シティハウス文京小日向

[物件比較中さん]

邸風な趣のある、シティハウス文京小日向ってどうでしょうか。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

所在地：東京都文京区小日向1丁目91-3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩7分　
　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅から徒歩10分

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[205: 匿名さん]

今週のSUUMOによると、第２期販売も残り１戸のようですね。
スミフ物件なのにこの順調な売れ行きということからも、相場から見て悪くない金額なんでしょうね

[206: 匿名さん]

茗荷谷はなんだかんだで人気な地域なので、
多少高くても…という部分があるのではないかと思います。
大手財閥系のマンションというのもあるのでしょうけれど。
リセールをもしもする際には有利になるという話は聞きます。

小中学校、どちらも近いですね。
名門の学校も多いので、そういうところに通っていらっしゃる方も多いのでしょうか。

[207: 匿名さん]

デザインがすっきりしていて、好みのスタイルにしやすそうです。
駅までの距離は、微妙ですが歩いてみて問題なければいいのかなって思いました。
低層ならではの良さもあるのかなって感じました。

[208: 匿名さん]

私は低層である点がいいなと思っています。
高層だと修繕費とか管理費が高くなりがちですので…。
小規模でお互いの顔と名前が一致するぐらいの規模というのも
ポイントの１つにしています。
その方が防犯的にもいいのかなと。

[209: 匿名さん]

修繕費が低層＜高層　はそうなのでしょうが、ここに限らず戸数が少ない物件は一戸当たりの負担割合が大きいのが気になりますね。特に想定外の支出が発生する場合は不安です。

[210: 匿名さん]

そもそも普段の管理費も戸数が少ない分、負担が大きくなりますしね。
良し悪しいろいろあるかと思われますので、
そこのところを織り込んで検討されるといいかと思います。
個人的には低層物件、いいなと思っておりますし。

[211: 匿名さん]

公式ホームページのブログに載っていたパン屋って
「オー・パン・グルマン」さんでいいのでしょうか。
お店の外観しか紹介されていなかったのですが…。
美味しいという評判は聞くのですが、まだ食べたことがなくって
気になります！！
茗荷谷は他に「キート」さんが美味しいですよね。
こちらは何回か食べたことがありまして、
特にベーグルが美味しくて大好きです。

[212: 匿名さん]

オーパングルマンおいしいですよ。
メゾンカイザーがあると考えてください。
しかも焼きたての。
人気なので夕方はほとんどなくなるときもあります。
唯一パンドミだけは改良の余地はあるかな。
パンドミは高いですがサンポワンが、
シニフィアン並みというか、
個人的にはもっと好きです。

[213: 匿名さん]

たまたま近くを通ったので撮影しました。だいぶできてきてますね。
現地見た印象ですが、思ったより傾斜がきつかったです。

[214: ビギナーさん]

状況写真を貼ってもらうと嬉しいものですよね。
現状がよく分かりますから。

また、ここは残り１戸だけみたいですが、直ぐに売れてしまいそうですかね。
早い者勝ちだから。
ちょっと聞きたいんですが、ここは低層とありますが、低層って何階建てまでのことを言うんでしょうかね。

[215: 匿名さん]

低層の定義でこんなのがありました。

http://www.homes.co.jp/words/t4/525000303/

[216: 匿名さん]

私も近くを通ったので。
サブエントランス側は、外装工事がはじまったようです。
正面側もNo２１３さんの写真から更に進んで、コンクリ型枠がかなり組み上がっていました。

[217: 匿名さん]

私がこのマンションをいいなと思ったのは、24時間常時小風量換気システムです。
窓を閉めていても常に換気ができるのはとても素晴らしい。
戸建てに今、住んでいますけどリビングはキッチンと連結しているので、窓を開けないとニオイが凄い。

[218: ビギナーさん]

>>216
嬉しいですね、こうやって状況を写真で教えてくれて。
活字だけでは、どうしても伝わりにくい部分もありますから、ありがたいです。

まだ完成はしていないようですが、もう残り僅かですか？
まだ一件残っているとか聞きますが、まだ大丈夫かな。

[219: 匿名さん]

ここって活断層のすぐ近くですよね？
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/1/7/483/img_1716785ca809d84ce4fd530f5e...

