プラウド東岸町★購入者向け

[購入者]

購入者向けのレスです。
購入者の方、いろいろ情報交換しましょう。

ところで、別の掲示板に載っていたことですが、現地の建築現場のカキコがあり、よろしくない状態だということでした。どうも基礎工事のことらしいのですが、その方面に詳しい方、もしくはご存知の方いましたら情報教えてください。

[42: 匿名さん]

40さんへ　37です。
私が内覧会同行を依頼したのは『さくら事務所』http://www.sakurajimusyo.com/でした。
ネットで調べたところ、ほかにも同じようなサービスを行っている業者やNPOは複数あったのですが、同社が出版している本を以前から読んでいて、信用できそうな印象を持っていたのでそちらに決めました。

いろいろ探してみて比較検討されてはいかがでしょうか？報酬額も少しずつ違いますよ。

あと、約５０箇所の不備があったと書きましたが、工期が圧していたためで、さすが野村なので全体としてはいい仕上がりであるとのコメントもいただきました。（念のため）

[43: 入居予定さん]

４１さんへ
フラット３５の人気は高いですよね。金利の動向に左右されないで計算できるのは安心なのですが、長期で見た場合、なんだか結局は高い金利をはらっているような気がして。。。ただ、まだ決定するには不安が大きいため、一度銀行に行って相談してみようかと思ってます。ありがとうございました。

３７さんへ
情報ありがとうございました。さくら事務所ですね。評判が良いと聞いていたのですが、やっぱり信頼できるところみたいですね。たぶん内覧会では舞いあがってしまって、見落とすところが多々ありそうなので、信頼できるところに依頼することに決めました。
その他、入居前や内覧会で何かやっておいた方が良いことってありますか？アドバイスありましたら、宜しくおねがいします。

[44: 入居予定さん]

３６さん、４０さんへ
提携ローンを含め、３つの金融機関から承認を得ていますが、野村から１つにしてください、といわれています。先日、契約営業部から資金計画書の提出を求められましたよね。みなさんは１つしか記載してないのですか。私は３つそのまま記載して提出したら、前述のとおり再提出を要求されてます。１つに絞った後で変更はできず、その責任は自己責任ですよねっていっても、Ｋ氏は「はあ・・・。１つにして提出願います。」としか言わず。翌月金利決定する直前まで待とうと思っていたのですが。。。フラット３５Ｓの申込書提出に際しても、提携を決定していることを条件に、ちゃっかり記載していましたよね！ひどいやり方だと思いませんか！！銀行に確認したら、うちは直前まで大丈夫ですよ、って言ってました。他の方はどうされているのですか、というと皆さん１つに絞ってもらっていますとのこと。本当でしょうか？？

[45: 匿名さん]

４３さん　３７です
内覧会で不備があった場合、補正工事の結果を再内覧会で確認することとなります。
内覧会での不備は、売主側の確認表（図面書き込み）、立会業者のレポートで残されるのですが、やはり文字だけですと、どの程度の不備だったのか記憶が薄れてしまいます。
そこで、面倒でも指摘箇所の全箇所をデジカメ等で撮影しておくことをお勧めしますよ。（私の場合は５０箇所の不備のうち目立つ１０箇所程度しか撮影してなかったので、補正工事の結果を見せられても、『どの程度の不備だったっけ？』となってしまって、再内覧のとき補正状況を確信をもって確認できませんでした。）
あと、多少時間がかかっても１５０％程度納得いくまで内覧を続けることでしょうか？後から気づいて『これも言っておくべきだったな〜』では口惜しいですからね。さくら事務所の建築士の場合は時間はまったく気にせず付き合ってくれましたよ。（むしろこちらが恐縮してしまいましたが）

あと、ローンの件ですが、実際に３５年間借り続けるならフラット３５も安心感が高いでしょうが、繰上げ返済で『○○才までには返済を終えよう』と考えておられるなら、割高ですよね。
私の場合、２０年借入にしましたが、繰上げ返済を含めた１０年後の計画残債額とそのときの金利リスクを考え、あえて１０年固定にしました。（おせっかいご容赦ください）

[46: 匿名さん]

４４さんへ
３７（別のプラウドを購入した者）です。
私の場合、ローン特約を使う関係上、提携先金融機関を使う前提で売買契約を締結し、並行して勤務先共済と別の非提携銀行ローンの３つの借入先で融資承認を取りました。（もちろん金利選択が狙いです）

資金計画表では、一応『提携金融機関の利用』と書いておいて、その後銀行ローンに変更しましたと言って野村の契約営業部に申出ても承諾してもらえましたよ。（ただし、変更申出は金消会の前に行い、借入先変更にかかる簡単な覚書を一枚差入れましたが…）

普通、物件引渡しは月末、金利決定は前月の末日ですから、変更申出してから実際の借入をするまで最長１ヶ月の余裕があるわけですよね。変更申出なんて余裕で通るはずですよ。（どこで借りるか選ぶのは購入者の自由な権利です。引渡しに支障がなければ野村に迷惑がかかるものではないですし）

