リヴァリエってどうですか？ Part9

[匿名さん]

リヴァリエも竣工まで約半年となりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[51: 匿名さん]

競馬場の件、便乗して書いちゃいます。
うちは川崎競馬場が近くにあるのが気に入ってます。

開催日は月六回ほど、基本はナイターなんで日中は影響なしです。

土日は夜7時ぐらいまで解放してます。公営で管理してる芝生は綺麗に整備されており、とにかく広い、自由に走り回ってもオッケーです。

今年に入って子供様遊具が増え、大規模な公園並に遊べます。その場所も芝生なんで貴重です。

食事も充実してるので、手ぶらで行けます。お茶、水は無料です。サービスエリア見たいな機械設置されてます。

暑い日は室内キッズルームもあります。

ちなみに野外映像モニターは世界で二番目に大きい。

土日はイベント結構やってます。フリーマーケットは出店数も多いし解放的で好きです。

入場料はもちろん無料です。
警備員がいるので不良が集まることはありません。
夜は閉門するのでたまり場にもなりません。

以上が気に入って利用してる理由ですが、この敷地が緑化されてる事自体が解放感があって、近くにあるのは悪くないと思います。

[52: 匿名さん]

ここの検討者なんか怖い。
妄想するのは自由だが、住んで見ないとわからんな。

[53: 匿名さん]

そうか？
ネガレス否定されて逆ギレしてるヤツの方がよっぽど怖いんだが。

[54: 匿名さん]

>52
他のスレッドとなんら変わらないっぽいけどｗ
どこもネガられたら関係者がポジるのは当たり前だろうし。

ってかネガもこじつけが多いしなぁ
ポジも一理あるし

[55: 匿名さん]

逆に検討板に否定的な意見が出ること自体気持ち悪いって思うのは俺だけ？

検討する人のスレッドなのに、
なぜ否定的な意見が出るのか？

ネガ要素があればどう解決できるかって意見ならわかるけど。

明らかに検討者以外の書き込みが多すぎるんだよ。

>52なんて自ら検討してないって言ってるし本末転倒。

[56: 匿名さん]

検討者以外が意図的なネガを記載して、
検討してる人にその気を無くさせるってのは営業妨害で訴えられるレベル。

訴えられて涙目になってからじゃ遅いんだ。

[57: 匿名さん]

川崎区はイメージが悪いのは認めるけど、この辺は本当に悪く無いらしいよ。ただの静かな街らしい。

小規模だけど港町も駅と駅前の再開発。
こちらは完全に京急グループ独占でやってるから、安心して街が出来ると思って決めちゃいました。

ネガ要素もポジ要素も自分なりにリサーチしてね。

[58: 匿名さん]

2012年9月27日現在

＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸 5次3戸 6次4戸　累積367/455
5期1次15戸 累積382/455

先週契約戸数：2戸
先着残り戸数：28戸
第5期1次：15戸
契約戸数：339戸
未販売戸数：73戸

※独自での数字なので若干の誤差がある可能性はあります。


第5期1次考えたら今月は15～20戸程度の契約戸数になりそうですね。
ここ半年は毎月そのくらいのペースだった気がするので、
仮に竣工時までにそのペースを守ったら、
425戸前後の数字は出そうですね。
悪くて400戸前後
良くて430戸over

[59: 匿名]

駅まで13メートルだから、雨の日でも濡れずに出掛けられるのがいいですね

[60: 匿名さん]

実質駅直結。Ａ棟マンションの出口に近づけるために、駅の位置動かす工事してるんだから。

ただ川崎市の条例か何かで、完全に駅と一体化に出来なかったらしくて１３ｍ空いたらしいよ。

[63: 匿名]

西口住民さんも気になってわざわざMR来たんですね。お疲れ様です。
西口タワマンでも駅まで5〜10分はかかりますからね。人、車、電車の騒音や窓の外のお見合いなどもありますね。
良い悪いは個々人の判断でマナーを守った投稿をお願いします。

[65: 匿名さん]

私は今、川崎東口マンションに住んでいますが住み飽きたので
川崎西口タワマンも検討していたけれど
地震もあったから高層階はいやなので低層階(１０階)の部屋を
見たけどひどい景色でした
おまけにラゾーナでイベントやっていて大音量の音楽が鳴り響いて、、、
リヴァリエの１０階の川側の予想の眺望とは大違いでした
小杉のタワーの１０階も見たけどまだ小杉の方が眺望は良かったです。
ただ小杉はリヴァリエほどの緑化はされていないので何か町全体が人工的な感じがしました

