パークシティさいたま北 PartⅣ

[匿名さん]

PartⅣスタートです！

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目900番1他（アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1916番地5（コートレジデンス）（地番）
交通：
高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）

[801: 匿名さん]

それは住友だからと土地バブル・資材高騰の典型的マンションだから！

[802: 匿名さん]

↑
三井です

[803: 匿名さん]

おもろ〜

[804: 匿名さん]

過去の掲示板見ればわかるけど、販売前からずーっとここは高いと言われ続けてる。（事実この立地からすれば平均坪単価より確かに割高）
にも関わらず1年間で861戸のうち520戸強という一人勝ちのペースで売れている。
不思議といえば不思議だが価値観によるのだろうね。

[805: 匿名さん]

一人勝？？？おもろ！竣工間近で300も残ってあるんだよ。笑わせないで〜

[806: 物件比較中さん]

上層階の眺望はどうなんでしょうか？
日本綜合地所さんの物件で影響が出るのかなあ、と思ったりしてます。
ＭＲ行けば？と言われそうですが、広い敷地の物件だけに体力使いそうなので質問
してみました。

[807: 買い換え検討中]

ＭＲに行くと、10階あたりからの眺望写真（南・西）が飾ってありますし、
カラーコピーももらえます。

西側はコートレジデンス・商業施設・日本綜合地所の建物が今後できるから、
その写真とは変わるでしょうね。
ただ、一番高いコートレジデンスで12階・日綜が8階だったと思いますので、
高層階なら、まあ、いいんじゃないでしょうか。
ある程度の躯体が、夏前には建ちあがるでしょうから、心配なら出来上がるまで
待ってみるのも、一つの手です。
でも本当に心配なのは日綜のマンションが、中途半端な状態で中止になった時かな。

>>805
良く比較されるシティテラス・パークスクエアが竣工済み＆大宮以南＆住友物件なのに
まだまだ販売中の住戸があるのに比べたら、120弱（アーク公園側）の販売開始は12月下旬、
70戸強（ガーデン公園側）は価格発表自体がまだ、という状況ですからね。
普通に考えたら「売れてるマンション」でしょうね。


うちは、公園側と南向きの残り物件、まじめに「検討」しますよ。

[808: 匿名さん]

南向き物件はまだありそうですか？

[809: 物件比較中さん]

807さん、ありがとうございました。806です。
眺望を期待するなら、コートレジデンスということですね。
日本綜合地所は、まだ販売開始は未定のようです。

住友さんの新都心のマンションは、向こうの掲示板にもあるように、ゆっくり売る戦略のよう
ですね。
チラシは入って来ても、値引きとかの話は出ないので、長くＭＲをやっても財力に余裕があると
いうことでしょうか。

私はここの立地も新都心も検討候補です。
交通の便を考えたら、そんなに悪い立地ではないと思います。
都内も検討してますが、値段、環境などを考慮するとやはり埼玉になっちゃうかなあ・・・、
と思ったりしてます。

[810: とおりすがり]

>住友さんの新都心のマンションは、向こうの掲示板にもあるように、
>ゆっくり売る戦略のようですね。
>チラシは入って来ても、値引きとかの話は出ないので、長くＭＲを
>やっても財力に余裕があるということでしょうか。

マンション市場が上昇気流に乗っていると思って、売り渋っていたら、
売れなくなってしまった…という物件だと見てるよ。
価格を出して売れたら、その次を出す、というやり方。

以下は住友の営業から聞いた話。

あそこは3フロアくらいを同じ価格で出す。
でも上から販売する。
たとえは同じ間取り区画なら12階の区画を最初に出す。
売れたら11階の区画を12階と同じ価格で出す。売れたら10階の区画を12階と同じ価格で出す。
「だから、先に買った方がお得ですよ」

ウチはパークスクエアのエアーズコートが販売され始めて3ヵ月くらいの頃に
価格表をもらって、「この値段の書いてない、販売済みにもなっていない部屋は？」と
たずねて教えてもらった。

