プラウドタワー武蔵浦和

[匿名さん]

先日現地に行って静かで住みやすそうな街だと思いました。
まだ具体的な情報は無いのですが、皆さんよろしくお願いいたします。



【正式名称がプラウドタワー武蔵浦和に決まっているようですので
　（仮称）武蔵浦和再開発プロジェクトというスレッドタイトルから
訂正させて頂きました。（管理人）】

[141: 匿名さん]

だ埼玉って古っ！ｗｗ
埼玉の掲示板で、だ埼玉って言われてもねー。
何しに来たんでしょ？

[142: 物件比較中さん]

ここも、１０年足らずで価値がた落ちの隣のラムザタワーと、同じになってしまうのでしょうか。周りに建つ建物によっては。怖くて、買えません

[143: 匿名さん]

ほんと、何でこんなに高いんでしょう

[146: 物件比較中さん]

高いのはやっぱり付加価値なんですかね？

色々なモデルルームと比較しても仕様等かなりいいですし、
標準でかなりのものが付いてきますから
オプションをあまり付ける必要がないですよね？
そう思うとここから更に値段が上がることは
あまりないのかも知れませんね。

この付加価値と値段。
分かってはいますけどやっぱり高いですね！

[147: 購入検討中さん]

自分も要望書をだしちゃいましたが、毎日価格が価格だけに迷ってます。
<メリット>
・駅までほとんど傘を差す必要がない（コンコース直結をすればなおさら）
・隣にマンションができるのは日常茶飯事。何ができるかわかっていたほうが楽といえば楽。
・車を手放しても生活できる環境。

<デメリット>
・明らかに物件値段が高すぎる。
・管理費も高いよう。
・61階建てがとなりはあるのは感覚的怖い（工事中の騒音も気になりそう）
・ロッテの香りへの賛否両論。

みんなが言うように、
とにかく価格だ、価格。
野村さんよろしく！

[148: 匿名さん]

武蔵浦和に住んでいたものです。

日常の買物（食材）は不自由がなく買物していました。
ショッピング棟に色々入るかもしれませんが、
雑貨やちょっとしたものは、北戸田のジャスコなどの大型ショッピングセンター
に行っていたので、車はないと不便だと思いますよ。

[150: 周辺住民さん]

購入を考えている方に情報を提供すると、

隣の６１階建ての着工は、
駅西口の公益棟（予定：区役所+図書館+子育て支援センター+コミュニティセンター）
２９階建て（予定）超高層マンション+１４階建て（予定）マンション
駅前広場
ペデストリアンデッキ延長
商業施設
の第１街区工事完了後と思われるから、
早くても平成２４年度以降になるんじゃないかと。

さらに、６１階建ての工事期間は５８ヶ月を予定（内、何ヶ月が騒音かは不明だけど）。
さらに４０m級の業務・商業ビルを同敷地内に２棟建設予定。
ペデストリアンデッキ延長で、最終的にはプラウドタワーと２カ所の接点。

今後の高層住宅が計画されているのはライブタワー向いの病院・NTTの辺り。
まだまだ東口にも計画が出てくるから、急いでプラウドに決めることもないんじゃないかな。
住所的にも別所のほう資産価値が長持ちするとかあるかも。


あと、パチンコ屋は絶対にできないのでご安心を。
武蔵浦和駅周辺地区は地区計画でカラオケや風俗店舗などは建設できないように定められているから。
今ある１７号沿いのパチンコ屋も再開発地区に入っていて、
将来は地区計画で無くなるはず。


さらに郵便局、東京ガスの移転の話も以前からあって、
そんなにかんたんには動かせないけど、
そういう話もあるということです。


あと、プラウドタワーの西側のセブンイレブンの辺り、
あの辺も再開発の第５街区なんだけど、
この地区のコンセプトが駅前とは違うからタワーは建てないとおもう。


なんか他にもわからないことあったら知ってる範囲で答えます。
再開発の進む武蔵浦和に住む価値があるかどうか参考になればいいのですが。

ちなみに関係者ではありません。
ただの暇なニートです。

[151: 購入検討中さん]

