シティハウス文京小日向

[物件比較中さん]

邸風な趣のある、シティハウス文京小日向ってどうでしょうか。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

所在地：東京都文京区小日向1丁目91-3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩7分　
　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅から徒歩10分

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[51: 匿名さん]

８０００万円だせるなら小日向で戸建てでも買えますね。
お金持ちがうらやましいなぁ。

[52: 匿名さん]

でも８千万で買える小日向の戸建って細い路地のショボいミニ戸ですよね。

[53: ご近所さん]

４９さん江

菱地所パークハウスは高級マンソンではないので、８０００万ほどのご予算では選び放題ではないでしょうか？
５０㎡台？～で上はシティーハウスと同じ８０㎡台？ですので、６０００万台～９０００万といったところでしょう？
ただ南北に長い躯体ですので、南向き住戸は少々高くても取り合いになるでしょうね。
なので西向きはお手頃ではないかと。狙い目の地下住戸が住民の反対で取りやめとなったのが残念でした。

あと小日向（１～３丁目）では、この両物件のような規模のマンソンはこれからしばらくは出現しませんよ。

戸建で８０００万ですと２０坪のミニ土地に３階建になりますが、このパークハウスの北側の隣地に正にそんな感じで建設が進んでいます。
さすが小日向、パークハウスの北側の立地にもかかわらず、この土地も直ぐに売れました。
２０坪３軒と４０坪１軒でしたが４０坪というと土地だけで１億２０００万超ですからね。

[54: 物件比較中さん]

そうですよね、1億～2億以上もってないとしょぼいミニ住戸しか建てられませんよね。
それよりはマンションの方が気持ちがいいと思うんです。

５３さん、情報ありがとうございます。
こちらの情報を信じて、もう少し待ってみようと思います。

夫に話しましたが、いつ売り出されるかわからないし消費税も上がるからなあ・・・とあまり乗り気じゃないのですが。
でも立地って大事ですもんね。
少々の消費税負担を嫌ってあとで後悔したくないんです。

パークハウス、早く発表してほしいです。

[55: ご近所さん]

えーと消費税ですが、スミフ・シティーハウスでしたら９月までに契約できますので増税はされずセーフではあります。

この点で菱地所パークハウスは完全アウトなのですが、いわゆる激変緩和措置で、住宅ローン控除が倍増されるはずです。

すなわちスミフでは１０年で最大２００万の控除額ですが、増税される菱地所の場合は倍となり１０年で最大４００万の控除となるはずなのですね。

ですのでローンを組んだ場合は断然オトクになるのではないでしょうか？
但しご近所のシロートの聞きかじりですので、ご確認をお願いします。

ただパークハウスは秋くらいには売り出されるはずですが、住民の反対運動がハンパでないですから、まだ紆余曲折があるかもしれません。

[56: 匿名さん]

ローン組む予定ならば、金利の上昇も影響大きいですよ。

ここ最近、長期金利が急騰してます。
まずは固定金利が上がり、遅れて変動金利が上がりるでしょう。ローン組むつもりなら、なる早の固定がオススメ。

既に変動で借りてる人は、今が固定へ借換の最後のチャンスという噂も。

[57: 匿名さん]

来年度ローン控除額が増えるけど　目いっぱいローン組んだ人にしか関係ないでしょ？
普通に余裕で買おうと思ってる人は今年9月までに買った方がいいと思う　絶対。

[58: マンコミ]

この地域の周囲の閑静さを享受するなら
上下左右への余計な気遣いや雑音がない戸建に軍配。

[59: 匿名さん]

確かに2000万円までのローンなら今年でも来年でも同じ控除額。
金利と消費税アップ見込みを考えたら答えはでたね。

いつ買うの？

[60: 匿名]

でも床スラブと戸境壁の厚さが２５０ミリ以上なら戸建より静かです。ここが何ミリかは知りませんが。

[61: 物件比較中さん]