ゆっくり売っているのは、「売れないから、次が出せない」ということ。
値引きうんぬんは、表に出てないだけ。
思惑がはずれた営業さんは、結構焦ってるよ。

「財力に余裕がある」という点では、三井も同様。
売り方の姿勢だね。
長谷工が販売代理に入っているけど、売主ではないから、決定権はなし。
あくまでも「代理」だから。


>>808

南向きはかなり選択肢が少ない。
間取り（広さ）や階でこだわるなら、まじめに見に行った方が良い。
ブライトも候補に挙がっているなら別だけど。
ブライトも上層階や1階（庭付き）、角部屋から埋まるだろうね。
確かな情報ではないが、南側の大宮通運の土地は、もし移転して別の建物が建つとしても
あまり高い建物は建たないらしい（という書き込みが過去にあった）
再開発地域なので、その条件などをよく確認したほうがいい。

[811: 契約済みさん]

>808さん

南向き物件の数は相当少ないと思われます。
また、お部屋の広さや間取り、内装の色などこだわるとしたら
希望のものが残っていればラッキーといった状況でしょう。

[812: 契約済みさん]

南向き、アークの線路寄りのほうとガーデンの中低層階の3LDKならポツポツ
残っている。あとブライト。
すでに建物が建ってるから、比較検討しやすいのでは？

建物間の距離だけど、普通にマンションが立ち並んでいる地域に比べれば
ずいぶんとあいているし、「同じマンションの別棟」と考えると
気が楽かも。

でも西向きも割と南に振っているし、ベランダの奥行きが2mあるから
西日も午後の遅い時間が心配なくらい。
解放廊下側が、真北に向かないから、わりといいかも。
最近は断熱フィルムもあるし。
西側の高層階なら、富士山がきれいに見えるかな〜とか。
アークの3LDKは廊下側の2部屋とも収納がたっぷり、とか。
午後、子供が帰ってきてから明るくていいよね、とか…

うちは最後の最後まで西向きと南向きで迷いましたよ。

[813: 物件比較中さん]

８０９です。色々とアドバイス等、ありがとうございます。

８１０さん、スレ違いは承知なんですが、シティテラスを希望して行ったらスクエアを勧められ（たぶん、予算を聞いてのことですが）、５０００万以上の予算組めないと無理だよ、という
感じで、あまり焦っているようには見えませんでしたので。
スクエアのほうも、南側は６０００万とか・・・。
予算で見合った部屋を見せられ、ローンとかの話になって具体化してきたら急にせかされるような
感じでした。
だったら、シティテラスも見せてくれればいいのに・・・、と思いました。
すみません、長々と書いて。でも参考になりました。

８１２さん、実際迷われたのは、どの辺なんでしょうか？
私はＭＲに行きたいのですが、家族が「長谷工かあ」と渋ります。
でも、きっと良さがあるからこそ購入者もいると思うので、よかったポイントなどを教えて
いただければ、と思います。

[814: 通りすがり]

なんでここのマンションには価格に関する投稿がないのだろう？

[815: 契約済みさん]

812です。

813さん、うちもシティもスクエアも見に行きました。
あとあと営業さんから電話があった時に、候補物件で価格が高いマンションが
入っていることを話したら、「だったら、シティの方も見て下さいよ〜」…と。
まあ、うちは小さい子供2人がいる典型的な「ファミリー」なので、
スクエアのほうが主要検討物件だったけど…。

スクエアとさいたま北の両方を見ると、スクエアが中途半端に見えますよ、たぶん。
駅から距離があっても機械駐だし、値段の割に狭いし、戸建てにぐるーっと囲まれてるし、
3棟が並んでいて、意外に近いし…
（この辺は私の主観なので、異論はあると思うけど）

確かにさいたま北は、廊下側の部屋の梁や柱が立派。邪魔くさい…
敷地はたっぷりあるのだから、廊下側に出してくれたら良かったのに…
床暖もウォッシュレットもついていたらいいのにな〜…
サクラディアみたいな仕様にしてくれたら良かったのに…　…と思う。

