シティテラスさいたま新都心 PartⅣ♪♪♪♪

[匿名さん]

PartⅣスタートです。


前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27184/

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合1丁目460番他（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
　　　京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩6分
　　　高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩6分

[No.101 by 入居済み住民さん 2008-05-21 22:03:00]

武蔵浦和の物件とは比較にならないと思います。武蔵浦和駅は通勤快速も止まるし、交通の便が良いので、マンションギャラリーには行きました。マンションギャラリーに行く途中の田んぼや小川にザリガニが死んでいたり、蛙が鳴いていたり、大変田舎の感じがしました。駅前は良く整備されていますが、さいたま新都心とは比べようがありません。二重床、オール電化などの問題ではありません。

[No.102 by 近所をよく知る人 2008-05-21 23:13:00]

地元の人以外、または職場がここ近辺以外の人でここを選ぶ理由ってなんでしょうか？
参考にしたいのでぜひ教えてほしいです（自分は地元民です。この地を選ぶ必要は特にないのですが迷っているので）

自分の印象ですと、同じ価格帯なら、都内に近い場所は他にもあります。
さいたまでみても、武蔵浦和や川口はその代表でしょう。

町は整備されていて、近代的な雰囲気もありますが、新興住宅街というよりは官公庁街という
雰囲気の方が強く、人が住むにはちょっとという印象を受けます。高い建物が多く風も強いです。
今後も高層ビルが建築予定で、住環境としてどうかなという懸念があります。

子弟教育（特に公立）なら、浦和区の常盤地区が有名です。南〜北浦和間の駅を選ぶでしょう。

コクーン徒歩圏内はアピールポイントになりますが、テナントや飲食店がいまいちだし、大宮が隣なので、まあなくてもとも思います。スーパーは近いので助かりますが。

駅には近くていいです。


建物の仕様は個人の感覚次第ですが、自分の感覚ではさいたまでは普通だと思いますが、
物件価格が高いので、ちょっと足りないんじゃないかなとも思います。１０年ものの中古になれば
あまり仕様は関係なくなるとおもいますが。

ただ、新築のみですと、ここくらいですかね・・・川口東口タワーま完成はまだ先だし・・・

[No.104 by 匿名さん 2008-05-21 23:24:00]

さいたま新都心で生活するってこと自体がピンときません。
上の方が指摘しているように、新都心は完全なオフィス街。
歩いてみれば分かります。
自分が勤めているオフィスのすぐ近くで一生を過ごしたくはないな。。。

[No.105 by 匿名さん 2008-05-21 23:31:00]

直床の場合は、水周りは２重になっており、その近くにＰＳがあります。
ですので、水周りの変更を含めたリフォームには対応できません。

雑誌で見ましたが、２重床で水周りを含めたリフォームをする場合は、ＰＳまでの距離が長いと
水の流れに傾斜をつけることが困難であり、施工が悪いとすぐに水がつまったり
逆流することもあるといってました。

まあ、ふつうは水周りの位置の変更はそうそうしないでしょ。風呂の真下が寝室だったり
すると、下階の人間は迷惑を被りますし。

で、遮音性もそれほど変わらないなら、リフォームしない場合の２重床のメリットっていったい・・・っておもいます。

[No.106 by 周辺住民さん 2008-05-21 23:49:00]

エレベーターの数について。
タワーだと階数が多いので停止する回数が確率上高くなる。
したがって同じ戸数でもタワーのほうがエレベータの数が多く必要となる。
論理的に考えれば分かるはずですが。
単純に戸数だけで比較できるものではないんですけどね。
そもそもエレベーターが多いほうがいいとはいえないですよね。
そのぶん管理費かかるんですから。
なんでもかんでも多ければいいというものではありません。
必要以上についていないほうがいい場合もあります。

[No.107 by 匿名さん 2008-05-22 00:09:00]

＞タワーだと階数が多いので停止する回数が確率上高くなる。

これは一概にそうとは言えません。
タワーは、階数が高いですが、通常１つの階ごとの戸数が少ないので、
ある階で使用するエレベータの確率は低くなります。したがって、その階にエレベータが停止する頻度も減ります。