かなり参考になりました。ありがとうございました。
テラスの北向きを検討しているのですが、「駅西口の公益棟」が建つと眺望が遮られるなと考えておりました。
パチンコ屋はできないのですね。確かに駅周辺にありがちなパチンコ屋が見当たりませんでしたね。

[152: 周辺住民さん]

こんばんは。

改めて最初から読ませてもらいましたが、価格が明らかに高いですねー。
土地の値上がりにしてはちょっとやり過ぎですが。

思ったのですが、

武蔵浦和駅周辺の開発に伴って毎回学校不足問題があげられるんですよ。
今のところなんとかなっていて問題はないのですが、
このまま駅周辺人口（将来は３万人と予測されています）が急増すればいずれ深刻な問題になると指摘されてきているんですね。

対応策として、沼影市民プールを壊して学校を拡張するなどあがってますが、
分譲マンションではなく賃貸マンションか老人専用マンションを開発することで調整する必要がある、というようなことも議会では話されているようです。

ところが、いくら再開発が地域や市にとって有益だとしても、
それをするからには利益を出さないといけないんです。
なので再開発自体の採算性を考えるとどうしても分譲マンションになってしまうようです。
北側の第１街区の計画が以前から言われていた業務ツインタワーから住居中心に切り替えられたのも採算性からです。

そういったことから予想してみると、
分譲だけど学校問題を引き起こさない、それを解決するために、
若年層の子供を持つ若い家族が手を出せないような価格設定にすることだったんじゃないですかね。

「この価格が今後の武蔵浦和の基準になる」
って前に書かれていたのを読んで、なんとなくそんな気がしました。

[153: 匿名さん]

かなりの深読みですね。
私は単にＮ社が今後もさいたま地区で開発を続けるうえで、この地区の相場を押し上げようとしているとしか思えません。

[154: 匿名さん]

ある意味、「価格破壊」ですね。苦笑
埼玉でこの値段とは・・・・

[155: 周辺住民さん]

根岸で分譲中のとこで９０００万ほどのはありましたが、
あくまで根岸の高台ですから。
埼玉っていうのももちろんだけど、沼影でこの値段はすごいです。

[156: 匿名さん]

対象にしているお客の層が違うんですかね？？

明らかに高いですし、、、管理費も相当高いようですね。
ローンとは別に毎月出て行くお金も
考えていかないといけませんものね。

このまま行くと将来の６１階建ての
価格はどうなっていくのでしょうね？？

[157: 購入経験者さん]

高くても売れてしまうのが富裕層ねらいの駅前タワー！
しかーし！この物件はそううまくはいかないでしょう。富裕層が都内と同じ値段だしてわざわざ埼玉に買わないでしょう！

[158: 匿名さん]

MRに来てるのは県央居住者がほとんどのようだから、
その辺りの裕福層が目をつけている可能性はありますね。
裕福層はお金があっても必ずしも埼玉を出て都内に住みたいとは思っていないようです。
いずれにしろどうなるか、気になるところです。

[159: 購入検討中さん]

都内マンションも候補に挙がったけど、
実家も近いし、
土日しか乗らない車の維持費がまったく持って違うんだよねー。
年間20万ぐらい違う。
だから埼玉〜。

[160: 周辺住民さん]

151さんも気になっている駅西口の公益棟、
規模はどのくらいかくわしくはまだわからないのですが、

以前の計画では２１階建てで、
１１階までが南区役所、１２〜２１階が住居という配分でした。
今回の都市計画で住居は入らないようですが、
それにしても区役所だけで１１階もあったらけっこうな高さですよね。
図書館と子育て支援センター、コミュニティセンターだけでも全部で最低３階ほどは必要でしょうから、１４階ともなれば高さは５０mを超えます。

そこまで大きい建物になるとは思えないものの、
住居棟を２９階建て、１４階建てに押さえた分、
けっこうな床面積が残っているはずなので、
そこそこ階数のあるビルを建てるような計画あるのかもしれないです。

今はエントリー事業者の募集が終わったところで、
これから時間をかけてちょこちょこ情報公開されていくと思います。

もう一つ気になると思いますが、
その公益棟の南側、現K's電気のところは、将来民間活力まかせで開発される予定のようです。
もちろんパチンコやカラオケ、ゲームセンターなどは規制されるのでできませんが、
その規模はなんともわからないですね。