５３さんへ
５４です

ちょっと気になったので教えてください

パークハウスの件ですが、
うちは上限が8000万円なのです。
それでも70㎡以上は買えるでしょうか？
70ギリギリではなくて72とか73㎡とか。

西向きがお手頃だと思いますが、隣の一戸建てが売りに出されて細切れになったら隣家の壁が迫ってきそうでちょっと・・・
この値段でせめて東向きは無理でしょうか？

詳しいようでしたのでお聞きしました。
ご存じだったら教えてください。


（シティハウスのスレで関係ないことを書いて申し訳ありません。
どうしても気になって、でも他にどこで聞いたらいいのかわからなくて失礼しました）

[62: ご近所さん]

パークハウスで東向きで７０㎡台ですか？階数などにもよりますが、丁度ご予算位でしょうか？
ご存知のように（戸建派の）シロートのご近所さんなので、マンソンは詳しくないので、つい土地代で計算してしまいます。

西向きですと、２階建てのアパートに面することになり、将来的には３階建てとなる恐れもあります。
が一戸建の方は生粋の小日向の住民なので、細切れにはならないでしょう。
いずれにせよ窓先空地の規定があり、隣地境界からは３ｍ以上離隔が取られますので、隣家の建物が迫るというほどではないと思います。

で８０００万で建物部分が６０％とすると４８００万となり、３％増税分は１４４万ですね。
最大の４０００万をローンとすれば、ローン控除は１０年で４００万となる計算です。
オトクなようですが、既にご指摘があるようにアベノミクスによる金利上昇や建設費の上昇、菱レジの強気意識の上昇など不確定要素もありますね。

↓はＦＢページから撮りました。最終的にはさらにカタチは良くなって、緑も多くなるようです。

[63: 匿名さん]

小日向に戸建。
子供の学力がよっぽとでないと関係ありませんが、筑波大学附属中学が近くなんて素敵！

[64: 物件比較中さん]

６２さん
ありがとうございます。

＞建設費の上昇、菱レジの強気意識の上昇

そうですね。これが一番怖いです。
待ったあげくに買えなかったらと思うと・・・

悩み中です。

[65: 匿名さん]

ここって南向きの住戸は少ないのかな？？
いつまでたっても間取り一つ出てないみたいだけど。

[66: 物件比較中さん]

この周辺で、マンション反対運動が行われているようですが、この物件は大丈夫なのでしょうか。ここらはお金持ちが多いから、反対運動をした際に、いろんな意味でパワーを持っているような気がして、ちょっと心配です。

[67: 物件比較中さん]

この立地だとタクシーユーザーも多いんでしょうね。アクセス図をわざわざ載せているあたりそれを伺わせますよ。東京9分新宿も9分、真っ直ぐ乗っても20分かあ。電車に乗るのが面倒になってしまいそう;

と、怠けたことばかり考えてしまったけど家族のことを考えてみてもこれはとてもいい条件だと思います。
山手圏ならどこにいても同じような所要時間でタクシーで帰って来れるわけで、トラブルなどいつもあるわけじゃないけど、もしもの時を考えた立地の選択は必要だと思うんです。

家族の為にビュンと帰って来れる安心はありますよね。

[68: 住まいに詳しい人]

反対運動はNo62の場所だけ。
この物件の土地である操車場真横の谷底に何が建とうと周りの住民は感心ないよ。僻地だし傾斜地だからね。

南側は出入口のエントランスぐらいしかとれないくらい狭く、道路に面してるから南向き住戸は１タイプだけ。
No62の場所は立地も良いし、周辺戸建を見下ろす感じになるからそりゃ住民運動ははんぱない。

要は地所の立地の方が圧倒的に良い条件ってこと。

[69: 周辺住民さん]

歴史ある小日向を守るとか言っているが、そうそう結局は、自分の家に影響を受けるかどうかの方で反対運動が起きる。

現地見ましたが、この物件はいろいろな方が書かれているように条件は悪いですよ（確かに近所の人はこの物件には興味もないのだろう）。日が当たりにくい部屋は多そうだし。安ければ売れるのだろうが、住友不動産だし安いことはないだろうね。

[70: 匿名さん]

