パークタワー東雲ってどうですか？ （その４）

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
前スレッドが1000に達したのでパート４作りました。よろしくお願いします。
スレッドその３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
予定販売価格 2980万円～7480万円
入居：2014年4月下旬予定

≪第１期販売予定≫
日程：平成24年10月下旬
売主：三井不動産レジデンシャル
備考：資料請求受付中、予約制事前案内会開催中
問い合わせ：0120-637-321

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[310: 匿名さん]

ムダかも知れないが、ここに入居する子育て世代
を少しでも少なくしたいというのが正直な気持ちかな。
上から何か落ちてくるかわからん歩道環境の上、
子供が危険な交差点に隣接したマンションに住む
なんて、個人的には有り得ない訳です。

[311: 匿名さん]

買う気はない、って正直な気持ちと
他人にも買わせたくない、って正直な気持ちがよく分かる文章です。　

[312: 匿名さん]

むしろ子供だらけのファミリーマンションになるんじゃないの。
庭にもすべり台とか砂場が作られているタワマンだから。
犬が苦手で、たばこ吸わなくて車を持つ気はないDINKSは選んじゃいけないね。

[313: 匿名さん]

そう、
子供だらけのファミリーマンションになりそう。
三井はその層にターゲットを絞ってるみたいだし、

でも、いくらマンション内でその快適性を追求したところで
このロケーションで、交差点隣接立体駐車場で、

それは無いだろ。と言いたい。

[314: 匿名さん]

お客さんきてますか？？もうすこし混んでるかと思ってた

[315: 匿名さん]

今日はじめてモデルルームの前を通ったけど
主要道路の交差点に隣接したマンションなのに
チャイルドルームが全面にあって何を考えてるんだろうと正直思った。
パークシティ豊洲は素晴らしかっただけに、その後の三井の
豊洲と東雲の物件はがっっかりマックス。
ベースの総合企画がみらい建設工業株式会社だからでしょうか。

[316: 匿名さん]

共用施設乱立で管理費高い。
タワマンでデカイ機械式立駐あるのに、修繕積立費のスタートが低い。
管理費高いのを、修繕積立設定を下げて緩和してる感が否めない。

修繕積立の５年スパンの上昇率ってどんなもの？深く考えない人が購入して、後で組合で揉めそう。

[317: 匿名さん]

深く考えない５００世帯を集めれば三井としては成功ですね。

[318: 匿名さん]

平置き駐車場を持ち高い入居率を誇ったWコンですら
5年後に修繕積立金を見直し値上げした。

[319: 匿名さん]

5年後に見直さなきゃいけないようでは
最初から計算が甘かったってことだな。

[321: 匿名さん]

>318

事情知らないけど震災の影響じゃないの？

[322: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[323: 匿名さん]

>322
日本国債くらいならまだしもリスクとって積立金を減らすとかあり得ない話と思うが、そういうこともあるんだと知った。
Wコンも減らしたのかな？
投資、制振装置の消耗、飛び降りなどの噂は怖いね。

[324: 匿名さん]

ネットの情報をソースとするなら是非リンクを貼って頂けると助かる。疑うわけではないのですが、ソースの信憑性を知りたいので。

[325: 匿名さん]

ソースは
Wコン　修繕積立金　運用
でググるとありますよ。

[327: 匿名さん]

隣りは敷地が2万㎡あるから、普通の形状の建物2棟なら集積した広い空地がとれる。
絶対的な敷地が狭くて建物が目一杯なこちらは、そういう空間のゆとりはとれない。

現地は既に2階の柱が建ち始めたけど、キャナルコート側から見る見かけの巨大さは異様（偉容じゃなくて）だよ。

都心部だったらこういう使い方にも納得感あるんだけどさ、こんな田舎で何考えてんのって感じ。
居住者にとっても目一杯感満載だと思うね。

[328: 匿名さん]

キャナルコート内から巨大なこの建物を毎日眺めて
納得せずに暮らしてください。

[329: 匿名さん]

国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というのを
出している。それを見ると、20階以上の高層マンションでは、
170円～245円／㎡・月と試算している。
これは本体だけで、さらに機械式駐車場分を加算しなさいと指導している。

実際は管理費の余剰分や駐車場収入の利益分も考えながら管理組合が試算する訳だけど、
パークタワー東雲にその余剰分があるとは思えないし、エレベーター方式高層駐車場
の修繕積立金が普通の機械式と比べて安いとは思えない。

Wコンの試算がいいかげんだったなんて言えるのかな？ここの修繕積立金は、

たったの125円／㎡・月。

管理組合は早急な対応をいやおう無く求められるのは明白じゃないかな。

ああ、ちなみにWコンは日本国債と定期だけで運用してる。あと、150円／㎡・月への値上げを
総会で決議したのは震災前です。

[330: 匿名さん]

>329
5年後のここはWコンと同程度の修繕積立金を取ると思うよ。
それでWコンが震災前に計画より値上げしたということは、長期修繕計画が甘かったということなんだろうね。

[331: 匿名さん]

ここの修繕積立金よりも、
同じく高層駐車場を持つレックスガーデンの方が平米あたりの金額は低いよ。
で、プラウドタワーの平米あたり修繕積立金は更に低い。

他の新築も一応書いとかなきゃね。

[332: 匿名さん]

プラウドの長期修繕計画を確認したけど、きちんと３０～３５年まで計画されていて修繕積立金の上昇もかなり緩やかで高くなかったよ。さすが自走式駐車場と水を使ってないお金のかからない共有施設。

