パークタワー東雲ってどうですか？ （その４）

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
前スレッドが1000に達したのでパート４作りました。よろしくお願いします。
スレッドその３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
予定販売価格 2980万円～7480万円
入居：2014年4月下旬予定

≪第１期販売予定≫
日程：平成24年10月下旬
売主：三井不動産レジデンシャル
備考：資料請求受付中、予約制事前案内会開催中
問い合わせ：0120-637-321

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[173: 匿名さん]

数年後TCOの大幅なアップも想定される設備内容と思う。

[174: 匿名さん]

TCO=Total Cost of Ownership. タワマンは維持費がかさむからね。地震来たら乾式壁壊れちゃうし。修繕積立金は自然災害を考慮して無いから、計画外の出費も。

[175: 匿名さん]

>>170
のらえもんさんとこの価格表に7480万円がない理由は、モデルルームに行けばわかるよ。
この物件の実質最高額は6980万円だよ

[177: 匿名さん]

上層階への価格傾斜をもう少しつけないと、大々的に宣伝したお手頃価格の部屋が少なすぎて、そこに人気が集中してしまうと思います。

[178: 匿名さん]

パンダ部屋は、それだけ悪条件ってことでは？
誰かも書いてたけど、客寄せが目的だから
デベは集中しても関係ないんだと思うよ。
漏れた人や抽選漏れを嫌う人には、まともな部屋に案内するだけだろうから。

[179: 匿名さん]

>>175
私が2週間前にMRで価格表を見たときは
実質6800万円台までだったんだけどなあ。
数日間で値上げしたのかなあ？私の書き写し間違えかなあ？

[180: 匿名さん]

客層に影響するので、同じ住戸を希望する人ばかり来たらデベにも影響するでしょ。
営業が暇なら別ですが。

[181: 匿名さん]

高層は割安、中低層は割高。パンダは条件最悪。まあ予想されてはいたけどどうなることか。。

[182: 匿名さん]

>175
モデルルーム仕様に改造したら７４００万円台と価格表に書いてあったよ

[183: 匿名さん]

それだと、窓サッシの形まで変えるんだそうですね。
腰高を掃き出しにだったかな。
窓の形まで変えるＭＲは初めて見ました。

[185: 匿名さん]

コーポラなんかより普通に一戸建ての方がいいよ

[186: 匿名さん]

コーポラティブは見ず知らずの人が集まるわけだから、コーディネーター次第だけどまとまらないってリスクもあるよ。ところで、マンションでも自由設計ができるケースがあるけど、窓の形や大きさって変えられるのかな。

[187: 匿名さん]

サッシは共用部分だから自由にはできないでしょ。

[188: 匿名さん]

その論理だと、モデルルーム仕様もNGでしょ。時々、管理規約に違反するものもデベのオプションならOKって不思議なパターンがあるけど。

[189: 匿名さん]

ここはグロス価格を抑えるために小さい部屋を多くして買いやすくしたんだと思うけど、これだと住んでからの住民層が少し心配だね。管理と維持に金かかる大規模タワマンだと結構重要な要素だよ。

[190: 匿名さん]

デベは売った後のことは知ったこっちゃないからね。大量に売れ残った某タワー物件で、完成在庫を賃貸に出して、賃貸住民が風俗営業なんてお粗末な事例が三井にはある。

[191: 匿名さん]

小さな部屋が多いのは最近の流行。
ここに限らず。

[192: 匿名さん]

ここと同じような大型タワーパーキングがある横浜のタワーだね。

[193: 匿名さん]

小さな部屋は投資対象にされるリスクがある。賃貸住民はオーナ住民と比較してモラルが低い傾向にある、ご用心を

[194: 匿名さん]

こんな５０００万程度で買える部屋ばっかりで高額な住戸が少ない大規模タワマンは初めてじゃないかな・・・

[195: 匿名さん]

2004年頃分譲のタワマンがいかに安かったのか知らないの？
ＰＣＴやＴＴＴなら、５０００万も出したら良い部屋が買えた。

[196: 匿名さん]

１億する部屋いっぱいあったからね。高層階は広くて高い部屋ばっかりだよ。

[197: 匿名さん]

お隣りＷコンは安かったな・・・

[198: 匿名さん]

やっぱりキャナル仕様でないのが、イタイですね。詰め込み過ぎです。

[199: 匿名さん]

キャナル仕様じゃないから規制に縛られず、便利。　

[200: 匿名さん]

晴海通り沿いで湾岸道路にも近くて、爆弾の巨大なタワーパーキングがあるんだからもっと安いかと思ったんだけどな。震災後タワマンはどこも災害対策を強化してるから別に普通の事だし。仕様・設備なんかもオプションで５０万もかければいくらでも上げられるからね。

[201: 匿名さん]

湾岸道路に近いのはＷコンも同じだよ。レックスはもっと近いけどね。
キャナル仕様の、貯湯タンク室内置きは
金を掛けても室外には出来ないよ。
10年程度のタンク交換の度に作業員が室内に入って交換作業。

[203: 匿名さん]

このマンション大丈夫か。。

[204: 匿名さん]

