パークタワー東雲ってどうですか？ （その４）

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
前スレッドが1000に達したのでパート４作りました。よろしくお願いします。
スレッドその３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
予定販売価格 2980万円～7480万円
入居：2014年4月下旬予定

≪第１期販売予定≫
日程：平成24年10月下旬
売主：三井不動産レジデンシャル
備考：資料請求受付中、予約制事前案内会開催中
問い合わせ：0120-637-321

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[731: 匿名さん]

確かに大きなタワーマンションになるでしょうね。

かなり晴海通りに寄って立地する格好になるだけに、湾岸道路から見えたときの存在感、豊洲からだんだん見えてくる建物の厚み、そして東雲１丁目団地からの壮大感は、かなりの迫力になると思います。

迫力ととらえるか、圧迫感ととらえるか。
住むヒトには迫力、すでに住んでいるヒトには圧迫感、通りすがりのヒトには東雲をパッケージでとらえて圧巻。

[732: 匿名さん]

ここがキャナルのランドマークだね

[734: 匿名さん]

そんな事ないよ。

[735: 匿名さん]

地域一番物件はどこかな

[736: 匿名さん]

ランドマークに住みたい。

[737: 匿名さん]

ここの南側は日当たりは良さそうなんだけど、眺望がいまいちなのと湾岸道路の騒音がひどいのがネック。
ほぼ２４時間ひっきりなしに交通量あるし、ちょうど直線で速度も出せる箇所だからうるさいんだよね。
ここはベランダあって窓開けられるタワマンだけど、正直窓開けっぱなしは厳しいかな。

[739: 匿名さん]

ここのうるささはかなりのものだよ。
高速道路や幹線道路の騒音は高層になると離れてても反響してかなりうるさいから。

[740: 匿名さん]

>738
上層階は地面とは比べ物にならないくらい高速道路の騒音がありますよ、きっと。
T-2サッシ程度だと窓を閉めても常時僅かに聞こえる程度だと思います。

[741: 匿名さん]

正直みなさん、ここのあまり使わないような数ある共有施設は良くて魅力的と思っていますか？
無難なラウンジやパーティスペースなどはわかるんですが、茶室や２層吹き抜けの６つもあるソラプラザ？なんかも使うんでしょうかね。
販売する時はいい宣伝材料になる気はしますが、長年住む事考えると維持管理していくのは住民になるわけですし。

[742: 匿名さん]

ソラプラザは通気口の有効活用だと思えば。
茶室は話のネタとして。

[743: 匿名]

東雲に菜園を作ろうという発想には驚いた。
現場知らずの会議室ですべてが決定されたんだろうね。

[744: 匿名]

確かにあまり使い用途がない共有施設のために毎月310円/平米の管理費は実際高いよね。住んでる限り一生払い続けるものだからね~

[745: 匿名さん]

茶室はパンフレットに載っている外国人が考えたのかな。
個性的すぎる。

[747: 匿名]

てか、このマンションのまともなパンフってあるんですか？絵の書いた魅力なさそうなやつしかないんやけど。。

[748: 匿名]

印刷がおいつかないみたいです

[749: 匿名さん]

あの茶室はほぼ使われないと思う。
でもデザイン見て、インテリアの一部なんだなってことで納得した。シャンデリア的な位置づけなんだよ、きっと。
そう考えればまぁありな気もする。

[750: 匿名さん]

利用しなければインテリアもなにも関係ないのでは？

[751: 匿名]

結構かっこいいインテリア

[752: 匿名]

そんな事はどうでもいいんじゃない。
そんな事より、駐車場の稼働率いかんで収支の破綻
するマンションは要注意。

[753: 匿名さん]

マンションブロガーの間ではこの程度の価格帯の購買層で２３０００～２７０００円のタワーパーキングは大量に余ると言っていたなぁ。
管理費・修繕積立金が７０平米でスタート時から３万超えるから確かにきびしいかもね。５年、１０年後には修繕積立金はかなりのペースで上がってくるだろうから、さらに空きが増えるんじゃない？

[754: 匿名]

物件価格が安いから、みんな余裕で車持てますよ。

[755: 匿名さん]

物件価格が安いから、所得の高い層が少なく毎月の出費は抑えたい。
郊外のファミリー物件みたいに５０００円もあれば借りれるんならまだしもね。
ファミリー向けの国産ワゴン車を毎月２７０００円もの駐車料金出して維持するのだから。

[756: 匿名さん]

修繕積立金は70平米くらいで

1-4年目　8600
5-9年目　12100
10-14年目　22800
15-19年目　32400
20-30年目　34500

20年目からちょうど4倍くらい。
管理費と23000円駐車場もろもろでちょうど毎月8万円ってとこ。

[757: 匿名さん]

