいのでは？

それに、駅へのアクセス、建物の高さ、１戸あたりの広さからしてもフラグシップはＡ棟で、違う魅力があると思います。
Ａ棟（29階建て、96.241m、455戸）
Ｂ棟（29階建て、95.614m、478戸）　←A棟より戸数が多く、1戸あたりの面積が狭い
Ｃ棟（28階建て、93.316m、475戸）　←A・B棟より1階低いので、B棟より更に狭い

[749: 匿名さん]

難しい話は素人にはわからなーい

[750: 匿名さん]

売り急いでないというより、建て急いでないでは？

売れる、捌けるペース以上に、B棟C棟1000戸以上を建ててしまったら大量残戸に中古化リスクとヤバイし。

一般に、竣工日の計画をなかなかださなかっり、延ばしたりする場合はそういう傾向がありませんかね？

[751: 匿名さん]

>750さん
売り急いでないと言ったのはＡ棟のことです。

[752: 契約済みさん]

竣工に２年のインターバルが生じた時点で
実質的に競合しなくなったと思います。

このご時世でこの立地でＡ棟が即日完売なんて
考えにくいですが、
仮に早々に完売していれば

予定どうり１年後となり、
ＡＢ棟は結果的に一体となった販売体制が取られた筈です。

そのことは想定していたでしょうが、
と云っても現在の状況は想定していなかった訳ではなく、
であるから「順調に」販売が進んでいるというコメントが出たのでしょう。


タワーマンションは高層に住むという実感を
モデルルームでは伝達し辛いので、
棟内モデルルームを建物竣工後に
設置したり、完成した区画を見せる事は
販売の常套手段です。

現実問題として、
タワーマンションは工期が長くなるため、
竣工後販売は考えにくく、また、
これまでの一時期はタワーマンションであるという
事実だけで投機目的を含め人気が殺到し、
完成を待たずに完売という物件も多かった為
結果的に棟内モデルルームが出来なかった物件もあったのだと思います。

別にデベロッパーに肩入れする訳ではありませんが、
売り主側の発表通り想定の範囲内で、様々な手立てを講じている段階であり、
それを大幅な値下げの兆候を捉えるのは無理がある話だと思います。

但しデベロッパーとしては竣工を控え
プロジェクトの収支が見えてくる時期ですので
それなりの紹介者を介する等してプロジェクトに責任を持っている
デベロッパーの社員に対する個人的なルートを持っていれば、
それなりの回答がある時期になってきているとは思います。

経験を基にした推測に過ぎませんけれど

[753: 匿名さん]

何を言ってるのか理解できません。

まあbc棟待てるなら、待った方がよいかもね。
a棟入居しての不満等もここでやり取りされるだろうし。

[754: 購入検討中さん]

近隣マンションのモデルルームは
家具・オプション付きで最後は1000万引きでしたね。

早く販売現場を撤収したいためということでしたが、
ここはB棟C棟と販売が続くため、
値引きして無理に売ることはないと思います。

C棟は当面凍結との話も聞きましたが、
いつか建てることは建てるのでしょうね。

[755: 匿名さん]

竣工もしてないのにモデルルームと称して値下げしたら許さんぜよ！

[756: 契約済みさん]

棟内モデルルームを現状渡しで大幅値下げで売るのは
どこの現場でもある話ですが
１～２戸のみです。

そしてこれを狙う方もたくしゃんいらっしゃるので
どの様な物件でも大変な倍率になるとのことです。

竣工済の物件を内覧せたとしてもそれを
根拠にモデルルームであるから値下げとはならないと思います。

[757: 購入検討中さん]

チラシを打ってモデルルームの値引き販売をする場合もありますが、
真の大幅値引きは営業さんが確実に買える客から個別に案内していくので
先着順で倍率はないですよ。

[758: 契約済みさん]

書き方に問題があるのかも知れません。

モデルルームは高倍率になります。

売れ残り住戸を値引きするのであれば、
仰る通り個別に（値引き額も当然個別）商談するので
勿論倍率など存在しません。

[759: 匿名さん]

>756
たくしゃんってｶﾜﾕｽ。

[760: 匿名さん]

契約済みさん必死すぎ

[761: 匿名さん]

竣工に２年のインターバルが生じた時点で

BC棟は世間からみた所謂型落ちにならんか？

はよう売りださんと！

[762: 匿名さん]

C棟が凍結って誰が言ってたんですか？

[763: 匿名さん]

