サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part3)

[とょんだ]

サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27112/

サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part2)

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27127/

後出しじゃんけんが優位か？それとも早い者勝ちか？

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

[223: 購入検討中さん]

東洋経済読みました。サクラディアの記事が書かれていましたが、記事を読まれた方は
お分かりかと思いますが、首都圏マンション販売不振の説明の中で、千葉・埼玉の
郊外マンションの販売不振のひとつとして取り上げられています。

No216　219さんがおしゃられるとおり、さいたま市内での大規模マンションとして竣工した
マンションがサクラディアしかないため、記事としてピックアップされる状況かと思います。

ただ、記載の全体の主旨は、首都圏or全国規模で不動産の不振を取り扱っているものでした。
売主が大手でない場合、安売りか倒産の危機にデベは直面している記事になっていましたが
以前別の方がスレに書かれていたように、サクラディアは逆に大手８社の売主なので、財務的
体力はあるため、値引に走る方向には、なかなか行かないように思われます。

あれだけの売主の面々が安売りをしたとなっては、メンツがなくなり今後の販売にも
影響を及ぼすため、一足飛びにはないのでは・・・
時間のかけてでも、ある程度までは、現状価格で売り切ると思われます。でないとこれだけ
注目を浴びている手前、下手なことは逆にできないような・・・

先週ごろからテレビ・チラシ当の広告を再度開始し、先週日曜日モデルルームに行くとかなり、
検討の方で賑わっており、営業マンいわく午前だけで４件決まりましたとうれしそうでした。
久々に賑わいを帯びたモデルルーム状況を見て、少し安堵し購入意欲が沸いてきました。

サクラディアの実際の部屋を見ても、物件は非常にいいと思いますよ〜あの内容なら駅近なら
おそらく完売ですね。その分値段もかなり高くなっていたかと思いますが・・・

東洋経済にリセールバリューが書かれていましたが、実際値上がりした場所を見ると首都圏５２３駅内の優良地域（恵比寿・表参道・六本木）等々になっており、その他はすべて下落しているとのこと。つまりマンション価格も下落しているということです。

投資目的でない限り、通常サラリーマンが一旦ローンを組んで、再度リセールを考することは
あまりないのかな〜と思ったりしています。

現に母屋の比重が大半を占めるマンションの値上がりは、まずバブルでもこない限り、この先見込めないですよね〜仮にバブルが来たら全体的にあがりますから〜でそのときマンションを売り飛ばして現実引越します？？？

[224: ビギナーさん]

駅から近い場合は、マンション内に施設はなくても便利ですもんね。
施設が目的なら、わざわざ遠くに買う必要はないわけです。
でも高くて駅近は買えないし…バスがあるならという感じで買う人が多いと言われました。
私もそうです…駅の近くで買うとすると大宮以北や野田線・ニューシャトルに乗らないと無理。
私の年収だと厳しいので、比較的広い部屋から少し狭いところに変えて検討するか悩んでいましたが、
もっと年収の低い方も買ってますよと言われてびっくりしました。
奥さんの収入が別にあるのかもしれないし、株かもしれないし分からないですが。
管理費などの滞納がありそうで不安に思います。
もちろん私自身も、将来の収入は分からないですしそうなるかもしれませんが…。
初心者な質問で申し訳ないのですが…。
売れるまでの管理費は売主負担だというのは分かるのですが、
もし将来的に多数の空き部屋ができた場合や滞納が増えた場合の負担はどうなるものなのでしょうか？

[225: マンコミュファンさん]

年収が低いから管理費を滞納するとは限らないと思いますよ。低いなりの物件を選んでいるのですから、払えない金額ではないので意識の問題ですよね。
年収高い人が高望みでいいとこ買って、収入が減って払えなくなるパターンのほうが多いですよ。
そもそも、わざわざバス便のサクラディアを買うくらいなんだから持ち家意識（永住）が強いだろうからね。

[226: 匿名さん]

>>223

営業お疲れ様です。あなたは、東洋経済をちゃんと読んだの？
時間をかけてもサクラディアは、売り切るのは難しいだろう・・・
と書かれていたよ。

[229: 購入経験者さん]

私もNo.228 by 匿名さんの話に賛成〜。一般の人が227のような批判の仕方しないよね。「たいしたし仕事していないんでしょうね」って記載していますが、なぜ仕事？っていう表現になるの。明らかに悪口を書く他社営業マンバレバレですね。

