リヴァリエってどうですか？ Part9

[匿名さん]

リヴァリエも竣工まで約半年となりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[105: 匿名]

メルシャン跡地のマンションもチラシがそろそろくるかなー

[106: 匿名]

４０９号ヨーカドー側ではライフラインを地下に埋めて災害から守る共同溝工事が開始？再開？しました。

これが終わったら地上も整備されるのかな〜？

[107: 匿名さん]

川崎区でもやっぱりチラシ入ってない所が大多数なのですかね、
徐々にポスティングの範囲も広げ始めたって事は営業の範囲も広げ始めたのかな？

メルシャン跡地とかこのスレにまったく関係ないから却下ｗ

[108: 匿名さん]

ジムひとつでこんなに熱くなれる人っているんだね、感心するわｗ

[109: 匿名さん]

ジムついてるのいいよね、仮に規模が少なくても。

一時期フィットネス行った事あったけど、
金払ってジム行って運動して汗かいたらそこの風呂入って着替えて帰って・・・
ってのがすっごいめんどかった。

やっぱマンションにジムついてた方が運動好きな人にはいいよね。

川崎区ではジムついたマンションリヴァリエくらいなのかな？
幸区や他はありそうだけど。

[111: 匿名]

もう両者ともやめましょうよ

[112: 匿名さん]

正直ジムついてるだけで羨ましいがｗ

施設レベルはどうなんでしょうね？
公式HPには記載ないけど、
画像見る限りだと一通り最低限の機械は揃ってそうな感じはするけど。

[118: 購入検討中さん]

MR行ってきました。

やっぱいい感じのマンションで前向きに検討中です。

帰りに外観も少しだけ。

その①

[119: 購入検討中さん]

その②

[120: 購入検討中さん]

その③

[121: 購入検討中さん]

その④

[122: 匿名]

>>114


携帯からなので一つ一つ確認できませんが
確かにかなりたくさん書き込みましたよ(笑)


そこまで調べて書き込みするあなたもかなりの暇人ですなぁw


でもフィットネスに関する件は正しいと言ってくれてありがとう！


私もしつこくて申し訳ないですが
筋の通らない話をドヤ顔って感じで書き込みして
それをおかしいと指摘しても認めずにすぐにネガだとか妬みだとか言うのが嫌いなんですよ


ここは否定意見や少しでも悪い意見書くとすぐにネガだとか妬みだとか検討者じゃないとかいいますよね


私は検討者ですしフィットネスがだいたいどんな感じになるかは予定の図は見せてもらいましたよ


月会費払うフィットネスとはまた別物と考えればさくっと利用するのにはいいと思いますよ。

[123: 匿名さん]

>私のどこがおかしいのか教えて下さい！
改行の使い方がおかしい。

[125: 匿名]

>>123


ありがとう！
話の内容じゃなく改行だったのですね
気をつけますわ

[126: 匿名さん]

第５期１次ってどのくらい契約出来たんですかね？

わかるのは来週ですっけ？

[127: 匿名さん]

広告が入ってたという方やMRに行ってきた方に質問です。
公式HPに載っていない情報とかありませんか？今残ってる階層や価格帯とかB棟情報とか。あと提携銀行や優遇率などなんでもいいのでお願いします。
今のうちに顔出しとくとB棟の優先案内とかないですかね？

[128: 匿名さん]

何度かMRに行ってローンの審査までして
買う直前までいってましたが・・・。

今回は辞退しました。
1棟目の様子見をしてからでも遅くないかと思ったのと。
退職までにローンを払い終わっても
管理費・修繕費等で毎月6万以上支払うのは
精神的にかなりきつい。

今から30年後の日本の年金なんて、地獄でしょう。
貯金からきりくずしながら6万払う事を想像すると無理！
年金15万くらいで、そっから6万。
その他に市民税・健康保険等の税金もがっぽりとられる。
そっからひかれた手取りは、4・5万。
食費や携帯・光熱費をひくと手元にはゼロだ。