[220: 匿名さん]

原子炉じゃないんで大丈夫です。

[222: 匿名さん]

水没してますね。

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazard.pdf

[223: 匿名さん]

地図をきちんと見ればわかりますが、水色のマスの横の真っ白のところが敷地ですよ。
丸ノ内線高架下と同じグラウンドレベルなら危ないでしょうけどね。

[224: 匿名さん]

ひいき目に見れば水色（２から５ｍ浸水）と白色の境のところのようですが、マス目が大きいこともあり、これだとハザードがあるとしか判断できないですね。
ほぼぎりぎり水没を免れるかもしれませんが、いずれにしても低地で水没間際というところでしょうか。

[225: 匿名さん]

最後にしますが、地図上の小日向一丁目の「丁」の字のところに位置する道路が高架沿いの道路であり、敷地よりも東側にある道路となります。したがって、贔屓目に見なくてもちょうど境目を超えたところに位置しているというのが正確なところです。
また敷地配置図を見ればわかりますが、１Ｆのグラウンドレベルはその道路よりも２ｍ以上も高くなります。良くも悪くも、このスレの上のほうに傾斜がきついという指摘があったとおりです。それだけ傾斜があるために水色のとなりであるのに色無しのマスとなっていると考えられます。
関口のほうが全部水没するような歴史的大雨になれば、高架下は水没して通れなくなるかもしれませんけどね。

[226: 匿名さん]

グラウンドレベルってあまり一般人は使わないと思うのですけど
スミフの業者の方なんでしょうか？

[227: 物件比較中さん]

No.225さんの説明分かりやすいですね。

グラウンドレベル位はマンション買おうとしてる人なら知ってますよ？皆が皆知ってるとはいいませんが。
大きい買い物ですからね

[228: 匿名さん]

大学で土木とか建築やってるとGLは一般的だが、
文系だとわからんかも。
デベの営業は文系だろうからGLは知らないと思う。

[230: 匿名さん]

場所が難ありですね。坂下の低地、水害の危険、線路脇、南北に長い土地。
おまけに狭い部屋ばかり。
中庭と離れ仕様でこのような短所に目が向かないようにしていますが、庭の向こうは線路ですからねぇ。
デベが必死で書き込むのもわかる。

[231: 買いたいけど買えない人]

私の個人的な意見ですが、以前そばを通った際に、線路脇ですが電車の音はあまり気にならない感じがしました。
建物の線路側は日当たりが良さそうな気も。半永久的に建物は建ちませんしね。
高架下より西側は、東側にある大通りと違って、車の騒音が少ないのも私の中ではポイントが高かったです。

[232: 匿名さん]

工業地帯のような景観ですよね。

[233: ご近所さん]

小日向に＜工業地帯のような景観＞はないでしょう。

ＭＳ住民から見ると東側の景観が地下鉄の車庫なだけですね。

それとここが水没するわけはないですよ。
＞225さんおっしゃるように、想定外の水害であっても、せいぜい線路下のトンネルが水没する心配をするくらいでしょうか。

あといよいよ菱レジパークハウスの埋蔵文化財調査のための工事が始まりました。
まあここも南北に長い敷地ですが、高台なのでモロモロの心配はないですね。

[234: 匿名さん]

どうもデベっぽい擁護投稿が目立つけど
車両基地近くの道は工業地帯とまではいかないが住宅街としては荒涼とした景観が多い。

参考までに http://toutoi-tokyo.blogspot.jp/2012/12/sanpo-myogadani.html

あと、すぐそばは水没するけど大丈夫、だとか、正気で言ってるのだろうか？

[235: 匿名さん]

急に投稿が増えましたね！
確かに坂が多いところです。線路の反対側の茗荷谷へ行く途中のお寺の付近には猫がたくさんいて、夜になると餌あげに来てる人をよく見かけました。

坂の中程にある郵政の寮は建て替え中なんですか？

[236: ご近所さん]

<234

家族のためにも新たな物件に注目している小日向の住民としては
小日向にケチをつけるだけのような書き込みに反発する気持ちになるわけですよ。

車両基地に通じる道をクローズアップして「工業地帯」といったりね。

あとhttp://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazard.pdf
なデータがあるから最悪水没するとしてもトンネルくらいでは？といっているわけね。
これが正気で無くて何なのでしょうかね。

[237: 買いたいけど買えない人]

NO.234のURLを見てみましたが、この写真は線路の反対側で物件とは逆の場所。まぁ、近いですけどね。。
このようなホームページを鵜呑みにしたら、きりがないですね。
確かに小日向住民が怒りたくなるのも分かる気がする。

[238: 匿名さん]