[230: 物件比較中さん]

一般サラリーマンでも東洋経済ぐらい読みますよ〜No.227 by 匿名はん！私製造メーカに勤める一般サラリーマンですから・・・一般庶民は読まない？？？読みますよ。東洋経済読む人は、購入するはずがない？すいません。残念ながら私も購入比較物件として考えている一人ですので・・・
決め付けはよくないような・・・というところを見ると、やはり不動産業界のお刀のでは（笑）　
226も・・・

[231: 地元不動産業者さん]

No.226 by 匿名さんこそ、よく読まれましたか？立地が遠い分価格政策いかんでは、今後厳しいと書かれていますよ。時間をかけてもサクラディアは厳しいと決め付けての表現はしていでしょう。
批判することで脳みそがいっぱいで、国語力ないのでは？まだNo.223 by 購入検討中さんの方が
ちゃんとコメントしていますよ〜

[232: 匿名さん]

>227
東洋経済、週刊ダイヤモンド、日経ビジネスあたりは駅売店でも売ってる一般庶民向けのビジネス大衆誌。
恥ずかしいから、サクラ購入者の知的レベルを蔑んだ発言は止めて欲しい！

[233: 匿名さん]

WBSより首都圏マンション 14年ぶり低水準

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/080415/n1.html

民間調査会社の不動産経済研究所の調査で2007年度の首都圏のマンションの発売戸数は1993年以来、14年ぶりの低水準だったことがわかりました。

2007年度の首都圏のマンション発売個数は５万8,156戸で、前の年度に比べ17.9％減りました。首都圏のマンションは1994年から大量供給が始まり、発売戸数は７〜９万台で推移していましたが、2007年度は93年以来の５万台にとどまりました。

また３月末時点の売れ残り在庫は１年前に比べ55％増えて１万837戸と15年ぶりに１万を超え、発売した月に契約した割合も安定した需要と供給の目安とされる70％を下回っています。不動産経済研究所は、去年の後半からマンション価格の高騰に買い手がついていけない状況が続いていると指摘しています。

「デベロッパーが３年前の価格に下げれば、急激な売れ方をする。在庫がはけて新規供給が増え、急激な回復もありうるが、自分の首を締めることになるので下げづらい」（福田秋生　企画調査部長／不動産経済研究所）

マンションの販売減少が続くなか、現場では大幅な値下げに動くところも出てきました。東村山市にあるこちらのマンションでは、販売ペースを上げるため、今年１月に最大で800万円の値下げを実施。それまで25％程度だった契約率が、現在では85％にまで上昇したと言います。

「『共用施設の充実』『駅から近い』など、マンションのスペックをアピールして売るという手法が通例だったが、その訴求力では限界があって、価格を下げて売らざるを得ない状況に郊外エリアではなっている」（中山登志朗　上席主任研究員／東京カンテイ）

そんななか、先月新たに立ち上がったのが、未入居物件を専門に扱う、その名も「ＭＩＮＥＷネット」。通常マンションは完成後１年が経つと”中古”とみなされますが、ここでは１年経っても入居していない物件を対象に、「新古マンション」というジャンルで格安に販売しています。

Ｑ．新古マンションはどのくらい安い——？

「（新築の）１割から２割ぐらいは値引きされて売られている。売れ残っている物件に対して、値引きしてでも売りたい業者は多数いる」（山田勝彦　代表／リーザネット）

ところがなかには、”売りたい”気持ちとは裏腹に、売れ残ったマンションを「新古」として安く売り出すことに抵抗のある業者も多いようです。

「不動産の場合は、特に同じマンションの別の人は定価で買っているのに、それを値下げして売るというのはタブーのようなものになっているので、違った方法で（販売）できないかと担当者からは相談されている」（山田勝彦　代表／リーザネット）

こうした要望からこちらのサイトでは、ＨＰ上では定価を掲載しているものの、発行されたクーポンを持っていけば交渉で割引に応じてもらえるというスタイルをとっています。
「クーポンを持ってきた人は、前向きに購入したい意思があるということで、現地の営業担当者もそれに応えるべく、普通に来た（クーポンを持たない）客よりも、いろいろとサービスを話してもらうシステムになっている」（山田勝彦　代表／リーザネット）