病気なんてしたら一発でアウト！
旅行もいけず、ただ生きてるだけの人生！
そんなの嫌だ。
俺の場合は、30代後半で年収600万後半でそんなに稼ぎもない。
これからそんなに給料もあがらんし
目先の安さに釣られて買ったら後々しんどいという結論にいたり
自分はまだ賃貸でいいと感じました。

給料高い人なら買ってもいいんじゃない？

[130: 匿名]

大師線利用してますが、リヴァリエ効果期待してます。

[131: 匿名さん]

年齢考えたら迷いどころだと思います。
よくわかります。

[132: 匿名さん]

買うときの年齢が遅くなるほど長期のローンは組めないし、今後の給与UPや退職金もそれほど上がるとも思えない。買わずに貯金をしても家賃を払い続ける以上一括現金購入も難しいですし。退職金は老後のために残したい。
Ｂ棟を待つとしても2年後か・・・。迷います。
ちなみにうちは、管理費・修繕費6万でもＯＫです。そこらへんのでも30年後には3万くらいにはなるし。セキュリティなんかは老後の安全保証だと思ってます。
バブル時代に生保年金多めにかけててよかった。

[133: 購入検討中さん]

パンフレットで見ましたが、ジムはだいたい他のタワマンと似たようなものですね。
フィットネスクラブと比べられたものではありませんが、たまに運動する分にはいいのではないでしょうか。

購入層の年収は、700-900万までの方が多いようですよ。
庶民というか、まあ普通のサラリーマンみたいですね。
30歳ちょっとなら、600万円台でもいいのでは。

[134: 匿名さん]

タワマンの修繕積立金は高目に設定されてるけど、それはまだ築20年、30年経過した実績がないから。
特にDFS制振はさらに実績がないので、とりあえず免震タワーに習って金額設定している様です。

まあ先の事は分からないけど、30年後の仮設定の積立金で判断するのは難しいよ。

[135: 匿名さん]

確かに修繕積立金の判断は難しいですよ。
管理費と違って安けりゃいい訳じゃないから。

いわゆるマンション全体の貯金になるわけで、当然改修部分が少なければどんどん貯金されていきます。なので信頼出来る施工会社かどうかも重要になります。

一番厳しいのは震災で被害が大きかったマンション。
本来30年後の大規模修繕に向けて積立たお金を使ってしまってるから。実際には修繕積立金の計画を見直さないといけないところが結構あるはずです。

さらに厳しいところは、新築僅かで震災被害にあった場合。当然積立金が貯まってないので、借り入れすることになります。その場合は当然利息が発生するので、マイナスを0円に戻すのに何年か掛かる場合もあります。

その場合は修繕積立金とは別に修繕金を出し合いする方が多いと思いますが、大型マンションの場合は意見がまとまらず、先送りになる場合があります。（特に自分の住んでる棟には被害が無かった場合など）

そういった理由で積立金はあえて高目に初期計画して欲しい人も結構います。
また最近の新築マンション全てに言える事ですが、震災後に出来たマンションの方が得な可能性も考えられます。

[136: 匿名さん]

どの様な場所でも、物件でも、ネガティブな要素はあります。
それが先入観であったとしても。

そして、ここは競馬場や風俗という分り易いアイコンがありますし、
河原という歴史的イメージを背景とした風土的な先入観、
そして震災以降の防災意識と申しますか、サバイバル意識の高まりによる
立地、エネルギー問題、超高層という形式への不安、
これらを統合したときの子育て環境としての評価
そして何より「住所」や「沿線」というブランドの欠如…

表現の仕方はあるにせよマイナスイメージに溢れているとも言えます。

実際それがどの程度であるかは別にして、開発者はイメージを大切にします。
それは、市場は先入観が抵抗する事で、
実際に検討する事に至らない場合が殆どだからです。
ですから、イメージは不動産に市場における価格を決定要素の重要なファクターです。

