フォーサイトパークスさいたま新都心【Part2】

[FPS]

PART1は、旧関東版でした。
閉鎖に伴い、PART1のコピーを抜粋の上、転載いたします。

【1-20】

No.03 by 匿名さん 05/11/15(火) 00:32
購入検討者ではありませんが、昨年新都心付近の物件をで購入し、
すでに入居しているものですが、本物件について、思ったことを
述べさせていただきます。（あくまで主観ですが。）

【価格について】
このあたりだと今分譲している「クリオさいたま新都心」
が目安になるでしょう。確か２ＬＤＫ（７０平米程度）で
３５００万円程度だったと思いますので、ここもその前後でしょうか？
（最近の地価上昇と建材費の上昇でもう少し高いかもしれません。）

なお、ここ数年２００戸以上の大規模マンションが、私が知るだけで
５物件以上出ましたが、抽選はあっても、売れ残りは聞いたことが
ありませんので、特別割高でないかぎり、値引き等は期待しないほうが
いいでしょう。

【気になる点】
・立地は新都心駅やコクーンが使えてそこそこいいと思いますが、
すぐそばにスーパーやコンビニなどのお店がないので、そこが若干
不便に感じるかもしれません。

・すぐ南側の道路は中山道、産業道路を結ぶ４車線道路になる
予定ですので、完成後は交通量はかなり増えるかもしれません。
ただその分交通の便は良くなり、景観もよくなるかもしれません。
お店などもできるかもしれませんね。（あくまで推測です。）

【良いと思う点】
・隣接する病院が作られ、しかも入居者が優先的に予約できる
システムは、病院不足のさいたまにあってうらやましいです。
・小・中学校が比較的近い。
・近くに大きな工場や倉庫、企業の事務所などはありますが、
基本的には住宅地なので、意外と静かな環境だと思います。

建物などのことはわかりませんが、近所から見てもそれほど
悪い立地とは思いませんので、ぜひ検討してみてはいかが
でしょうか？

No.07 by 匿名さん 05/11/18(金) 10:22
05です。
実際に住んでいる方の意見は大変参考に
なりますので今後もよろしくお願いします。

環境は良いとのこと。
実際に現地を見てみるのが一番ですね。
道路の問題は大規模物件なら仕方がないことかな
と思いなおしています。
とりあえずＭＲに行ってみます。

No.11 by ＫＥＮ 05/11/24(木) 11:55
＞１０さん
ＭＲ行ってきました。
予約制の事前案内会だけあってスタッフも多く賑わってましたよ！
うちもそうですがお子さん連れの家族が多かったです。
予想通り配棟計画が良いですね。
メインエントランスからパティオガーデンの感じがとても
良いですね。←デザイナーの設計をアピールしてるだけあって。
自走式の駐車場や各戸専用の駐輪場も良いです。
一方、内装や設備はそれほどでもないように思いました。
価格は新都心の立地なので、あれくらいするのは仕方無いでしょう。
さいたま新都心の地価は県内では一番高いところですし。
う〜ん、あと一割ぐらい安いといいのですが。

[51: 匿名]

文化人とは・・本当ならけんか腰にでも反論できる書き込みに、有名な１節を使いやんわりとかわす。その手法がすばらしいのです。そもそも表面だけで物事を判断し、あざ笑うことしかできないとはお気の毒です。まあいつまでやっても進歩のない話なので・・

[52: 匿名さん]

まぁ、お互い納得するまで検討して、購入した人と、購入しない人がいたってことでいいじゃないっすか。
私なんて、購入したくても稼ぎが少なくて、返済する自信がないのでやめましたから^^;
以上、終了ってことで。ね。

[53: 匿名さん]

４２さん

では事実だけ述べましょう
良い点は
１、サイクルポート
２、クリニックモール
３、今となっては高くはない
４、新都心まで歩いて１２分
５、自走式駐車場

悪い点は
１、南に４車線道路に（交通量増＝騒音、排気ガス増、洗濯物は干せるの？）
２、南側敷地は現状倉庫、用途地域は準工業地域（都市計画図参照）
３、西側はオフィスビル、毎日がお見合い状態
４、東側はＪＲの社宅（まとまった敷地）
５、北側は三菱マテリアルの敷地で放射の漏れの土壌汚染あり
６、直床
７、床暖房無し
８、自走式駐車場だけどＥＶ無し（ベビーカーやお年よりは？）

