パークシティさいたま北 PartⅣ

[匿名さん]

PartⅣスタートです！

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目900番1他（アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1916番地5（コートレジデンス）（地番）
交通：
高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）

[761: 契約済みさん]

760です。

長レスに加えて、追加ですみません。

日本綜合地所のマンションの竣工予定は平成21年12月だそうです。

[762: 購入検討中さん]

>>749さん
739です。実際新聞にもそうのっていました。
最初に買った人とアウトレットで買った人では1000万以上価格が変わり、通常の購買層が年収600〜だったのが300万台でも買えるマンションになり、いざこざがあったりそうゆう場合だと金利があがった時にローンの支払いでいっぱいいっぱいで管理費や修繕金が滞ると。
すべて真に受けている訳ではありませんがやはりマンションを見に行ってもサクラディアや宮原ダイヤなどとここやパークスクエアなどでは見に来ている人のみなりや子供のしつけなど全然違います。
ご近所付き合いも子供の教育環境も大事ですからやはりあまり格差があると考えものです。
平気で布団干す人ばっかりとかイヤだし。

[763: 契約済みさん]

高度に専門的なことはわかりませんが、
売主の一部が抜けたのは、目先の経営が危なくなってきて、権利を
大至急現金化というか、資金にしたくなったという感じかしますね。

不安定要素たる売主が抜けたのは、逆に良いことだとも思います。

それにしても、近くの新入社員を切った会社のマンションて、誰か安心して買うんですかね？？？

[764: 匿名さん]

>>762
住民の質の点を重視するなら、コミュニティを維持しやすい小規模物件をねらうべきでは？
1000世帯だと、どんなに頑張ってもセキュリティラインの内側に問題住民が存在することになると思います。私がこの物件で悩んでいるのはまずこの点です。現在は50戸の物件に住んでいて、お互いに気遣いをする関係を実感しているので。

それと、立地の利便性の点を書いている方が結構いらっしゃいますが、これも実際のところどうなんでしょう。二本の線路とカルソニックと公園で、四方のコミュニティから切り離された形になってますよね。これが生活上不都合にならないかと、あれこれ考えてます。でも、そうこうしているうちに販売は進む．．．

[765: 契約済みさん]

最近、周辺価格の値引き競争が目立ちますね！
ちなみに私は？００万引きで購入しました。
大型テレビが欲しかったけど契約後で対象外でした。
皆さんはいくら引けましたか？

[766: 匿名さん]

＞当初売主だった新日本建物と中央コーポレーションが
敷地に設定した抵当権はすでに抹消されています。
この2社、年末に早く現金化しなければならなかったんでしょうか？
何はともあれ、設定されていた抵当権がきれいさっぱりなくなっているので、
安心ですね。

訳分からん！！ｗ
売れてる物件だったら手放したりなんかしませんよ
たとえば、１００戸割り振りがあったとするとその分の税金・管理費・修繕積み立て・その他の費用売れるまで全部持たなくてはならないので相当の費用負担が発生します。
売れなければいつまで経っても出し続けなければならず・・・。
しかも、安心なんて言っていますがあのメガマンションを三井一社で受け入れる事になるんですよ！
それでも安心？ｗ

[767: 物件比較中さん]

↑でも実際、売主が三井レジ一社になって不安を覚えてる人はいないのでは？

[768: 匿名さん]

766さん、ちょっと勉強不足かな？

[769: 購入予定さん]

>>764さん

小規模マンションでも、大規模マンションでも、いろんな人がいることに
さほど差はないように思います。
それが「50のうちの2〜3」なのか「500のうちの20〜30」なのか。

親戚に200戸程度のマンションに長く住んでいた人がいるのですが、
「住人がおおいと問題もあるが、いろいろの分野の専門家がいるので
助かることも多い。自治会なり管理組合がうまく働くかどうかだよ」
と言っていました。