>188
は？
モデルルーム仕様は選択できるというだけで、自由にはできないでしょ？

[205: 匿名さん]

>201
10年に一度のタンク交換がそんなに嫌か(笑)

[206: 匿名さん]

ここは室外なので立ち会い不要。
嫌かどうかさえ考える必要もなし。

[207: 匿名さん]

どうせ火災報知器の点検等で毎年作業員が室内に入ってくるから、そんな事気にする必要ないんじゃない？

[208: 匿名さん]

貯湯タンクの大きさを見たことがありますか？
古いのを外して新しいのを繋ぐ作業は
火災報知器点検や下水掃除作業などとは作業の規模が違いますよ。

[209: 匿名さん]

室内立ち入りといえば、分譲マンションって立会いが必須な点検が結構あるんだけど、指定日のみってケースと、都合が悪い場合は一定の範囲の中だけどずらすのも可能なケースがある。管理会社次第だから、要確認。今の職場に、マンションの点検といってしょっちゅう会社休む人がいる。

ちなみに内覧会と定期点検も日程も同じくデベの対応次第。ひどいところは平日のみってところもあるから要確認。

[210: 匿名さん]

賃貸にいた時、貯湯タンク交換してもらったけど、ものの10分程度で交換作業完了でしたよ。

冷蔵庫を買い替える時と作業はそんなに変わりはなかったよ。

[211: 匿名さん]

火災報知器の点検の方はスッポカス住民も多いみたい。
だけど、テレビ番組で点検料は年に２回で5000円だと紹介していた。１戸あたり。

[212: 匿名さん]

指定日だと都合がつかなくてすっぽかす住民も出てくるだろうね。それで実際に火災起きて、火災警報が機能しなかったら大問題。そういうやり方する管理会社も問題だな。

[213: 匿名さん]

管理会社はすっぽかされても、点検費用はいただく。ちゃんと点検を受けるようにしないのは怠慢というか、悪徳だよね。

[214: 匿名さん]

ここの話？

[215: 匿名さん]

ここの話

http://japan-kind.jugem.jp/?eid=130

[216: 匿名さん]

昨日の台風では、風速が山の手の２倍でしたね。
さすが埋立地。平らな海上に吹く暴風を受け止める場所。免震は風にも有効？

[217: 匿名さん]

埋立地に限らず、大きな川沿いなんかも遮蔽物がないから風は強い。
それから、超高層はどのみち背が高いから、よほどの都心部でない限り風はまともに当たる。
地上の1.5倍と思っとけば大丈夫。昨日だと、瞬間50m近いんじゃないかな。

あー、窓とガラス手摺が塩でベタベタだよん。

[218: 不動産業者さん]

価格が手頃で悩みますが
管理費とかが異常に高い

犬飼ってないし使いそうな共用部無いので
見送りです

これって売主の自己満足 ですね
3000万台の部屋にランニングコスト3万って
あり得ない

[219: 匿名さん]

駐車場代もこの地域で3万は異常に高すぎだと思いますね。

[220: 匿名さん]

プラウドの売れ行きがここへきて好調のようです。

[222: 匿名さん]

パークコート千代田富士見は、ここと同じ頃の分譲になるが
三井さんが予定価格をビミョーに上げているそうだ。

[223: 匿名さん]

だからって上池袋が売れるわけじゃないからな

[224: 匿名さん]

管理費が高い。埋立地。先週末の台風レベルでもう駅から歩けない。液状化。潮。交通不便。固い地層が遥か下。パチンコ。辰巳団地の全面リニューアルが控えている。
豊洲に勝てない。

[227: 匿名さん]

人気マンションになるか、ならないか？分かりません。しかし、これで人気があるようならバブルですね

[229: 匿名さん]

本当に一気に売れるのか？

[230: 匿名]

間違いなく売れる

[231: 匿名さん]

一期は何戸販売ですか？

[232: 匿名さん]

このスレの伸びなさみてもたいした人気なさそうに感じるよね。
実際販売時期が１０月から１１月に延期になったみたいだし。
パンダ部屋の釣り価格で安いと思ってMR行ったけど、そんなの数戸であとは平均すれば坪２３０で普通じゃんと思った人が多数だと思う。一瞬狭い部屋が多いから安いと勘違いしたけど。
あとこんなファミリー向けのコンセプトのタワマンなのに管理費・修繕費・駐車場代高すぎ。

[234: 匿名さん]

そんな今まで千葉などの郊外を買ってたファミリー層がここのメインターゲットなんじゃない？
もっと所得の高いアッパー層には部屋も狭いし、豪華さなども欠けてる気がするけどな

[236: 匿名さん]

パンダみたいな外観の模様はこれを暗示してたのか。

[238: 匿名さん]

あの外観はいけてない。北面のダミーバルコニもー不自然だしね。

[239: 匿名さん]

でも、それを部屋から否応なく見続けなくてはいけないのは
ここの住民ではなくて
北側に建つマンション群に住む住民たち。

[240: 匿名]

ペット増えるしいいじゃん

[241: 匿名]

半開きの高層階から
キャナルコート内にワンコの鳴き声付き

[242: いつか買いたいさん]