マンション不況下で登場した「新古マンション市場」。新築マンションの不振が続けば、今後、市場が広がる可能性もあります。

[234: 匿名さん]

シャトルバスの将来にはあまり期待しない方がいいですよ

すでに現在の90本から大幅減台＆一時利用150円→200円への値上げ案出てますから

これだけの規模マンションだと空き室の管理修繕費、バス運営費など相当な売り主負担なんでしょう…

バスが住民管理となったら１時間に1本で定期1万円、一時利用500円か廃止になりますよ

[235: 匿名さん]

↑
ほんとですか？

[236: マンコミュファンさん]

3年間は大丈夫ですよね。

[237: 匿名さん]

234さん
その情報は、どこから!?三年間は安泰ですよ。
その情報が三年後だとしても少しずつでも契約が増え続けている現状では、空論と疑われるだけですよ!
それに、三年後は管理組合の管理下になるし
全てが!?!?!?

[238: 匿名さん]

シャトルだけでなくスーパーもいずれ撤退するかもね
よくダイエーもきたよなあ
とりあえずは賃料をよほど安くしたのかな

[239: 匿名さん]

3年後に空室なくマンションが埋まり人口も増え赤字にならない利用率が見込めれば値上げや減台はないと思います

今は（広告も兼ねてか??）昼間など2、3人や無人でもシャトルバス運行してます
少なくとも半分以上売れ残ってる現状で減台や運賃値上げは有り得ないですよ。
そんな悪評立つことしたら余計に在庫が売れなくなります

販売主が変更になりどんどん値引きしてでも売るような営業に変わればわかりませんが

[240: マンコミュファンさん]

赤字だろうがなんだろうが、ここからシャトルバスを取ったら何も残らないのでは。
管理組合下になっても存続させないと、えらいことになりますが。

[241: 匿名さん]

浦和駅までのバスがありますし、自転車で南与野がありますから何も残らない
なんてことは全くないですね。

このMSはそんなに悪くないです。戸建てが多いエリアなのでそれとの比較で
管理費修繕積立等のトータルのコストからやめようかってなる部分もある
のかもしれません。ブライトンコートは適正な価格だったとも思います。

失敗した点は戸数がエリアの需要より多すぎたということですね。また桜区
で探した場合新築未入居、中古等探すとたくさんあるのでこのMSに決定する
決定打に欠けるというのもあります。

欲しいと思う人は、価格の低い物件は早く買ったほうがいいと思いますね。
割高な住戸は待ちですね。

[242: 周辺住民さん]

シャトルバス、よく見かけるけど確かにガラガラですね
コストが合わなくていずれ無くなるとしたら
今日みたいな雨の日の通勤・通学の不便さはある程度覚悟しておかないとって
思いますね
駅から20分以上かけて歩いている人もたまに見かけますけどね

[244: 匿名さん]

ここの掲示板を見た上で購入したひとは何があってもしかたない
こんなにみんなが助言してあげてるのに決断したんだから
まだ始まったばかりだよ

[246: 匿名さん]

あ　それと　ダイエーの契約条件知ってる購入者いるのかな

[248: 匿名はん]

246さんは、入れ食い状態ですねＷ
100パーセント返答してくれるもん。
「どんなお仕事してるんですか？」

[249: 匿名さん]

>246
ダイエーの契約条件って、もし知っていたら教えてください
まさか2年ぐらいで出て行ってしまうような話ではないですよね

[250: 契約済みさん]

２４６さん、ダイエーの条件聞き出して、また悪口かこうと思っています？？？
住民は契約前に重説を受け理解していますよ。それで購入しているわけですから問題はないですよ。

ただこのスレに書くとデベさんたちの格好の餌になるので書きませんが・・・

購入を検討している方は、サクラディアの営業マンに尋ねたほうが確かです。
彼らも営業上、不利益なことは言わないでしょうか、大手８社としてうそは言えませんので・・・不安要素はよく聞いて解消しましょう。

購入の申込をして、重説を聞いて不安点・不明点を質問し、納得いかなければ取り消しはできます。無論内金を入れる前に！

[251: 契約済みさん]

追伸：重説とは、物件に関する重要説明書について契約前に説明を受けることです。
　　　
　　　かなりの枚数！説明時間にして２時間〜３時間かかります。この中に書いていることがすべ　　　てで、逆に営業マンがいったリップトークは、全く意味が無いため気をつけてください。