その様な状況で、「お得な物件」と探そうと思うのであれば、
イメージ（先入観）にはマイナス要素があっても、実際に住んだときそれほどのマイナスイメージは無い場所の物件。将来イメージが変わると予想される物件。
という事以外には無いと思います。


この物件は、ここでも沢山の方がマイナス要素を挙げ、
それに対し実際はそれほどではない、と反論を挙げる方が一方でいらっしゃる。
その状況が、「お得な物件」である可能性が高い証拠ではないでしょうか。

皆が良いと言い、競って買う物件は当然割高です。
逆に皆が悪いという不人気物件は一見安いと思っても、
将来的には価値を減ずることになります。

何処を購入するにしても、不動産評価に絶対はありません、
何に価値を置くかも人それぞれでしょう。
しかし、この物件は様々な人達中でも特にイメージにとらわれず、
実際の価値に重きを置く方々、
そしてある程度の返済能力と安定した収入を持ち
自身の限られた資産を有効に使いたいと思う方にとっては
「お得な物件」である可能性が高いと思います。

先入観に捕らわれず、是非検討してみては如何でしょうか。

勿論、全ての方に進められる物件ではありませんけれど。

[137: 購入検討中さん]

修繕積立金を高めに見積もっておくなら、
最初からもう少し高く設定しそうなものだけど
なんで将来だけやたら高くしたんでしょうね。

最初はむしろ激安だから疑念を生むんですよね？
B棟からは変えてくるかな

[138: 匿名さん]

Ｂ棟はA棟の修繕結果を見てから修繕業者変更などできるところは有利な気がします

[139: 購入検討中さん]

なるほど、業者としてはＢ棟・Ｃ棟も受注したいはずだから、
逆に言えばＡ棟でもいい加減なことはしにくいでしょうね。

あるいは、Ａ・Ｂ・Ｃ棟一括発注で値引きの交渉も考えられるかな。

[140: 匿名さん]

136さん、同感です。

[141: 匿名さん]

>137
Ｂ棟から変わる可能性もあります。
ただ30年後に向けての修繕費の積立だから、最初は負担が軽いこの計画の方がいいんだけどね。

ちなみに、仮に30年後に大規模改修工事をして、積立金に余裕があった場合はまた最初の金額に戻る可能性があります。全ては住民の総会で決めることだけど。

[142: 匿名さん]

ここはDFS制振構造でしょ。
免震と違ってメンテナンス費用が大幅に安く出来るから、初期は安くしてるって聞いたよ。

当然売り易くする戦略も含まれてると思うけどね。

[143: 匿名さん]

大師線沿線はかなり住みやすい街なんだけど、川崎区の負のイメージを背負って伝わってる気がする。

実際に川崎区を走る唯一の鉄道（南武支線は除く）だからしょうがないのかなと思うけど。先ずここに書かれてる様なネガ要素を確認するのが大変だった。

結局契約したけど、その時には角部屋が無かったのが残念。

[144: 匿名]

土手で寝転がりながら多摩川と空を眺める→最高。

[145: 匿名]

>144
あと釣りとかね。

[146: ご近所さん]

前に大師線の羽田延伸の話が出ていましたが、1980年代まで政府では二俣川・新横浜・川崎・羽田を結ぶ話があったんですよ。川崎市が社会党・共産党の政権になってその案が潰され、東急に持って行かれたのが今の東急・相鉄との直通計画です。

あの計画が生きていれば、この地域はもっと注目されていたかもしれませんね。

[147: 匿名さん]

平日この物件の周囲を散策する事をお勧めします。いろいろな事が見えてくるでしょう。

[148: 匿名さん]

ローン支払い終わっても管理費、修繕費だ毎月6万は年金暮らしにはキツいなあ・・・

[149: 匿名]

賃貸でも一緒でしょ。
賃貸月最低６万はかかるでしょ。

[150: 匿名さん]

