シティテラスさいたま新都心 PartⅣ♪♪♪♪

[匿名さん]

PartⅣスタートです。


前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27184/

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合1丁目460番他（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
　　　京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩6分
　　　高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩6分

[621: 入居済み住民さん]

ごちゃごちゃ書いてる人が多いけど、右も左も上も下も価格は
据え置きです。（当初設定からは）

[622: 匿名さん]

いつ買った人？＜621

[623: 匿名さん]

この景気じゃマンション需要も停滞するから、更に売れないよ。圧倒的に買い手優位状況ですから、我慢比べだね。

[624: 匿名さん]

売れ残り在庫が賃貸になる日も近いのかなぁ。

[625: 匿名さん]

＞＞６２４

１００世帯近く売れ残り在庫を抱えているので賃貸すら厳しいでしょう

経済不況以前に、売り渋りをしたデベの結果がこうなったんですよ

[626: 匿名さん]

高値で土地を落札しているので、下げたくてもさげれない事情もあるよ。

[627: 匿名さん]

上落合住宅まだ引っ越ししてないのかな。

[628: 匿名さん]

>>622
去年の３月じゃない？

>>627
どんなタワマンが建つのか楽しみですね。
早くＨＰ立ち上がらないかウキウキしちゃいます。

[629: 匿名さん]

>>626

もともと安く売ってたのに？

[630: 匿名さん]

値下げしないのでしょうか。4000万円なら買うのに。

[631: 購入検討中さん]

土地も下がって来ているので3000万円くらいなら良いと思います。

[632: 匿名さん]

激しく同意。

[633: 入居済み住民さん]

4000万だとか、3000万だとか・・・
入居している人間は最低でも5000万は払っているんだぞ
＊＊＊は入居してくるな

[634: 匿名さん]

同感！
3000万の購入層が入居してくるくらいなら、空き部屋があるほうがいいよ。

[635: 入居済み住民さん]

このマンションは高い
駐車場にある車も高いものが多い
購入層はそれなりの所得があるということ

それを売りにしているマンションなんだから
安くされたら、その辺のマンションと同じと
いうことになってしまう

スミフさん、間違っても安売りはしないで
くださいよ

[636: 匿名さん]

背に腹は帰られず、時間の問題ですな。在庫抱えて管理費、修繕費払い続けれるほど、今の市場状況甘くないよ！トヨタ・キャノンですらコスト低減・財務体質改善に躍起になっている時代だよ。時間の問題！

[637: 匿名さん]

スミフは、パークも大量在庫抱えているからね。完全失敗だね。いざなぎ景気と言って企業だけが設けていた漬けだよね。少しいい気味！

[638: 匿名さん]

殿様商売の限界。スミフも少しはユーザー目線にかえたらいかが！

[639: 匿名さん]

4000万円になるなら私も欲しいです。

ところで、とても疑問なのですが、
このまま値下げもせず売れもせず空室がチラホラという状況が続く場合、
既に入居している人に何かデメリットはありますか？
それから、住友不動産は何故、値下げなどして売り払おうとしないのですか？
もっと時間がたてば、値下げする可能性はありますか？
教えてください。

[640: 物件比較中さん]

ほんといい物件だから４０００万になったらいいですね。即売でしょう。
近い将来景気が上向く兆しでもあれば別だが、この情勢で完成して一年を過ぎてもなおここまで粘れるのはすごい。
景気が回復する数年先までこの戦略でいったとしたら伝説になりますな。
でももうそろそろいいのでは？

[641: 匿名さん]

賃貸に大部分まわすのかな？

[642: 匿名さん]

築１年が経ちまだモデルルーム・パラビオンがあるのは維持費が大変でしょう


このまま売れ残りが続けば含み損は膨らむ一方で厳しい・・

[643: 入居済み住民さん]

