パークタワー東雲ってどうですか？ （その４）

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
前スレッドが1000に達したのでパート４作りました。よろしくお願いします。
スレッドその３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
予定販売価格 2980万円～7480万円
入居：2014年4月下旬予定

≪第１期販売予定≫
日程：平成24年10月下旬
売主：三井不動産レジデンシャル
備考：資料請求受付中、予約制事前案内会開催中
問い合わせ：0120-637-321

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[21: 匿名さん]

駐車場だけじゃなくてドッグランとかシガールームとかもそうですね。
使わない人一生使わないし、でもその管理に一生お金払う。いらないですね。

[22: 匿名さん]

>17
こちらは避けた方がよろしいでしょうか。

[23: 匿名さん]

駐車場を借りる人だけで賄う部分が大きければ大きいほど逆にあぶない、という見方も。
借りる人減→一人あたり料金アップ→さらに減る→一人あたり料金さらにアップ→運営アップアップ（笑

[24: 匿名さん]

>15
平置き駐車場の外部貸しネタをヤフー知恵袋で見たら、　
税金を払うのと申告のコストとでメリットは殆ど無いと書かれていたよ。

[25: 匿名さん]

＞24さん

それは貸し手のメリット？借り手のメリット？

[26: 匿名さん]

マンションの管理組合、つまり貸し手のメリットですね。

[27: 匿名さん]

全部パーク24に任せましょう。それが一番。稼動リスクを住民がとるのはやめましょう。だって駐車場ビジネスの素人ですもん。

[28: 匿名さん]

管理費・長期修繕積立に関しては、長期修繕計画（案）と第１期の管理費等収支予算（案）の資料を貰って検証すればよいですね。私は貰っていないですが、ちょっと試算してみます。
320台×68％×30,000円＝約653万円が管理費の収入の部に入ると計算。年額約7,830万は管理費収入全体の1/3程度になるのかな？そうすれば全体の管理費収入は26,000万程度…。差し引きした額、約18,200万を585戸で割って１戸あたり31,000円程度が管理費となりますね。
こんな計算かな？

[29: 匿名さん]

勘違いしてる人がいるみたいだけど、駐車場独立会計にしてるケースって非常に稀で、三井でもそういったことをしてる物件ってのを聞いたことは無い。

駐車場使用料は、管理費の会計に組み入れられて他のメンテナンス費用の出費と一緒の扱い。駐車場のメインテナンスだけ特別ってわけじゃない。駐車場使用量は共用部分を独占的に使用してることに対して支払う対価で、たとえばゲストルームを借りたときに使用料を払うのと一緒。駐車場、ゲストルームといった具合にそれぞれ独立会計にしたらそれぞれに担当者立て手会計管理しなきゃならなくて大変なことになる。機械式駐車場の更新については他の共用設備の更新と同じく修繕積立から充当される。

ちなみに駐車場の外部貸しは、セキュリティの問題が発生するからできないと考えたほうがいい。

[30: 匿名さん]

ここでいいよ！真剣検討まじめくん！新たな情報待ってるよ！

[31: 匿名さん]

結局使わない一生使わないひとが一生支え続けてくれるわけね。
ありがたいね！

[32: 匿名さん]

駐車場利用者が予定より少なくなると管理費アップの要因になりますね。

[33: 匿名さん]

税金や年金みたいなものと考えた方が良さそうですね。自分のためになってるのかなってないのか分からないけど強制的に取られますよ、と。

[34: 匿名さん]

駐車場は50年間売主デベが固定賃料でマスターリースすべきだ。

[35: 匿名さん]

例えば１階の住民がエレベーターを使わないからといって、その分の管理費を支払わなくていいってことにはならない。区分所有のマンションで公平って何って突き詰めて考えると結構難しい問題になる。そういった共有設備があるから資産価値が維持されるって考えるしかないのかな。

ちなみにタワマンだから１階の住民はいないって突っ込みはしないでね。

[36: 匿名さん]

＞28は計算間違えしてました。１戸あたり26,000円の管理費という試算でした…
全体が26,000万の収入として、150台の利用者だと１戸あたり30,000円弱の負担となりますね。

[37: 匿名さん]

