パークタワー東雲ってどうですか？ （その４）

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
前スレッドが1000に達したのでパート４作りました。よろしくお願いします。
スレッドその３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
予定販売価格 2980万円～7480万円
入居：2014年4月下旬予定

≪第１期販売予定≫
日程：平成24年10月下旬
売主：三井不動産レジデンシャル
備考：資料請求受付中、予約制事前案内会開催中
問い合わせ：0120-637-321

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[No.101 by 匿名さん 2012-09-25 23:08:58]

BBQは意外と使う人多いと思う。最近豊洲のカフェ混みすぎだし。前はゆったりBBQできたのに。
のらえもんさんがこの物件への住み替えを視野に入れた的コメントされてますね。

[No.102 by 匿名さん 2012-09-25 23:09:05]

パンダ部屋は物件費は割安だけれど、高層階と同じ修繕積立金を払うことになるから、低層マンションより大幅に維持費がかかる可能性があることに注意が必要だね。

タワーマンションの修繕費は計画より安くなると営業は言うが、実際そうなのか知りたい。

[No.103 by 匿名さん 2012-09-25 23:11:03]

管理費は、管理会社に委託する費用で年15,000万円くらいは掛かりそうだね。
共用部分の電気水道代は年5,000万円程度かな…
あとは…

どんなものでしょう？

[No.104 by 匿名さん 2012-09-25 23:17:52]

この程度の価格で買えるタワマンで、これだけの巨大なタワーパーキングの維持は厳しいと思うよ。
タワマンってのは本来、中層以上の高額な物件に住んでる人向けに豪華な共有施設があったり、将来の高い修繕費も問題なかったりしたのに、ここは１番高い部屋でも７５００万、ほとんどが小さい部屋で５０００万程度の部屋ばかり。
この程度の購入者層でタワマンの維持は１０年もしたら、アップアップの人が続出しそう。

[No.105 by 匿名さん 2012-09-25 23:20:32]

ここで予想なんてしてないで、管理計画確認すれば済むことだよ。委託契約の案も確認しておいたほうがいいかもね。多分、契約する直前頃に要求しないと、提示されないだろうけど。

[No.106 by 匿名さん 2012-09-25 23:21:45]

のらえもんさんのコメントは公平で評価していいと思うけど、
やはり免震信者の立場だね。
私は免震の考え方は評価しているが、現在の高層マンションの
免震装置は今後も進化すると思うので現時点の物件において
確固たる優位点は無いと思う。

[No.107 by 匿名さん 2012-09-25 23:22:38]

>102

三井が販売した過去の物件での実例を示してくださいって言って見れば分かるよ。とたんに営業のトーンが下がるから。

[No.108 by 匿名さん 2012-09-25 23:22:53]

のらえもんはいきなりＢＡＳのはしごを外した。
彼は信用できない。
彼は埋立人の皮をかぶった内地人ではないか？

[No.109 by 匿名さん 2012-09-25 23:31:46]

デベの計画なんて、管理組合が数年後に試算すると全然足りないというのが普通だよ。
良し悪しは別としてそれが暗黙の了解といってもいい。
初めてマンションを検討する人にとってはデベの試算を信じるのかもしれないけど、
２回目、３回目の人はまずデベの試算は信用しないと思う。
だから「予想なんてしないでデベに確認すればいい」という意見は受け入れることは難しい。

[No.111 by 匿名さん 2012-09-26 00:03:05]

ふざけるなよ、のらえもん
さんざんBASをコケにして自分はどこに住まっているのだろうか

[No.112 by 匿名さん 2012-09-26 00:03:54]

のらえもんがＢＡＳのメリットだけを書くなら誰も文句は言わないんだよ

[No.113 by 匿名さん 2012-09-26 00:04:28]

>109

管理会社ってデベの系列でしょ。計画通りではできないから値上げなんていってきたら、自分達で立てた計画だから、そのとおりやれ、できないのなら管理会社変えるぞくらいの交渉はしないとね。言われるがままに、値上げなんてお人よしなことしてるの？

[No.114 by 匿名さん 2012-09-26 00:04:58]

のらえもんが思いやりの心を持てば全てがうまくいく
特定物件のデメリットは一切禁止。
ポジティブな部分のみを書くべき。それがのらえもんの使命。

[No.115 by 匿名さん 2012-09-26 00:16:33]