あのね、どこの不動産屋の書き込みか、購入できない人のねたみなのか
わかりませんが、４０００万が予算なら他の物件にいけば？

４０００万だったら誰でも買えるでしょう？
簡単に購入できないのがここの物件なんだから、みんなでごちゃごちゃ
言わないの。

話は簡単。明日ＭＲに行って購入の手続きしてみてよ。

[644: 購入経験者さん]

>>643
上落合駅前タワーの価格によっては、値下げされる運命なんだけど。

[645: 入居済み住民さん]

＞644
不動産屋さん？？
うちも不動産ここで２件目です。

上落合住宅のことで絶対にこのマンションが値引きされる
保証がどこにあるのかな。
スミフの動向を楽しみにしています。

[646: 匿名さん]

>>643

感じ悪ッ！
不動産屋じゃないんですけど。
なんなのその上から目線は。
別に予算が４０００万円なワケじゃありません。
早く値が下がりますように。

[647: 匿名さん]

＞別に予算が４０００万円なワケじゃありません。

ああ、すみません、ご予算は3000万円でしたね。

[648: 匿名さん]

いいモノを手頃な値段で買うのも買い物の醍醐味というものでしょう。
値の張るマンションならなおさらね。

[649: 入居済み住民さん]

>>646
感じ悪っ！！！

予算３０００万円の人が絶対に入居してきませんように。。
３０００万ならサクラ○○○の方が広くておすすめですよ。

[650: 匿名さん]

感じわるっ！
こんな居住者がいるマンション、値が下がっても
購入するのはやめましょ！！
困るのはスミフだと思うんですけど。

[651: 匿名さん]

649さんみたいな人がいると思うと嫌ですね…。

[652: 匿名さん]

６４９、そうすると、このマンション、自ら狭くて高いと言っている？(笑)

[653: 匿名さん]

昨日ＭＲに行ってきました。
良い物件だと思います。購入で話を進めていこうと
思っています。春位に引っ越せたらいいな。
やはり金額のわりに狭いとは思いますけど、今年は
税制もあるし、一生住むと思うとおもいきって。
スミフは値引きしないって言ってましたよ。

[654: 匿名さん]

与野なら戸建がふつうだからさ。共同住宅で自慢とは、悲しいよな。

[655: 匿名さん]

共同住宅？？
与野なら戸建てが普通？？

戸建より、このマンションの方が高くないですか？
マンションの方が修繕費や管理のことを考えると
安心です。

[656: 購入経験者さん]

>>645
スミフは、
シティテラス　　5000万スタート
赤いマンション　4000万スタート
と価格帯の販売戦略つうヒエラルキーを設定してしました。
新価格＝ミニバブル価格が登場ってやつですね。

そこで上落合タワーの登場です。約400戸です。
予算層がバッティングしない
ここで新たな設定（新新価格＝ミニバブル沸騰中<計画当初の予定>）が、
おそらく5500万スタートぐらいを狙っていたんじゃないかな。

しかし、マンション市況が瞬間冷凍。
最寄り駅は北与野で、5500万スタートで400戸のタワーがさばけるのか？

ちなみに新価格と言われて販売した物件の例は、
武蔵浦和の野村タワー（徒歩5分）は、4000万台からで、
大宮西口タワーのイニシアタワー（西口徒歩5分）も3900万台があったはず。

おそらくここの価格維持は、上落合タワーの価格次第なんじゃないかなと。

個人的には、上落合タワーモデルルーム見に来てシティや赤いほうを進める
また意味の分からん営業でもやるんだろうけどね。

[657: 匿名さん]

北与野はこれからばんばん下がりそう。某タワマン、中古で値下がりしている。

[658: 匿名さん]

マンションの価格はどうやって決められているのでしょうか？　　　　　大きな買い物だけに本当の価値が知りたいです。

[659: 匿名さん]

坪単価で見るしかないですね。それが一つの目に見える価格です。駅近なら高いし、設備がよければさらに＋αかな。

[660: 入居済み住民さん]