いずれにせよ駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が大きいから、稼働率が想定を下回ると赤字に直結する。

[38: 匿名さん]

例えば同じタワーマンションで、3000万のパンダ部屋70㎡と6000万の最上階70㎡
があったとする。
管理費用は面積で計算されるので、両者は同じ管理費用を負担する。これも不平等と
言えば不平等かな。

[39: 匿名さん]

エレベータのたとえは納得できるけど、シガールームやドッグランは何か納得感が無いんだよな～
シガールームにいたっては世の中から消え去りつつあるのに、喫煙の増進装置でしょ、ありえん
ドッグランも普通に外散歩してくれればいいじゃん
いずれも臭いにつながるものだけに物件劣化に貢献してるとしか言いようが無い

[40: 匿名さん]

デベの言う稼働率も、どこまで想定した収支バランスなのかだね。

[41: by865]

タバコすって匂い撒き散らして、犬連れて匂い撒き散らして、そんな人達が集まることを望んだマンション。

[42: 匿名さん]

39、だったら検討から外してね。

[43: 匿名さん]

41
で、匂いや鳴き声はキャナルコート内へも。　
お互い様。

[44: 匿名さん]

ペット好きの喫煙者にはこの上ないマンション！
買いだっ！

[45: 匿名さん]

課税評価も専有面積で決まるから、同じ面積で販売価格が３０００万円の低層階と６０００万円の高層階の固定資産税・都市計画税も一緒。これが公平かといえばちょっと微妙だよね。

あと、公平なのかよく分からないのは、管理組合総会の議決権。１戸１票で広さは関係ない。

[46: 匿名さん]

でも管理費だって床面積で管理費が決まるが、
広い部屋と狭い部屋でキッチンバスなど仕様がもし同じ場合、床が広いと何の管理が違うんだ？

[47: 匿名さん]

区分所有法で原則持分に応じて負担って決まってる。権利を多く持ってる人が、多く負担するって考えみたい。

[48: 匿名さん]

>46

ちょっと勘違いしてるみたいだけど、管理費は共用部分に対してだから専有部分の仕様は関係ないよ。まあ、タワマンって窓の掃除があるから、広い部屋のほうが窓も広いよね。

[49: 匿名さん]

区分所有の専有部分の広さで決まるのは当然でしょう。

[50: 匿名さん]

「当掲示板は、マンションおよび戸建て住宅の購入応援サイトです。利用者同士が掲示板上で有用な情報交換を行い、よりよい住環境の発展に寄与することを目的とします。」

・・・とあるので、否定的なことでも書いてよいことになっているかと存じます。「否定的な情報も肯定的な情報と同じように、まだ経験されていない皆さんにとって大変、貴重な情報」と言っています。
不動産業者がそれを排除したいなら名を明かした上で掲示板上で依頼するというのがルールかと思います。

従いまして、否定的情報提供者はすぐに他に行けとか検討から外せなどというのはこの掲示板のルールでは無いかと存じます。

[51: 匿名さん]

48
業者任せのＤＷ、以外の窓は自分で掃除をやるのが普通じゃない？
ガラスフェンス外側も業者だけど。

[52: 匿名]

のらえもんさんとこのブログに詳細レポートきたね。
おおむね評価高いみたい。

[53: 匿名さん]

>50さん
「利用者相互に気持ちよく利用できるコミュニティになることを望んでおります。」

の部分をカットしないで下さい。

[54: 匿名さん]

＞1さんのお気持ちもよくわかりますが、不安を抱えている方もいらっしゃいます。
震災対策等は重要な事だと思いますので、しっかりと話し合った方がよいと思います。
ただし、＞53さん記載の通りで、荒らし、煽り投稿はなさらない事。そういうレスがあれば削除願いしましょうね。

[55: 匿名さん]

価格表きたね。
西が思ったより高くて南とあまり差がない。

[56: 匿名さん]

ここの西は最高だろうね、東京湾を一望できる湾岸ビュー・・・

[57: 匿名さん]

それを言っちゃうと、お隣りの西側さんがちょっとかわいそうだね。

[58: 匿名さん]

ここの西側の眺望は将来危なそうだね。晴海通り向かいの運送会社の土地は角地で広いから、おもいっきりマンション建ちそう。距離も近いからレックスみたいな板状タワマン建ったら、湾岸ビューがマンションビューだよ。