小日向全般で言えば山手線のどこからでもタクシーですぐ帰って来られるけど、この場所は小日向の中では最低ランクなので、周辺からは下に見られてしまうということですか。

小日向の住所に憧れてる人はここ買って満足する人も多いはず。ただ、この金額出せるなら他の選択肢も沢山あるだろうに。

[71: 匿名さん]

小日向の最低ランクは一種低層じゃない小日向ですけどね。ココは１１時くらいからは日があたるでしょう。

[72: 匿名]

文教地区で落ち着いているでしょうね
子供がいるとこういう親の愛情もしかりですが環境も向上心がわいていいのでは
文化祭に行ってみたり公開講座とかやっていたら参加してみたいですね

[73: 物件比較中さん]

ここを本気で検討してる人っているのかなぁ。一瞬、配棟プランに騙されそうになるけど、何人かの人が言ってるように現地を見て
みたら条件良くないし。

この物件のモデルルームも作ってないらしい。池袋のパビリオンで他のマンションのモデルルームを見せられてだいたいこれと同じ
ような雰囲気です、と言われるだけらしいね。

共用部分はないし（今時都心のマンションでそんなところある？？）予算削り過ぎ。
何年か前に都電の学習院下前に売り出したマンションとは力の入れ方も雲泥の差だね。
すみふも失敗物件と自覚してることだろう・・・。

なんてったって立地が悪すぎるよね。

[74: 物件比較中さん]

確かに、住友不動産は現地に基本モデルルーム作らない主義だからね。マンションギャラリー行って、だいたいこんな感じって紹介されるけど、この物件みたいに他とはちょっと違うタイプの場合、イメージがつきにくくて困りますね。それにしても、この物件は一応検討しているが、リセールの際、どのような評価を受けるのかは、かなり心配であります。

[75: ご近所さん]

すぐ近くを電車がたくさん走りますが、しっかり防音対策されているようですね。
サッシとか、フードとか。

[76: 買い換え検討中]

ほんとだ！ＨＰもモデルルームという記載じゃなくてコンセプトルームになってる。
しかもシティハウス池袋立教南とまったく同じ部屋。
なんだこれ～。5000万超えの物件販売で青田売りのくせにこんな予算削減ってありか～？

[77: 匿名さん]

完成してから売るんでしょ？実物見て決めてもらえるならモデルルーム作らなくて良いし。

完成前に想像で買ってくれる人はスミフにとって都合の良いお客様なんだろうなぁ。

[78: 匿名さん]

物件ごとにモデルルームつくらずに、共通のモデルームってのは耐震偽装のヒューザーがやったコストダウン手法のひとつ。あちらは、コンクリートも削っちゃった。

[79: 買い換え検討中]

良い配棟プランと感心していましたが、よく見ると住民同士、丸見え？ではないですかね。

[80: 匿名さん]

>Ｎｏ.７７

は？？？新築マンション購入したことある？
完成してから販売するマンションなんてどこのデべがやってるの？

通常は、モデルルームだけ見て高い買い物するもんなの。
新築マンションの購入とはそういうもの。

書き込む前に常識を勉強して出直しなさい。

[81: 匿名さん]

住友不動産は建物完成までに完売したら怒られるって話もあるように、完成してから実物見て買うパターンがメインかと思ってた。どうしてもこの物件指定で欲しいって人だけ完成前に買うんでしょう。

コンセプトルームなんて見てもわからねーよ！という人は建物完成後、実物見てか検討すればいい。スミフってそんな売り方なんだと思うが、間違ってる？

[82: 匿名さん]

基本的に81さんが正しいと思います。物件にもよりますが。
80は最近のすみふをしらないんでしょうね。

[83: 匿名さん]

完成売りの物件もあるよ。

青田売りするってのは普通は、建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金決済するってのが売る側の目的。竣工してから販売すると、引渡までの時間がかかってその間の金利負担がかさむから。青田売りって完全に売る側の論理。

