リヴァリエってどうですか？ Part9

[匿名さん]

リヴァリエも竣工まで約半年となりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
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Part8
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所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[133: 購入検討中さん]

パンフレットで見ましたが、ジムはだいたい他のタワマンと似たようなものですね。
フィットネスクラブと比べられたものではありませんが、たまに運動する分にはいいのではないでしょうか。

購入層の年収は、700-900万までの方が多いようですよ。
庶民というか、まあ普通のサラリーマンみたいですね。
30歳ちょっとなら、600万円台でもいいのでは。

[134: 匿名さん]

タワマンの修繕積立金は高目に設定されてるけど、それはまだ築20年、30年経過した実績がないから。
特にDFS制振はさらに実績がないので、とりあえず免震タワーに習って金額設定している様です。

まあ先の事は分からないけど、30年後の仮設定の積立金で判断するのは難しいよ。

[135: 匿名さん]

確かに修繕積立金の判断は難しいですよ。
管理費と違って安けりゃいい訳じゃないから。

いわゆるマンション全体の貯金になるわけで、当然改修部分が少なければどんどん貯金されていきます。なので信頼出来る施工会社かどうかも重要になります。

一番厳しいのは震災で被害が大きかったマンション。
本来30年後の大規模修繕に向けて積立たお金を使ってしまってるから。実際には修繕積立金の計画を見直さないといけないところが結構あるはずです。

さらに厳しいところは、新築僅かで震災被害にあった場合。当然積立金が貯まってないので、借り入れすることになります。その場合は当然利息が発生するので、マイナスを0円に戻すのに何年か掛かる場合もあります。

その場合は修繕積立金とは別に修繕金を出し合いする方が多いと思いますが、大型マンションの場合は意見がまとまらず、先送りになる場合があります。（特に自分の住んでる棟には被害が無かった場合など）

そういった理由で積立金はあえて高目に初期計画して欲しい人も結構います。
また最近の新築マンション全てに言える事ですが、震災後に出来たマンションの方が得な可能性も考えられます。

[136: 匿名さん]

どの様な場所でも、物件でも、ネガティブな要素はあります。
それが先入観であったとしても。

そして、ここは競馬場や風俗という分り易いアイコンがありますし、
河原という歴史的イメージを背景とした風土的な先入観、
そして震災以降の防災意識と申しますか、サバイバル意識の高まりによる
立地、エネルギー問題、超高層という形式への不安、
これらを統合したときの子育て環境としての評価
そして何より「住所」や「沿線」というブランドの欠如…

表現の仕方はあるにせよマイナスイメージに溢れているとも言えます。

実際それがどの程度であるかは別にして、開発者はイメージを大切にします。
それは、市場は先入観が抵抗する事で、
実際に検討する事に至らない場合が殆どだからです。
ですから、イメージは不動産に市場における価格を決定要素の重要なファクターです。

その様な状況で、「お得な物件」と探そうと思うのであれば、
イメージ（先入観）にはマイナス要素があっても、実際に住んだときそれほどのマイナスイメージは無い場所の物件。将来イメージが変わると予想される物件。
という事以外には無いと思います。


この物件は、ここでも沢山の方がマイナス要素を挙げ、
それに対し実際はそれほどではない、と反論を挙げる方が一方でいらっしゃる。
その状況が、「お得な物件」である可能性が高い証拠ではないでしょうか。

皆が良いと言い、競って買う物件は当然割高です。
逆に皆が悪いという不人気物件は一見安いと思っても、
将来的には価値を減ずることになります。

何処を購入するにしても、不動産評価に絶対はありません、
何に価値を置くかも人それぞれでしょう。
しかし、この物件は様々な人達中でも特にイメージにとらわれず、
実際の価値に重きを置く方々、
そしてある程度の返済能力と安定した収入を持ち
自身の限られた資産を有効に使いたいと思う方にとっては
「お得な物件」である可能性が高いと思います。