住民板見てると管理会社にいいように食い物にされてる管理組合もあるみたいだよね。三井の管理会社は、委託費に見合った仕事はしないみたいだし。

[No.116 by 匿名さん 2012-09-26 00:17:06]

113

日々の管理費は大丈夫ですよ。問題は長期修繕積立金の積みたて状況。
何も努力しなければ管理会社は見た目は潤沢な管理費をむさぼる。
ただ、管理会社とシビアな交渉して節約して管理費の余剰分を積み立て
に回したとしても全然足りないでしょうね。
特にこのマンションは駐車場の収益が期待できないのでその傾向は強い。

[No.117 by 匿名さん 2012-09-26 00:26:16]

駐車場利用者が想定以下だとすれば、管理費を値上げせざるをえないでしょう。その可能性が十分あるって事なのかな？

[No.118 by 匿名さん 2012-09-26 00:27:41]

>117
ないよ。むしろ充分過ぎる

[No.119 by 匿名さん 2012-09-26 00:29:10]

そうなの？
そう言える何かがあるのかな？

[No.120 by 匿名さん 2012-09-26 00:34:54]

修繕積立金が不足する一つの要因は２５年計画であること。３０年目以降にエレベータや機械式駐車場といった大物の更新が控えているのに考慮されていない。

あと、入居時点で価格を低く見せかけるために、積立金の段階的値上げや一時金徴収を長期修繕計画で設定してるケースが多いんだけど、負担しきれなくなって未収問題を引き起こす要因になる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。

[No.121 by 匿名さん 2012-09-26 00:39:31]

そもそもエレベータ方式の機械式駐車場が30年ももたないと思う。
もし、それをもつかのごとく計画していたとしたら
相手にするのが危険レベル。

[No.122 by 匿名さん 2012-09-26 06:26:35]

長期修繕計画がもうすぐ出ると思いますが、チェックのポイントはなんでしょう？

・30年目にエレベーター交換が予定されているか？
・見積りの前提消費税率

は要チェックですかね。

[No.123 by 匿名さん 2012-09-26 06:47:17]

修繕積立金の途中一時金有無も要チェックですね

[No.124 by 匿名さん 2012-09-26 07:21:44]

エレベーターも勘案したら、せっかく安くみせた積立金額が暴騰してしまう！
まあ、後から改定で算入するつもりだったんでしょうけど。さらに

[No.127 by 匿名さん 2012-09-26 10:07:52]

ここでのらえもん立論して楽しいの？

[No.128 by 匿名さん 2012-09-26 10:21:10]

住居購入にあたって、間取りや積立金額も大切だけど、地盤のほうが大事な気がする。

http://www.kobori-takken.co.jp/randd/eqresp05.html
軟弱地盤と長い杭

阪神淡路
「埋立地や沿岸部を中心に液状化による大きな被害がありました。
　建物支えている杭が地中で折れてしまい多くの建物が傾きました。」戸田建設
　http://taishin.toda.co.jp/about/iquefaction.html

[No.129 by 匿名さん 2012-09-26 16:54:26]

芝工大豊洲キャンパスとかキャナルワーフタワーズとか、
戸田建設は豊洲でも施工をやってるんだが。

それと、お隣りのＷコンも戸田建設が施工したんだが。

[No.130 by 匿名さん 2012-09-26 17:03:47]

東雲の建物は日本最高レベルの長い杭だから、もっと被害が出るかもね。

[No.131 by 匿名さん 2012-09-26 17:06:55]

Ｗコンの住民は分譲で買った時に
戸田建設から何て説明を受けたのだろう？

[No.132 by 匿名さん 2012-09-26 17:14:40]

(検討資料)基礎に使える固い地盤までの深さ

[No.133 by 匿名さん 2012-09-26 17:26:02]

>132
レックスのHPには、支持層まで地中55.5mと書いてあり、
その資料図の数字と異なりますけど？

[No.134 by 匿名 2012-09-26 17:33:06]

東雲は被害なかったよ

[No.135 by 匿名さん 2012-09-26 17:44:25]

＞133
概略図だから。しかし55ｍってのも十分長いよね。しかもそれが固い層に55ｍ突っ込んでるんじゃなく、
まあまあ固い東京層までやっと届いた55ｍというのが、この埋立地の特徴。
内陸で30とか40ｍの杭は、東京層を貫き、さらに下の関東の基盤と成している舎人層・江戸川層・
上総層群にまで到達してるんだけどね。

[No.136 by 匿名さん 2012-09-26 19:26:00]