[47: 入居予定さん]

４６さん、４４です。
ご経験からの適切なアドバイスありがとうございます。
そのときのスケジュールをもう少し詳しく教えていただけるありがたいのですが。。。
融資先決定し、変更申出後から金消会をするまで何日ぐらいでしたか？

[48: 匿名さん]

４７さん、４６です。
そのときのスケジュールですが、残念ながら正確な日時までは記憶しておりません。

ただ、銀行ローンの場合『仮申込』『事前申込』というのがありますよね。
私の場合、その仮申込承認が得られたのは、金消会の前１週間以内でしたよ。野村には金消会の出席確認の連絡をする２週間程度前に『提携先とは別の銀行にも申し込んでいるので、提携金融機関の金消手続きは要らないかも知れません』の旨通知しておきました。

そうしたら、例の覚書用紙が送付されて来たのです。返送期限は送付された約１週間後だったと記憶しておりますが、本命の銀行の借入（仮）承認が遅かったので、提出したのは金消会（兼登記手続会）の当日だったと記憶しておりますが、まったく問題ありませんでした。

４７さんの場合は３つの金融機関からOKをいただいているわけですから、住宅金融支援機構（旧公庫）のような申込規則がガチガチの所以外は大抵の所はOKだろうと思います。また、昨今の銀行は競争が激しいですから、融資承認も迅速にしてくれます。
ですから、ご相談しておられる本命の金融機関の担当者に『いつまでに承認出してください』とお願いしておけば十分だと思います。

野村不動産は常識的な対応をしてくれます。出来るはずのことを『無理です』というような強引でアホな会社ではありません。ただ、大手にありがちなとおり、担当者によって対応レベルが雲泥の差がありますから、たまに不勉強な担当が変な対応をする場合があります。（少なくとも私の場合は別の局面でそうでした）
なので、不勉強な担当がいれば、ちゃんと内部で確認させ、きちんと対応させればよいと思います。

[49: 入居予定さん]

４６さん、４４です。
ご丁寧にありがとうございます。
とりあえず野村に誠意ある対応してもらうようにやってみます。こちらも納得行くような手続きをしていきたいですしね。また、教えてください。

[50: 入居予定さん]

３７さん
４０です。大変勉強になりました、有り難うございました。
デジカメ用意して夏の内覧会に臨みます。ローンも、検討中ではありますが１０年固定で行こうかと。教えて頂いたこと、本当に参考になりました。また何かアドバイスなどあれば、是非教えて下さいね。

[51: 入居予定さん]

45さん
ローンのことについてあなたの考え方を教えてください。
「私の場合、２０年借入にしましたが、繰上げ返済を含めた１０年後の計画残債額とそのときの金利リスクを考え、あえて１０年固定にしました。」
とありますが、
①あえて10年固定にした理由はなぜ？もう少し詳しく教えてください
②繰上げ返済を含めた10年後の計画残債額とそのときの金利リスクってどういうこと？
是非ともご意見参考にさせてください。

[52: 入居予定さん]

４５さんではありませんが・・・

私は１５年借入を１０年固定で行く予定です。（チキンだ・・・）
繰上返済も含め、予定どおりであれば１０年後の残債は数百（２００〜３００）万円程度。うまく行けばもっと減っているかも知れません。

ここまで残債が減っていれば、あとは金利が５％になろうが６％になろうが、毎月の返済額（及び総返済額）に与える影響はたかが知れています。元金が非常に小さくなっているので、固定期間終了時に金利が急上昇していても利息はたいして増えないんです。
これが１０年後の時点で残債２０００万円残り１５年とかだと、返済額の変動が非常に大きくなり、ローン破綻の可能性が・・・。

要するに残り４〜５年、残債数百万円になるまで低利の固定金利を確保できれば今後の金利上昇リスクに耐えられる、と。

ただ、どの程度ならリスクに耐えられる（許容できる）のかは人それぞれだと思います。
「残債１０００万でもＯＫ！」な方もいれば、「絶対にリスクは取らない」という方もいる。
なので、絶対的な「正解」はなくて、その人ごとに違うということです。

４５さんがおっしゃりたいことはそういうことだと思われます。

埼玉りそな銀行の住宅ローン試算ページなどでは一定期間経過後の金利を変更した場合の試算ができます。
こういったところで何パターンか試算してみてはいかがですか？

[53: 匿名さん]

51さん45です。

わたしの考えも52さんと全く同じです。

要するに、順調にいった場合の繰上げ返済加味の10年後残高と、その逆の場合の10年後残高とを加味し、中庸の場合の残高での金利耐性がどうかということでしょう。

ただ、ここで注意していただきたいのは、（当たり前ですが念のため）元利均等返済の場合では20年返済で10年後の残高は半分にならないということです。
51さんが仮に元利均等返済を組まれる場合は、それぞれのケースでの10年後の予想残と、これに対する５〜６％での返済額がどうなるのかをきちんと把握されておくことをお勧めします。
（私の場合、将来の減収を見込んで元金均等返済としています）