この中で致命的になのは何かを判断すればいいのじゃないでしょうか？

[54: 匿名さん]

５３さんへの補足
■悪い点３
・システム系オフィスですかね？デスクワーク＆窓も完全ブラインドですので、
　お見合い状態にはなりませんね（夜はもしかしたら、オフィス側ガラスに反射で映るかも）

■悪い点８
・せっかく雨にも濡れない車寄せがあるんだから、そこで待っていればいいのでは？
（ひとりでベビーカー持ちで行く場合と、ドライバーがお年よりの場合は話は別ですが…）

■良い点４
・１２分って一般的にメリットに上げられるのかなぁ？遠くはないけど。


致命的というか、重要なのはご指摘のなかの５くらい。
あとは将来どうなるかわからない話と、個人的嗜好の話。

[55: 匿名さん]

はじめまして
今日見学に行こうかと思いましたが、建設地の周りを歩いただけでモデルルームには入らずに帰ってきてしまいました。
HPなんかを見ると共用施設や緑も充実しており、クリニックモールなんかもあったりして非常に魅力的（価格も意外と安い！）だと思っていたのですが、、、
帰ってきてこの書き込みを見たのですが、５３さんがおっしゃる悪い点（１〜５）が私にとっては致命的でした。
やはり周辺環境の妥協はできないですね、部屋の中は変えれても場所は変えることはできないですから。
楽しみにしていたマンションだけに非常に残念です。
他にいい物件があったら教えてください！

[56: 匿名さん]

1-5について
購入者は、別に、妥協したわけではありません。

解釈の違いですね。

[57: 匿名さん]

>55さん

そうですね。場所は変えられませんよね。
上木崎小まで徒歩２分の大原中学校区。
このメリットはこれから小学校に入る子供がいる自分にとっては
計り知れなく大きかったです！

まぁ、正直気になるのは南側の倉庫だけかな。
でも、その間に４車線の道路があるから、まぁいいかなと。
準工業地域で法的に何が建ってもおかしくない事は
重要項目説明書にも載ってますので、購入者は納得して買ってると
思いますよ。

まぁ、人それぞれと言うことですな。

[58: 匿名さん]

５４さん

補足ありがとうございます。

ただ
５３さんへの補足
■悪い点３
・システム系オフィスですかね？デスクワーク＆窓も完全ブラインドですので、
　お見合い状態にはなりませんね（夜はもしかしたら、オフィス側ガラスに反射で映るかも）

←システム系ゆえに実際見てると、①夜遅く迄残業している日も多く、②ちょっとオタクっぽい人もいるのでは。


■悪い点８
・せっかく雨にも濡れない車寄せがあるんだから、そこで待っていればいいのでは？
（ひとりでベビーカー持ちで行く場合と、ドライバーがお年よりの場合は話は別ですが…）

←日中車で移動する妻は、子供と二人きりなので車寄せで待つことはできません。
また、今はまだいいですが、将来私もお年寄りになるので年老いてからの階段の上り下りは辛いと思います。

[59: 匿名さん]

自走式駐車場
機械式の待ち時間のいらいら、入れにくさ、修繕費の将来負担との比較でしょう。
私は自走式が良いと思って決断しました。

準工業地帯
上木崎の街の品の良さ（教育水準等）に将来を期待しています。

4車線
これまでの、レスを参考にさせていただいてますが、さほど交通量が増えるとは思えません。
消音効果の車道、歩道付き（NHKで裏道の歩道の無い交通事故が問題になっていましたが、その心配は逆に少ない）、いいと思います。

クリニックモール
インフルエンザで、だるい中、処方箋もらって薬局で待つのは辛いでしょう。

ちなみに私は、フォーサイトの営業ではありません。
ちょっといい事書くと、すぐ疑われますので。

[60: 匿名]

確かに薬局がそばと言うのは魅力です。医薬分業化が進んでいるので、大病院でも薬は別・・が増えています。見学会の時に聞いたところどこの病院の処方箋も受け付けるとのことだったので、病院からファクスで送ってもらい、後で届けてもらうことも可能かもしれません。薬の誤った飲み合わせを防ぐ医薬分業の本来の目的、かかりつけの薬局にすれば大変便利だと思います。

[61: 匿名さん]

ただ４車線でバイパスと、産業道路を結んでいて混まないわけはないのでは？
また、坂道になるので丁度ふかす音が響くですよね。

[62: 匿名さん]

のこり、5戸ぐらいですかね。
来週には、完売ですか。

工事も順調そうですし、早く、道路が完成してもらいたいですね。
電線は、埋め込みで、電信柱がないということでいいですか?
日研化学、売却は決まったのかな?