支持層の定義は？

湾岸の支持層は他と違うんじゃない？

[No.137 by 匿名 2012-09-26 19:34:07]

杭が折れないようにWコンはボックス状の
側壁を作って杭を護る構造にしました。
と戸田は説明してくれたよ。

[No.138 by 匿名さん 2012-09-26 19:56:57]

タワー　東京礫層　で検索すると内陸、湾岸物件問わずヒットするのだが…

「グローヴタワー」の支持地盤は、東京礫層と呼ばれる、1万年以上前に堆積した強固な地層。密度の高い砂礫で構成され、地盤強度を示すN値は最高レベルの50 ～ 60に達します。

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー
緻密な強度計算に基づき、地下30mの強固な東京礫層まで、厚さ約1.5mの箱形の連続地中壁杭を打設。さらに直径約2.3mの杭36本を内側に打ち込み、それらに支持された厚さ約3.5mの基礎を敷設。

「シティタワー九段下」では、地下約14m以深、N値50以上の東京礫層を 建物を支える支持地盤としています。

非常に安定した強固な地盤（東京礫層：平均N値70以上※）を支持層としています。この東京礫層は、西新宿超高層ビル群をはじめ、霞ヶ関ビル、サンシャイン60等の支持層となっている地盤です。

堅固な地盤に立地 「白金タワー」は建物の底部 (設計地盤面より地下約16m)が、東京礫層という密実な砂礫で構成される堅固な支持地盤に直接建築されるため、

[No.139 by 匿名さん 2012-09-26 20:22:25]

東京は内陸も断層見つかったし、断層あると支持層まであってもどうなんだろうね。火災もあるしなー

[No.140 by 匿名 2012-09-26 20:45:43]

137
Ｗコンが新築だった数年前でさえもう
杭が折れない対策はやってたって事だね。

[No.141 by 匿名さん 2012-09-26 21:16:05]

断層が動くという事は、支持層が動くという事ですね。
べた基礎、杭基礎関係なく極めて危険な状況になる可能性は否定できませんね。

[No.142 by 匿名さん 2012-09-26 21:30:11]

プラウドと比べると一千万は各間取りの価格差がでるはな
不思議と場所は一緒なんだけど寧ろ場所的には南マンションのここかな。

[No.143 by 匿名さん 2012-09-26 21:42:32]

wコンは耐震だから震災後はマンションが南に曲がって直らない

[No.144 by 匿名さん 2012-09-26 21:49:43]

ここら辺じゃ、舎人層・江戸川層・ 上総層群にまで杭はとてもじゃないが届かないんだよ。
墨田区、葛飾区あたりで、やっと50ｍ掘って届く。
埋立地じゃ、その上層の東京層で精一杯。

[No.145 by 匿名 2012-09-26 21:53:54]

Wコンは側壁を地下に構築したけど
その後のタワーには無い。
はじめての湾岸のタワーは
それぐらいしないと
売れないと考えたんだろうね。
でもWコンの超人気を見て、デベは
そこまでコストをかける必要は無いと
判断したんだろうね。
その後の物件では側壁の構築はなくなりました。

[No.146 by 匿名さん 2012-09-26 21:55:41]

ちなみに東京礫層は、東京層のひとつ下の層。更にその下に強固な舎人層・江戸川層・上総層群。

[No.147 by 匿名 2012-09-26 22:15:27]

>145
どこかで読んだと思ったら、4月のプラウドスレに書いてあるね。側壁の話。
他人からはスルーされたけど。

[No.148 by 匿名さん 2012-09-27 00:05:20]

ここはWコンの側壁に面しているから大丈夫だよ

[No.149 by 匿名さん 2012-09-27 00:42:12]

wコンは制震だよ。
ただ地中連続壁も杭も地下50mまでしか入ってない。

この近辺は-50mでいったんN値が50を超えるんだけど、そのあと直ぐ下回り、安定的に超えるのは60mを過ぎた辺りから。
その点では、若干ケチったのか、調査不足なのか、それとも十分なのかはよう分からんね。

[No.150 by 匿名 2012-09-27 21:48:46]

Wコンは地下2階の下に杭、ここは地下階無いので1階の下に杭。
10mの違いはそれかもね。

[No.151 by 匿名さん 2012-09-27 22:29:41]

湾岸スレあちこちでネガスレ忙しそうですね。

[No.152 by 匿名さん 2012-09-27 22:45:35]