こういう今後の開発に関することって説明会では話されているんですかね？？
あんまり説明が不十分だと、あとあともめるから。

[161: 物件比較中さん]

159さん、駐車場の事を考えてこの物件を選ぶんですか？はっきり言ってこの物件の駐車場の価格設定も理解できないです。単純に駐車料金は駐車場のメンテナンスなどに充当するもので、マンションを買ってしまえば敷地自体は住人全員の物で、駅前だから高いとかっていうのは本来矛盾しています。機械式駐車場の平均のメンテナンス費用から大幅に高い設定をしている理由を営業マンに聞いてみたほうがいいですよ。

[162: 匿名さん]

近隣の計画状況は積極的には説明はされてませんでしたね。
（聞けば必要最小限の情報を答える感じ？）

何かの説明の際に、営業が持っていた61階建ての図面（計画案？）を
チラッと見ましたが結構大き（ラムザよりも1フロア面積広い？）
かったので東面はテラスもガーデンも見晴らしを期待するのは厳しい
と感じました。
まあ、四方を再開発の敷地で囲まれているので、近い将来、目の前に
高層ビルが建つ覚悟がなくては買えないのですが・・・

[163: 周辺住民さん]

そうでしたか。

最終的には、
周囲に高い建物が建つだけのポテンシャルの高い地区である、
周囲が開発されることで歩道や利便施設などのさらなるアメニティを享受できる、
などと納得できれば今回買っても後悔はないでしょうね。。

ちなみに浦和駅西口にも気になる開発計画があります。
場所は駅前の県庁通り沿いです。
ttp://www.axscom.co.jp/portfolio/shop/list.pdf

階数的にタワーマンションとしか考えられないのですが、まだ詳しくわかりません。

ほかにも市内の埼京線沿線のある駅でもタワーマンションの開発計画があるようなので、プラウドタワーでなければ！っていう決定打が無ければ今回は見送ってもいいかもしれませんね。

[164: 購入検討中さん]

先日ＭＲに行って来ました。すごく高いのでビックリしました（坪２３０−２５０万ぐらい）。
仕事の都合で、さいたま市に住まないといけないので、武蔵浦和は便利かと思ったのですが、あまりに高いので考えます。
さいたま市で、武蔵浦和は特別な場所なのでしょうか？
それとも最近の新価格ということでしょうか？
おそらく埼玉でも、この物件は注目物件だと思うのですが、このレスの少なさからみても、皆さんあまり買う気がないのでしょうか。
でも通勤に便利だし、すごく悩みます。
ラムザやファーストタワーも売り出し当初は、武蔵浦和の他物件と比べて３割増し位だったのですかねえ。
ファーストタワー中古で出ないかなあ。

[165: 周辺住民さん]

武蔵浦和は２０年ほど前から開発の計画があって、超高層マンションが林立する都市計画があったのですが、土地だけは押さえたもののバブルが崩壊して結局なにも着工出来ないままだったんです。

その状態が長く続いたのと、市の副都心構想で大規模開発（新幹線停車の計画すらありました）をするために、こまごまとした土地利用や中途半端な店舗・事務所の建設を規制してきたので、今でも駅前なのに空き地があってがらんとした雰囲気があるんです。
もしその規制がなかったら、今の武蔵浦和駅周辺は、カラオケや居酒屋集合ビルで、例えれば南越谷た北朝霞のようなごちゃっと賑わった雰囲気になっていたでしょうね。

ラムザ建設以降は、それまで出来なかった再開発がつぎつぎ実現して今に至っているので、業者にとってもようやくといったところでしょうか。
需要が大きいのに供給が追いつかなかったのこともあるようなので、多少高くても売れるだろうというところなんですかね。

ラムザの中古はちょこちょこ広告などでみます。
ファーストタワーは腐っても別所ですからね。
目の前が工業のガーデンとは比べ物にならない気もします。
ただファーストタワー向い、現南区役所の一帯も開発される場所なので、
階数によっては景観を望めなくなる可能性が高いので注意が必要です。