一方、ある階の戸数が多い場合は、その分多くの住民が住んでいるのでエレベータがその階に停止する確率が高くなり、各階停車になる確率が高いです。

各駅停車と急行でも、急行の方が距離が長くても距離の短い各駅と同じ時間で目的地に到着することと同じです。

そもそも、ここくらい高い所をかっているんだから、エレベータが１台分の補修費を
けちることはないのでは？削るんならもっとほかの部分で削るべきでしょう。

[No.108 by 購入検討中さん 2008-05-22 00:41:00]

>各駅停車と急行でも、急行の方が距離が長くても距離の短い各駅と同じ時間で目的地に到着することと同じです。
意味不明ですが・・・

[No.110 by 106 2008-05-22 01:03:00]

>>107さん
総戸数が同じ戸数でエレベータのサイズや数も同じと仮定し、
A：総戸数が100戸のマンションで10階建て
B：総戸数が100戸のマンションで20階建て
の2つのマンションで、住民が利用する頻度も同じと仮定し、ある時間に50戸の人間が利用するとします。

Aの場合は1階あたり10戸ありますので、５回停止。
Bの場合は1階あたり5戸ありますので、10回停止。
極端な例ですが、この場合だとAのほうがEVが早く到着します。

仮に50戸の住民がもっとも細かく各階に分散したと仮定しても
Aの場合は10回停止
Bび場合は20回停止
となるのでAのほうが早く到着します。

この例では乗り降りにかかる時間をいっさい加味していないので正確ではありませんが、イメージですとこんなかんじなのではないですか？

[No.111 by 契約済みさん 2008-05-22 01:05:00]

皆さん、詳しいんですね。確かに柔らかい床はビニールみたいで多少抵抗はありますが...
現在、築２年の二重床マンションにすんでいますが上階の音は忙しい時間帯にはやはり聞こえてくるし、そんなに問題ですか？直床って？今後リフォームをしようとか、資産価値を考えたときに問題があるのでしょうか？

[No.112 by 匿名さん 2008-05-22 09:04:00]

直床だとハイサッシを自慢している履き出し窓なのに、リビングとバルコニーの間に、けつまずきができるのがやだな。
２重床なら、フルフラットにできるからな。

あと、和室が欲しくなったときに、畳を敷くのが困難かな。
和室の床を２センチくらい上げて、直床用の薄っぺらい畳を敷かなくちゃいけないからな。

[No.113 by 匿名さん 2008-05-22 12:49:00]

＞１００
２．７ですから。普通ではないでしょう。高めですよ。

[No.114 by 匿名さん 2008-05-22 17:29:00]

だいぶん前の話ですが、６８さん。気持ちよく住むためには、あいさつが必要じゃないんですか。

[No.115 by 匿名さん 2008-05-22 17:34:00]

こちらも古い話ですが６５さんの意味がまるで分りません。　挨拶とプライベートと一体何の関係があるのですか？

[No.116 by 匿名さん 2008-05-22 17:42:00]

この掲示板とは直接には関係ありませんが、施工業者はなぜ一部屋が日本式６帖を切る部屋も作って販売するのでしょうか？物置にしか使えませんのにね。そういうマンションて沢山ありますよね。もう少しそこで生活する人の事を考えるべきですよね。

[No.117 by 匿名さん 2008-05-22 18:45:00]

狭くてもいいから部屋数が多い方がいいというニーズが多いからなんですよ。
戸建の人間からすると６畳以下は部屋にあらず！という感覚ですが、マンションでは狭くてもいいから４ＬＤＫないと子どもに１人ずつ部屋を与えられないとか、そういった事情があるのです。
しかし、贅沢に広々と使いたい人には、早期申込で間取り変更をするのもアリですよね。
ここには確か、全部屋６畳以上の３ＬＤＫがありましたよ。８０平米以上であったと思います。

[No.119 by 周辺住民さん 2008-05-22 22:34:00]

この場所の高さ制限ですよ。
道を隔てて新都心側とでは地目が違いますので。
いつまでもしつこい匿名さんがいるようですが。

[No.120 by 契約済みさん 2008-05-23 22:41:00]

駐車場の抽選について質問します。

契約からほぼ２０日後位に抽選があり、残念ながら外れてしまいました。補欠番号がつくそうですが、抽選日当日には補欠番号はつかず、近くの駐車場を勧められました。
しかし５分以上歩く場所ばかりで、中には１０分位離れた場所もありました。５分以内の場所は敷地内の金額のほぼ２倍・・・話になりませんでした。