一軒家でも同じ。
基本築20年で建て替えか、大幅改修工事になるから。

管理費安いマンションは、大規模修繕考えてない可能性があるし、場合によっては大幅修繕を考えてないところもあるから注意。

[151: 匿名さん]

長期修繕計画は見せてもらえるのでしょうか？
３０年後にどのような修繕が予定されているか分かりますか？
エレベーターやエレベーターパーキングの交換も入っていますか？

[152: 匿名さん]

管理費でマンションの修繕はできないよ

[153: 匿名さん]

>152
失礼しました。

修繕積立金の間違いです。

[154: 匿名さん]

機械式駐車場が修繕費高くなるのは宿命です。ここは大規模なので尚更。

[155: 匿名]

リヴァリエの屋上はいけないんですかね。眺望凄そう

[156: 匿名さん]

>155
屋上に行きたいですね。
それが無理でもB・C棟はそれぞれ最上階の北と南にスカイラウンジがあるといいな。

[157: 匿名]

機械式駐車場でも、タワータイプが断トツ維持かかります。
次にパズル式、単純な上下3段の順です。

[158: 匿名さん]

今日のような台風のときは、どの様な感じになるか体験してみたいなぁ。

[159: 匿名]

ローン払い終わった後の管理費なり修繕積み立てを考えると
遅くても20年後には年金も無くなるから、普通のサラリーマンは
買えないですね
管理職になるまで、社宅で頑張って様子を見るのがやっぱりいいんでしょうかね

昔みたいに10年で転売する時代は終わったって、知り合いの
不動産屋が言ってるのは正しいかな

[160: 匿名さん]

159
そんなこと言ったらどこのマンションも住めないよ
戸建てでちまちま修繕することをオススメする

[161: 匿名さん]

管理職になると年金不要なほどギャラが高いとは羨ましい限りです。でも、年金貰えないとなると先ず社会が破綻するではないでしょうか?
今の老人みたく退職時までに30-40年分も貯蓄ない人が多いでしょうから老後暮らせないひとで溢れるだろうけど。

[162: 匿名さん]

戸建の方が修繕費が安い⁇
戸建は10年で建物価値ゼロです。この意味分かります？

[163: 匿名さん]

>161
大丈夫
そんなかたには「梶原システム」です。
マンション名義はお子さんで、本人はナマポを申請します。
川崎市は親切なケースワーカーや人権活動家が強く、簡単に受給できるそうです。

[164: 匿名]

>>163


子供がいない場合は？

[165: 匿名さん]

>１６４
吉本興業に相談してみてください

[166: 匿名]

最上階とか上の階にもスカイラウンジあればいいのにな〜

[167: 匿名さん]

大丈夫です。年金無くなりません。
定年が伸びるでしょうから心配無用。

[168: 契約済みさん]

あれ、意外に静かね。

[169: 匿名さん]

先週末のネガがごっそり消えてるから、
IPブロック数人されたと思うよ（笑）

だから今週静か。

[170: 匿名]

週末のはネガじゃないと思うけどね。何でもネガと決め付けるから書き込みできないのかもよ!
これだけ寂しいと全部売り切れるのか心配…
Ｂ棟待ちも多いのかな？

[171: 匿名さん]

B棟を待つメリットは何でしょうか？

[172: 匿名]

今Ａ棟から選ぶとなると選択できる部屋が少ないからかしら？


良い部屋は売れてしまってますからね。


上層のお高い良い部屋はたくさん残ってますが(笑)


今から選ぶＡ棟だと正直なんとなく売れ残りから選ぶ感があります。

[173: 匿名さん]

全部で１４００戸超、果たして売りきれるのかどうか…。

[175: 匿名さん]

ってことは、値崩れ必至？

[176: 匿名]

やっぱりそうですかね…

リヴァリエはすごく良い物件だと思うのですが、Ａは希望の向きや間取りがもうないのでＢに期待してるんですが…

Ａの上層階結構残ってますがこれから売れるんですかね？

[177: 匿名さん]