タワーマンションにこだわらないのだったら他の駅周辺物件も探してみたほうがいいとおもいますよ。
武蔵浦和駅の東口側は浦和駅、南浦和駅まで足を伸ばせば行ける距離なので利便性が高いです。

[166: 購入検討中さん]

165＞そうだったのですか。そういうことなので駅周辺が空いているのですね。居酒屋ビルなどもないので住む環境はよさそうですね。
別所は、さいたま市のブランド立地なのですね。ますますファーストタワーが良く思えます。中古でも高いのかなあ。新築プラウドVS中古ファーストって感じですね。野村の営業マンがプラウドの方が設備、仕様がいいって言ってたけど、明らかに立地は向こうが上ですね。実際、設備等もあんまり変わらないと思うし、プラウドいいとこあまりないかも。
でも新築だし、本当に悩みます。

[167: 周辺住民さん]

166さんのお悩みはすごくわかります。

ファイーストタワーは出来てからいろいろ作りの粗さはあったみたいで、
それに比べればプラウドのほうは外観をふくめてかなり高級感はあるのは確かでしょうね。ファースタタワーは外観がちょっと悪いですから。（高層階でも布団や選択物を干しているのがたくさん見えます）
ただ高級感へのこだわりが無い限り実際住んでみればどのタワーマンションもそれほど大きな差は感じないと思いますし、
問題は、今後もこの地区に同じようなタワーマンションが数棟計画されている中で、
新しい物件が出てきたときに、同じ値段ならあっちを買えば良かった。。なんてことにならないかどうかですね。

テラスのようにあらかじめ南側の展望が望めない環境ならば、西口に計画されている２９階建て（５、６年後くらいに完成予定）のほうが駅からデッキ直結だし、気分的にもかえっていいかもしれませんね。
ラムザ住民とのいざこざもないですし。

ほんと購入検討者さんの立場になれば難しいところですよ。

[168: 購入検討中さん]

１６７さんへ

西口に計画されている２９階建てというのは
具体的にはどの辺りになるのでしょうか？

武蔵浦和でと思ってマンションを探していたら
ちょうどプラウドが売りに出ていたんで
購入しようかとかなり考えているのですが、

もし別にまた他にマンションが建つのであれば
今、急いでって考えなくても大丈夫ですよね！

でも、今後値段も上がっていく可能性もありますよね？
MRにも行きましたがあの仕様はなかなかないじゃないかな？
とは正直思いましたね。
確かに値段は高いかも知れませんが売る時も
そんなに値崩れしないような気もします。

[169: 周辺住民さん]

168さん

２９階建てが予定されている位置は西口の交番のちょうど西側のあたりです。
その南側に公益棟、北側に１４階建てが都市計画されています。

この西口の開発が終わると周辺地価がいくらか上昇すると見込まれているのは確かなので、そうなると野村云々ではなく全体的に多少は値あがるでしょうね。

将来の価値はどうなるか謎ですが、隣接する第３街区（６１階建てのところ）の開発によってはさらなる価値が維持されることも考えられますね。
第３街区が無事に開発されればプラウドタワーにも駅からのペデストリアンデッキが延長されますし、より街としての一体感が出てきます。
さらに緑や広場、商業施設も充実する予定なので、
問題視されている展望・地盤（これらは調査でクリアされているようですが）のことだけではなく、街としてプラスになることももちろんあります。


武蔵浦和で購入をお考えの場合、
これから一体的に発展していく様子を住みながら待つか、
開発の様子を見ながら購入のタイミングを見極めるか、
どっちかでしょうね。
タワーマンションに限らず、中層マンションもどんどん増えるはずなので、
購入をお急ぎでないのでしたら街が変わっていく様子をこれから何年かかけて実際にみた上で駅周辺でこれだ！って感じた物件を見つけたときが買い時かもしれませんね！

地域住民としておすすめといいますか、
まだまだ先の話ですが、将来ライブタワー南側の病院・NTTがある一帯が再開発される予定です。
低層階に商業施設で、高層マンションもできる予定で、
立地的には駅東口のあの辺りはすごく雰囲気がいいんじゃないかな、とおもいます。
南側の今は空き地が目立つ広大な敷地も開発できれいになるはずなので、ちょっと楽しみな場所ではあります。