１０年目から３倍近いとはずいぶん高いな。
しかもたかが１５年目で当初の４倍とはビックリです。
しかもスタート時の値段だって安くないのに。
っていうか３５年目の金額でてないのかな？
３５年目の大規模修繕費の金額が多すぎると計画に含まれないから要注意って聞いたけど・・・

[758: 匿名さん]

これだけ徴収するのですから、30年で全部更新されるのでは？
天下の三井が住民を欺く計画なんて立てないと思います。

[759: 匿名]

管理費、修繕積立金合わせて７０平米で３万からなんですか！あの仕様でセキュリティ完備のマンションで安い。さっそく購入検討させていただきます。

[760: 匿名さん]

駐車場利用合わせて6万円かぁ。安いね。さっそく検討させていただきます。と言える方は幸せ。

[761: 匿名さん]

ここの６５平米４５００万の部屋を買う位の層はランニングコストが月６万はヒーヒーでしょう。

[763: 匿名]

余裕のある層は10年で出ていく
だろうね。
益々、稼働率は低下する。

[764: 匿名さん]

この狭さで安めだと、キャッシュ買いで、その二世が一人暮らしのパターンも少なからずありそう。
その場合、管理費や駐車場は自分で払うのが普通だから家賃とみたらちょうどいいかもしんない。

[765: 匿名さん]

物件価格は、確かに魅力的だと思う。
好条件の部屋を早めに申し込む方もいると思うが、ここは管理費の収支が気になるので、しばらく販売状況を見ながら検討したほうがよいかも。
半分くらい販売できた段階で、駐車場利用率を見て判断するというのも一つの方法。

ただ、営業さんがそれを正直に教えてくれるかどうかは疑問ですね。

[766: 匿名]

立地が悪いから、ハコモノの仕様を
良くしたのは理解できるが、
狭い立地に無理やり詰め込んだ事で、
周辺地域と隔絶した維持費負担の
マンションになってしまった。
一次所得者はだませても、二次所得者
や不動産投資家は見向きもしない
でしょう。

[767: 匿名さん]

やっぱり千葉県かぁ

[768: 匿名さん]

東雲駅徒歩７分辰巳駅徒歩１０分
バス停も近し
タワーやマンションが林立する一帯の南端
１５年間建替え工事する辰巳団地には面していない
敷地の下を地下鉄が走ってることもない

の、立地を悪いと言うとはねえ。
ちなみに高速道路までの距離はＷコンも同じ。

[769: 匿名さん]

立地は悪いよ。事故多発交差点の狭い角地。
西側のベランダなんて真下が晴海通り歩道部だよ。
東雲キャナルコートでは立地のよくない晴海通り沿いを
分譲する計画は当初から無かったしね。
大多数の人にとって東雲駅はプラスアルファ的な交通機関だし。

[770: 匿名さん]

だって唯一の晴海通り沿いにあるタワマンだし立地条件は１番悪いだろうね。

[771: 匿名さん]

あと、野村のマンションと対比させているようだけど、
キャナルコートが辰巳団地に面しているいるようなウソはやめましょう。

[773: 匿名さん]

初めてマンション買う人やタワマン初めての人とかは、少し上のほうにある書き込みの長期修繕計画での毎月の修繕積立金の値上がり具合をしっかり考えないとね。
ここはかなり毎月のランニングコストがかかる物件みたいだから。

[774: 匿名さん]

運河向こうの辰巳団地の立替を気にするなら、
このマンションの目の前の運送会社の敷地も含め
15年の間に何らかの立替がありそうな大きな敷地
が晴海通りの向こう側にはいっぱいあるよ。

[775: 匿名さん]

ランニングコストの負担が大きい物件は
築４〜５で中古出だすからリスクデカイよ。
要は勝ち逃げする人が多いと値崩れし易い。

[776: 匿名さん]

ここがWコンの眺望を塞いだ様に、ここも隣の運送会社に巨大なタワマン建つかもね。。。

[777: 匿名さん]

交差点はこのマンションが所有しているわけじゃなし。
交差点はキャナルコート内の人達も使うわけだから、このマンション特有のネガ要因ではないよ。

ここはキャナルコート外だから、キャナルコート内の分譲する計画は、関係なし。　

大多数の人は、ってキャナルコート内の東雲駅から遠いマンションは
遠さからプラスアルファになるのは当然。東雲駅から近いここと違って。

>唯一の晴海通り沿い
東雲ではレックスも晴海通り沿い。ここはキャナルコート外だからね。　
そして晴海道路沿いだからこそ、バス停が近い。

ネガは都合次第でキャナルコート内であるかのように言う。キャナルコートは運河を挟んで辰巳住宅に面している。そして建替えは決定事項。ありそうかの他の話に関係なく。　　

[779: 匿名さん]

どーでもいいけど、レスの流れが早いなあ。

[780: 匿名さん]