価格はかなり魅力的だが管理費の高さで躊躇してる
もう少し安くしてくれー

[No.153 by 匿名さん 2012-09-27 22:52:35]

価格は安いって言っても、それは狭い部屋が多いからでしょ
坪単価は２３０万位するんだし、今の湾岸相場通りだと思うよ
キャナルコートではなく、晴海通り沿いで湾岸道路にもかなり近いからもう少し安いと思ったけど

[No.154 by 匿名さん 2012-09-27 23:22:55]

ここを湾岸道路に近いと言ったらレックスはどうなる。

[No.155 by 匿名さん 2012-09-27 23:26:17]

レックスは駅近３分なので資産価値は絶対だよ。

[No.156 by 匿名さん 2012-09-27 23:29:24]

レックスの購入者さんのご来場で～す

[No.157 by 匿名さん 2012-09-27 23:52:36]

中心坪単価２３０なんだよね。
プラウドとあまり変わらんなら無難にプラウドかな。

[No.158 by 匿名さん 2012-09-28 00:11:11]

レックスは金がかかりそうな共用施設もなくて管理費も安くいい感じにまとまってる。
友達とか呼んだ時に見栄を張るなた三井東雲、安全にいくならレックスとまさしく今、悩み中。

[No.159 by 匿名さん 2012-09-28 00:14:44]

駐車場収益のあるプラウド
駐車場負担のあるパーク
同じ地区にある対照的な２つのマンション。
10年後、その優劣は明確になると思う。

[No.160 by 匿名さん 2012-09-28 00:17:04]

ここの小さいお部屋じゃ、あまり見栄をはれないんじゃないかと思うよ。
正直６０平米台の部屋とか凄く狭く感じるし。
建物自体も高級感もあまりなさそうだしファミリー色が強いからね。

[No.161 by 匿名さん 2012-09-28 00:44:10]

部屋、以前に東雲のマンションで見栄をはろうなんて無理。

[No.162 by 匿名さん 2012-09-28 06:50:49]

埋立地のマンションで自慢なんかしたらバカにされるだけ。

[No.164 by 匿名さん 2012-09-28 08:58:20]

自宅を自慢なんてしないでしょ。
住む場所は通勤混まなくて便利ならそれでよし。
このあたりは、都内にも関わらず、東京西部、埼玉、千葉、神奈川から都心部への通勤経路上になくて混まない。
大抵は30分以内というのが大きなポイントかな

[No.165 by 匿名さん 2012-09-28 13:35:39]

せっかく安いんだから室内豪華にして自慢すればいいじゃない。高級路線のマンションより1000万程度安いからその分内装に回せば相当自慢できるものができるんじゃない？

[No.167 by 匿名 2012-09-28 21:19:51]

港南以外の港区なら納得。
どこの世界にも例外はある。

[No.169 by 匿名 2012-09-28 22:49:09]

港区なら芝浦も例外にしなくちゃね。

それはそうと、予定価格7480万の部屋ってどこだったの？
のらえもんさんのブログの価格表には無いけど。

[No.170 by 匿名さん 2012-09-28 22:50:14]

この種のタワーマンションではこのくらいの管理費、修繕積立金は普通じゃないの？
高いっていう人は低層マンションと比べてるんじゃまいか？

[No.171 by 匿名さん 2012-09-28 22:53:15]

物件費で評価するんじゃなくて、TCOで評価したほうがいいよ

[No.172 by 匿名さん 2012-09-29 00:08:15]

TPOだろ。

[No.173 by 匿名さん 2012-09-29 00:30:26]

数年後TCOの大幅なアップも想定される設備内容と思う。

[No.174 by 匿名さん 2012-09-29 06:51:53]

TCO=Total Cost of Ownership. タワマンは維持費がかさむからね。地震来たら乾式壁壊れちゃうし。修繕積立金は自然災害を考慮して無いから、計画外の出費も。

[No.175 by 匿名さん 2012-09-29 07:02:04]

>>170
のらえもんさんとこの価格表に7480万円がない理由は、モデルルームに行けばわかるよ。
この物件の実質最高額は6980万円だよ

[No.177 by 匿名さん 2012-09-29 08:57:08]

上層階への価格傾斜をもう少しつけないと、大々的に宣伝したお手頃価格の部屋が少なすぎて、そこに人気が集中してしまうと思います。

[No.178 by 匿名さん 2012-09-29 10:46:56]