いいじゃない。江戸時代の綱吉公がお犬様を大事にした頃の平和な雰囲気を感じられて。

[243: 匿名さん]

どう考えても吹き抜け内の外廊下にお犬様の泣き声が響き渡るだろうね。
しかもドッグランのある階なんか、必ず犬を抱きながら歩いてくるだろうからうるさそうだ。
お犬様だって早く走りたいだろうから、「下ろせ、早く！」と待てずに吠えそう。

[244: 匿名さん]

おとなしい犬は好きだけど、吠える犬は大ｯ嫌い。

[246: 匿名さん]

244は頭の強いポジですよｯと。
でも、吠える犬はかなり苦手なんです。恐いから…

[247: 匿名さん]

パークコート千代田富士見では
予定価格が小刻みに高くなっているそうだ。

のらえもんさんブログにあるここの予定価格表も
のさえもんさんより先にＭＲに行って私がＭＲで見た予定価格表より
高い価格に書かれている部屋があるんだが…

[248: 匿名さん]

のらえもんさんのは、全部書き写せないから
予想がかなり入ってるって前置きされてたと思いますよ。

[249: 匿名さん]

私は全部書き写しちゃいました。

[251: 契約済みさん]

>249さん
では、是非それを公開してください。

[252: 契約未済みさん]

みんなが安い安いと言ってると1期販売時に正式販売価格をちょっと調整上げしたりして…

[253: 匿名さん]

安いとは言ってないのに、調整上げしているのが千代田富士見。

[254: 匿名]

ここはさすがに調整上げはないんじゃない？立地も晴海通り沿いでいまいちだし、管理費・修繕金などのランニングコストも高いみたいだから以外に価格が安くなければ苦戦しそうだから。

[255: 匿名]

タワー群マンション群の南側立地。
りんかい線７分、有楽町線１０分立地。
１５年掛かる建替工事の辰巳団地に面してない立地。
敷地の下にメトロが走っていない立地。
バス停も便利な立地。

[256: 匿名さん]

そして
晴海通り交差点の至近立地。

[257: 匿名さん]

プラウドの方が、ましかなあ。

[258: 匿名さん]

南側立地だけど、南に何もないのが痛い。どの方角が眺望良いの？

[259: 匿名さん]

プラウドなら、南にマンションが幾つも建ってるのになあ。
プラウドの方が、ましたを地下鉄が走ってるなあ。

[260: 匿名さん]

プラウドは豊洲に近いのが、良い。

[261: 匿名さん]

11分歩くのを、普通は近いとは言わない。

[262: 匿名さん]

ここと比べてね。

[263: 匿名さん]

今更、プラウドはない
耐震だしもう売れ残りしかないから候補から外した

[264: 匿名さん]

まあ、プラウドはもう良い間取りないでしょう。

[265: 匿名さん]

ここの詳細を見てからあちらに戻った検討者も多いんでしょう。
あちらは最近でもかなり売れてるみたいだから。残り１割切ったらしいし。

[266: 匿名さん]

キャナル仕様でないので、余裕がなく、無理やり詰め込んだ感がイマイチ。

[267: 匿名さん]

確かに、
あの共有施設の詰め込み具合と
先行き不安要素で維持費高額の元凶となる駐車場と
晴海通り至近ロケーションで
余裕の無さは東雲Ｎｏ１ではあるね。

[268: 匿名さん]

まあ、プラウドは全戸完売間近なのでここで今さら比較検討してもねぇ。
こちらの物件固有の話に戻りましょうか。

そういえば、プラウドのHPに｢住戸面積を細かく割り、戸数を増やして、1戸当たりの価格を安く見せる｣技があるらしい事書いてあったの思い出しました。
ここはどうなのかな？

[269: 匿名さん]

タワマンなのに８０平米を超える部屋がほとんどないからねぇ
子供が２人いる人とか予定の人はゆとりがない厳しい広さではあるね

[270: 匿名さん]

某ブログには、この物件をコミュニティ形成に力を入れた施設が充実している
と紹介しています。
茶室やらバーベキューガーデンやらがそれに該当するのでしょうか。
それらの施設を否定するつもりはありませんが、根源的な問題として、同じような
広さの物件だらけのマンションで最良なコミュニティが形成されるのでしょうか。
特定の世代をターゲットにするマンションは短期的にはメリットがありますが、
長期的な視点では疑問を感じます。

[271: 匿名さん]

コミュニティー形成できればいいんでしょうが、600近い世帯の方々が同じように望んでいる事はまずないと言えますね。
マンションはプライベート重視で、住民とはお互い距離をおきたいと思う方のほうが多いと思うな。

[272: 匿名さん]

基本はそうですよ、どこのマンションでも。
ただ、その中で必ずグループはできる。
そしてそのグループはよかれと思うコミュニティー活動を行う。
しかし、それを否定する人たちも出てくる。
そして紛糾する。
これは良い悪いでは無くしかたない事なんだけど、
それをうまく収拾するには、広い価値観を認め合うコミュニティー
が絶対に有利なんだけど、同じ世代ではそれが困難なんだよな。