[63: 匿名さん]

＞61さんへ
バイパスと産業道路を結ぶんですか？
私は西友とかがある17号と産業道路を結ぶと営業の方に聞いてたので、きれいになって双方向になっても大した交通量にならないかと思ってました。
どちらが正しいのでしょうか？営業の方にもう一度聞いてみようかな…

[64: 匿名さん]

61ではありませんが、

発表されている都市計画では、バイパスと赤山東線を結ぶ計画はありません。
もし、やるとしたら、与野高校を移転させたり、周辺土地取得など
数百戸が移転しなければならず、
今後の都市計画としても、現実的ではないですね。

61は、他社の営業かと思い、スルーしてました。
売れてしまうのですから、そっとしておいてほしいですね。

[65: 匿名さん]

今日、オプション会に行ってきました。
たまたま先週もＭＲに行ったのですが、ボードを見るとこの一週間の間に３戸くらい
売れたようですね。
もう、残り１５戸くらいしかないようですので、販売は順調な方だと思います。
なので、他社の営業さんかな？と、つい思ってしまうような書き込みも多いのでしょうね。
でも、これから検討する方にとっては、そういった情報も必要かもしれませんね。

[66: 匿名さん]

ようやく南側の道路の整備を着手するようです。
工期は19年3月9日までという看板がありました。
下水管、電線の整備もあわせてやっています。

来春には、少しは、新都心の一角らしくなります。
最終整備は、21年3月。

[67: 匿名さん]

パークスクエアのサイトにも＜Ｎｏ．３９さん、『検討客です（でした）』で書いてますね。その後、2分後に　『直床・・・』と書いている＜Ｎｏ．４０さん、その後何度も繰り返し同じ文面を書いていますね・・・・。その、2分後・・・ですよね。何か意図があるのですか？

[68: 匿名さん]

さいたま市のＨＰで確認しました。南側の用地は富士倉庫の敷地以外はＪＲ社宅を含めて、第１種住居地域です。

http://www.cityplanning.city.saitama.jp/map/map/gismain.aspx?in=other&...,-10349.83&scale=4,5000&id=200,298,299

[69: 匿名さん]

富士倉庫の敷地が準工業地域というのが問題だと思うのですが・・・。

[70: 匿名さん]

>69 ????
南側、変わる変わるって、変わること前提ですね。
変わると思う人は、他に行けばいいでしょう。

10年20年変わらない可能性のほうが高いような気がします。
そういう、ポジィティブな人が買ったのです。

富士倉庫さんも、しっかりした企業さんですから、
小学校近くに、パチンコやだの、???屋だのに、
売ることはないと思います。
他人の心配しないで結構です。

[71: 匿名さん]

＞７０さん

まあまあ…６９さんのような考え方の人もいますよ。
富士倉庫に関しては心配性なだけなんですよ。
個人的には７０さんみたいな考え方のほうが、思考力と先見の明があると思うけどね。

[72: 匿名さん]

地図を見ると、フォーサイトの場所だけが準工業地域で、周りの殆どが第一種住居地域というのがよく判りました。フォーサイトは住居の場所だから富士倉庫の準工業地域のエリアが孤立する格好になりますね。

[73: 匿名さん]

変わってもだいじょうぶですよ。

[74: 匿名さん]

だんだん様相をあらわしてきたようですが、
外観、なんか病院っぽくないですか？？？

[75: ひとそれぞれ]

だんだん様相をあらわしてきたようですが、
外観、なんか上品って感じですね。

[76: 匿名さん]

フォーサイト“２”が今建てている北側に出来るという話を聞きました。
どなたか情報お持ちですか？？

[77: 匿名さん]

>76さん

北側は、日研化学のことですね。
今年12月までで操業は打ち切り、移転ということは聞いていますが、
跡地が何になるかは?