先入観に捕らわれず、是非検討してみては如何でしょうか。

勿論、全ての方に進められる物件ではありませんけれど。

[137: 購入検討中さん]

修繕積立金を高めに見積もっておくなら、
最初からもう少し高く設定しそうなものだけど
なんで将来だけやたら高くしたんでしょうね。

最初はむしろ激安だから疑念を生むんですよね？
B棟からは変えてくるかな

[138: 匿名さん]

Ｂ棟はA棟の修繕結果を見てから修繕業者変更などできるところは有利な気がします

[139: 購入検討中さん]

なるほど、業者としてはＢ棟・Ｃ棟も受注したいはずだから、
逆に言えばＡ棟でもいい加減なことはしにくいでしょうね。

あるいは、Ａ・Ｂ・Ｃ棟一括発注で値引きの交渉も考えられるかな。

[140: 匿名さん]

136さん、同感です。

[141: 匿名さん]

>137
Ｂ棟から変わる可能性もあります。
ただ30年後に向けての修繕費の積立だから、最初は負担が軽いこの計画の方がいいんだけどね。

ちなみに、仮に30年後に大規模改修工事をして、積立金に余裕があった場合はまた最初の金額に戻る可能性があります。全ては住民の総会で決めることだけど。

[142: 匿名さん]

ここはDFS制振構造でしょ。
免震と違ってメンテナンス費用が大幅に安く出来るから、初期は安くしてるって聞いたよ。

当然売り易くする戦略も含まれてると思うけどね。

[143: 匿名さん]

大師線沿線はかなり住みやすい街なんだけど、川崎区の負のイメージを背負って伝わってる気がする。

実際に川崎区を走る唯一の鉄道（南武支線は除く）だからしょうがないのかなと思うけど。先ずここに書かれてる様なネガ要素を確認するのが大変だった。

結局契約したけど、その時には角部屋が無かったのが残念。

[144: 匿名]

土手で寝転がりながら多摩川と空を眺める→最高。

[145: 匿名]

>144
あと釣りとかね。

[146: ご近所さん]

前に大師線の羽田延伸の話が出ていましたが、1980年代まで政府では二俣川・新横浜・川崎・羽田を結ぶ話があったんですよ。川崎市が社会党・共産党の政権になってその案が潰され、東急に持って行かれたのが今の東急・相鉄との直通計画です。

あの計画が生きていれば、この地域はもっと注目されていたかもしれませんね。

[147: 匿名さん]

平日この物件の周囲を散策する事をお勧めします。いろいろな事が見えてくるでしょう。

[148: 匿名さん]

ローン支払い終わっても管理費、修繕費だ毎月6万は年金暮らしにはキツいなあ・・・

[149: 匿名]

賃貸でも一緒でしょ。
賃貸月最低６万はかかるでしょ。

[150: 匿名さん]

一軒家でも同じ。
基本築20年で建て替えか、大幅改修工事になるから。

管理費安いマンションは、大規模修繕考えてない可能性があるし、場合によっては大幅修繕を考えてないところもあるから注意。

[151: 匿名さん]

長期修繕計画は見せてもらえるのでしょうか？
３０年後にどのような修繕が予定されているか分かりますか？
エレベーターやエレベーターパーキングの交換も入っていますか？

[152: 匿名さん]

管理費でマンションの修繕はできないよ

[153: 匿名さん]

>152
失礼しました。

修繕積立金の間違いです。

[154: 匿名さん]

機械式駐車場が修繕費高くなるのは宿命です。ここは大規模なので尚更。

[155: 匿名]

リヴァリエの屋上はいけないんですかね。眺望凄そう

[156: 匿名さん]

>155
屋上に行きたいですね。
それが無理でもB・C棟はそれぞれ最上階の北と南にスカイラウンジがあるといいな。

[157: 匿名]

機械式駐車場でも、タワータイプが断トツ維持かかります。
次にパズル式、単純な上下3段の順です。

[158: 匿名さん]