[170: 申込予定さん]

周辺住民さん

ガーデンの南向きに申し込もうと思うのですが、気になるのはロッテの工場です。においは本当にひどいのですか？
現地に2回行きましたが、その時はあまり匂わなかったので。
また、テラスの方までにおってきますか？

[171: 周辺住民さん]

そうですね、人によって感じ方の違いはあると思います。
自分は匂いとしては気に入ってるものの、匂いが充満する地域に住んでいるわけではないので、そのなかでずっと暮らすとなるとどうなのかはわかりません。

風向きにもよるのですが、南風が吹く季節は顕著で、共通して機械が停止した夜間にモワ〜っと漂いはじめます。
高層階でどのくらいにおうかはわかりませんが、埼京線ホームはけっこうにおいます。
今まで気持ち悪いと思ったことはないですが、甘ったるい匂いがもともと苦手な方だと窓は開けたくないかもしれませんね。
駅周辺はたいていどこでも匂いはして、特に田島通り南側ははっきりと匂いが届きます。ガーデンはもちろんよくにおうはずです。

一般的な感覚ではひどいというほどのものではないと思いますけど、
個人差があるのでなんとも言えないですね。
実際、そこそこ長く住んでいますが、匂いで生活が困難になったなんて話は聞いたことないです。
なので、あれはきびしい！っていう意見もよくありますが、それも一個人の感覚なので、なんともいえないですし、限界は超えていない範囲だとおもいます。

一つだけはっきり言えるのは、まさしくチョコレートのあの匂いが空気とともにそこら中に漂っているということです。

実際に体験するのが一番なんですよね。

[172: 購入検討中さん]

昨日から要望住戸に花がついたものがはりだされていると思うのですが、見に行った方で、状況がわかればおしえていただけますか？
なかなかＭＲに行けないものなので。

[173: 購入検討中さん]

今日、MR行ってきました。

全体的に見ると第１期分で
約６割ぐらいにバラの花が付いていましたよ。

ガーデンとテラスだと世帯数の差もあるかも知れませんが
ガーデンの方が要望書が出ているような感じでしたね。

テラスの方が駅近で人気があると
思っていただけにちょっと意外でした！

[174: 購入検討中さん]

173さん

172です。情報ありがとうございます。
そんなにバラがついているのですか？6割ですか。もっと人気がないと思っていたのですが、結構人気あるんですね。
ガーデンの方が展望はよさそうだけど駅遠だし、チョコのにおいも気になるのに人気があるのは、価格ですかね。
早めにMRに行って要望書だしてこようかなあ。って言ってもどの部屋も一長一短なんですよね。

[175: 申込予定さん]

自分もMR行ってきました。
173さんの言うとおり、ガーデンの方がお花がいっぱい付いた感じがしました、割合だと同じぐらいに見えるのかなあ。
174さんにアドバイスというか情報ですけど、
間取りによって人気にばらつきがありましたよ。
希望の間取りがあったら、早めにMRいったほうがいいかも。

[176: 住まいに詳しい人]

都心が値崩れしたときは目も当てられません。

年末の動向が鍵ですね。

[177: 匿名さん]

人気あるんですねー！！
すごいですね！！

[178: 匿名さん]

あくまで要望書ベースなので・・・
実際はこの半分が具体的な購入者でしょう。
かくいう我が家も要望書は出したものの、買う意志は・・・

[179: 周辺住民さん]

松坂屋ストア以外はどんなお店が入るんですかね。
何か聞いていますか？
地域住民の楽しみはそんなところです。

[180: 購入検討中さん]

松坂屋ストアは確定じゃないですよね。
デベもそんなことは一言も言ってませんでしたよ。「未定です」しか聞いていないけど。

[181: 購入検討中さん]

ファーストフードも入るみたいですよ。武蔵浦和はファーストフードがけっこうあるから、（マック、ミスタードーナツ、ロッテリア、モスバーガー、フレッシュネスバーガー）なので消去法で行くと、なんだろう、
ケンタッキーとか復活したバーガーキングなどでしょうか。

[182: 周辺住民さん]