「ハズレには補欠番号がつき」という記述があったのですが、どの時点で補欠番号が付くのでしょうか・・・どなたか教えて頂けますか？
（抽選日？鍵の引渡し日？引越し日？）

[No.121 by 入居済み住民さん 2008-05-23 23:23:00]

補欠番号の事を書いた者です。
すみません、私の経験では抽選の時点で補欠番号が決まっていました。
事前に補欠制度があることは知らされていませんでしたが、まず、赤い玉が出たらハズレで、
赤い玉に書いてある番号が補欠番号という説明でした。
今は制度が変わってしまったのでしょうか。営業の方に確認してみてください。
また、近隣駐車場の件は、当初は「できる限り、住不の方で近くに駐車場を確保するつもりではある」という説明でしたので、１００％保障という話ではなかったことを追記致します。

[No.122 by 契約済みさん 2008-05-23 23:59:00]

１２１さん早速回答ありがとうございます。

抽選日に補欠番号がつかなかったので正直ショックでした。制度が変わったのでしょうね。

不動産会社の体質を初めて知って（契約後の放置がひどい：初回の内覧日に施工会社の立会いもない、約束はやぶる、（駐車場）説明と内容が明らかに違う、連絡はこない・・・（泣））契約止めたいと思った事も何度もありましたが、何より１２１さん含め入居済みの方のレスの暖かさと、物件自体をとても気に入っているので、上記の事を差し引いても契約して良かったと思っています。
不動産会社とは一生付き合うわけではないし、入居の方達と住む場所が良ければそれが一番！と思ってますから。営業さんとは諦めて付き合う事にします。

度々の質問で申し訳ありませんが、その抽選は何月頃の話ですか？

[No.123 by ご近所さん 2008-05-24 19:44:00]

ところで、ここのマンションの住人の皆さんは上落合自治会に入っていないのですね。
与野ハウスやグリーンフォレストは各戸、年間３，６００円の自治会費払ってます。
上落合の自治会に入るのを拒否したのか、声が掛からなかったのか、どうなんでしょうか。
７月に神明神社のお祭りがあって、町内の子供達がお神輿担いで練り歩きますが、これには参加できないのかな？

[No.124 by 購入検討中さん 2008-05-24 21:08:00]

ここら辺の営業があからさまに他をバッシングしてるのを見つけた。１度はここも考えたが場所、設備と価格のバランスが良くないので他に決めた。他をバッシングするほど売れてないのか。やり方がひどいんじゃないか。

[No.125 by 入居済み住民さん 2008-05-24 22:15:00]

１２２さん
抽選は年明けでしたので、確か１月か２月頃だったと思います。
話は変わりますが、マンション北側に建設予定のタワー＆施設、外観予想図が埼玉県のページにありましたので添付します。完成が楽しみですね。

http://www.pref.saitama.lg.jp/A10/BM00/8gaiku/bosyuu-img/gaikanzu1.pdf
http://www.pref.saitama.lg.jp/A10/BM00/8gaiku/bosyuu-img/gaikanzu2.pdf
http://www.pref.saitama.lg.jp/A10/BM00/8gaiku/bosyuu-img/gaikanzu3.pdf

[No.126 by 契約済みさん 2008-05-25 23:34:00]

１２２です。
１２５さんありがとうございました。
大変参考になりました。制度変更の件、次回確認してみますね。

添付のタワー予想図、とても綺麗ですね。
屋根つきの歩道も延びそうですし、雨の時は嬉しいですね。
周辺もさらに整備されるのでは・・・と、今からとても入居が楽しみです。

[No.127 by 入居済み住民さん 2008-05-26 00:01:00]

風が強くなりそう・・・
入居する前は、なんとも思わなかったけど
実際住んでみると、これ以上高い建物が増えてほしくないって思ってしまう。

[No.128 by 入居済み住民さん 2008-06-14 18:13:00]

最近、このマンションの中のモデルルームを見に
来る方が多くなりましたね。
全体の三分の一位が残っているということでしょ
うか。

[No.129 by 購入検討中さん 2008-06-15 16:08:00]