[333: 匿名さん]

332さんは
値上げしたWコンの長期修繕計画はきちんとしていなかった、と言いたいのかな？

[334: 匿名さん]

甘かったのか、計画通りいかなかったのかは住民じゃないしわからないなぁ。

[335: 匿名さん]

まあ、三井も含め修繕積立金は全てのマンションにおいて甘いという事です。
ただ、4基のエレベーター方式だけのタワーマンションなので
他よりも金額算定が甘すぎるように思う。
入居率や駐車場利用率によっては危ないラインになる可能性もあり。

[336: 匿名さん]

どっちにしろここは３０～３５年の大規模修繕時の巨大なタワーパーキングの交換やエレベーターの交換などが計画に含まれているか確認したほうがいいね。
高い金額を隠したがる物件は２５年とかで計画して金額が安くなってるからね。

[337: 匿名]

あの額で手厚い修繕ができると考えるほうがどうかしてる。
いいか悪いかは別として、これは売り手側の常識。
もし、営業が値上がりは無いと思いますと言ったら、すかさず文書にして欲しいとお願いしてみてください。

[338: 匿名さん]

>他よりも金額算定が
は間違い。
ここより修繕積立金の安いレックスは
同じくタワーパーキングで駐車場設置率がここより高く、駐車場代はここより安い。
入居率や駐車場利用率がヒビくのはレックスの方が大きい。

[339: 匿名さん]

>337

三井の物件で修繕積立金の値上げがない計画が出る可能性を考えている貴方のほうがどうかしている。

多分、２５～３０年後には７０平米で毎月３～４万円台になる。

[341: 匿名さん]

２５～３０年後には７０平米で管理費・修繕積立金で６万超え・・・
そして変動金利でローン組んだ人は、その頃には金利も上がって当初の毎月支払い額の１．５倍位に増えてるかもね・・・

[342: 匿名さん]

>340

そこまで住まない？
意味わからん。

ちなみに、パークシティ豊洲は２５年目から７０平米で月３万５千円。
他のタワマンでも同様の計画を見ている。

４万円はいかないかもしれない。

[343: 匿名さん]

えっ、意味わからんって
１つのマンションに永住を考えてるの？

[344: 匿名さん]

3万5千円なら、妥当じゃないかなあ。うちのタワマンもそんな感じです。修繕計画を今年精査したら、かなり余剰があるみたいでした。管理費も余剰が出ているので、余剰金で株を運用するなんておそろしい提案も出てたみたい。当然、否決されましたが。タワマンの管理費、修繕金は、結構、じゃぶじゃぶですよ。

[345: 匿名さん]

>343

失礼。
長期修繕計画の話をしている時に個人的な居住期間のことを言うなんて思わなくて、打ち間違いしたのかと思ったよ。

ここは長期優良住宅なんだから、30年どころじゃなく、もっと先まで見越して維持できる計画があって然るべきと思う。

[346: 匿名さん]

>344

エレベーターや機械式駐車場などの高額設備の交換を含む長期修繕計画の場合、実際には交換せずに使えて修繕積立金が計画ほど要らないこともあるようですね。

[347: 匿名さん]

耐用年数を超えても、交換せずにまだ使えるからという事で、積立金節約を優先するのかな？
賞味期限を超えても、まだしばらくは大丈夫だという事で、食費を節約するみたいな事ですね。
お腹こわしても知らないぞ。

[348: 匿名]

35000円も修繕積立金とられる
マンションの資産価値あるのかな？

[349: 匿名]

大規模な修繕を一回も
実施してないのに余剰がある
なんて考え方がおかしい。

[350: 匿名さん]

>349

確かにそうだ。
いくらかかるかわからない将来の大規模修繕に向けて貯積み立てるのにじゃぶじゃぶと思ってるなんて危ない気がする。

[351: 匿名]

正直修繕積立金４万円になってもなんとも思わないなぁ。別に高くないでしょ。２・３０年後に大規模修繕費掛かっても世帯数多いから２００万くらいじゃないかな。ちゃんと稼いでいれば問題ない金額だと思うし、それを問題に思う方はタワマンが購入出来ない所得ってことだけだと思う。タワーパーキングも駐車場だけの無駄な敷地を減らせて効率的だと思うな。

[352: 匿名さん]

４万と予定されてるマンションなら実際は８万ぐらいになるのでは。

[354: 匿名]

そんな遠くまで行かなくても
周辺で一番高いんだから、
至近の物件に行けばいい。

[355: 匿名]

８万なる根拠は？具体的に説明して下さい！私は５万くらいならセキュリティばっちりのマンションに住み続けたいです。一度しかない人生ですからね。

[356: 匿名さん]

3.11でKODANの各テナント入口と辰巳橋に段差ができるような地盤沈下する埋立地ですが、
もっと大きな揺れで被災したら、修繕というか復旧は住民が負担するんですよね？８万で済むか。

[357: 匿名さん]

それは、辰巳橋の直ぐ近くに建つプラウドの契約者に言ってあげれば？
>332 でわかるように、このスレにも来ているから。

[358: 匿名さん]

どっちにしろ橋を直すのは住民じゃないな。財政豊かな江東区だから心配ないだろう。
ここは上に住居まであるタワーパーキングの維持管理が心配だが。

[359: 匿名さん]

あちこちに段差ができた島なら、地下杭の上に乗ってる建物は、浮くね。