[78: 匿名さん]

>77さん

76です。
営業の方が言ってましたので、たしかだと思います。
今のフォーサイトより1000万ぐらいは高くなるという言い方でした。

[79: 匿名さん]

>76さん

77です。フォーサイトが1万㎡ですから、フォーサイト2は、
それを上回る開発ですね。450戸くらいでしょうか。
1+2あわせて、2000人規模の街が誕生です。
要望としては、施設内に、スーパーができると便利ですね。

下記・日経不動産ニュース
日研化学土地1万7569m2を売却予定、 2003.01.27

医薬品事業を手がける日研化学は2006年末までに、
さいたま市北袋町1丁目の大宮工場と研究所を閉鎖する。
跡地は売却する方向で検討を進めている。
土地面積は1万7569㎡。
JR京浜東北線の与野駅から徒歩6分の場所にある。

[80: 匿名さん]

＞７６さん

売主は総合地所なんですか？
フォーサイトの資産価値って、今後、どう解釈すればいいのでしょうか…。

[81: 匿名さん]

フォーサイト２の価格と売れ行きで資産価値が決まるでしょう。
２の方が新都心駅には近いよね。でも１は浦和区だよね。

[82: フォーサイト１]

>81さん

自分もそう思ってました。
さいたま新都心駅に徒歩圏内の浦和区という、まさにピンポイントの立地が気に入って購入に
踏み切ったので、２がさいたま新都心駅にちょっとだけ近いのは少し羨ましいけど、
個人的には浦和区が好きなので、道一本違うだけで大宮区なのは「う〜ん」って感じです。
（大宮区も良いところですが、あくまでも浦和区が好きなだけです）
ただ、２と同じ地域のクリオさいたま新都心からは特例で小学校は上木崎小に通えるみたいです
ので２も同じだとは思いますが、中学校は今のところ大宮南みたいです。

今思うと、フォーサイト１はお値打ちな価格だったんですかね。
次は、富士倉庫が移転してフォーサイト３でも建つのかな…（苦笑）

[83: 匿名さん]

工場の解体、土地の整備(土の入れ替え含む？）、建設・販売、入居を考えると
２０１０年くらいになるのでしょうから、私としては検討外です。
工場よりは住宅の方があの地域には相応しいと思いますが、
大規模ならば近隣住民とのトラブルのないよう計画をすすめてほしいものです。
(特に道路が狭いので)

現時点での資産価格は以下より推測することができます。
ＴＯＷＮＳ埼玉版より

クリオさいたま新都心
3990万円(販売価格）
2LDK、75.14平米、バルコニー14.37平米
06年03月竣工、12階／15階、91戸
大宮区北袋町1、さいたま新都心駅徒歩10分
管理費13150円(日勤)、修繕費5490円
未入居、駐車場空きなし
三井のリハウス浦和店

[84: 匿名さん]

２が本当の話だったとしたら、
南側道路工事も併せて、１の周りは２０１０年くらいまで
工事盛りですね。。。
新たな街の幕開けって感じですが、ちょっと騒々しいことは否めませんね。

しかし、近くにスーパー欲しい

[85: 匿名さん]

4もできるといいですね。
日本信号の跡地で、アリーナガーデンと郵政局の間てす。

S不の開発でなければ、それなりに地域発展が見込める
ような気がします。

[86: 匿名さん]

現在、残っていてるところは、
歩道橋がどのようにつくのかわからない
センターパークスの1F・2Fの数戸が
残っているようですね。

ここばかりは、現物を見ないことには、ちょっと
手がでないかな。

[87: 匿名さん]

今日、新聞にちらし、入っていました。本格的に最終売り込み態勢となったようです。
金額を入れていないところを見ると集客を優先しているなと思いました。
高いけど、いい物件なんだという点をアピールしていると感じました。

購入者ですが、それなりに、いい物件だと思います。

[88: 匿名さん]

今日から、けやきひろばのイルミネーションが始まります。
11/11-2/14の午後5時から12時まで、
さいたま新都心もがんばっていますね。

[89: 匿名さん]

　旧日本信号跡地東側地区は、地区計画で住宅建設が認められていないため、マンションはできま
せん。商業・業務系となります。
（http://www.city.saitama.jp/contentsdownload/7d650c090122355/keikaku-ka...）
　また、旧大宮市時代から、都市計画道路「けやき通東線」（コクーンと駐車場の間の道）の
延伸構想があります。（http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Gaien/3440/toshin/98p-07.htm）まだ都市計画決定はされておらず、具体的なルートは不明ですが、まっすぐ伸ばしてきた場合、
フォーサイトパークスのど真ん中を貫通する形となります。仮に現在の敷地形状を尊重する形で
道路を曲げたとしても、フォーサイトパークス東側は削らざるを得ないでしょう。
　東側が低層になっているのは、その際の交渉を容易にするため？
　三菱マテリアルの土壌浄化終了後に予定されている再開発に併せ延伸されることは確実だと
思います。今はあまりそういう話は出ていないかもしれませんが、道路ネットワークの観点から
すれば赤山東線まで伸ばさないと意味がないので、早晩そういう議論が出てくると思います。
　

