エクセレントプレイス浦和岸町

[ビギナーさん]

所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町7丁目85番1、86番1の各一部（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩9分
　　　高崎線 「浦和」駅 徒歩9分
　　　東北本線 「浦和」駅 徒歩9分

[62: 匿名さん]

白い手袋の支給なしで、素手でさわり放題だったしね。

[63: 匿名]

私が行ったときも、部屋の中を歩いたスリッパで、ベランダにでて、そのまま室内に戻ったんですよね…。
クリーニングするんだろうけど、他物件では有り得ないことに、驚きました。

[64: 匿名]

まだ売り切っていないんだね
値引き状況はどうなんだろう

[65: 匿名]

値引きしてくれるのでは？業者としては１日も早く現金化したいと思いますよ。大手デベと違って。

[66: 匿名さん]

この辺は立地的にはいいところですよね。確かに、もう少し値下げしてくれると、お手ごろのように思いますね。

[67: 匿名さん]

>65
時期的にはまだ早いですね。
半期決算で数字を確定したい9月末に駆け込み契約するんだったら期待できるんじゃないでしょうか。

[68: 匿名さん]

もう竣工して半年でしょう？
いつまでも５戸が残っているし、値引きしてくれると思うけどな。
この辺は競争が激しいし。

[69: 匿名さん]

浦和は最近、かなりマンションが建っていると思うのですが。そんなにも売れ行きがよいのでしょうか。

[70: 匿名]

幹線道路が出来るから、立ち退きがあったりしてかな？
わからんけど、その道路沿いに物件が多いよね。

[71: 匿名]

でもここらで駅近物件はいったん終了でしょうか。東武ホテル跡地も、景気の様子見かな？

[72: 匿名さん]

けっこうこの辺はマンション建ってきましたよね。それだけ売れ行きもいいということなのでしょうか。

[73: 匿名さん]

>71さん

浦和の東武は三井が建てるでしょうね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20080904/525918/?ST=pr...
三井不動産レジデンシャルが以前に取得済みですから。
駅から多少離れてしまうのが難点ですが、周辺環境？はけっこういいのでは。

[74: 匿名さん]

浦和駅徒歩九分はかなり魅力的なのではないでしょうか？価格は少し高めですが、条件が合えば十分に検討したくなりますね。

[75: 匿名]

現地をみると気分がそがれます。エントランスのシンプルさ、玄関が団地みたい、押し入れの真ん中のつっかえ棒は何だろう？

[76: 匿名さん]

もう最終期に入っているんですね。それ以外は完売しているのでしょうか？

[77: 匿名]

私も押入のつかえ棒が気になりました。
大きな物を入れる時にぶつけたら、折れないかなって。

[78: 匿名]

今年の３月から最終期です。数戸残って完売しないんでしょうかね。

[79: 匿名さん]

浦和も北浦和も供給多過ぎ。どこもなかなか完売しません。完売してもキャンセル発生とかいって数戸出すところいくつもある。

[80: 匿名さん]

確かに浦和、北浦和は最近非常に多くなってきていますね。それほど需要があるとは思えませんし。

[81: 匿名さん]

でも、湘南新宿停車と東京延伸が形になった後は値上がりしそうだから買い時ではある。

[82: サラリーマンさん]

>完売してもキャンセル発生とかいって数戸出すところいくつもある。

未販売住戸を隠し残りが少ないように見せかけて検討客をあおる。部屋が売れたらキャンセルと称して未販売住戸を出す。これデベの常套手段。ここはどうだか分かんないけど。

[83: 匿名]

そ・そうなんですか。知りませんでした・・・。

[84: 匿名さん]

浦和のマンションは激戦区ですね。最近かなりラッシュで建ってきたように思います。

[85: 匿名さん]

NO.82さんのおっしゃるとおり、キャンセルということで、まだ売れていない物件をかなり値段をさげて、
売ってしまうのは、よくありますね。
やはり先に買った方の心情を考えると、未販売物件を赤札つけてクリアランスセールするのは・・・なので、
キャンセルがあったことにしてしまえば、売りやすいですよね。
値引き額がこの時点でかなりあるので、入居後の住人同士の感情も複雑になってくるので、キャンセル物件売りは、
常套手段ですよ。