>761
たかが２，３年で型落ちって、そんなに技術革新速くないよね。
中の設備は多少新しくなるだろうけれども、あまり進化せずにコストダウンしただけってことも多いからな。

[764: 匿名さん]

モデルルームとして使って販売促進するのは大いに結構だがせいぜい2戸くらいにして欲しいわ。モデルルームは決まった部屋のみにして欲しい。

そしてそのモデルルームは販売住戸が完売になるまで売らないでいただきたい。
モデルルームを作っては欲しい人にモデルルーム価格で売り、また新たなる部屋をモデルルームにして欲しい人が現れたら売るようなやり方はやめていただきたいです。

[765: 購入検討中さん]

>C棟が凍結って誰が言ってたんですか？

誰とは言えませんが、
関係者からちらっとそんなことを聞きましたよ。

作らないとは言っていなかったので、
状況をによりタイミングを見極めて建てるのだと解釈しています。

[766: 購入検討中さん]

>また新たなる部屋をモデルルームにして欲しい人が現れたら売るようなやり方はやめていただきたいです。

同意です。
どこかのデベではないのだから、そんな手法はやめて欲しいですね。

そんなことはないだろうと安心はしていますが。。。
本気で値引きを待っている人がいたとしたら、
買えないだけでしょうね。

[767: 匿名さん]

>766さん
ですよね。
そういうやり方は絶対にやめていただきたいですよね
入居後一年後、二年後ならまだわかりますが今の時点でこんなやり方したら問題ですよ。

[768: 匿名さん]

まだ販売してない部屋は価格決まってないんでしょ？
はじめから安くする可能性はあるね

[769: 匿名さん]

BC棟って駐車場や共用施設、管理組合が一緒だから、
タイムラグがある場合、どうやって運営するんだろうか。

[770: 匿名さん]

>768さん
その可能性はなきにしもあらずですね。
安くするとしても気持ち程度かな？
なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

[771: 匿名さん]

竣工に２年のインターバルが生じた時点で

BC棟は世間からみた所謂型落ちにならんか？

はよう売りださんと！

[772: 匿名]

立地や環境・仕様を考えると、やはり少し高いのかなと。あとは維持費が高い。

普通、全体計画で1500戸ならば、1500戸が順調に売り切れる価格設定でなければならない。当初、一年毎にA,B.Cと竣工させる計画だったんだから二年後にずれた時点で順調ではないことが分かる。順調というのは、予定通り一年後かそれよりも早まる場合だ。

しかも、C棟が凍結する情報が出ているが、現在の販売状況や他の1500戸クラスの現状をみていると、可能性が極めて高そうなことが分かる。

[773: 匿名さん]

販売直前に大地震があってそれでも1500売れると思ってたならそのほうが恐いですよ。
そういえば、地震後に資材高騰とかって噂もあったけど影響ないのかな？

消費税も上がるしローン控除もたいしたことなさそうだし、購入時期は悩みますなー。

[774: 匿名]

772続き

それでは、他の1500戸クラスの事例で検証していきます。

○ユトリシア
千葉県習志野市で分譲中の約1450戸の大規模マンションです。5つの街区で構成され1番街は2009年頃竣工し約3年間で完成させ売り切る計画でした。
2011年中には全て竣工しているはずですが、結果は、現在3番街絶賛販売中です。
竣工済みの4番街も今後販売開始される予定ですが、5番街は不明です。
3番街の値引きも凄まじく、1,2,3とどんどん販売価格は下がっていき、仕様も下がっています。1450戸もの大規模であれば、初年度で半数の725戸は販売出来ないとそのあと順調に売り切ることは難しいです。
ユトリシアは5番街迄の計画の見直しを早期に決断出来なかった為、負のスパイラルに突入し、大きな損害がでているように見えます。

[775: 匿名さん]

>771
A棟の第１期１次の登録受付開始が2011/7/9だから、B棟が2年先なら2013/7/9からになっちゃうよ

[776: 購入検討中さん]

>なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

そうですよね。
１階分違うといくら違うかということもわかっているので、
値下げしたとしても10万から30万くらいでしょうね。

で、その程度の値下げで売行きに差があるとも思えないし、
その一方値下げしたことはわかって評判が下がるので、値下げする意義はあまりないですよね。

[777: 匿名さん]

>774
C棟はB棟と一体らしいのですが、C棟を凍結するならB棟を今月着工できますかね？
B・C棟はもともとコストダウンして狭く安くしていく計画のような気がします。

[778: 匿名さん]

Ｃ棟作らずにＡ棟とＢ棟だけで良いかもね。

[779: 購入検討中さん]