ちなみに小杉はデイリーが入っているマンションで
川崎西口はデベが潰れかけたマンションを見ました
この三件を見比べた感じでは私はリヴァリエが一番好きな感じでした
東口のリヴァリエ界隈も住んでいるので良く知っておりますが
ここのネガティブな方々がおっしゃっているほどひどい所ではありません

一応８０００万くらいだったらローン審査は通るようなので
小杉のタワーかリヴァリエB棟かで迷っています。

[66: 匿名さん]

61
君のせいで川崎西口の質が落ちるのは勘弁。

私はリヴァリエは環境含め良い物件だと思います。

[70: 匿名さん]

過去スレざくっとみて見たけどいい物件じゃん。

耐震性とかバッチリだし駅前13mの割には静かな立地で利便性は良い。

認可保育や小児科隣接、コンビニ、カフェも隣接。

共用施設は整ってる方だね、
ジムを週1で使うくらいで管理費の元は取れるくらいだし。
（大体フィットネスとは月1万3千円くらいだし）

ネガ要素とされている競馬場も、
競馬場利用者はリヴァリエ側にはわざわざ来ないだろうし、
（競馬場内に美味しい食べ物やとかわんさかあるっぽいよ）
通学路も直接関わりなさそう。
イベントも沢山やってるようだし逆にポジと捉えようよって気持ちもわかる。

何よりも駅前徒歩1分はかなり魅力的だね、
川崎駅までも1駅2分ってのも凄いいいんじゃないかな？

横浜、東京の中間としてアクセスは幅広く良いし、
羽田も近い、高速入口も近い。

緑化も充実してるし、災害時の対策も最近ならではでシッカリしてるから良さそう。

[71: 匿名さん]

駅が小さいので、マンション出口で電車が近づいて来たのを確認してから走っても間に合いそう。

管理会社は実績少なそうだけどどうなんだろう？

[72: 匿名さん]

管理会社ってどこになるんですか？

[73: 匿名さん]

管理会社は京急サービスですよ。

[74: 匿名]

ちゃんとしたフィットネスに通うのとマンション内の少ししかないフィットネスルームと比べて元取れるって言い方はおかしいと思います。


フィットネスクラブはスタジオメニューもあればインストラクターもいるし、お風呂もあり色々充実してる。


マンション内のフィットネスルームでは元は取れないでしょ。

[75: 匿名さん]

24時間常駐セキュリティやコンシェルジュ、
ゲストハウス*2
フィットネス
スカイラウンジ
カフェラウンジ
ライブラリー
パーティールーム
キッズルーム
これだけあれば管理費2万前後って安いでしょ。
緑地も随時整備しないとだし。
まぁ安いってより相応。
そのほかにも色んなサービスあるっぽいしね。
（宅配一時ロッカー無料など）

[76: 匿名]

>>75


そんなことはわかってるってw

そんなこと言ってんじゃなくて
きちんとしたフィットネスクラブに通うのとマンション内のフィットネスを同じものとして言うのはおかしいって言ってんの！

[77: 匿名さん]

このマンションは本当に駅近なんだね。
私も徒歩15分と2分の両方の場所に住んだことありますが、駅近いとあんまり関係ないと思いますよ。15分歩くと気になる部分は、何処に住もうが出てくると思いますけど。

[78: 匿名さん]

>>76
フィットネスクラブも多種多様ですよ。
インストラクタが付くのは別途料金かかるところもあるし、
シャワーだけの所もある。

よくあるマンションのジムレベルのフィットネスも探せばあるんじゃない？

詳しくないからわからないけど文面からそれくらいは取れる。

[80: 物件比較中さん]

駅徒歩１分でなぜリヴァリエはいいかって言われるのは、
港町北口（つまりリヴァリエ側）はリヴァリエ住民が９．５割利用されるだろうほとんどリヴァリエ専用の敷地になりそう。
北口にはリヴァリエ３棟くらいしかない+駅前にロータリがあるわけでもなくで基本的に静か。
駅前なのに緑地が広がる。
ちょっとした買い物はコンビニ、カフェで済ませることも可能。
認可保育、小児科（小児科は確定ではなく勧誘中だったっぽい）なども駅前にある。

他の徒歩１分の物件と異なる点でリヴァリエは良いと言われるのはこれら。
勿論似たような物件は探せばあると思うけど希少。

駅前なのに閑静な感じのイメージがいいんだと思います。
支線ならではの良さがあるって事ですね。

[81: 匿名]

>>79

マンションのレベルのフィットネスクラブはないでしょ
21時に閉まるフィットネスクラブって聞いたことないわ


個人でインストラクターつけるなら別途料金はとられますが
普通はとられませんから


月会費13000円もとられるフィットネスクラブでスタジオメニューもない風呂もないインストラクターもいないマンションレベルのフィットネスクラブがあるなんて聞いたことないわ