この物件がどうかはわかりませんが、よくあるパターンの話としてです。

[86: 匿名さん]

意外な裏事情っていうのはどこでもあるんですね。知っていると、けっこう参考になりますね。

[87: 匿名さん]

浦和はマンション売るの大変そうだからなぁ…
土日に行くと、ほぼ必ず駅前でビラ配りしていますよ。

[88: 匿名さん]

さいたまでも基本的に浦和と大宮は人気ですから。
ここで販売できなければ、ほかはもっと苦しいのではないですか。

[89: 匿名さん]

本当に土日祝の駅前は、マンションのチラシを配ってる方いますよね。

こんな暑い中　大きなお世話ながら熱中症にならないか心配になりますよ。
６月の終わりから７月にかけて、夏休みに入ってからとその辺は多かったように思います。

やはりファミリー層は、夏休みを見込んでの検討期間を考えてでしょう。
今売ってしまわないとあとあと厳しくなるのでしょう。
売り手にしたら、暑いのなんの言ってられないでしょう。

岸町あたりの物件だとさかんに、高砂小、岸中、一女、浦和中高をセールストークに入れて話すし、近所の私たちには、
耳にたこだし、遠くから見に来た人は、あまりの文教都市のイメージつくりトークに引いてしまうじゃないのっと
思うよ。

他に売り文句は、ないのかな～っと思います。

[90: 匿名]

安いものから高いものまで揃っているのが、浦和のいいところだと思うんだけどね。

つるかめは安いし、商店街には茂蔵やらやすい店が沢山。
大丸やら伊勢丹やら、高級品もある。
やっぱり、一時的に通勤で来ている営業には、浦和の特徴は完全に把握しきれないんだろうね

生活のしやすさなんて、滅茶苦茶、重要だと思うけどね

[91: 匿名さん]

浦和は住みやすさというのであれば、かなり上位に入るんじゃないですか。埼玉では都心へのアクセスも近いですし。

[92: 匿名さん]

確かに生活のしやすさは、レベル高いですね。
ずっとすんでいるとわからないけど、仕事とかで他所の街に住むとわかりました。

うちの父親は、絶対死ぬまで浦和駅近辺から離れないと言ってます。

ところで、伊勢丹　パルコ進出に対抗して、高級路線になりましたよね。
ルイヴィッﾄンが１階にどーんとあって、３回もプチ新宿店みたいになってしまいましたが、
ジモティのおじちゃん、おばちゃん達なんか買う物がなくなってしまった、浦和はそこまで高級しなくても
その辺より、ちょっと良いものが買えればいいのにね～という声をよく聞きます。

うちの母はあれ以来　地下の食品、７階催事、１階婦人雑貨くらいかな～。
子育て世代の３０~４０代の女性も中々手が届かないって感じ。

こんな便利な場所に住んでいるのに、いつのもにか通販を利用するようになってしまった私。

[93: 匿名さん]

で？

[94: 匿名さん]

浦和の古くからの戸建てのかたって、店子のかたも多いですよね。あるいは、大家が固定資産税に耐えきれず、店子に土地を買ってもらったりしたらしい。うちの親戚もそれで自分の土地にしてました。
大家が土地を売らないと店子さん亡き後、更地にして売り出されたりしてますね。

[95: 匿名]

浦和の伊勢丹は、伊勢丹の中で新宿に次いで売上がいいんだよね。
エルメスが進出したところを見ても、かなり客単価が高いんじゃない？

安めが好みなら、コルソじゃないか？

[96: 匿名さん]

物件についても語って下さい。

[97: 匿名さん]

物件ねぇ・・・。
メインエントランスは華やかだったけれど、エレベーター乗り場が地味だったかなぁ

[98: マンコミュファンさん]