で、いろいろ考え、さいたま北にした。
西向きを考えたのは、812に書いた利点があるから。
南向きの方は若干東に向いているし…
午後〜日没までたっぷり明るい西南西向きは意外に良いと思う。
寝室で使うと思う廊下側の部屋も北向きじゃないし。

最終的には家人の「やっぱり南向きがいい」という意見で南向きにした。
今でもちょっと迷ってるけど（^^;)

…こんなで参考になるかな？
とにかく、現地を見た方がいいと思う。
薦めるって言うのでなく、自分の住みたいイメージってあると思うので。
さいたま北を見てスクエアやシティやサクラディアに決心する人もいると思うし、
逆のこともあると思う。

うちの理想としては、サクラみたいな仕様（二重床・床暖・ウォッシュレット…）がついて
廊下側もアウトフレームで、さいたま北のような配置・周辺環境で、部屋の向きが南南西。
しかも予算内。　…そんなのがないので、妥協しました。

長くてすみません。

[816: 匿名さん]

内装は床の色も含め３パターン
このことも加味すると南側は既にガーデン、アークとも希望の
お部屋があったら本当にラッキーという状況
つまり選択肢は限りなく少ないです

ガーデンパーク側はまだ売り出していませんが、眺望のリスクは
若干ありそう　商業施設も影響しそうですし
南西向きを気にしなければアークのパーク側ならまだ選べるかな
しかし、ここはゴミ捨て大変かも

日進駅から最も近いのはコートなのでここを待つ手もありますね
ブライトは個人的にはちょっと・・かな
アーク、ガーデンを見てしまうと・・・

[817: 匿名さん]

アーク、公園側。
コートレジデンス・商業施設・ヴェレーナマンションがどう影響するか？
公園に面し、廊下側は中庭に面する利点あり。

高層階なら、南西〜北西方向の眺望が結構楽しめる。
ブランズさんのスレに写真が出ていたけど、たぶんそれと似たような感じ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27047/res/992

中層階はコートレジデンスにさえぎられるので、眺望は部屋の場所による。
ヴェレーナは8階建てだし、アークからは離れているのでそれほどの心配はないか？
商業施設は3〜4階だて？
うまくすると、コートを日よけにして、夏の西日がうまい具合に避けられるかも…


低層階は遠方の眺望を捨てる可能性が高いが、公園の緑などがある。
（うちはこれが魅力）

[818: 物件比較中さん]

一見コンセプトからすれば、私たちも惹かれていますが、いろいろ冷静にご意見を見ているとどの棟も一長一短がやはりありそうですね。悩むな〜

[819: 匿名さん]

皆様、お疲れ様です！苦笑

[820: 物件比較中さん]

８１３です。８１５さん含め、本当に皆さんの意見が参考になりました。
「マンコミュ」の掲示板は、けっこう荒れたコメントとかが多いので不安でしたが、皆さん
それぞれの感想をきちんと述べていただいているので本当に参考になりました。

実物、見てこようと思います。
昨日の夜も「なぜ床暖付けなかったんだろうね？」なんて家族と話してましたが、そういうことも
含めて、実際の仕様とかを確認したほうがよさそうですね。

出来上がった建物は、実際に不備などを確認出来る分、内装とかが選べないので躊躇してましたが、これだけの大きさなので、ちょっと楽しみになってきました。（＾＾）

[821: 匿名さん]

819さんも夜中にお疲れさん。

ついでにぜいたくを言うと、

・天井高をあと30cm高く
・フローリングの材は、三井の浦和岸町7丁目のマンションの材が良かった
・リビングに間接照明
・ビルトインエアコン

…希望＆贅沢をいえばきりがない。

ささやかな希望として、公園向かいの商業施設には100円ショップも入ってほしい…

[822: 匿名さん]

販売が順調なのに、電話で「諸費用はサービスします」とかかってきましたが、完売をただ単に急いでるだけ？

[823: 匿名さん]

さぁ、どうなんでしょうね？
電話が迷惑なら言えばかかって来なくなりますから、もしそうでしたら遠慮なく断ることをお勧め致します。

[824: 匿名さん]

迷惑なんかじゃないよ。
諸費用サービスとかオプションサービスとか広がってきてます、という情報を伝えたいだけですよ。

[825: 物件比較中さん]