線路の下も、線路の反対側も小日向だよ。結局この物件の悪口に対して怒ってるのでしょう。

[239: 買いたいけど買えない人]

238< 納得！

[240: ご近所さん]

>237,>238

そもそもこの物件より、高台の三菱地所レジデンス「パークハウス」の方が良いとご近所では思っています。

ここもスミフとしてはバーゲンプライスだから、外からいくら悪口を言おうと既に売れているわけでしょう？

ただちょっと小日向としては景観の悪い箇所のみクローズアップして、小日向レジデンスにケチを
付けられるのは気分が悪いだけ、といった昔からの住民の思いといったところでしょう。

[241: 匿名さん]

未来の団地と言われている高層マンションと比べたら、この物件も三菱地所物件も同じ低層マンション。
さらに小日向レジデンス、うらやましい限りですよ。
その証として早々と売れているんですね。
三菱地所物件もきっと早いでしょう。

[242: 周辺住民さん]

＞238など関連です

えーと線路の東側の例の車両基地沿いの道路から春日通り（国道）にかけては小日向でも４丁目ですね。

この地域は昔からの小日向ではなく、町名変更により小日向を名乗るようになったのです。

用途地域も第二種住居地域と春日通り沿いは商業地域で、９０ｍもある？ポルシェディーラーが入ったマンションなども建っています。
絶対高さ制限はそれぞれ２２ｍと４６ｍです。

絶対高さ制限１０ｍの第一種低層住専の、ここ１丁目や２丁目とは全然違うのです。

241さんおっしゃる通り、三菱地所レジデンスもこれぞ低層マンションなので早いでしょうね。
ただ相当強気の価格設定となりそうですが。

[244: 匿名さん]

いろんな価値観があるのですね。
小日向四丁目より一丁目・二丁目。

そうなると二丁目より一丁目が格上とかあるのでしょうか。三丁目が最上格ですか？

[245: 匿名さん]

関係ありません。土地の広さと売買代金総額で決まります。格云々は3億を超えないと意味ないでしょ。

[247: 周辺住民さん]

＞244さん

格とかはないですが、用途地域により環境にそれなりの違いがあるといったところでしょうか。

ちなみに３丁目は第一種中高層住専で絶対高さ制限は１４ｍとなっていますが
実際の街並みは１，２丁目と見分けはつきませんね。

すみふの説明には
「第一種低層住居専用地域とは都市計画法第９条により定められた用途地域の一つで、建物の高さが原則10m以下に制限され、遊興施設等の建築が制限されているエリアです。」
とあります。

文京区でも希少な一種低層に建つ低層マンションだからいいんではないですか？

ただ千石のTHE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCEなんかもそうですが、 第一種低層住専のマンション建設は
環境問題としてほぼ必ず反対運動が起きます。

ここはそうでもなかったですが、隣の三菱地所レジデンスなんかは、なんと２年半もかけてようやく着工のメドがたったようですから・・。

ここもそのうちスレッドがたつでしょうね。

[248: 匿名さん]

>247 さん

丁寧な解説ありがとうございます。
流石ですね！

[250: 匿名さん]

客観的にみて、このマンションの場所はそんなに良い土地ではないことは明らかです。
いくつかの投稿でご指摘されているように線路脇の景観も低地も水害の可能性も事実ですね。
ただし、価格がリーズナブルということで需要があったのでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[252: 匿名さん]

そうなんですよね。自分が持っていなかった考えなどを得るのにはとてもいいと思います。
情報交換するのにもとてもいいですね。
でもそれらは実際に自分の目で確かめてこそ、だと思いますし。
自分がここで暮らしたい、と思うならこれ以上のことってないですよ。

それにしても247さんのご説明、本当に判りやすくてありがたいです。
そういう背景があるのですか。
勉強になります。

[253: 匿名さん]

小日向レジデンスいいですね。また、247さんのような詳しい説明をしてくださる方がいてこの近所も親切な方が多いのでしょうね。流石ですね！すばらしい！

[254: 匿名さん]

周辺はすごくいい環境ですね。駅から近い所がいいなと基本的には思っていたのですが、
駅から近い所ではさすがにこの環境はないですからね。
住むのなら第一種低層住居専用地域と思っています。いい環境だと思って購入した後に
目の前をさえぎるものだったり、店舗などができてしまったりしたらがっかりですからね。
近くのスーパーの三徳は今の家の近くにもあるのですが生鮮食品が新鮮で重宝しています。
店舗によってだと思うのですが、茗荷谷店はどうなのでしょうか？