「四方のコミュニティから切り離されている」けど、それの不都合は
思いつきません。ガーデン・アーク・ブライトだけで860戸ほど、
ざっと2500人ほどの住人となります。
これだけでちょっとした町内会規模ですしね。
また、切り離されていたからこそ「建設反対」などの住民運動も
なかったのでしょうし…


>>762さん

所得格差がない方が…という気持ちもよくわかりますが、難しいですね。
3000万円から6000万円超の価格帯ですから。
ただ「安くなったから買う」という人が、どっと押し寄せるのは嫌かな。
こういった大規模に価値（魅力）を見出す人たちに住んでもらいたいですね。

[770: 匿名さん]

今日提携の中央三井信託の基準金利が変動で２．４７５％になってました。
全期間１．６％優遇ですから、金利が０．８７５％となりますね！
信じられない金利ですね。

[771: 匿名さん]

ただそれは変動金利の場合なので要注意。今安くても10年後、20年後考えて借りないと恐ろしいことに。

[772: 匿名さん]

>>770さん
確かに変動のリスクは考えないとですね。
ただ当分の日銀の利上げが考えにくいこと、変動⇒固定への変更はいつでも無料でできること、全期間で１．６％の優遇がついていることを考えるとしばらくこの恩恵は享受したいところです。

これだけ金利が安いと（ローン控除も含めて考えて）繰り上げ返済もあまり得策ではないでしょうから、繰り上げしたつもりで定期預金１％前後で運用するのも一考でしょう。

[773: 匿名]

大宮以北の戸建てに３年前に越してきましたが、大宮以北の田舎な雰囲気にいまだになれません。

しかしこちらのマンションは周辺環境が整っているので住みやすいかも知れませんね。
でも私は、できれば大宮以南に買い替え希望です。

こちらが気に入ってるかたは、購入すればよいし、少しでも嫌だと感じたならやめたほうがいいのでは。。 ひどく後悔することのないよう検討なさったほうがよいと思います。

[774: 匿名さん]

バス便のマンションよりは断然パークシティーでしょ！

[775: 匿名さん]

>>774
わざと荒らそうとしてます？
一長一短、個人のライフスタイルなんだから、変に煽るような書き込みはやめてください。

[776: 入居予定さん]

値引きの話ですが私は値引き無しでした。
金利はあえて長期固定にしました。
根拠はありませんが変動は危険と確信したからです。

[777: 購入検討中さん]

＞＞７７３さん

大宮以南のどの辺狙いですか？

[778: 購入検討中さん]

＞＞７７６さん
いつ頃契約されたのですか？

[779: 匿名さん]

値引きに拘らずに気に入った物件を契約しましょうよ。
で、気に入った物件にオマケがあればモウケモノみたいな感じで(^^)

[780: 契約済みさん]

もう随分内覧会進んでいますが、うちは２月予定です
知人がもう行ってきましたが、予想より現物は良かったと言っていました
もちろんオプションだらけのＭＲとは比較しがたいでしょうが

ローンの話出ていますが、７７０さんのお話の通りデベ提携の中央三井なら
１．６％全期間優遇２月の金利なら変動で１％きっちゃいます
（もっとも繰上げ返済手数料を無料にしようとすると少し条件つきますが）
今の景気を見るとすぐに金利は上がらないでしょう
いつでも固定に変更できるし、頭金多め、実質１０〜２０年で完済しようと
考えているのでとりあえず変動でスタートです

[781: 入居待ち]

変動でしょうね、やっばり。
営業さんに「売れてます？」と聞いたら「まあまあです」とのこと。
サービスなしで完売まで頑張ってください。

[782: 匿名さん]

ミックスにしました。安定を受けながらも低金利の恩恵も受けたいと思って。サービスなしで…と言うのはもうないですよ。値引き等々受けている人がいますから。

[783: 購入検討中さん]

値引きって担当者によるんでしょうか？
うちを担当してくれた人からはそんな話なかったのですが友達が見に行ったらそんな話もあったみたいです。

[784: 匿名さん]