[59: 匿名さん]

検討者ですが、価格表はどこで見れますか？
南と西はどちらが高いですか？

[60: 匿名さん]

ここの南側は眺望もたいした事ないし、いかんせん湾岸道路と高速道路の「ゴー」という音がうるさいと思うよ。高層になればなる程響くから。窓開けたらテレビの音、３つは上げなくちゃ聞こえない位。

[62: 匿名さん]

60の言ってることは正しいよ。
ウチも近所の高層階だからよくわかる。
南側眺望のランドマークはゲートブリッジだけだから、来客の受けはあまり良くない。かなり「眺望」に対する造詣が深くないとすぐ飽きちゃうね。
高速もうるさいよ。ただ騒音増幅装置である辰巳PA（空気砲の囲いみたいなもん）向きでなければ、確かにTVのボリューム調整は3段階ぐらいで済む。

[63: 匿名さん]

>62
ネガさんですね。にっ こり

[64: 匿名さん]

週末の暴走族は特にうるさいよ。

[65: 匿名さん]

61,63は都内で高層階に住んだことない人だな。

[66: 匿名さん]

タワマン住むのが初めての人には参考になる意見だと思うけどね。

[67: 匿名さん]

このタワーに過剰な期待を抱きがちな検討者へのささやかな忠告だよ。
暴走族も、2012年のこの世の中でまだ存在してるのか、っていうぐらい首都高を爆走するんだよ。
もちろん、1週間のうち合計で15分あるかないかの騒音だけど、都会的なイメージを損なうには十分過ぎる。

頭の片隅においといてくれれば、あとで「言うほどでもないじゃん」と言えるかも知れない。感受性というか寛容さの問題だからね。

何年か近所に住んで、無視は出来ないけど、もう騒音をとやかく言うのは諦めた。ま、受忍限度を超えるレベルじゃないから安心していいよ。

[69: 匿名さん]

音を遮断する建物が周囲に少なくなる高層階の方が、音を広範囲に拾い易い。
ここはプラウドと同様に一次取得者層が多そうだ。

[70: 匿名さん]

毛虫っぽく見える、って人いない？

[71: 匿名さん]

ちなみに南側の方が、もっとださかった・・・
なんでこのダミーベランダのある北側の写真ばかりを紹介してた理由がわかった気がした。

[72: 匿名さん]

そうだね、夏はどうしても涼しい風が入るから窓あける。
週末のバイクの爆音はテレビを見てると腹立たしいが、まあ、しゃあないね。
南側はゲートﾌﾞﾘｯｼﾞのライトアップや遠くランドマークタワーや、羽田の飛行機の
離発着も見れて結構気に入ってる。
そうそう、海ほたるも見える。

[73: 匿名さん]

プラウドは公式ＨＰに｢521戸　連続即日完売！」って書いてある。

[77: 匿名さん]

68
こっちは真実言ってるんだがなあ。
何十台規模じゃなくて数台なんだけど、とにかく消音機なしだからヘリよりうるさい。お得意の空吹かしバリバリだし。
騒音以外は、さして迷惑走行してないから取締りもされないみたいだ。
それから辰巳PAに週末集まるルーレット族も、発進時はそれなりにうるさいのよ。

72は同感。
新滑走路が出来てからは羽田への南風時進入コースが変わったので、前より見応えがあるかな。
天気が良ければ、観音崎灯台の明かりも見えるよ。

[78: 匿名さん]

＞52
液状化した島に価値は無し、だって。

[79: 匿名さん]

プラウドもパークなんじゃらも
・・・
販売しているガキどもは同じか・・・

[80: 匿名さん]

北だけですね。

[81: 匿名さん]

ここ値段を抑え目にして買いやすくしてるのか小さい部屋ばっかりだけど、既に子供２人いる人や今はまだ１人だけど近い将来に２人目考えてる人は７０平米じゃ厳しくないのかな？
共有施設や雰囲気みてもファミリー向けタワマンなのに、これじゃあすぐ手狭になっちゃうと思うんだけどな。
毎月の管理費や修繕積立金や駐車場料金も高いし、どういう人をメインターゲットとしてデベは考えているんだろう？