パンダ部屋は、それだけ悪条件ってことでは？
誰かも書いてたけど、客寄せが目的だから
デベは集中しても関係ないんだと思うよ。
漏れた人や抽選漏れを嫌う人には、まともな部屋に案内するだけだろうから。

[No.179 by 匿名さん 2012-09-29 10:55:52]

>>175
私が2週間前にMRで価格表を見たときは
実質6800万円台までだったんだけどなあ。
数日間で値上げしたのかなあ？私の書き写し間違えかなあ？

[No.180 by 匿名さん 2012-09-29 10:56:22]

客層に影響するので、同じ住戸を希望する人ばかり来たらデベにも影響するでしょ。
営業が暇なら別ですが。

[No.181 by 匿名さん 2012-09-30 01:20:50]

高層は割安、中低層は割高。パンダは条件最悪。まあ予想されてはいたけどどうなることか。。

[No.182 by 匿名さん 2012-09-30 09:18:33]

>175
モデルルーム仕様に改造したら７４００万円台と価格表に書いてあったよ

[No.183 by 匿名さん 2012-09-30 10:08:49]

それだと、窓サッシの形まで変えるんだそうですね。
腰高を掃き出しにだったかな。
窓の形まで変えるＭＲは初めて見ました。

[No.185 by 匿名さん 2012-09-30 11:25:51]

コーポラなんかより普通に一戸建ての方がいいよ

[No.186 by 匿名さん 2012-09-30 11:36:49]

コーポラティブは見ず知らずの人が集まるわけだから、コーディネーター次第だけどまとまらないってリスクもあるよ。ところで、マンションでも自由設計ができるケースがあるけど、窓の形や大きさって変えられるのかな。

[No.187 by 匿名さん 2012-09-30 15:38:16]

サッシは共用部分だから自由にはできないでしょ。

[No.188 by 匿名さん 2012-09-30 16:10:01]

その論理だと、モデルルーム仕様もNGでしょ。時々、管理規約に違反するものもデベのオプションならOKって不思議なパターンがあるけど。

[No.189 by 匿名さん 2012-09-30 17:04:04]

ここはグロス価格を抑えるために小さい部屋を多くして買いやすくしたんだと思うけど、これだと住んでからの住民層が少し心配だね。管理と維持に金かかる大規模タワマンだと結構重要な要素だよ。

[No.190 by 匿名さん 2012-09-30 17:19:07]

デベは売った後のことは知ったこっちゃないからね。大量に売れ残った某タワー物件で、完成在庫を賃貸に出して、賃貸住民が風俗営業なんてお粗末な事例が三井にはある。

[No.191 by 匿名さん 2012-09-30 17:19:23]

小さな部屋が多いのは最近の流行。
ここに限らず。

[No.192 by 匿名さん 2012-09-30 17:21:44]

ここと同じような大型タワーパーキングがある横浜のタワーだね。

[No.193 by 匿名さん 2012-09-30 17:21:46]

小さな部屋は投資対象にされるリスクがある。賃貸住民はオーナ住民と比較してモラルが低い傾向にある、ご用心を

[No.194 by 匿名さん 2012-09-30 17:23:25]

こんな５０００万程度で買える部屋ばっかりで高額な住戸が少ない大規模タワマンは初めてじゃないかな・・・

[No.195 by 匿名さん 2012-09-30 17:27:01]

2004年頃分譲のタワマンがいかに安かったのか知らないの？
ＰＣＴやＴＴＴなら、５０００万も出したら良い部屋が買えた。

[No.196 by 匿名さん 2012-09-30 17:35:59]

１億する部屋いっぱいあったからね。高層階は広くて高い部屋ばっかりだよ。

[No.197 by 匿名さん 2012-09-30 18:02:58]

お隣りＷコンは安かったな・・・

[No.198 by 匿名さん 2012-09-30 18:07:54]

やっぱりキャナル仕様でないのが、イタイですね。詰め込み過ぎです。

[No.199 by 匿名さん 2012-09-30 18:11:18]

キャナル仕様じゃないから規制に縛られず、便利。　

[No.200 by 匿名さん 2012-09-30 18:15:12]

晴海通り沿いで湾岸道路にも近くて、爆弾の巨大なタワーパーキングがあるんだからもっと安いかと思ったんだけどな。震災後タワマンはどこも災害対策を強化してるから別に普通の事だし。仕様・設備なんかもオプションで５０万もかければいくらでも上げられるからね。