路線価比較
当マンション　６５０千円／㎡
上落合タワー　３００千円／㎡

敷地面積、販売戸数ほぼ同じであり、建設費が変らなかったら
当然シティーテラスのほうが高くなる。
上落合のタワーはシティーとパークの間の価格設定になると思われる。

[661: 匿名さん]

それはちょっと違うのでは？
上落合は既居住者から一律4500万円で買い取って立ち退きをお願いしています。
全部で何世帯あったのかわかりませんし、今も住んでいるお宅があるようなのでその後どうするのか（新タワーと等価交換でしょうか）はわかりませんが、少なくとも上落合戸数×4500万円超の原価はかかっています。
路線価だけ見ればシティテラスのほうが高くても、全体でみると上落合のほうが割高になるはずですよ。

[662: 匿名さん]

>>658

マンションの価格なってあってないようなもですよ
まずはいろいろなマンションを見て相場観を持つことが大切です
また過去の価格からも相場観を持つことも必要です
もっと言えば経済を現況して3年前から起こっていること、サブプライム以降マンション市場、価格にどう影響したかなどを知ることも大切です
そして今後どんなマンションが出てくるかもです
土地が上がった時期のものが出てくるマンション
資材価格が上がった時期のものが出てくるマンション
そして土地も資材価格も下がった時期に出てくるマンション
俺は同じマンションで値段をプチバブル価格に上げられたものよりこれから出てくる適正価格のマンションの方が魅力感じるかな
相場観があれば即決価格を伝えられますよ

【都内70㎡平均価格】
02年 4507万円
03年 4735万円
04年 4565万円
05年 4930万円
06年 4958万円
07年 6014万円
08年 6200万円

[663: 匿名さん]

>>661
ではシティテラスの方がお買い得ということなんですね。
路線価が高く新都心駅にも６分と希少価値も高いのに、立地的に格下の上落合タワーよりも割安だっていうなら買わない手はないですね。

[664: 近所をよく知る人]

>>663さん

現地に来て与野がどんな場所か見たことありますか？
見てみれば分かると思いますけど。
地元ですが、ずっと見ていて。
パーク、シティ、上落合と徐々に値段を上げていこうって戦略なんだな・・・って分かりますよ。
ただ、時代の波がそんなに甘くなかっただけだった。ってだけで。

埼玉で、各駅しか停まらない新都心と北与野。
どんだけ開発したって大宮と浦和があるから５０００万円代のマンション作っても、よほどの広さやプラスアルファがない限り完売しないと思います。
所詮、さいたま、です。

東京から下って来た人たちは、買っちゃうのかもしれませんが。
埼玉は２０００万円〜３０００万円代が適正価格だと思ってます。

[665: 匿名はん]

住友の他のシテイテラスと比べてもここは価格の割に設備は直床・一枚ガラスと低仕様だと思います　
実際5000万以上でも買い手はいるので、価格と仕様がみあっていればもっと売れたのではないでしょうか

[666: 663]

>>664
現地よく知っていますよ。実家が近隣ですから。
最寄が北与野であることに重きを置かず、さいたま新都心駅が徒歩６分であり、３路線使える。
＋アルファとして北与野駅も徒歩２分なので各駅のみとはいえ埼京線も使える。という感覚で見ています。
さいたま新都心駅周辺の雰囲気は、さいたまの中では群を抜いて洗練された綺麗な街という印象です。
駅がなく、ただの操車場だった頃からの変化を考えると、この短期間での目覚ましい発展には本当に驚かされます。
現在の駅ができてまだ１０年も経っていませんが、こんなに沢山の施設や官公庁が立ち並んでいるのです。
この先も、マンション北側に商業施設とオフィスタワーの建設が予定されており、路線価が下がることは無いでしょう。
東口には、片倉や三菱マテリアルの土地など、広く確保できる土地があるので、大きな施設の建設など、新都心駅の発展には今後も期待できます。
いくら埼玉でも、2000〜3000万の予算では駅近マンションは到底買えませんよ？
駅から15分以上は離れないと、いや20分かな。もしくは大宮から電車で20分下る駅。
あなたの言う適正価格では大手デベの駅近マンションは確実に圏外です。