へー、諸費用とかサービスしてくれるんですか。
それなら一度モデルルーム行ってみようかな。

[826: 通りすがり]

そうなっても手が届かない価格です…

[827: 契約済みさん]

契約した、最後の決め手ですか？
子どもの一言ですかね〜。

「モデルルームのおうち、好き。また来られる？お引越しするの？」

…子供が生活する姿を想像して、ここから通学する姿を想像して、かな。
もちろん、ちゃんと検討して候補として絞り込んではありましたけどね。

[828: 匿名さん]

諸費用サービス？
うちの時はそんな話はなかった。
なんか釈然としない。
担当に一言言わせてもらう。

[829: 匿名さん]

こちらからではなく、営業さんから電話でそういう案内されました。
頭金ないとアンケートに書いたからかなぁ？

[830: 匿名さん]

>諸費用サービス？
>うちの時はそんな話はなかった。
>なんか釈然としない。

別に「諸費用サービスキャンペーン！」とか
やってるわけじゃないでしょ？
そんな話のなかった人は、「十分買える人」と思われたか、
「本気で購入を検討しているか疑問」と思われたか…

ローンの借り入れは、原則、物件価格が上限。
「頭金がない」とか「頭金に余裕がない」場合、
諸費用が用意できなくて買えない人もいる。
今は低金利だから、所得がそこそこあれば、
全額ローンでもイケるけど、諸費用分までは
住宅ローンで貸してはくれないよね（たぶん）

そうなると、営業も考えるんじゃない？

諸費用って、たぶん100万から150万くらいかな？
6000万物件の150万と、3000万物件の150万だと印象は違うね。

自分だったらキャンセル住戸で気に入ったオプションが
すでに付いてる部屋とか狙うかな。
今から床暖はつかないからね。

[831: 入居予定さん]

頭金が購入価格の２割も無い人は住宅を購入する資格は無い！
そういう人は止めてほしい。

[832: 物件比較中さん]

お子さんの意見とかは、結構ズバリ！だったりしますよね。
そう考えると、なかなか工夫されてる物件なんだなあ、と想像が沸きます。
知り合いも、ここの物件は気になる、と言ってました。
２駅使えたり、魅力はありますよね。

頭金無しでも、今は家を買える時代になりましたよ。
確かに、頭金があればいいに越したことはないけれど、このご時世でも、結局は銀行のさじ加減
なので、あまり物怖じせずに、「頭金ありませんけど、何か？」くらいで行ったほうが、気楽で
いいんでは？

[833: 匿名さん]

831?よく意味がわからない。２割に根拠は？大きなお世話。私は、そういうわけのわからない人と同じマンションに住みたくないなぁ。隣じゃなければいいけど。

[834: 匿名さん]

内覧会の感想が全然ないね。
契約者さーーーん、いるんですか？

[835: 購入経験者さん]

立地、駆体を考えても高いだろここ。
ハセコー直床でスペックでファミリー向けね。
騒音問題起きそうだなあ。
でもパークシティなのか。
だから売れてるのか。

スラブ厚２５０㎜、２重床でもうるさいです。
子供の走る騒音はね。

コンセプトが慰めてくれるのは今のうちかもよ。

この辺なら戸建て狙えばいいのに。
本物の三井なら新三郷もあるよー。

[836: 契約済みさん]

834さん

こちらにバンバンのっていますよ　ご参考まで

内覧会今週ありましたが、現物想像以上に良くて満足してます
まだ私は住民板書き込みしていませんが

住民板

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47182/

[837: 匿名さん]

>>834

すでに多くの契約者さんは住民版で意見交換しています。
検討版よりも有意義な情報交換ができているようです。

[838: 契約済みさん]

>830さん

勉強不足ですよ。

諸費用は５４００万の物件でおよそ３００万弱です。

[839: 匿名さん]

ならば今はMAX300位までいってるってこと？
シ、ショック。

[840: 匿名さん]