ユトリシアとの共通点があまり見いだせないのですが、
どこら辺がどんな検証になっていますか？

[780: 匿名さん]

デベなんてすでに買った人からの評判なんか気にしてないよ。売り切ることが全て。

[781: 匿名さん]

>780
A棟しかないなら買った人の意見など気にせず売り切るって考えもあるだろうね。
しかしここはB、C棟とこれからまだ何年もありますからね。無茶苦茶なやり方して評判下げるようなことはしないと思いますよ。

[782: 匿名]

774続き

続いて成功事例です。

○プラウド船橋
野村不動産と三菱商事が開発中のイオンモールやスーパー、病院など含む、マンション等1500戸の駅前大規模複合開発です。ユトリシア同様5つの街区に分かれますが、2012年8月に販売された1,2街区の全573戸は即日完売しました。続いて、3街区370戸のうち300戸が現在申し込み期間中ですが、かなりの倍率で即日完売見込みです。来年早々には5街区約310戸の販売が開始され、続いて戸建街区も販売される見込みで、最後が4街区の販売です。恐らく、2年位で1500戸全て販売されるでしょう。

竣工時期については、戸田建設施工の1,2街区573戸が2013年1月、リヴァリエと同じく大林組施工の3,5街区約700戸が2013年6月であり、わずか半年にも満たない期間に1200戸も竣工させ販売させてしまう計画です。4街区は2014年6月に竣工予定ですが、現状の販売ペースからすると、2014年1月頃に早まりそうです。

ここまで人気の理由は、全体計画のスケールと良く考えられたランドプランや仕様、価格、施工主やデベが良いことなどがあるようです。

リヴァリエは規模が1500戸にも及ぶ為、450戸売り切る価格で設定してしまったことが問題です。1500戸を最期まで順調に売り切る価格に価格を下げる必要があります。

検討者が欲しい価格で売り出され、最後のC棟までのスムーズな竣工、販売を切望します。

[783: 匿名さん]

a棟入居してからb棟の販売となると、a棟の評価によっては売れなくなる可能性ありだね。
タワマンは音問題が特に気になるところだから、a棟の出来によるかもね。

[784: 匿名さん]

野村は即日完売に持っていくやり方がうまいんですよ。
まあ即日完売になるやり方しなくてもプラウド船橋は完売する物件でしょうね。
まずまずな条件そろっていて安いからね。

[785: 匿名さん]

>783
音問題ってなんですか？

[786: 匿名さん]

>782
ユトリシアやプラウド船橋みたいな低価格ファミリーマンションとリヴァリエみたいなタワーマンションはまた違うと思います。

[787: 匿名さん]

同規模マンションにはユトリシア、プラウド船橋、横浜オールパークスなどありますが、リヴァリエの魅力はちょっと違いますね。

野村は売り方が上手いです。
毎回必ず即日完売となるようにして、大人気を演出して人気が人気を呼ぶ好循環を作り出します。
ネガ要素を冷静に考える隙など与えません。

[788: 匿名]

779
○一番は同じ超大規模だということです。
○次の棟が一年も後ろにずれて遅れていること。
○ユトリシアは仕様を落とし広さも狭くし販売価格を下げていますが、リヴァリエは広さを狭くし販売価格を下げようとしていること。

同じく超大規模の磯子のブリリアは価格を高く設定し過ぎて、購入者へ払い戻ししてまで価格改訂を実施しました。
そこまで必要かはわかりませんが、B棟以降は是非仕様を高めて広さもキープし価格を下げなければかなり厳しいのではないでしょうか？

プラウド船橋の1,2街区は全街区の中でも圧倒的に人気でいい立地でした。
リヴァリエも同様に3棟の中でA棟の立地が圧倒的に良いのはかわりありません。
その、圧倒的に良い立地であることを考えると、価格が下がって当然で、下がっても販売ペースが落ちるのもまた当然です。
で、あるならば、価格を下げて仕様を良くしなければ売り切るのが大変で、Cまで建てるのはさすがに無理なんじゃないかと考え始めたと推測できます。

本来、そのような凍結の話は、末端の営業までなかなか降りてこないものですが、営業からその様な話が出たのであれば、決定に近い位現実的な情報ではないでしょうか？

もう少し突っ込んで聞いて頂けると、皆さんの参考になります。

[789: 匿名さん]

>787
その通りですよね。野村は売り方や演出が本当に上手い。

[790: 匿名]

