パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
前スレッドが1000に達したのでパート４作りました。よろしくお願いします。
スレッドその３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
予定販売価格 2980万円～7480万円
入居：2014年4月下旬予定
≪第１期販売予定≫
日程：平成24年10月下旬
売主：三井不動産レジデンシャル
備考：資料請求受付中、予約制事前案内会開催中
問い合わせ：0120-637-321
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/
[スレ作成日時]2012-09-23 11:24:35
パークタワー東雲ってどうですか？ （その４）
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21:
匿名さん
[2012-09-23 20:17:49]
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22:
匿名さん
[2012-09-23 20:21:32]
>17
こちらは避けた方がよろしいでしょうか。 |
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23:
匿名さん
[2012-09-23 20:26:54]
駐車場を借りる人だけで賄う部分が大きければ大きいほど逆にあぶない、という見方も。
借りる人減→一人あたり料金アップ→さらに減る→一人あたり料金さらにアップ→運営アップアップ（笑 |
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24:
匿名さん
[2012-09-23 20:27:15]
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25:
匿名さん
[2012-09-23 20:30:18]
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26:
匿名さん
[2012-09-23 20:32:26]
マンションの管理組合、つまり貸し手のメリットですね。
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27:
匿名さん
[2012-09-23 20:33:40]
全部パーク24に任せましょう。それが一番。稼動リスクを住民がとるのはやめましょう。だって駐車場ビジネスの素人ですもん。
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28:
匿名さん
[2012-09-23 20:44:09]
管理費・長期修繕積立に関しては、長期修繕計画（案）と第１期の管理費等収支予算（案）の資料を貰って検証すればよいですね。私は貰っていないですが、ちょっと試算してみます。
320台×68％×30,000円＝約653万円が管理費の収入の部に入ると計算。年額約7,830万は管理費収入全体の1/3程度になるのかな？そうすれば全体の管理費収入は26,000万程度…。差し引きした額、約18,200万を585戸で割って１戸あたり31,000円程度が管理費となりますね。 こんな計算かな？ |
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29:
匿名さん
[2012-09-23 20:53:36]
勘違いしてる人がいるみたいだけど、駐車場独立会計にしてるケースって非常に稀で、三井でもそういったことをしてる物件ってのを聞いたことは無い。
駐車場使用料は、管理費の会計に組み入れられて他のメンテナンス費用の出費と一緒の扱い。駐車場のメインテナンスだけ特別ってわけじゃない。駐車場使用量は共用部分を独占的に使用してることに対して支払う対価で、たとえばゲストルームを借りたときに使用料を払うのと一緒。駐車場、ゲストルームといった具合にそれぞれ独立会計にしたらそれぞれに担当者立て手会計管理しなきゃならなくて大変なことになる。機械式駐車場の更新については他の共用設備の更新と同じく修繕積立から充当される。 ちなみに駐車場の外部貸しは、セキュリティの問題が発生するからできないと考えたほうがいい。 |
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30:
匿名さん
[2012-09-23 20:55:41]
ここでいいよ！真剣検討まじめくん！新たな情報待ってるよ！
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31:
匿名さん
[2012-09-23 20:59:30]
結局使わない一生使わないひとが一生支え続けてくれるわけね。
ありがたいね！ |
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32:
匿名さん
[2012-09-23 21:01:17]
駐車場利用者が予定より少なくなると管理費アップの要因になりますね。
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33:
匿名さん
[2012-09-23 21:03:19]
税金や年金みたいなものと考えた方が良さそうですね。自分のためになってるのかなってないのか分からないけど強制的に取られますよ、と。
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34:
匿名さん
[2012-09-23 21:07:15]
駐車場は50年間売主デベが固定賃料でマスターリースすべきだ。
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35:
匿名さん
[2012-09-23 21:08:38]
例えば１階の住民がエレベーターを使わないからといって、その分の管理費を支払わなくていいってことにはならない。区分所有のマンションで公平って何って突き詰めて考えると結構難しい問題になる。そういった共有設備があるから資産価値が維持されるって考えるしかないのかな。
ちなみにタワマンだから１階の住民はいないって突っ込みはしないでね。 |
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36:
匿名さん
[2012-09-23 21:12:29]
＞28は計算間違えしてました。１戸あたり26,000円の管理費という試算でした…
全体が26,000万の収入として、150台の利用者だと１戸あたり30,000円弱の負担となりますね。 |
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37:
匿名さん
[2012-09-23 21:14:44]
いずれにせよ駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が大きいから、稼働率が想定を下回ると赤字に直結する。
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38:
匿名さん
[2012-09-23 21:16:06]
例えば同じタワーマンションで、3000万のパンダ部屋70㎡と6000万の最上階70㎡
があったとする。 管理費用は面積で計算されるので、両者は同じ管理費用を負担する。これも不平等と 言えば不平等かな。 |
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39:
匿名さん
[2012-09-23 21:16:41]
エレベータのたとえは納得できるけど、シガールームやドッグランは何か納得感が無いんだよな～
シガールームにいたっては世の中から消え去りつつあるのに、喫煙の増進装置でしょ、ありえん ドッグランも普通に外散歩してくれればいいじゃん いずれも臭いにつながるものだけに物件劣化に貢献してるとしか言いようが無い |
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40:
匿名さん
[2012-09-23 21:17:41]
デベの言う稼働率も、どこまで想定した収支バランスなのかだね。
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使わない人一生使わないし、でもその管理に一生お金払う。いらないですね。