今日のような台風のときは、どの様な感じになるか体験してみたいなぁ。

[159: 匿名]

ローン払い終わった後の管理費なり修繕積み立てを考えると
遅くても20年後には年金も無くなるから、普通のサラリーマンは
買えないですね
管理職になるまで、社宅で頑張って様子を見るのがやっぱりいいんでしょうかね

昔みたいに10年で転売する時代は終わったって、知り合いの
不動産屋が言ってるのは正しいかな

[160: 匿名さん]

159
そんなこと言ったらどこのマンションも住めないよ
戸建てでちまちま修繕することをオススメする

[161: 匿名さん]

管理職になると年金不要なほどギャラが高いとは羨ましい限りです。でも、年金貰えないとなると先ず社会が破綻するではないでしょうか?
今の老人みたく退職時までに30-40年分も貯蓄ない人が多いでしょうから老後暮らせないひとで溢れるだろうけど。

[162: 匿名さん]

戸建の方が修繕費が安い⁇
戸建は10年で建物価値ゼロです。この意味分かります？

[163: 匿名さん]

>161
大丈夫
そんなかたには「梶原システム」です。
マンション名義はお子さんで、本人はナマポを申請します。
川崎市は親切なケースワーカーや人権活動家が強く、簡単に受給できるそうです。

[164: 匿名]

>>163


子供がいない場合は？

[165: 匿名さん]

>１６４
吉本興業に相談してみてください

[166: 匿名]

最上階とか上の階にもスカイラウンジあればいいのにな〜

[167: 匿名さん]

大丈夫です。年金無くなりません。
定年が伸びるでしょうから心配無用。

[168: 契約済みさん]

あれ、意外に静かね。

[169: 匿名さん]

先週末のネガがごっそり消えてるから、
IPブロック数人されたと思うよ（笑）

だから今週静か。

[170: 匿名]

週末のはネガじゃないと思うけどね。何でもネガと決め付けるから書き込みできないのかもよ!
これだけ寂しいと全部売り切れるのか心配…
Ｂ棟待ちも多いのかな？

[171: 匿名さん]

B棟を待つメリットは何でしょうか？

[172: 匿名]

今Ａ棟から選ぶとなると選択できる部屋が少ないからかしら？


良い部屋は売れてしまってますからね。


上層のお高い良い部屋はたくさん残ってますが(笑)


今から選ぶＡ棟だと正直なんとなく売れ残りから選ぶ感があります。

[173: 匿名さん]

全部で１４００戸超、果たして売りきれるのかどうか…。

[175: 匿名さん]

ってことは、値崩れ必至？

[176: 匿名]

やっぱりそうですかね…

リヴァリエはすごく良い物件だと思うのですが、Ａは希望の向きや間取りがもうないのでＢに期待してるんですが…

Ａの上層階結構残ってますがこれから売れるんですかね？

[177: 匿名さん]

プレミアム住戸要らなかったなあ。
最上階の角部屋のみであれば良かったのに、70平米ソコソコでプレミアムなのか疑問ですもんね。

[178: 匿名さん]

プレミアム（笑）だな。

[179: 匿名さん]

値崩れはまだまだしないだろうね、
C棟が竣工してから考えた方が妥当だよ。

[180: 匿名]

Ａ棟の値崩れやＢ棟の価格設定も気になりますが、それより空室がたくさんのマンションになったら嫌だなと思ってしまいます…

[181: 匿名さん]

>>180
需要が薄くなったら最悪C棟凍結とかも選択出来ますし、
規模縮小も可能なはずなので空室が沢山出来ることは避けれると思いますよ。
A棟も8割以上売れていますし、
B棟も同様のペースで売れたとしたら900戸/1000戸くらいはB竣工時に可能な数字です。

B棟の売れ行き次第でC棟の建設考えれるのでまだましですね。

[182: 匿名さん]

B棟情報は公式にはいつくらいに出るんでしょうかね。
2012年11月に着工とA棟契約者には情報周知あったらしいですが。