プレミアム住戸要らなかったなあ。
最上階の角部屋のみであれば良かったのに、70平米ソコソコでプレミアムなのか疑問ですもんね。

[178: 匿名さん]

プレミアム（笑）だな。

[179: 匿名さん]

値崩れはまだまだしないだろうね、
C棟が竣工してから考えた方が妥当だよ。

[180: 匿名]

Ａ棟の値崩れやＢ棟の価格設定も気になりますが、それより空室がたくさんのマンションになったら嫌だなと思ってしまいます…

[181: 匿名さん]

>>180
需要が薄くなったら最悪C棟凍結とかも選択出来ますし、
規模縮小も可能なはずなので空室が沢山出来ることは避けれると思いますよ。
A棟も8割以上売れていますし、
B棟も同様のペースで売れたとしたら900戸/1000戸くらいはB竣工時に可能な数字です。

B棟の売れ行き次第でC棟の建設考えれるのでまだましですね。

[182: 匿名さん]

B棟情報は公式にはいつくらいに出るんでしょうかね。
2012年11月に着工とA棟契約者には情報周知あったらしいですが。

[183: 匿名]

>>181
ありがとうございます。
Ｃ棟凍結ってありえるんですか？
それなら空室たくさんになることはなさそうですね。そしたらＣ棟の場所には何ができるんでしょうね！

Ａ棟８割以上売れてるんですね。しかし残ってるほとんどが高額な上層階なのでこれから売り切れるのかが心配です。

[184: 匿名さん]

183
正確には7.5割契約済ですね。
残ってる間取りは3200～6000万って所でしょうか？

高層階もリヴァリエのDFS構造だと高層階の揺れを抑える力が、
45cm揺れる所15cmに抑えてしまうくらいらしいので地震懸念はだいぶ取れますね。
エレベータとかも自家発電ありますし、
ソーラー発電も設置してあるっぽいです。

時間とともに高層階も売れ始めるのではないのでしょうか？

実質ちょいちょい売れてるようですし。

[185: 匿名さん]

>>184
ありがとうございます！
すごく詳しくご存知なんですね。

私は高層階が売れてないのは地震の心配より値段で売れてないのかなと思ってました。
過去に書かれてましたが５千万、６千万の物件を購入できる方ですと他の地域に行ってしまうのかなと考えてました。
リヴァリエはタワーマンションにしては高くはないのかもしれませんけどね。

[186: 匿名さん]

高層階売れないのは、単に値段でしょう。
余程の都市伝説好きで地震心配してる人がいればだけど、そういう人はあと30年は買わないでしょ。

[187: 匿名さん]

タワーマンションが高いというのは誤解です。
都心部や駅前にタワーマンションが多いのは、
土地が高すぎて、法的に許される制限いっぱいまで
建築し、購入者が手が出せる金額に抑える必要があるからです。

タワーマンションが林立する要因は、
法的規制（具体的には容積率と斜線規制、日影規制の緩和）と
土地価格の下落により、
高層であれば都心でも販売可能なマンションが立てられようになったからです。

その副次的な効果として高層に住まう事で得られる眺望や
住空間としての隔絶性（喧騒な土地でも上下の距離感でプライバシーが生まれる）が
評価されるようになり、
郊外においてもタワーという選択肢が生まれたのであって、
価格は（すくなくとも超高層が珍しいものではなくなった現代においては）
中層集合住宅とそれほど変わるものではないです。
（公団の賃貸アパートがタワーであることもそれほど珍しくないですよね）

勿論構想であるゆえに生じる問題もありますので、
あとは個人の住まい方に関してのポリシーではないでしょうか。

タワーマンションではありますが、
この物件はタワーマンションにしては安いという評価は違うと思います。
適正価格だと思います。

[188: 匿名さん]

dfsは大地震の実績ないから、高層階は考えてしまうのでは？

[189: 匿名さん]