値引き云々の話はもう良いです（笑）。
変動⇒固定にするタイミングが上手く行くと良いですね。
変動より固定の方が金利の上昇が早いですからね。
金利が上がってきたな、と思ったら、固定の金利はグッと上がっているんじゃないでしょうか。
私は固定にしました。
固定でもこの低金利です。
充分だと思います。
頑張って１５年以内で返済したいです。

関係ありませんが、
大宮駅にあるパレスホテル１階の「パルテール」のランチビュッフェ、
なかなか美味しいのでオススメです。

[785: 匿名さん]

確かに、今回変動は下がりましたが固定は上がってますね。

[786: 匿名さん]

これまであまり話題になってないけど、全期間での金利1.6％の優遇ってかなりのメリット。
どこの銀行、信託銀行、信用金庫、ネットバンクを調べてもここまで低金利はみつけられない。
変動0.875％で借りるなら下手に頭金で入れすぎて手持ち資金を減らさず多めに借りて、ローン控除の恩恵を受ける。定期預金で安全に運用しながら、金利上昇局面あるいは、ローン控除終了時に一気に繰り上げるのが賢いかと。
まあ見極めは難しいから、固定でのんびり返すのも一つの選択だとはおもうけど。

[787: 契約済みさん]

何戸まで売り出しているかは知りませんが、先週時点で520戸強が契約済のようですね。
内覧会のときに、三井の営業の方が普通に答えてくれましたので、順調な数字ってことだと
思います。

[788: 物件比較中さん]

2008年1月から販売開始しているんですよね？1年間で５００戸以上販売したって普通にすごくないですか。８６１戸中残り３００戸強程度なら年内売り切るんじゃない。
で２０１０年に建設中のコートを売り出すって計画ですかね。

[789: 匿名さん]

コートって今年の１２月入居予定じゃなかったでしたっけ？？

[790: 入居予定さん]

値引きですが我が家は交渉の末？？？万円の値引きとなりました。
価格にもよりますが４０００万超えの物件に限られるそうです。
交渉ごとですから当然と言えば当然。

[791: 匿名さん]

790さん
どのあたりのお部屋でした？
担当の営業さんのお名前教えていただけますか？私が交渉した営業さんはまったく値引きに応じてくれないので。

[792: 匿名さん]

部屋の場所は言いにくいにしても、担当の営業さんくらいは言っても問題ないですよね？
是非、教えてください。

[793: 匿名さん]

言うわけないですよ　妄想ですから

[794: 入居予定さん]

値引きは交渉事ですから言えませんよね。
妄想とのコメントもありますが確実に値引きはありますよ。
ちなみに私も端数（例えば３６７８万なら３６００万）カットで契約したから。

[795: 匿名さん]

そうでしょうね。
だからわざと聞いたんですけど。
お返事なし、やはり値引きは嘘だったんですねー。。

[796: 匿名さん]

契約済みさんへ
内覧会どうでしたか？

[797: 匿名さん]

固有名詞出せるわけないやろ。値引きなくして契約した奴ら、ひがむな。

[798: 匿名さん]

契約者の方にご迷惑おかけしませんから、値引きに応じた担当者教えてください。
値引きは一切しないと営業さんは断言していたのですから、本当ならきちんとクレームを入れます。

[799: 契約済みさん]

↑自分の交渉力のなさを悔やみなさい。

[800: 匿名さん]

しかし高すぎるよ。

安いマンションで値引きがないのは理解できるけど…
なんで、こんなに高いの？

[801: 匿名さん]

それは住友だからと土地バブル・資材高騰の典型的マンションだから！

[802: 匿名さん]

↑
三井です

[803: 匿名さん]

おもろ〜

[804: 匿名さん]

過去の掲示板見ればわかるけど、販売前からずーっとここは高いと言われ続けてる。（事実この立地からすれば平均坪単価より確かに割高）
にも関わらず1年間で861戸のうち520戸強という一人勝ちのペースで売れている。
不思議といえば不思議だが価値観によるのだろうね。

[805: 匿名さん]

一人勝？？？おもろ！竣工間近で300も残ってあるんだよ。笑わせないで〜

[806: 物件比較中さん]