[90: 匿名さん]

＞８９さま

無知ですいません。。。ご教示ください。
旧日本信号跡地東地区どは、どこを指しているのでしょうか？

[91: 匿名さん]

旧日本信号跡地東地区とはＮ０．８５に書かれているところで、線路向こうの郵政公社の隣地です。

[92: 匿名さん]

＞８９様
価値が出る、ということですね。

[93: 匿名さん]

別のマンションの営業の方が、
三菱マテリアルの跡地は地元の人には嫌がられるかもしれませんが、
首都圏全体で見たときに、駅近徒歩5分以内の最後の大型物件。
経緯をそれほど気にしない人からの引き合いも圏内全体で相当数見込め、
人気化して5000万〜6000万の値段になるのではないかとのお話でした。

[94: 匿名さん]

89さんの言うとおり、さいたま新都心から25m幅の平行道路が
三菱マテリアルを突き抜けて、赤山東線まで来るとするなら
ライトパークスの東側半分がなくなってしまいます。
ライトパークスが2つの棟構造になっているのは、
そうした背景があるからでしょうか。

駐車場はバイク置き場がかすりそうですが、
サイクルポートが足りなくなるので
個人的には、三菱マテリアルまでの道路でいいかと
思いますが。

[95: 匿名さん]

＞９１さん

９０です。
ご教示いただき、ありがとうございました。

道路については、ライトパークスに手を入れる可能性があっても（住人に影響があっても）、
造れるものなのですか？

[96: 匿名]

８９さん
延伸構想てどこの計画から引用したものなのですか？ページを表示してもどこのものなのか分からなかったので・・

[97: 匿名さん]

>95さん

　およそ道路整備を始めとする公共事業に用地買収はつきものですが、一戸建てであれ
マンションであれビルであれ、用地買収の対象にはなり得ます。
　だから、フォーサイトパークスも道路整備のため半分削る、というようなこともあり
得ます。
　ただ、現実問題としては、権利者が爆発的に多くなるマンションの買収は容易ではなく、
数十年間事業化できない例や、ルートを変更する、という可能性も出てきますが・・・。
　それよりも問題視すべきは、もともとこの地は埼玉県住宅公社という「官」に近い組織が
保有していた土地だったにも関わらず、将来の道路構想に抵触するような形で民間に売却した
ことでしょう。要するに、将来の道路用地を除いた形で売却していれば、マンションを
買った人に要らざる不安を与えるようなこともなかったのではと考えられます。

>96さん

　この計画は、旧大宮市が策定した「大宮都心構想」
（http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Gaien/3440/toshin/98p-00.htm）
というものです。
　浦和寄りと揶揄されることが多いさいたま市がこの構想をどの程度引き継いで
いるかは不明ですが、三菱マテリアルの話が動き出せば（５年後〜）、新都心
周辺の用途地域変更や道路整備計画も併せて動き出す可能性は高いでしょう。

[98: 匿名さん]

>68さんで掲載されている『さいたま市』の都市計画情報の中の
Ｈ１８年８月策定の都市計画道路にフォーサイトを横切る道が載っていないです。
この都市計画道路を完成させるだけでも相当未整備部分があります。

なぜ、この計画にフォーサイトを横切る道が載っていないのでしょうか？
また、なぜこの土地を埼玉県住宅公社が売却したのでしょうか？

こう考えると、現実味が薄いと思うのですが。

フォーサイトの東は第１種住宅区域だし・・・。
もし延伸するとしたら、マテリアルの敷地までで、マテリアルの敷地の南の縁に沿って
中仙道と産業道路を結ぶ道ができ、Ｔ字路で交わるのでは。

とにかく、新都心が発展するのは良いことです。

[99: 匿名さん]

大原橋(工事中)方面から
日曜日の富士山、きれいでした。

[100: 匿名さん]

メインエントランス側の道路からコクーン新都心まで、
直線道路で行けるとやっぱり便利。
三菱マテリアルの跡地計画、早期の発表を期待しています。

サウスエントランスが見えてきました。
駐車場の建設にも入りました。
来月には、全貌が見えそうです。