786
価格プラウド船橋のが安いですが、仕様やブランドなどプラウド船橋のがグレードは上ですよ。
プラウドは高級マンションブランドですから、なもなきデベのタワーよりは上です。

大林の選択は良いですが、全体計画と仕様、価格のバランスが悪いのではないかと。価格だけやすくても全体計画と仕様が低いから安くはない。という感じです。
ユトリシアは、価格が安いけど、仕様が低いし立地も悪い。
ブリリア磯子は、仕様は普通で全体計画もまずまずだけど、価格が高すぎる。

そう考えると、全体計画も良く価格もお手頃なブリリア多摩ニュータウンが成功してるのも分かります。

なんかわかってきませんか？

[791: 匿名さん]

>788
要するに、B・C棟をA棟より安く良い仕様で狭くせずに売り出せということですか

[792: 購入検討中さん]

凍結と言っても、作らないという話ではないと思いますよ。
Ｃ棟にもジムは作るが、Ａ棟の住民もＣ棟のゴルフレンジを使えると先日わざわざ発表したので。

勝手な想像では、
Ｂ棟は小ぶりな部屋が多いことと、
Ａ棟より駅から遠くなってＡ棟Ｃ棟に挟まれるということから坪単価も抑えて、
非常に買いやすい値段を演出し一気に売ってＣ棟販売に繋げていくのでは。

[793: 匿名さん]

＞790
プラウド船橋は住戸の仕様はそこそこ良い（というか気が利いている）ものの、建物の仕様はそんなに良くはなく、眺望は全く良くないですよ。
グレードが上と感じさせるところも野村の上手いところですね。

[794: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[795: 匿名さん]

とにもかくにも、大規模な他物件をみると、地震等の他責理由だけで、BC竣工延期の理由にはならないということですかね？

[796: 契約済みさん]

リヴァリエは発表を小出しにしてるからね。
と言うより、実際に決まってないからだと思うけど。

最初から決まってたのは、コンビニと保育園、あと港町駅のリニューアル。

その後にカフェ、これは食糧備蓄する結構画期的なタイアップなんだけど、発表が遅い。震災直後の最初から決まってれば注目度も全然違ってたんじゃないかな。

それとB棟前の店舗予定スペース、噂では病院か京急ストアみたいな話だけど、今だに発表なし。

それと一番気になる、モデルルーム跡地。これは三棟売れ行き良ければマンションにしようかな、ぐらいの青写真だった様だけど、今は流石に無理だと思って商業施設として練り直してるみたい。ただここは小型ＳＣ並の敷地面積、今からの企画じゃ販売期間までには間に合わないんじゃないかな。

とにかく大規模経験の少なさからか、誘致に関しては行き当たりばったり感が見え見え、最初に全部の周辺施設決めてから計画発表してたら、A棟はとっくに完売してたんじゃないかな。そしたらBC棟も評判で勢いに乗ってたかもだけどね。

B棟の販売開始はまだ決まってないみたいだけど、その辺は学習してくるのかどうか。まあ逆に言うと京急は余裕がある売り方なのかなとも思うけどね。

[797: 匿名さん]

仕様が低い、安普請との意見が聞かれますが、本来建物の仕様とは構造であり、内装については、床壁天井の下地を含めた仕様、加えて、竣工後には個別には更新し難い基本的な設備（電気、ガス、上下水道、そして最近は通信設備）、また最近注目せざるを得ない防災、防犯機能だと思います。
オプション機能的ないわゆる便利なアイディアは流行り廃りがありますし、付いていれば便利かもしれませんが、必要が無いという人も多い（というか付いているからうれしいと云った程度）と思います。
本件については建物の基本的仕様は（スーパーゼネコンである）大林の注力物件であることもあり、十分だと思います。もちろん安普請であろう筈もありません。
但し、大手のブランドマンションに比べると床暖房を含めカタログを飾る（しかも素人が価格を想像しやすい）設備が比較して少ない事は事実です。この様な設備は本当は（床暖房は難しいですが）リフォームやオプションで何とでもなるのですが。
仕様が仮に販売が不振の営業が仕様の低さであるとするなら、マーケティングの失敗かもしれませんが、それは安普請なのではなく、購買者の心理を見抜けなかったというでしょう。

[798: 匿名さん]

この立地、建物の構造・仕様は他にはない。
でも港町駅なんて川崎市住民や大田区住民すら知らない。

[799: 購入検討中さん]

駅から何百メートルも離れた町名より
港町駅の方がよっぽど知名度あるかと

[800: 匿名さん]

港町13番地～ってね。
ここを指すわけではないみたいですけど。