確かに５０００万以上出すならこの辺である程度の戸建は買えますね
ま、価値観もいろいろあるんでしょうけど
６０００万以上のお部屋もありますが、この設備でこれだけのお金を出すのは 何とも という気がしないでもない
うちはそんなに予算ありませんが(笑)

[841: 匿名さん]

どんなにお金持ってても戸建が嫌な人もいるからね。
庭木の手入れ、自分でするのも面倒だし、業者に頼むのも頼む行為が面倒でしょ？
戸建でディスポーザーは無理だし、ディスポないとゴミが増えるのに、ゴミ捨ても自由じゃないし。
階段を上り下りしない生活もお年寄りには危険回避にもなる。
いまどき優雅に平屋建てにできるほど広い土地買うのもコストかかるしさ。

[842: 匿名さん]

>>838

830です。
勉強不足で失礼。

物件価格と借入額&借入期間で諸費用は大きく動くので、
「100〜150万」というのは
「物件価格4000万前後、借入金額：2500万×20年くらいを想定」ということを
丁寧に記載すべきだったかな。

物件価格が大きくなれば、諸費用の各項目も大きくなるしね。
この物件は価格帯が3000〜6000万超くらい。
角部屋をはずせば3500〜5500位が一般的な価格帯かと思い、
平均的なところで出した数字だったんだが…

5000万超の物件を、5000万借入して35年返済なら、
確かに諸費用300万近くはいくよね。

金利が安いから、たくさん借り入れて、余裕資金には手をつけないって言う手は
あるが、たくさん借り入れたらそれだけ経費もかかるから要注意だよね。
その分、もってくれるなら、超ラッキー、ってこと？

[843: 匿名さん]

へ〜そうなんだ。
うちは６０００万の物件だけど諸費用１７０万だったから、830さんの「平均的数字？」で全く違和感なかったですけど、頭金ゼロな人も結構いるんですね。
そうすると諸費用もドーンと高くなるわけですね。勉強になります。

[844: 匿名さん]

>>８３５
一戸建てって良いですか？
上行ったり、下行ったり、大変ですよ。
毎日家事する人の立場になってみたら？
あなたも定年したらもっと家事を手伝うようになるんですよね。

[845: 匿名さん]

直床と二重床って近隣への音の伝わり方ってどう違うんですかね？全く素人なんでよくわからないんですが。ちなみにバトル板でもこの議論が何年も繰り返されていますが、同じ議論が延々繰り返されています。
まあ入居もあと少しですから、入居者さんのお話ですぐわかることでしょうが。
ただどんな工法でも子供が飛び降りたりする音は防げないっていうのは間違いないみたいですね。

[846: 匿名さん]

ＭＲで構造図、意匠図を拝見しましたが直床は直床でもここの場合はきちんとした部分に梁が入ってるので、かなり緩和されるはず。１枚の床をトランポリンだとすると梁が床の揺れを抑えます。立派な梁は見た目を損なうかもしれませんが、音対策の面でとても利点があります。長谷工ならではの上手い造りに仕上げてあるはずですよ。

[847: 匿名さん]

公園はさんだ向かい側の北寄りにマンション建ててる日本綜合地所、
会社更生法申請だそうで…。
この土地はどうなるんでしょうね〜？？？
工事は途中まで進んでるみたいだけど？

三井が買い取って、なんてことになるんだろうか？
まさかね…

それともどこかが事業継承して工事継続？

[848: 匿名さん]

845さん

プラウドタワー武蔵浦和の住民版を見れば二重床物件がどんな様子かよく分かりますよ？
どんな床にしても静かな部屋は静か、うるさい部屋はウルサイようです。　完全に運！
しかし、ナショナルの自走式掃除機（床を叩いてかきとる方式の掃除機）を使うと、２重床の方が音が響くような気が私はしています。
直床だった時はもっと静かだったように思うのですが・・・気のせいかも知れません。

[849: 匿名さん]

私は↑のようなことより、高くて買えないので、安くなる情報が欲しい。
また今日か明日に特別商談会のDM来るかなぁ？

[850: 通りすがり]

DM来ました。

今回のDMは「今週の見学者には5000円商品券プレゼント」でしたね(^_-)