辰巳団地の建て替えは高層マンションでは無いしまずは離れた場所からはじまるしね。
運河の対岸は辰巳団地じゃない。ウソついちゃいかんよ。

交差点がマンションの所有のわけないじゃん。
西側が晴海通りに近接した、事故の多い交差点の角地だと言ってるだけ。
東側はＷコンの駐車場練の壁面至近に狭いエントランス。
立地がいいとはいえないでしょ。
それにネガ要因でもポジ要因でもいいけど、晴海通りの向こうは、かなり老朽化
した運送会社の敷地だし、これをどう考えるかも重要。

[781: 匿名さん]

晴海通り沿いなんかにあるから安いんだろう。ここもレックスも。
しかも湾岸道路にも両方近いね。
豊洲の３丁目のタワマン群も晴海通り沿いじゃなく運河沿いにあって考えられているよね。

[782: 匿名]

それにより運河沿いの公園にも接して
いい環境を提供している。
もちろん公園はマンションの所有では
ないけど、ポジ要因でしょう。

[783: 匿名さん]

780
運河の対岸に見えてる辰巳団地を対岸でないとは、五十歩百歩のヘリクツ。
東の団地の更に先は高速道路。

交差点の事故は、このエリアのネガ要因であってここの立地に限定した話ではない。たとえ角地でもね。
>東側はＷコン駐車場棟
Ｗコンの駐車場棟はワルい施設なの？ワルい施設ではないと思うが。

[784: 匿名さん]

>782
大きなヒビが入って、
2011.7.1の毎日新聞に写真付で報道されたことがある運河沿いの東雲水辺公園？

[785: 匿名さん]

ロビーラウンジの目の前が畑とかランドスケープに無理があるな。
顔のエントランスの真横にタワーパーキングの入り口が隠されてもなく並んでるし。

[786: 匿名]

まあ、その対岸の理屈なら
大きな公園もある。

[787: 匿名さん]

ああ、大きな公園から見たＣＧを物件サイトトップに載せて
公園の直ぐ近くにタワーが建つかのように宣伝したマンションもあったね。

[788: 匿名]

その交差点角にタワーパーキング建てて
さらに地域の危険度が益すと
心配している訳。
当然、至近に住むここのマンションの
住民も危険度が高い。

[789: 匿名さん]

もともと危険な交差点なんでしょう。増すもなにも。
危険だ、危険だ、と言ってれば皆用心するから反って安心。

[790: 匿名さん]

冷静に考えて、大通り沿いというのは、子供の環境にとって好ましいとはいえないと思います。それがちょっと心配かな。
晴海通りの東雲駅からこちら側の交差点は死亡事故現場でもあるから、東雲駅を利用なされる方は注意が必要です。
イオン角の交差点のように、歩道橋があればよいのですけどね。

[791: 匿名さん]

交差点の至近に2箇所の車の出入り口だけど
タワーパーキングの入出庫能力次第で
時間帯により渋滞が起こるかもね。

[792: 匿名さん]

イオン角の歩道橋、バス停に行くとき位しか使いません。
向こう側に歩道橋で渡るメリットがないので。

[794: 匿名さん]

忘れ去られてるシガーバー

[795: 匿名]

晴海通りに面してるなら豊洲にも行きやすいしいいじゃないですか。それにメインの入口は内道路ですよ。なんでネガばかり書き込むのか不思議。そんなことばっかしてるのなんか寂しいね

[796: 匿名]

ですね。晴海通りみたいな広い道路って私は安心です。だって今住んでるマンションは路地裏にあるけど、視界が悪いからめちゃくちゃ交通事故起きてます。

[797: 匿名さん]

あなたみたいなポジもいるじゃないですか。
ポジでは無くて営業さんだから？
でも、メインの入口の内道路が渋滞するとキャナルコートは大迷惑。

[798: 匿名]

晴海通りの交差点で起きた事故って、パークタワー東雲の交差点ですか？具体的にいつどのような事故があったんですか？答えていただけないなら信用出来ません。

[799: 匿名さん]

晴海通りみたいな広い道路って湾岸の利点だけど、
あそこまで近接させると、下の歩道は恐怖の30ｍになる。

[800: 匿名さん]

>798

警視庁のＨＰに出ているよ。
半年で５回の交通事故。
今のところ死亡事故はおきていないけど。

[801: 匿名]

そんな渋滞しないと思いますよ。だって辰巳駅周辺に住む方は首都圏に電車で通勤してる方が多いでしょ。６００世帯ぐらいなら車の出庫で渋滞する可能性はゼロ。

[802: 匿名さん]

まあ、そう祈ってるし、そうあって欲しいですね。
ゼロと断言するところが胡散臭さＭＡＸだけど。

[803: 匿名]