上層階の眺望はどうなんでしょうか？
日本綜合地所さんの物件で影響が出るのかなあ、と思ったりしてます。
ＭＲ行けば？と言われそうですが、広い敷地の物件だけに体力使いそうなので質問
してみました。

[807: 買い換え検討中]

ＭＲに行くと、10階あたりからの眺望写真（南・西）が飾ってありますし、
カラーコピーももらえます。

西側はコートレジデンス・商業施設・日本綜合地所の建物が今後できるから、
その写真とは変わるでしょうね。
ただ、一番高いコートレジデンスで12階・日綜が8階だったと思いますので、
高層階なら、まあ、いいんじゃないでしょうか。
ある程度の躯体が、夏前には建ちあがるでしょうから、心配なら出来上がるまで
待ってみるのも、一つの手です。
でも本当に心配なのは日綜のマンションが、中途半端な状態で中止になった時かな。

>>805
良く比較されるシティテラス・パークスクエアが竣工済み＆大宮以南＆住友物件なのに
まだまだ販売中の住戸があるのに比べたら、120弱（アーク公園側）の販売開始は12月下旬、
70戸強（ガーデン公園側）は価格発表自体がまだ、という状況ですからね。
普通に考えたら「売れてるマンション」でしょうね。


うちは、公園側と南向きの残り物件、まじめに「検討」しますよ。

[808: 匿名さん]

南向き物件はまだありそうですか？

[809: 物件比較中さん]

807さん、ありがとうございました。806です。
眺望を期待するなら、コートレジデンスということですね。
日本綜合地所は、まだ販売開始は未定のようです。

住友さんの新都心のマンションは、向こうの掲示板にもあるように、ゆっくり売る戦略のよう
ですね。
チラシは入って来ても、値引きとかの話は出ないので、長くＭＲをやっても財力に余裕があると
いうことでしょうか。

私はここの立地も新都心も検討候補です。
交通の便を考えたら、そんなに悪い立地ではないと思います。
都内も検討してますが、値段、環境などを考慮するとやはり埼玉になっちゃうかなあ・・・、
と思ったりしてます。

[810: とおりすがり]

>住友さんの新都心のマンションは、向こうの掲示板にもあるように、
>ゆっくり売る戦略のようですね。
>チラシは入って来ても、値引きとかの話は出ないので、長くＭＲを
>やっても財力に余裕があるということでしょうか。

マンション市場が上昇気流に乗っていると思って、売り渋っていたら、
売れなくなってしまった…という物件だと見てるよ。
価格を出して売れたら、その次を出す、というやり方。

以下は住友の営業から聞いた話。

あそこは3フロアくらいを同じ価格で出す。
でも上から販売する。
たとえは同じ間取り区画なら12階の区画を最初に出す。
売れたら11階の区画を12階と同じ価格で出す。売れたら10階の区画を12階と同じ価格で出す。
「だから、先に買った方がお得ですよ」

ウチはパークスクエアのエアーズコートが販売され始めて3ヵ月くらいの頃に
価格表をもらって、「この値段の書いてない、販売済みにもなっていない部屋は？」と
たずねて教えてもらった。

ゆっくり売っているのは、「売れないから、次が出せない」ということ。
値引きうんぬんは、表に出てないだけ。
思惑がはずれた営業さんは、結構焦ってるよ。

「財力に余裕がある」という点では、三井も同様。
売り方の姿勢だね。
長谷工が販売代理に入っているけど、売主ではないから、決定権はなし。
あくまでも「代理」だから。


>>808

南向きはかなり選択肢が少ない。
間取り（広さ）や階でこだわるなら、まじめに見に行った方が良い。
ブライトも候補に挙がっているなら別だけど。
ブライトも上層階や1階（庭付き）、角部屋から埋まるだろうね。
確かな情報ではないが、南側の大宮通運の土地は、もし移転して別の建物が建つとしても
あまり高い建物は建たないらしい（という書き込みが過去にあった）
再開発地域なので、その条件などをよく確認したほうがいい。