いよいよ最終販売モードになりましたが、このマンションの構造で良いな～と思うのは、二重床、二重天井、コンクリートスラブ２００ミリという床、天井の構造。
フラット３５Ｓ対象マンションですよね。
非常に階下、階上の遮音性を考えてあるのと、住み続けるうちに家族の形態が将来的に変わったり、
住む人のライフスタイルの変化に対応してリフォームしやすいように作ってあると思いますよ。

最近マンションの構造や設備系についつい目が行くようになりました。

結構階の上下の音って気になりますよね。それぞれ生活時間やライフスタイルが違うので、活動時間もバラバラ。
人の音も気になるけど、自分の生活音がもしや迷惑になってるんじゃないかと気をつかいながら暮らすのも
疲れますよね。

[99: 匿名さん]

二重床・二重天井って、普通でしょ。いまどき。
上下の音だって、二重にしていれば響かないわけではないですし。

[100: 匿名さん]

98さんが書いていることは今時はごく普通だよ。
どうしたんだろ？

[101: 匿名]

上の階の騒音は、上にどんな住民が住むのか、にかかっているのでは？運みたいなものですよね。

[102: 匿名さん]

うんうん。

[103: マンコミュファンさん]

No.99さん、言葉が足りなくて誠にすいませんでした。

もちろん二重床＆天井は、もちろん最近は標準的ですが、遮音性能は、構造の他、フローリングの材、梁、床コンスラブ厚やコンクリの質、防振材の質で異なってきます。

価格を抑えるには、同じ二重床＆天井でもこの辺の構造にかかるコストが違ってきます。

マンションの上階、下階の音の問題は、子供が住んでいるお宅でよくあるドシンっという重量衝撃音（LH値）は、軽いものを落としたり、椅子を引いたりして起こる軽量衝撃音（LL値）の二つがあります。

ついでに音としては、外部の音を遮断するための開口部の遮音性能（T値）も大事です。
開口部つまりこのマンションのサッシの遮音性能も場所柄高いと思います。

将来的にリフォームする場合、二重床の方がしやすいのですが、同じ二重床でも、床スラブから何センチ空間を設けているかで、リフォームのしやすさも変わってきます。
この空間が何センチくらいの空きかによってリフォームの出来る範囲は限られます。
もちろん将来的にどの程度のリフォームが必要かは、それぞれ住む方によって違うと思いますが、
ごく一般的にされるようなリフォームのレベルは、クリアできると思います。

おそらくここのマンションは、フラット３５Ｓ対象物件で、可変性、耐久性が適合している点に加えて、遮音性能も他の物件よりも良いと思われます。


周辺環境、間取り、内装、デザイン性、水周り関係、共用部の充実などの他に、構造躯体、設備面など中々目に見えにくいところも後々　高いけど買って良かったになるか、後悔かになるかのポイントになると思います。

[104: 匿名さん]

↑そんなこと皆知ってると思いますよ。

むしろサッシ等級が高いのならばそのような環境ということで要注意です。

[105: 匿名]

マンコミュファンさん、そのようなことはイロハのイですから、今更長々説明は不要だと感じます。
スラブ200なら今時の極普通レベルをクリアしたくらいかと。
初心者さんなのかな？

[106: 匿名さん]

↑私は知りませんでした。

これだけの知識について「皆」は知らないと思いますよ。
購入検討をはじめたばかりの人もたくさんいらっしゃるでしょうし。

[107: 匿名さん]

浦和物件なら並かと。
むしろ比較で、ハイサッシ、天井高、逆梁、アウトフレームなどもないとかな。

[108: 匿名さん]

普通の駆体仕様を最上の如く言うから訂正が入るのじゃない？

勉強、勉強。

[109: 匿名さん]

確かにそうですね

[110: 匿名さん]

ここ数年の浦和は仕様が良い二重床二重天井なんてマストですよ。
それ未満なら勝負にならない。
浦和に多い財閥系、野村は社内基準あるから一定以上の水準だね。

[111: 匿名]

デベさんの書き込みなのでは？ＭＲでも二十床二十天井、すごくPRされてましたよね。