[82: 匿名さん]

私も部屋が狭すぎる点に同感。想像以上に共用施設がいい感じだったのに、コンセプトが不思議でした。
二世帯住宅‥とか‥？

逆に部屋が広めのプラウドは共用施設が貧弱だし‥
なかなかいいとこどり出来ないものですね。

[83: 匿名さん]

共用施設が良い悪いって皆さんどの施設で判断されてますか？
ゲストルームもライブラリーもどこにでもあるものなのであまり変わらないような気がしているのですが。

[84: 匿名さん]

ここは１番利用する人が多いフィットネスジムはないのに、ドッグランや茶室などなくてもいいような施設が多いね。ソラプラザとかいうただの吹き抜けの部屋も６箇所もいらないと思った。

[85: 匿名さん]

茶室はたしかに不要。

[86: 匿名さん]

畑の方こそ確かに不要。

[87: 匿名さん]

シガーバーも部屋で吸うからいらないよね。

[88: 匿名]

部屋がヤニ臭くなるよ

[89: 匿名さん]

畑とかＢＢＱ場所があると、鳩とかカラスが集まりそうで心配だよね。
そんなのないほうがいいと自分は思うんだけど…。
ベランダに飛んで来たら嫌だな…。

[90: 匿名さん]

89さん
北側のダミーバルコニーに鳩が巣を作る危険性があります。

[91: 匿名さん]

タバコ吸いにわざわざラウンジには行かないと思う。
タバコ部屋の清掃費用も管理費から出されるよね。

[92: 匿名さん]

新築につばめの巣ならば縁起が良いとは聞きますね。つばめは安全なところにしか巣を作らない事から、長期優良住宅の証になるかもね。

[94: 匿名さん]

ハトに好かれる条件

・人気がなく、また犬や猫など敵が来ない。
・既に仲間のフンが付いていて居心地がいい。
・エサ（ゴミ）場の近く。
・雨風、直射日光が入らない。

[95: 匿名さん]

充実した共有施設が用意されているが維持費のかかるような設備は極端に少ない。
普通は木を植えてベンチを置くようなスペースにも、バーベキューたらファーム
やらの共有施設をアピール。

これは何を意味しているのでしょうか。ここからは個人の感想。

充実した共有施設だから管理費は多少高くても納得してもらえるのではないか
という三井の算段が見える。
駐車場維持費による修繕積立金の将来の大幅アップの幅を少しでも小さくして
三井への反感を抑えようとしているかのようにも見える。

[96: 匿名さん]

共用設備が多い割にこれといったものが少ないですよね。
雨風の入る部屋も多く、汚れが心配です。

[97: 匿名さん]

街に魅力がない分、強要施設を増やしたのでしょう。販売の時は売り文句になるからね。

ここは、飯田橋や西麻布とは違いますから、強要施設はあったほうがいいかもね。すぐ飽きると思うけど。

[98: 匿名さん]

維持費のかかるプールやバーもないのに、この共有施設でこんなに管理費高いってただ単に３５０台近くあるタワーパーキングにかかる管理が大変って事なんじゃないのかね？

[99: 匿名さん]

よけいなお世話なんだけど、ここのマンションの理事は大変だね。
キャナルコートの住民として、平置き駐車場の野村プラウドとの
10年後、15年後の両者の修繕積立金を含む管理状況の比較は
大変興味ある題材。
ウオッチさせてもらおうと思う。

[100: 匿名さん]

敷地に目一杯建物を造るデベのエゴの犠牲になるんだよ、購入者がね。

とはいえ、納得づくで買う人ばかりになるんだから、他人が文句を言う筋合いではないかな。

30年後、立駐はガランガランになるでしょうけど。

[101: 匿名さん]

BBQは意外と使う人多いと思う。最近豊洲のカフェ混みすぎだし。前はゆったりBBQできたのに。
のらえもんさんがこの物件への住み替えを視野に入れた的コメントされてますね。

[102: 匿名さん]

パンダ部屋は物件費は割安だけれど、高層階と同じ修繕積立金を払うことになるから、低層マンションより大幅に維持費がかかる可能性があることに注意が必要だね。

タワーマンションの修繕費は計画より安くなると営業は言うが、実際そうなのか知りたい。

[103: 匿名さん]