ここの管理費が安いか高いと感じるかは人によって違うと思います。
私は安くも高くもないと思いますが
マンションのフィットネスにときちんとしたフィットネスクラブを比べて元が取れる
それは違うでしょって思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[82: 匿名さん]

>81の言ってることは分かる。

あとマンションのジムは狭い空間で住人同士が顔を合わせなきゃいけないから、気疲れしそう。

[90: 匿名]

コアリズムで十分（笑）

[93: 匿名さん]

ところでこの物件のジムの施設レベルはどこにも記載ないのだけど、
それを把握したうえでの発言なんだよねあーだこーだ言ってるやつは？ｗ

仮にリヴァリエのジムがその辺のフィットネスと同等レベルだったらどうする？

[94: 匿名さん]

どんなジムであれ、マンション内にあれば便利だろうし、使ってみたいけどなぁ。
管理費全部がジム代なわけないし、難癖付けてる人達の意見は妬みにしか聞こえない。

[95: 匿名]

そろそろ次へ行きましょう

さらっと流そうよってとこで 細かくつっこまなくてもね

ちなみにマンション内プールなんてごめんだね。
隣人おじさまのプヨプヨお腹は遠慮しまーす。

[97: 匿名]

ポストにリヴァリエのチラシが入ってた！初めて

[99: 匿名さん]

>97
あまり詳しく書くと特定されちゃうので、
何市 or 何区　住民の方ですか？

川崎区か幸区の人かなポストに入ってたってことは？

営業範囲をようやく広げたのか気になる所でしたので。

[103: 匿名]

チラシの件です。
川崎区在住ですよ。
契約者なんですが、いままでなかったことだったので。

内容は電車内にある広告のような感じ。今の家はマンションチラシが入ってない日がないくらいポスティングが頻繁なんですがリヴァリエは初なのでびっくりです。

[105: 匿名]

メルシャン跡地のマンションもチラシがそろそろくるかなー

[106: 匿名]

４０９号ヨーカドー側ではライフラインを地下に埋めて災害から守る共同溝工事が開始？再開？しました。

これが終わったら地上も整備されるのかな〜？

[107: 匿名さん]

川崎区でもやっぱりチラシ入ってない所が大多数なのですかね、
徐々にポスティングの範囲も広げ始めたって事は営業の範囲も広げ始めたのかな？

メルシャン跡地とかこのスレにまったく関係ないから却下ｗ

[108: 匿名さん]

ジムひとつでこんなに熱くなれる人っているんだね、感心するわｗ

[109: 匿名さん]

ジムついてるのいいよね、仮に規模が少なくても。

一時期フィットネス行った事あったけど、
金払ってジム行って運動して汗かいたらそこの風呂入って着替えて帰って・・・
ってのがすっごいめんどかった。

やっぱマンションにジムついてた方が運動好きな人にはいいよね。

川崎区ではジムついたマンションリヴァリエくらいなのかな？
幸区や他はありそうだけど。

[111: 匿名]

もう両者ともやめましょうよ

[112: 匿名さん]

正直ジムついてるだけで羨ましいがｗ

施設レベルはどうなんでしょうね？
公式HPには記載ないけど、
画像見る限りだと一通り最低限の機械は揃ってそうな感じはするけど。

[118: 購入検討中さん]

MR行ってきました。

やっぱいい感じのマンションで前向きに検討中です。

帰りに外観も少しだけ。

その①

[119: 購入検討中さん]

その②

[120: 購入検討中さん]

その③

[121: 購入検討中さん]

その④

[122: 匿名]

>>114


携帯からなので一つ一つ確認できませんが
確かにかなりたくさん書き込みましたよ(笑)


そこまで調べて書き込みするあなたもかなりの暇人ですなぁw


でもフィットネスに関する件は正しいと言ってくれてありがとう！


私もしつこくて申し訳ないですが
筋の通らない話をドヤ顔って感じで書き込みして
それをおかしいと指摘しても認めずにすぐにネガだとか妬みだとか言うのが嫌いなんですよ


ここは否定意見や少しでも悪い意見書くとすぐにネガだとか妬みだとか検討者じゃないとかいいますよね


私は検討者ですしフィットネスがだいたいどんな感じになるかは予定の図は見せてもらいましたよ


月会費払うフィットネスとはまた別物と考えればさくっと利用するのにはいいと思いますよ。

[123: 匿名さん]

>私のどこがおかしいのか教えて下さい！
改行の使い方がおかしい。

[125: 匿名]