>>188
そういう人も中にはいるでしょうけど価格もあるんじゃないですかね？

[190: 匿名さん]

そうなるとＢ棟はプレミアムルームをつくらないかもしれないな。

ただ、プレミアムは内装と実際の展望を観れる様になってから動きがでるらしいから、状況次第じゃない？

[191: 匿名さん]

この物件の周辺地図って何で競馬場とか味の素工場が記載してないんだろう(笑)
詐欺かな(笑)

[192: 匿名さん]

HPみればわかるけど
わざわざ販売会社が企画して工場見学会とかやってるのに
詐欺じゃないでしょ。

[194: 匿名さん]

競馬場周辺の浮浪者と、味の素のニオイをなんとかしてくれればな～。

[195: 匿名さん]

この物件に限らず、どんな物件でもあえて嫌悪する可能性がある情報を
積極的に開示することは無いのでは。
特に競馬場、工場はまだしも、浮浪者、墓場…なって情報を
公式ＨＰで開示するなんてどんな物件でもありえないし、
販売が不調になるというより、
むしろ近隣からクレームが来ることに対するリスクがあります。

どうしてリヴァリエに限って高い要求をするのか、その真意が分かりません。

また、皆が情報開示者となるこのご時勢に、ＨＰ（しかも公式）が
備えなければならない常識がある事はご理解頂けると思います。

もちろん嘘は発信できませんけれど。

リヴァリエのＨＰは発信の仕方が下手だなとは常々思っています。
誰もが気付く姑息なやり方や単なるイメージの発信は止めて、
広大な敷地に新たな住環境を創造しているという事実を
分かりやすいように発信するやり方はあると思います。

実際、現地に脚を運んで始めて分かる魅力が多い物件は少ないと思います。

[196: 匿名さん]

あの臭いは工場から出ていたのか
何の臭いかと思っていた

[197: 匿名さん]

高層階を買える層は港町なんか興味ないでしょうに。

[198: 購入検討中さん]

>>191
内部しか分からないような内容ならともかく、地図で誰もが確認できるんだから詐欺ではないんじゃない？

>>193
このスマフォ最高に速くて快適！※電池は3時間しか持たない
最新型スポーツカー誕生。※旧型は死亡事故No.1

みたいな表現を広告で大々的にするってこと？
あなたが売り手だったら絶対にやらないはず。

[199: 匿名さん]

リヴァリエに決めました、
利便性の良さと設備、セキュリティ、災害対策が良かったので。

競馬場はイベントなどが豊富に行っていて、
競馬場利用者はまずリヴァリエ側にはこないと思うので気にしてません。

匂いも全然リヴァリエはしないようですね、
鈴木町より南はたまーにするようですが、
味の素が対策をするようです。

浮浪者も何回もギャラリー行きましたが一人も見てないです。
ブルーシートすら回りにありません。

堀ノ内も大きな国道渡って（徒歩１０分くらいでしょうか）さらに小道を入るというわざわざ行くようなことをしない限り干渉されないような感じなのでこちらも気にしてません。


ネガってる人は一度ギャラリー行ってみるといいですよー、
この物件は本当の検討者からしたらオススメです。

今後駅前徒歩１分なんてマンションは希少価値出てきますしね。

[200: 匿名さん]

NHKで川崎競馬場の紹介番組をやってました。行きたくなりました！

http://www.nhk.or.jp/kotabi/konkai.html

[201: 匿名さん]

実際現地に行きましたよ。

そして衝撃だったのが、競馬開催の日は、競馬場から馬のニオイがすること…。

少し残念でした。

[202: 匿名さん]

すみませんでした、
匂い関してはほとんどしませんでした。

[203: 匿名さん]

競馬場にいても匂いなんて殆どしないのにね（笑）

[204: 匿名さん]

しかし検討板なのに、
検討してない人の書き込み多く感じるね。