私は営業ではないですけどあまりにネガばかり書き込んでいる方が多いのでポジも入れたんです。私は相手の気持ちを考えず非難する人は必ず不幸になると信じてるし日々念じてます。

[804: 匿名]

怖い((((；゜Д゜)))

[805: 匿名]

確かにネガばっかで飽きた。

[806: 匿名さん]

しょうがないよ。人気物件は、
本気でほしい人は倍率下げるために少しでもネガるし、
やきもちやいているひまな他社営業さんもがんがんネガるんだから
ポジが少ないのは当たり前です。

[807: 匿名さん]

共用施設に関してポジティブな話題をしましょうよ。

[808: 匿名さん]

高層以外は売れ残るでしょ

[809: 物件比較中さん]

共用施設…ポジよりネガ要素が多い。
やっぱキッズルームとゲストルーム以外は、実用性が低いよ。

[810: 匿名さん]

スーモ見て気になりやってきた新参者です。

ここのマンションって、東京駅からバス数十分となってましたが、それ以外の交通はないのでしょうか？
どうしてこんなに安いんでしょうか?
最上階なんて6800万ですよね。他の階と天井高も違い3m広い上にロフトもついて、夜景も見れる。
色々タワマン見てますがこれほど色々揃ってると
もっとしますが、6800万て安すぎると思うのですが
こんなに安い訳は何なんでしょうか？
自分は今都内新築で最上階6000千万程のマンションに住んでます。
最上階と言っても11階程度ですし、23区と言っても底辺地区です。
それでこの金額ですので、ここの最上階はかなり安く思います。
もっと早くここと出会ってればここにしたと思います。
なぜ、ここまで安いのか、すでに買い手がついてるのか詳しい方教えてください。
よろしくお願いします。

[811: 匿名]

普通タワマンの最上階なんて広い部屋ばかりだけど、ここはただ単に狭い部屋ばかりだから安いんだよ 100平米１億円の部屋を売るのが難しいと思ったんでしょう
高級路線ではなくファミリー向けタワマンって事だね

[812: 匿名さん]

７０００万位を超えるとサラリーマンだとローンの関係なので買える人がかなり少なくなるらしく、買う層が変わってくるらしいよ。
普通のタワマンは、そんな層が高層階にはたくさんいるから維持・管理が長期に渡ってうまく行くといわれてるんだけどな。
ここはそういった意味では維持管理費が高いだけに、住民層に不安があるかな。

[814: 匿名さん]

新豊洲は強力な変電所の隣だから電力障害に強そうだな

[815: 匿名さん]

810

バス便マンションだから安いんですよ。バスが好きな人にはお買い得ですね。

[816: 匿名]

バス好きです。

[817: 匿名さん]

豊洲のタワーだって、東京駅からバス便マンションですからね。

[819: 購入検討中さん]

ここでネガって倍率下げるとかポジは営業だとかって…笑　ユニークな方々ですね^^

[820: 匿名]

土地が安いのでしょうかね？

震災直後、液状化はありませんでした。

イオンの一階の天井から水漏れしていたくらいでしょうか、目についた被害と言えば。

また、地下鉄が止まっても、バスが使えるという利点もあります。でも、エレベーターは間違いなく、動きませんが。

[821: 匿名さん]

810です

色々ご回答ありがとうございます
最上階は天井高3m、広さも100以上ではないですが
90平米で広い方かと…
すでに売れましたかね、抽選になりますか?

[822: 匿名さん]

最上階は抽選になると思いますよ。

[823: 匿名さん]

ＭＲに最上階のタイプもあるけど、オプション変更し過ぎですね。
それと天井高３mだと、電球が切れただけでも業者を呼ばないと交換できないとか。

[824: 匿名さん]

>>823我が家もマンションですが天井高3mです。確かに電球の取り替え大変ですね、4段の脚立買いました。旦那であれば脚立があれば天球ぐらい変えられます。天井高3mはすごい開放感ですよ。ただ、窓掃除がかなり大変。ここの最上階は素敵ですね。スーもで見た時、心惹かれました。安いですし。ただ、オプションばかりで、あれを標準装備だけにしたらどうなるんでしょうね…

[825: 匿名さん]

あのオプションは３００万だか５００万かかるよ。

[826: 匿名さん]

ロフトのある部屋は更に天井が高いので、4段脚立でも無理かも。
窓は普通の高さだけど。

[827: 匿名さん]

まぁ、近隣住民に反対運動を起こされたような物件ですからね。
キャナルコートの恩恵を受けつつ、キャナルコート内ではないからキャナルコートのルールを無視して設計した勝手な企業論理の物件です。

[828: 匿名さん]

キャナルコート外、なんだから
キャナルコート内のルールに縛られないのは当たり前。　　

[830: 匿名さん]

三井の圧勝
なぜならキャナルコート外だから