>>123


ありがとう！
話の内容じゃなく改行だったのですね
気をつけますわ

[126: 匿名さん]

第５期１次ってどのくらい契約出来たんですかね？

わかるのは来週ですっけ？

[127: 匿名さん]

広告が入ってたという方やMRに行ってきた方に質問です。
公式HPに載っていない情報とかありませんか？今残ってる階層や価格帯とかB棟情報とか。あと提携銀行や優遇率などなんでもいいのでお願いします。
今のうちに顔出しとくとB棟の優先案内とかないですかね？

[128: 匿名さん]

何度かMRに行ってローンの審査までして
買う直前までいってましたが・・・。

今回は辞退しました。
1棟目の様子見をしてからでも遅くないかと思ったのと。
退職までにローンを払い終わっても
管理費・修繕費等で毎月6万以上支払うのは
精神的にかなりきつい。

今から30年後の日本の年金なんて、地獄でしょう。
貯金からきりくずしながら6万払う事を想像すると無理！
年金15万くらいで、そっから6万。
その他に市民税・健康保険等の税金もがっぽりとられる。
そっからひかれた手取りは、4・5万。
食費や携帯・光熱費をひくと手元にはゼロだ。


病気なんてしたら一発でアウト！
旅行もいけず、ただ生きてるだけの人生！
そんなの嫌だ。
俺の場合は、30代後半で年収600万後半でそんなに稼ぎもない。
これからそんなに給料もあがらんし
目先の安さに釣られて買ったら後々しんどいという結論にいたり
自分はまだ賃貸でいいと感じました。

給料高い人なら買ってもいいんじゃない？

[130: 匿名]

大師線利用してますが、リヴァリエ効果期待してます。

[131: 匿名さん]

年齢考えたら迷いどころだと思います。
よくわかります。

[132: 匿名さん]

買うときの年齢が遅くなるほど長期のローンは組めないし、今後の給与UPや退職金もそれほど上がるとも思えない。買わずに貯金をしても家賃を払い続ける以上一括現金購入も難しいですし。退職金は老後のために残したい。
Ｂ棟を待つとしても2年後か・・・。迷います。
ちなみにうちは、管理費・修繕費6万でもＯＫです。そこらへんのでも30年後には3万くらいにはなるし。セキュリティなんかは老後の安全保証だと思ってます。
バブル時代に生保年金多めにかけててよかった。

[133: 購入検討中さん]

パンフレットで見ましたが、ジムはだいたい他のタワマンと似たようなものですね。
フィットネスクラブと比べられたものではありませんが、たまに運動する分にはいいのではないでしょうか。

購入層の年収は、700-900万までの方が多いようですよ。
庶民というか、まあ普通のサラリーマンみたいですね。
30歳ちょっとなら、600万円台でもいいのでは。

[134: 匿名さん]

タワマンの修繕積立金は高目に設定されてるけど、それはまだ築20年、30年経過した実績がないから。
特にDFS制振はさらに実績がないので、とりあえず免震タワーに習って金額設定している様です。

まあ先の事は分からないけど、30年後の仮設定の積立金で判断するのは難しいよ。

[135: 匿名さん]

確かに修繕積立金の判断は難しいですよ。
管理費と違って安けりゃいい訳じゃないから。

いわゆるマンション全体の貯金になるわけで、当然改修部分が少なければどんどん貯金されていきます。なので信頼出来る施工会社かどうかも重要になります。

一番厳しいのは震災で被害が大きかったマンション。
本来30年後の大規模修繕に向けて積立たお金を使ってしまってるから。実際には修繕積立金の計画を見直さないといけないところが結構あるはずです。

さらに厳しいところは、新築僅かで震災被害にあった場合。当然積立金が貯まってないので、借り入れすることになります。その場合は当然利息が発生するので、マイナスを0円に戻すのに何年か掛かる場合もあります。

その場合は修繕積立金とは別に修繕金を出し合いする方が多いと思いますが、大型マンションの場合は意見がまとまらず、先送りになる場合があります。（特に自分の住んでる棟には被害が無かった場合など）

そういった理由で積立金はあえて高目に初期計画して欲しい人も結構います。
また最近の新築マンション全てに言える事ですが、震災後に出来たマンションの方が得な可能性も考えられます。

[136: 匿名さん]

どの様な場所でも、物件でも、ネガティブな要素はあります。
それが先入観であったとしても。

そして、ここは競馬場や風俗という分り易いアイコンがありますし、
河原という歴史的イメージを背景とした風土的な先入観、
そして震災以降の防災意識と申しますか、サバイバル意識の高まりによる
立地、エネルギー問題、超高層という形式への不安、
これらを統合したときの子育て環境としての評価
そして何より「住所」や「沿線」というブランドの欠如…