[667: 匿名さん]

>>664
いまは、どんな家に住んでるの？
賃貸？だとしたら家賃はいくら？
駅から歩けるの？歩いたら何分？
築何年？
部屋の向きは？日当たりは？
マンション？アパート？戸建？
何平米？

社宅に格安で住んでる人の感覚としか思えないんですが。。

[668: 住民さんＡ]

>>664さん
大宮も浦和も使えるから便利なんですよ。
大宮は便利だけど、ざわざわゴミゴミしていて駅近に住みたい街ではありません。
そのわりに閑静で整った街並みで、散歩しても気持ち良いし、スーパーもコクーンもあるので買い物便利、時々映画だって観られます。
価値観はそれぞれかもしれませんが、いい街ですよ。

[669: 住民さんＡ]

>そのわりに閑静で整った街並みで、散歩しても気持ち良いし、スーパーもコクーンもあるので買い物便利、時々映画だって観られます。
　↑
すみません、主語が抜けました。新都心のことです。

[670: マンコミュファンさん]

メインの７６㎡で階数により５７８０、５４８０万円が中心です。

外観や共用部は素晴らしいですが、専有部は仕様が貧弱です。
住むのは専有部分なのでこの価格を出してこの仕様はちょっとがっかりです。

立地は希少価値もあり資産価値も高いと思います。
でも数年後には新都心駅側に高層オフィスビルとサッカープラザが稼動し人、車が
相当数増えにぎやかな場所になりますね。
閑静な場所ではなくなるよ。

[671: 匿名さん]

立地の値段だけで、マンション仕様は体したことないね。

[672: 匿名さん]

やはり埼玉で７５平米５０００万越えは厳しいですね。
この地域の利便性を考慮しても
７５平米３５００〜４５００万
８０平米４０００〜５０００万
程度が相場だと思います。

昨年だったら浦和〜大宮間の５０００万越え物件を含むマンションで完売したものも
ありましたが、今年だったら売れ残っていたでしょうね。

[673: 匿名さん]

もともともう少し安いマンションだったからね

[674: 匿名さん]

結局もっと安くしろという意見だね。
これがデベとの我慢比べってやつか。
買いたい方も審査が通らなかったり色々と必死だね。

[675: 匿名さん]

>>664さん

適正価格のサクラディアをお勧めいたします。

あそこは、正にそのくらいの価格ですよ。

[676: 入居済み住民さん]

うちも一度はあきらめていたマンションですが、
契約をしかかっていた方がローンの審査が通ら
なかったので・・とスミフから電話があって
購入しました。

まわりにきいてみるとこういう人がたくさんいる
んですよね。
購入！！って思っても、ローンが通らないと困る
ので正式決定まで周囲には黙っていましたよ。

ローンの審査はこの不況で厳しくなるんでしょうか。

[677: ご近所さん]

気が付いたらこのマンションも完成在庫が1年以上で、中古扱いなんでしょうかね？
完成は19年12月ということなので・・・・。

[678: 匿名さん]

>>676さん

もちろん、審査は半年前に比べても大変厳しくなっています。

狙っていたお部屋にキャンセルが出て購入されたのでしょうか。

ラッキーでしたね。

[679: 匿名さん]

↑ラッキーなのでしょうか？

[680: 入居済み住民さん]

676です。

ありがとうございます。私はとてもラッキーでした。
このマンションはとても気に入って生活しています。
購入できてよかったです。

[681: 匿名さん]

ローンの審査が通ら
なかったは常套句

[682: 匿名さん]

んだね。常套句。

デベは何かに付けて「この部屋は審査が通らなかったからキャンセルになりました。」
って言うよね。

「周りに聞いてみるとそういう人がたくさんいる」ってことは・・・。

[683: 匿名さん]