松坂屋ストアはずいぶん前に出店の届け出が市に提出されていたので一般的に知れ渡っている情報です。０時まで営業予定だとか。

ttp://www.city.saitama.jp/contentsdownload/7d640d1019320ce/18musasi0525.pdf

万が一変更があると大変なのであくまで未定というところでしょうね。

マクドナルドは店内小スペースで飽和状態だからそのうち駅前にもう一店舗どこかにできるような気がします。
バーガーキング、賛成ですw

[183: 購入検討中さん]

ファーストフード入るなら、今話題のクリスピードーナツが入って欲しいなあ。
個人的には、カフェと明治屋など高級スーパーがあればいいんですけど。

[184: 物件比較中さん]

今、武蔵浦和からロッテ工場まで、周りを歩いてみてきました。駅から、ショッピングモール辺りまでは、ほとんどにおいませんでしたが、だんだん工場に近つくにつれ、モワーッとしたチョコのにおいが。ロッテ工場の前まで行くと、どぶ川のいやなにおいと、チョコのにおいがミックスされて、我慢できませんでした。いつもこうなのでしょうか。

[185: 購入検討中さん]

やはりにおいはきついですか。
テラスの建つ場所はあまりにおいませんよね。
テラスの方を検討してみます。

バーガーキング、賛成です。
クリスピードーナツ、賛成です。
カフェ入るといいですけど、スターバックスとドトールはもうありますよね。そうするとどこでしょうね。
松坂屋ストアって高級スーパーなのでしょうか？

[186: 周辺住民さん]

松坂屋ストア自体は高級ではなくて普通のスーパーです。
けっこう店がまえも安っぽい店舗が多いですね。
今回は建物がきれいになるはずなので、
それなりの高級感は出して欲しいところです。

武蔵浦和は土地柄か高級思考なお店は無いので、
今後はそういうお店も必要だとおもいます。

個人的な意見ですが、自分が買うとしたら迷わずテラスにするでしょうね。
チョコレートに限らず、せっかく買った新しい住居が工場横というのは避けたいです。
工場の移転の話も一部の案としてはもしかしたらあるかもしれませんが聞いたことは無いし、１００年後にはどうなってるかわかりませんが、
少なくとも今後３０年は何も変化は無いでしょうね。

ガーデンの南側って準工業地で人の気が無く閑散としていてけっこう寂しい雰囲気です。

[187: 購入検討中さん]

<<182 本当ですね。参考になりました。ありがとうございます。
なぜ、デベはこういうネットでも公開されているような周知の事実を教えてくれないんでしょう？？。　「まったく未定です」と「計画では松坂屋ストアですけど、詳細は未定です」では検討者の受ける印象は全然違いますよね。
何度かショッピングモールの件は担当に尋ねたのですが、教えてくれませんでした。
本当に知らなかったのなら単純に勉強不足で不動産を売る資格なしだと思いますし、知ってて「後から変更になって文句言われても面倒だから『未定です』って言っておこう」ということなら、輪をかけてどうしようもないですね。
もしかしたら、テラスの1〜3階に入る店舗も計画はある程度公になっているのでしょうか？
デベより周辺にお住まいのこういった掲示板でのご意見の方がよほどためになりますね。

[188: 購入検討中さん]

そうですよね。

店舗に関しては未定って言われますよね。
松坂屋スーパーに関しても知ったのはここですし、
営業の方からはスーパーが入る予定ですって
あと言われるのがインテリアショップって。

フランフランとかのことなのかな？って思うんですけど
もうちょっと公表してくれてもいいですよね。
まだ決まってないってこともありえるんですかね？

[189: 購入検討中さん]

ほんとうに決まってないのか、決まってるが言うと売り上げに影響するような種類の店舗なのか？と勘繰りたくなります。

[190: 周辺住民さん]

スーパーが入るとは言ってたわけですか。
ということは特定名を出すとマイナスになる都合があるんですかね。

再開発事業なので、わからないことはさいたま市のホームページや、市役所の都市計画課、南区役所１階インフォメーションに出向いて聞いてみたり、公開資料で調べたほうが情報は早いし正確です。

ところで、181さんのファーストフードが入るという情報はどこで得ましたか？