　　　ですので、購入前に必ず重説を聞きましょう。それすらしないデベは論外というより宅建
　　　取引上問題になりますので・・・

　　　よって、ステップは以下のように

　　　　①営業マンにまずは、不安要素を質問
　　　　②申込をし重要説明書の説明を受ける。
　　　　③それを受け、問題ない、購入しようと思えば、内金入金手続きへ。
　　　　　　※内金もすぐ入れる必要はありません。営業マンは急がせますが・・・

　　　　　　問題があり購入しない場合キャンセルＯＫ
　
　　　　④内金を入れた場合、契約調印へ
　　　　　　契約調印までの間にやめようと思えばキャンセルＯＫ。内金も返ってきます。
　　　　　　ただし、契約調印後は、引渡しまでの間にキャンセルした場合、内金は返ってき
　　　　　　ません。※これも契約者が死亡などの場合は返ってきます。

　　　　　　逆に内金入金・契約後、物件引渡しの間に内金を放棄した場合キャンセルができ　　　　　　　　るということです。
　　　　　　　
　　　　　　また、営業マンは契約金額の２０％（３０００万円でしたら６００万円）の内金を
　　　　　　行ってきますが、そんなお金急に用意できるわけございませんので払える金額を
　　　　　　提示可能。ちなみに私は１０万円しか内金に入れませんでした。

　　　　　　最後１０万円しててでもキャンセルできるように・・・（笑）
　　　　　　
　　　　　よって、購入希望のかたは十人十色のスレを参考にはしながら、重説をお聞きする
　　　　　ところまでは、推奨します。そのほうが不明点がすっきりします。

　　　　　また説明も、うそは言えませんので・・・宅建取引資格を持って人が対応です。

[252: 匿名]

修繕計画ご覧になった契約者の方いますか？
あれだけの共用施設があると10年後に一時金100万円かかると聞いたことがあります。
本当ですか？
やっぱりあれだけの施設があると長期的に直さないと駄目ですよね。

[253: サラリーマンさん]

ただ、修繕計画だけではどうにもならないでしょうね…。
人数も多いし、子供も多いでしょうから、施設の破損も多くなりそう。

[254: マンコミュファンさん]

最近のマンションなんだから修繕計画くらい余裕もってつくってるでしょ？
そもそも一時金１００万ってなにぶっこわしたんだよ？
８億以上だぞ。タワマンだってこんなにとらないから！素人はこれだから困るよ

[255: 匿名さん]

あなたは素人ではないとすると営業さん…？

前にいたマンションではキッズルームの壁をバッドで破壊した子がいました。
犯人も分からず…大変なことになりましたよ。

[256: 匿名さん]

ゼファー株今日はストップ安
本当に大丈夫？

[257: 匿名さん]

２４６だけど
「説明を受ける」ということと
「理解できる」ということは
違うよ
気をつけてね

[258: 契約済みさん]

２５２さんも修繕改善費を聞いてまた根も葉もない悪口を書くのですか？

修繕計画費も、重説の際一緒に管理費・修繕計画資料とともに説明がありました。

こちらも格好の餌になりますので記載はしませんが・・・

他の検討不動産物件と比較してもあまり変わらず、また２０年前建築の実家のマンション
（１８６戸）より、同じ２０年後を比べてもサクラディアのほうが安かったのも事実。

メガマンションだから、イメージで皆さん記載しているのだと思いますが、２５４の方が
いうように普通に使っていて１００万もかかることはありえない。

メガマンションだら、逆にコストを抑えることもできるし、８１６戸もあるからこそ何かマン
ション内に新たに施設を作ったり、木花を植えようとした場合、、集まる費用が大きく、その
修繕費を使い、いろいろなことができることもあります。

検討者スレですので、ほんとうに検討している方、しっかり正しい情報を見極め、最後は
ご自身で決断してください。

こちらのスレは、なんくせスレでは、なかったですよね？？？（笑）

[259: マンコミュファンさん]

ゼファーの完全子会社／近藤産業がぶっとびましたね。
ゼファーは売主の一角であるとはいえ、設計（株式会社ゼファー一級建築士事務所）、施工（株式会社ゼファー）、管理（株式会社ゼファーコミュニティー）が行っており、まさにサクラディアの中核デベロッパーです。
株価も暴落しており、同社の経営インパクトはかなり深刻なものになるのではと危惧しています。


http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/home/oracle/00/2008/451e02f/45...