表現の仕方はあるにせよマイナスイメージに溢れているとも言えます。

実際それがどの程度であるかは別にして、開発者はイメージを大切にします。
それは、市場は先入観が抵抗する事で、
実際に検討する事に至らない場合が殆どだからです。
ですから、イメージは不動産に市場における価格を決定要素の重要なファクターです。

その様な状況で、「お得な物件」と探そうと思うのであれば、
イメージ（先入観）にはマイナス要素があっても、実際に住んだときそれほどのマイナスイメージは無い場所の物件。将来イメージが変わると予想される物件。
という事以外には無いと思います。


この物件は、ここでも沢山の方がマイナス要素を挙げ、
それに対し実際はそれほどではない、と反論を挙げる方が一方でいらっしゃる。
その状況が、「お得な物件」である可能性が高い証拠ではないでしょうか。

皆が良いと言い、競って買う物件は当然割高です。
逆に皆が悪いという不人気物件は一見安いと思っても、
将来的には価値を減ずることになります。

何処を購入するにしても、不動産評価に絶対はありません、
何に価値を置くかも人それぞれでしょう。
しかし、この物件は様々な人達中でも特にイメージにとらわれず、
実際の価値に重きを置く方々、
そしてある程度の返済能力と安定した収入を持ち
自身の限られた資産を有効に使いたいと思う方にとっては
「お得な物件」である可能性が高いと思います。

先入観に捕らわれず、是非検討してみては如何でしょうか。

勿論、全ての方に進められる物件ではありませんけれど。

[137: 購入検討中さん]

修繕積立金を高めに見積もっておくなら、
最初からもう少し高く設定しそうなものだけど
なんで将来だけやたら高くしたんでしょうね。

最初はむしろ激安だから疑念を生むんですよね？
B棟からは変えてくるかな

[138: 匿名さん]

Ｂ棟はA棟の修繕結果を見てから修繕業者変更などできるところは有利な気がします

[139: 購入検討中さん]

なるほど、業者としてはＢ棟・Ｃ棟も受注したいはずだから、
逆に言えばＡ棟でもいい加減なことはしにくいでしょうね。

あるいは、Ａ・Ｂ・Ｃ棟一括発注で値引きの交渉も考えられるかな。

[140: 匿名さん]

136さん、同感です。

[141: 匿名さん]

>137
Ｂ棟から変わる可能性もあります。
ただ30年後に向けての修繕費の積立だから、最初は負担が軽いこの計画の方がいいんだけどね。

ちなみに、仮に30年後に大規模改修工事をして、積立金に余裕があった場合はまた最初の金額に戻る可能性があります。全ては住民の総会で決めることだけど。

[142: 匿名さん]

ここはDFS制振構造でしょ。
免震と違ってメンテナンス費用が大幅に安く出来るから、初期は安くしてるって聞いたよ。

当然売り易くする戦略も含まれてると思うけどね。

[143: 匿名さん]

大師線沿線はかなり住みやすい街なんだけど、川崎区の負のイメージを背負って伝わってる気がする。

実際に川崎区を走る唯一の鉄道（南武支線は除く）だからしょうがないのかなと思うけど。先ずここに書かれてる様なネガ要素を確認するのが大変だった。

結局契約したけど、その時には角部屋が無かったのが残念。

[144: 匿名]

土手で寝転がりながら多摩川と空を眺める→最高。

[145: 匿名]

>144
あと釣りとかね。

[146: ご近所さん]

前に大師線の羽田延伸の話が出ていましたが、1980年代まで政府では二俣川・新横浜・川崎・羽田を結ぶ話があったんですよ。川崎市が社会党・共産党の政権になってその案が潰され、東急に持って行かれたのが今の東急・相鉄との直通計画です。

あの計画が生きていれば、この地域はもっと注目されていたかもしれませんね。

[147: 匿名さん]

平日この物件の周囲を散策する事をお勧めします。いろいろな事が見えてくるでしょう。

[148: 匿名さん]

ローン支払い終わっても管理費、修繕費だ毎月6万は年金暮らしにはキツいなあ・・・

[149: 匿名]

賃貸でも一緒でしょ。
賃貸月最低６万はかかるでしょ。

[150: 匿名さん]

一軒家でも同じ。
基本築20年で建て替えか、大幅改修工事になるから。

管理費安いマンションは、大規模修繕考えてない可能性があるし、場合によっては大幅修繕を考えてないところもあるから注意。