管理費は、管理会社に委託する費用で年15,000万円くらいは掛かりそうだね。
共用部分の電気水道代は年5,000万円程度かな…
あとは…

どんなものでしょう？

[104: 匿名さん]

この程度の価格で買えるタワマンで、これだけの巨大なタワーパーキングの維持は厳しいと思うよ。
タワマンってのは本来、中層以上の高額な物件に住んでる人向けに豪華な共有施設があったり、将来の高い修繕費も問題なかったりしたのに、ここは１番高い部屋でも７５００万、ほとんどが小さい部屋で５０００万程度の部屋ばかり。
この程度の購入者層でタワマンの維持は１０年もしたら、アップアップの人が続出しそう。

[105: 匿名さん]

ここで予想なんてしてないで、管理計画確認すれば済むことだよ。委託契約の案も確認しておいたほうがいいかもね。多分、契約する直前頃に要求しないと、提示されないだろうけど。

[106: 匿名さん]

のらえもんさんのコメントは公平で評価していいと思うけど、
やはり免震信者の立場だね。
私は免震の考え方は評価しているが、現在の高層マンションの
免震装置は今後も進化すると思うので現時点の物件において
確固たる優位点は無いと思う。

[107: 匿名さん]

>102

三井が販売した過去の物件での実例を示してくださいって言って見れば分かるよ。とたんに営業のトーンが下がるから。

[108: 匿名さん]

のらえもんはいきなりＢＡＳのはしごを外した。
彼は信用できない。
彼は埋立人の皮をかぶった内地人ではないか？

[109: 匿名さん]

デベの計画なんて、管理組合が数年後に試算すると全然足りないというのが普通だよ。
良し悪しは別としてそれが暗黙の了解といってもいい。
初めてマンションを検討する人にとってはデベの試算を信じるのかもしれないけど、
２回目、３回目の人はまずデベの試算は信用しないと思う。
だから「予想なんてしないでデベに確認すればいい」という意見は受け入れることは難しい。

[111: 匿名さん]

ふざけるなよ、のらえもん
さんざんBASをコケにして自分はどこに住まっているのだろうか

[112: 匿名さん]

のらえもんがＢＡＳのメリットだけを書くなら誰も文句は言わないんだよ

[113: 匿名さん]

>109

管理会社ってデベの系列でしょ。計画通りではできないから値上げなんていってきたら、自分達で立てた計画だから、そのとおりやれ、できないのなら管理会社変えるぞくらいの交渉はしないとね。言われるがままに、値上げなんてお人よしなことしてるの？

[114: 匿名さん]

のらえもんが思いやりの心を持てば全てがうまくいく
特定物件のデメリットは一切禁止。
ポジティブな部分のみを書くべき。それがのらえもんの使命。

[115: 匿名さん]

住民板見てると管理会社にいいように食い物にされてる管理組合もあるみたいだよね。三井の管理会社は、委託費に見合った仕事はしないみたいだし。

[116: 匿名さん]

113

日々の管理費は大丈夫ですよ。問題は長期修繕積立金の積みたて状況。
何も努力しなければ管理会社は見た目は潤沢な管理費をむさぼる。
ただ、管理会社とシビアな交渉して節約して管理費の余剰分を積み立て
に回したとしても全然足りないでしょうね。
特にこのマンションは駐車場の収益が期待できないのでその傾向は強い。

[117: 匿名さん]

駐車場利用者が想定以下だとすれば、管理費を値上げせざるをえないでしょう。その可能性が十分あるって事なのかな？

[118: 匿名さん]

>117
ないよ。むしろ充分過ぎる

[119: 匿名さん]

そうなの？
そう言える何かがあるのかな？

[120: 匿名さん]

修繕積立金が不足する一つの要因は２５年計画であること。３０年目以降にエレベータや機械式駐車場といった大物の更新が控えているのに考慮されていない。

あと、入居時点で価格を低く見せかけるために、積立金の段階的値上げや一時金徴収を長期修繕計画で設定してるケースが多いんだけど、負担しきれなくなって未収問題を引き起こす要因になる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。