前に購入していた人のキャンセル代を当ててくれたのかな？

[684: 匿名さん]

希望の間取りが最初から確保できるのなら
デベも最初から普通に売ると思いますので
空きが出たのは、間違いなくラッキーです！

[685: 匿名さん]

100個以上売れ残っているのに希望の間取りって・・
角部屋を除いては、普通にいろんな間取り選べますよ
ここって間取りのバリエーション少ないですし

[686: 匿名さん]

団地仕様の田の字の間取りばかりで閉口しました。

[687: 購入検討中さん]

通常のキャンセルはキャンセル料が取れるはずですので10％で購入は出来ると思うが、ローン審査で落ちたという理由であればキャンセル料は取れなかったはずです。

[688: 匿名さん]

たまたま自己都合キャンセルでキャンセル料が入った部屋を購入できたのかな？＜ラッキー
それぐらいの値段だと考えてもいいかな
だって同じものを当時より市況が悪いのに高く買うなんてなんかやだ
それならこれからの新しいものを安い価格で買った方がいいなと思っちゃう

[689: 入居済み住民さん]

みなさん、このマンションに関心があるか、購入したいんですよね。
ぐちゃぐちゃ購入した人のことを言うなら、あなたも購入してみれば？
＊＊＊のなんとかにしか聞こえませんが。

[690: 住民]

↑　そして、買うならそこそこの車でお願いします。「軽」とかはちょっと(>_<)

[691: 匿名さん]

バリエーション１０種類ありましたけど。
今あるものしか知らないだけですよ。

角部屋だったんじゃない？

審査通らなかったかた人にとっては、面白くない話題なんでしょうね。。

[692: 匿名さん]

私のご近所さんは、我が家より前に契約していたのに

３ヵ月ほど遅れて入居されました。

この不況で、戸建がなかなか売れず、時間がかかったそうです。

そういう事もあるんですね。

[693: 匿名さん]

＞団地仕様の田の字の間取りばかりで閉口しました。

と、団地住まいの方が申しております。

[694: 匿名さん]

床の色や拡張リビングなども含めると、希望の部屋は限られてきますよね。
キャンセル住戸で希望のお部屋がゲットできたのであれば、間違いなくラッキーだと思いますよ！
幸先のよい年になりそうですね＾＾

[695: マンコミュファンさん]

大宮で建設中の「シティテラス大宮」の塀に新都心の広告がでてました。
現場に他マンションの広告とは・・・
苦戦してるんだと思いました。

[696: 匿名さん]

だって完全に販売止まっているもの。いくら駅近と言えども、この価格買える世帯は、ないよね！

[697: 匿名]

販売止まってる？住友が止めてるんじゃないんですか？

[698: 匿名]

販売止めてるなら広告出すはずがないと思うが。

[699: 匿名さん]

ちょっと狭いですね。
広いところは、ずいぶんと高いようだし。
DINKSの方ならいいのかもしれないですが…。
この価格でこの広さだと、埼玉だとちょっと難しいんじゃないでしょうか。

[700: 匿名さん]

>>689

確かに最初にここを買った人うらやましい。
安く買えてるよね〜。
この不況で更に数百万円積んで買うって住んでる限り後悔が付きまといそう。
そんな思いをし続けるのは辛いんだろうな〜。

[701: 物件比較中さん]

ウエストとイーストでは、同じ間取りでも販売価格が違っていたということですか？
ウエストの方が３００万円増しとか聞きましたが、本当かなあ。

[702: マンコミュファンさん]

販売タイミングで価格が違います。
１次と２次以降で約１２〜１３％アップしました。
イーストとウェストのイースト側がやや高くウエスト側は眺望が劣るので安くしてます。

[703: 匿名さん]

↑この時代に販売スピードより利益重視に走ったことが販売苦戦の最たる理由でしょうね。

[704: ご近所さん]

物件HPが気になりましたので

Q5
子供の通学が心配です。近くに学校はありますか？

A5
市立下落合小学校まで徒歩１分、市立与野東小学校まで徒歩３分です。


正しくは与野東中学校だと思いますが？

[705: 匿名さん]

４０００万円台が５０００万円を超えるだけで手数料高くなるんじゃなかったですか？
数万円のことってセコすぎですか？＾＾；

[706: 購入検討中さん]

近所に住んでいて、購入を検討しているのですが、
ここは自治会に入っていないと聞きました。
自治会に入る予定はあるのでしょうか?