ただ、小規模だとモデルルーム造るコストがペイしないから完成売りってのもある。

すみふの場合は、完成してからも時間をかけてじっくり売るから、青田売りする理由ってのがよく分からない。消費者にとっては、完成売りなら実物を見て判断できるんだけど、青田売りが売れ残って完成してから販売ってのは、売れ残り物件って負のレッテルがついちゃうし。

[84: 匿名さん]

張りぼてのモデルルームと図面だけで売っちゃう青田売りが普通って日本の慣行がおかしいんだけどね。日本の常識、世界の非常識。

[85: 匿名さん]

>80
それでも僕は青田売り？
もしそうならスミフ物件の検討やめて、しっかりモデルルーム作って完成前に完売目指してるデペのマンション検討した方がいいよ。

[86: ?]

23区内の売れる土地のマンションならできてからだと条件の悪い部屋しか残ってないですよ。

[87: 匿名さん]

>86
売り手側に都合良い仕組みだなぁと思うが、それでも買う人がいるんだから成り立ってるんだねー。

モデルルームは作らないけど、条件よい部屋は早い者勝ちだよ！条件悪い部屋で良ければ完成してからでも選べるかもよ。

[88: 匿名]

価格次第で条件の良い部屋が残ることもあるよ。

[89: 匿名さん]

そうなんですよね。
例えば最上階角部屋なんて人気がすごくある部屋があまりの高さゆえに売れなかったりとかありますものね。

もう既に内覧が行われている状態だったのですね。
行かれた方、どのような感じでしたか？？

[90: 物件比較中さん]

＞88　＞89
こちらのマンションでいうと条件の良い住戸は例えばどれになりますでしょうか。
セオリー通りだと東側の3F、70Cや85Mrなどが該当するように思います。
2駅利用可能といいましても少し距離のある立地です。
この立地分を割り引いて良い位置の住戸でも少しでも安いとありがたいですよね。

[91: 購入検討中さん]

ここは物件の条件的に価格は高いのでしょうか？
内装や立地からみて、妥当な坪単価ですか？

[92: 購入検討中さん]

いくらでもお金ある人は別として、一番の条件は価格だと思う。良い部屋であっても、そこがとても割高だったら条件が悪いと感じます。

予算内で、できるだけ良い条件の割安な部屋を探すのがマンション探しだよね！

[93: 匿名さん]

専有面積が44.96m2～69.89m2でこの価格なら悪くはないんじゃないかと思います。
駅から少々距離があるのでその分の考慮もあるのでしょうけれど。

こちらは地下もあるようですが、
地下は駐車場や駐輪場になるのでしょうか？
そうなら自転車が雨に濡れないのでいいですね。

[94: 匿名さん]

駐車場は1階になります。1階でも屋内にあるので、
雨に濡れる事なく安心ですね。
地下は何になるんでしょうね。
駐輪場バイク置き場でしょうか？
トランクルームが置いてあるのかもしれません。

[95: 買い換え検討中]

ちょっと狭いな。

[97: 匿名さん]

壁が分厚いので隣の騒音は聞こえてこなさそうですね。
床暖房やミストサウナがあるので設備は結構そろっているんですね。
駐車場も１階にあるのでぬれなくていいですね。

[98: 匿名さん]

外部の不動産サイトに、「本物件敷地西側約50m先には、事業主・三菱地所
レジデンス株式会社による地上3階建ての計画があります。」と但し書きがあるのですが
いつ頃竣工予定なのでしょう。
また、眺望に影響が出てくるでしょうか。確かここには西向きの部屋もありますよね？

[99: ご近所さん]

三菱地所 レジデンスとしては、再来年の引っ越しシーズンまでに竣工したいようです。
でも反対運動としての近隣老人パワーが全開で、レジデンスも参っているようです。
ですので予定通りには行きそうもありませんね。

ここは、西側は共用廊下となっていますので、西向きの部屋はありません。
西側は３ｍ以上高い崖となっているからなので、元々西向きの眺望というものもないのですね。

離れ風の住戸となっているのはこのような理由からです。

[100: ご近所の奥さま]

よく考えられていると思ったが、わざわざ住む場所じゃないと思い始めました。