[260: 匿名さん]

免震構造ゆえの、ダンパー交換費用って修繕計画案に計上されているのですか？

[261: 契約済みさん]

点検、修繕共に含まれています。

[262: 物件比較中さん]

＞施工（株式会社ゼファー）、管理（株式会社ゼファーコミュニティー）が行っており、まさにサクラディアの中核デベロッパーです。

ゼファーはサクラディアの1割しか出資していません。
確かに施工・管理はやっていますけど。

サクラディアのメインは相鉄です。
ゼファーは１株当たり純資産142,973円ありますので
「潰れる！！」って言う可能性はかなり低いと思います。
悪いものは出し切って早い内に安心させてあげてください。

[263: 匿名さん]

>>259

松戸市にあるゼファーマンションは完成在庫を一括して2次業者に転売しましたよ。先月のことです。おそらくすでに財務整理に入ってたんですね

ゼファー施工のマンションは全国で苦戦。在庫が掃けないのはサクラディアだけではないので中小デペじゃ今年のマンション不況を持ちこたえられなかったのでしょうね

[264: 周辺住民さん]

ゼファー武蔵浦和も先月転売してます。。。

[265: 匿名さん]

株とかよく分からないのですが…
なぜゼファーの株価は下がっているのでしょうか？？
子会社の関係ですか？？

[266: 匿名さん]

＞２６５
短期の負債が多すぎますね　回転してるときはいいんだけどね
販売用の不動産は場所が悪いとこばっかりで、売っても
たかが知れてるでしょうし　とりあえずいろんな物件
売ってるみたいだけど
サクラディアの工事代金も支払われたのかな？知ってる
人いたら教えてください
自分が事業主だったらふざけんなって感じですけどね
近藤さんの件もあり銀行も更にシビアになるでしょうね

それからゼファーって浦和駅前の再開発案件取っちゃったけど
大丈夫かな　あほなほど高い売値想定で計画してるみたい
なんで三井を蹴ってゼファーなんでしょうね

＞２５３
不動産買うときはいろんなことをよく勉強して買うことだよ
なんくせ付けられるマンションはすっごくいいマンションか
突っ込みどころ満載のマンションかどっちかだからね
勉強した上で買うのならサクラディアもいいんじゃないかな

[267: 匿名さん]

>それからゼファーって浦和駅前の再開発案件取っちゃったけど
大丈夫かな　あほなほど高い売値想定で計画してるみたい
なんで三井を蹴ってゼファーなんでしょうね.

こういう案件取ってるから、すぐにガタッとは行きませんよ。
大株主にはSBIがいるし・・・。
不動産の決算ってほんとの所は内輪の人間しかわからないって言うのが実情で実勢価格と簿価がかけ離れているのも事実です
決算書に書いてある資産より実際はより多くの資産を持っていると思います。

262さんの言われた通り、1割しか出資していないのです。
ですからサクラディアがどうなる事でもなく、普通に今まで通りでしょう。

[268: 匿名さん]

ゼファーも危なそうだね。
子会社の近藤産業を親会社として、救済することすらできなかったのだから。

[269: マンコミュファンさん]

見捨てただけです。子会社とはいえ経営にはいっさい口を挟んでないですからね。
ゼファー本体は問題ありません。

[270: 匿名さん]

住民板も荒れてきましたね

何の告知もなしに全世帯かなり先までの管理費と修繕費請求されてるらしいです

近藤産業倒産の影響なんでしょうか？

[271: 匿名さん]

２７０さん
あなたの憶測は間違ってます。
かなり先の管理費は請求されてませんよ〜

[272: サラリーマンさん]

>何の告知もなしに全世帯かなり先までの管理費と修繕費請求されてるらしいです


他人のレスの文章理解してから書いたほうが良いですよW
匿名さんへ、多分同じ人が書いていると思いますが
あなたは相当、頭のかわいそうな人ですね？W


ちなみに住民版の方は、3月から6月分の管理・修繕費が
一括で請求がきましたと書いてあります。

これは新築マンションなら当たり前な事で、いろんな準備が完了して動き始めたのでしょう。