もし、入らない場合は、
小学校や神明神社にある災害用の物資関係の援助を受ける権利が無いということですよね・・・。
もちろん、夏祭りの参加権利も無いですし・・・。
高いお金を出して立地の良い場所に住んだとしても、
もしもの時の保障が確保できないのは、ちょっと厳しいかと悩んでいます。
情報をお持ちの方教えて下さい。

[707: 匿名さん]

>>704
ＨＰの方にメールすればよろしいのでは？

[708: 匿名さん]

>>706
＞自治会に入る予定はあるのでしょうか?


年末にアンケートで募集を募っていたので、今は集計中、結果待ちの状態です。
ですので、予定は「ある」が、現状は「未定」ということになります。

[709: 匿名さん]

>>700

そうだね。
だからマンションなんて買わずに
ずっと団地に住んでればいいと思う。

[710: 匿名さん]

709さんと一緒に＾＾＜団地

[711: 入居済み住民さん]

家は現在子供がいなく、収入があるので多少背伸びしてローンを組みました

しかし実際住んでみて、高値掴みをされたと思っています

ローンの返済も楽ではありませんし、ここまで売れ残りがあると色々感じます

納得して購入したとはいえ少しでも安く買いたいと思うのが正直です

でも最近は値引きしてでも早く売りきってほしいと思うようになりました

[712: 匿名さん]

＞７１１
と、団地住まいの方が住民を装って申しております。

[713: 匿名さん]

↑　こんな意地の悪いレスの後はみんな書き込みにくいのかな？

[714: 匿名さん]

いずれにしても上落合団地プロジェクトの価格をどうするかでこことパークスクエアは決まる。スミフが北与野をどうするかもう少し見極めます。もし景気低迷が継続して第二期レベルの価格を崩すなら上落合団地プロジェクトも厳しくなる。景気が好転したらシティテラスもあげあげになりそう。半年見極めて完売したらスミフの勝ち、まだ空きが有れば叩きどころ。また、上落合団地プロジェクトも見直し必至。もう少し冷静に見極めます。それにしでも上落合団地組と近隣住民の先行契約組はとりあえずまだ得したようですね。

[715: 匿名さん]

なぜ得なのですか？教えてください。

[716: 匿名さん]

714さん
今の経済分かってる？
今期だけじゃなくて来期も赤字決算の会社ばかりだよ
こんな状況でマンション価格が上がるわけないじゃん
経済の処置に3年はかかるよ
3年間も塩漬けにしたマンションなんて中古でしょ
そもそもここも車で言ったら新古マンションでしょ
毎日全部屋換気してくれてたらいいけど
ほとんど締めっぱなしだと住んでるより内装痛んでるよ
で安くしないって
コンビニの弁当なら怒るよ

[717: 匿名さん]

↑買う勇気をまず持ちましょう。

[718: いつか買いたい]

後、何戸位残ってるんでしょうか？
５千万円スタートですかね？

[719: 匿名さん]

換気のことで気になりました。
確かに竣工後1年以上経っていて、閉め切りだったら、それなりの弊害もありそうです。
24時間換気というのは、まだ売れていない(まだ販売していない）住戸の場合、
ONになっているのでしょうか？それともOFF？
電気のブレーカーが落ちているなら、作動させようがないのかな？

[720: 換気は]

絶対にオフになっていますよ。入居時に、営業マンさんは得意げに「入居１週間前くらいから換気をオンにしておきましたよ！」と言ってましたからね。