なお、私の場合、最も順調に繰り上げ返済が進んだ場合は９年で完済できる計画ですので、スーパーチキンであるともいえます。（^^）
金利の低いうちに沢山返済すればそれだけリスクは減ります。


１０年後の金利の予測は難しいですよ。正直プロでもまず無理でしょう。あらかじめ分かっていれば債券市場は成り立ちませんから…。

[54: 入居予定さん]

５２さん、５３さん、５１です。
お二人ともありがとうございます。
具体例でないとイメージがわかないので、もう少しつっこんだ質問してよいですか？
例えば、５２さん、・・・１５年借入れで１０年返済って、もともとの元金いくらに対して年間どのくらい返済するプランなのでしょうか。
例えば、ろうきんのＨＰのシュミレーションで試算すると、
2000万円を10年固定の金利2.25％で毎月15万円返済する場合、10年後に残債は487万円なので、この間に繰上げ返済すれば、５２さんのいう残債が数百万程度になる、ということでよろしいのでしょうか。

[55: 入居予定さん]

５４さん、５２です。

ここは３１戸のマンションで、具体的な内容を記述すると特定されてしまいそうなので、具体例はご勘弁ください。m(_ _)m

ただ、私が言いたかったことは５４さんが試算された労金の内容とほぼ同様だと言って良いと思います。

３年に１回１００万円ずつ繰上返済したとすれば、１０年後の時点での残債は少なくとも１８７万円にまで減っているはずです。
実際には繰上返済により（元金が減ったことで）毎月の返済に占める元金の比率が上がるため、残債はもっと少なくなるはずです。

たとえば１８７万円を５年間、金利３％で借り入れるのと６％で借り入れるのを試算してみてください。大した差ではないと思います。
同様の試算を４８７万円の借入で試算してみると、影響がもう少し大きくなるのが分かると思います。

あとは「どれくらいまでならば返済額増加を許容できるか、そこは各個人によって分かれる」ということですね。
許容できる方は少しでも金利の低い１０年固定にするでしょうし、許容できない方は多少金利が高くても１５年固定にする、ということです。

[56: 入居予定さん]

５２さん、５４です、
ありがとうございます。
頭金をだいぶ入れられたんですね。うらやましい。。。

[57: 入居予定さん]

今日、マンション周辺を通りがかりました。
一部の足場と養生シートが外れ、外装が少しではありますが見え始めました。
１階の角部屋は、ちょうど内装工事中で窓が開いており
中の様子を道路からチラッと覗くことができました。
見えた範囲では建具やフローリング張が出来上がっていました。
今まではまったく様子が見えなかっただけに、
ちょっとだけですがマンションの雰囲気が感じられ、楽しみになってきました。

[58: 入居予定さん]

とうとう全体を覆っていた囲いが解かれて、全貌が見られるように
なりましたね！
先日通りかかったら、業者の方が忙しそうに作業進めてました。
今までは想像だけでしたが、やっと現実として感じ始めることが
出来ました。新しい生活、待ち遠しいですね〜！

[59: 入居予定さん]

いよいよ全貌が見えましたねえ。。。
ちょっと気になったのが、正面玄関が高さがないためか、少々狭く感じました。
みなさんはどういう印象ですか。

[60: 入居予定さん]

内覧会終了しましたね。
暑さで大変でしたが、初めて足を踏み入れる我が家・・・ちょっと感動です。

玄関とか、確かに思ったほどの広さではなく、つくりとしては全体的に
こじんまりした感じですね。設備もシンプルでしたし、特に駐車場の設備は、
ホント最低限って感じで、すこしビックリでした。まぁウチはそんなに
車のらないから良いですが、毎日乗る方には手間のかかる入出庫ですね。

とりあえず部屋内の採寸もしたし、これから入居まで必要なものを揃えて
要らないものを捨てる毎日です。忙しくなるなぁ〜！（嬉）

みなさんの感想はどんなでしたか？

[61: 入居予定さん②]

暑い中の内覧会でしたが、無事終ってよかったです。
って言っても、我が家は指摘箇所が多く再内覧会になりました。
私達素人が見ても気付かない箇所を同行してもらった一級建築士がズバッと指摘してくれて、もし自分達だけでチェックしてたら…と思うとゾ〜ッとします。
個人的には、植栽が、パンフレットの完成図とかなり違うのに驚きました。1階なんて、道路から丸見えですよね。
「これから育つので大丈夫です。」って売主側は言ってましたが…。
それと、共用部分（階段とか廊下）の壁ですが、傷ついるところがたくさんあり、指摘したら「共有部分については、ちゃんと私どもで修復しておきます」って同行した売主側の女性が言ってましたが、どうなることやら…！?
収納が少ないので、我が家も「荷造り」より「不用品処分」をがんばらなくては!!
入居まであと少し♪楽しみですね。