幼稚園の子供が２人います。
このあたりで子供を遊ばせる公園はどこでしょうか。

目の前の小学校が放課後に校庭を開放しているといいのですが。
いまどき、そんなことしないですかね。。。

[No.130 by 入居済み住民さん 2008-06-19 21:55:00]

>>128さん

最近増えましたね。
販売戸数は、あと何戸あるのでしょうね？

[No.131 by 入居済み 2008-06-21 20:27:00]

今日の臨時総会に出席しました。残り販売戸数は１１０位ではないかと思います。

[No.132 by 入居済み住民さん 2008-06-21 22:29:00]

１２９さん
下落合小学校は、放課後や土日は校庭を開放しています。小学生や幼稚園の園児が遊びに来ています。我が家の子供も良く遊びに行っています。
土日は、少年団の野球・サッカーがグランドは使用していますが、ブランコやジャングルジム等の遊具で遊ぶ分には問題ありません。
近くに、大きな公園はありませんが、与野ハウス・アリーナガーデンの公園があります。
シティテラスさいたま新都心は、生活するには、便利ですよ。

[No.133 by 入居済み住民さん 2008-06-22 16:49:00]

残り１１０位ですか。。。
完売の見込みはあるのでしょうか。
なんだか、最近マンションが売れ残るという番組をみていて
ここも売れ残ったらどうしよう！？とか勝手に心配している
んですが。。。

[No.134 by 入居済み住民さん 2008-06-22 18:58:00]

管理組合の総会はどんな雰囲気でしたか？行けなかったので、どなたかご存知の方、教えてください。また、自治会設立などの話もありましたか？夏祭りで他の自治会が準備した場所にお邪魔するのが良いのか？悪いのか？子供が小さいので是非ともお祭りには入ってみたいです。

[No.135 by ご近所さん 2008-06-22 22:15:00]

上落合地区自治会の夏祭りは７月１９（土）、２０（日）です。
神明神社を拠点に、１９、２０日共に午前中こども御輿、午後は大人御輿です。
こども御輿は１９日が１丁目、２０日が２，３丁目で、こども御輿終了後にお菓子が配られます。
２０日の午後は、中央通りでこども御輿パレード、地元中学校ブラバン演奏、大抽選会等々もあります。

[No.136 by ビギナーさん 2008-06-22 22:21:00]

完成して半年も経つのにまだ110戸も残っているのですか？
値段も高いし、完売には相当時間がかかるかもね。

[No.137 by 匿名さん 2008-06-23 06:32:00]

価格だけじゃないと思う。住宅街でもなく、学区がいいわけでもなく
決定打に欠けるのもあるんじゃないかな。浦和とか和光のほうが私は
いいと思う。

[No.138 by 入居済み住民さん 2008-06-23 14:17:00]

総会は３４０人（委任状を含め）でしたから、６０位がまだ決定してないんじゃないですか？

[No.139 by 入居済み住民さん 2008-06-23 22:00:00]

総会行ってきました。
総数が確かに３４０票だったから・・・残りは６０戸のはずですよね。
でも理事の抽選で選ばれた部屋はずいぶん空きがあったようですが・・・
早く完売してくれるといいのだけど。

地区の自治会への加入はどうするのでしょうかね・・・

[No.140 by 匿名さん 2008-06-23 22:07:00]

137→子持ちさんですね〜学区がいいとかならあなたが言うように、浦和のプラウドあたり買えばよかったんじゃ？

[No.141 by 物件比較中さん 2008-06-24 14:20:00]

１３１さんは、なぜ残りが１１０戸位だと思ったのでしょうか？
単なる計算間違いなのか、外部の人間による誘導尋問なのか、
後者だとしたら、大成功でしたね。
３９６戸−３４０票＝　残り５６戸ですね。

[No.142 by 入居済み住民さん 2008-06-24 21:39:00]

総会は仕事の都合がつかなくて欠席したものです。
欠席したので文句は言えないのは分かっているのですが、いくつか疑問がありましたのでこちらに書かせていただきます。

①理事の抽選はどうやったのでしょうか。
　⇒今日とつぜんポストに理事会の案内状が・・・！
　　理事会の日程と議題と出欠連絡表と委任状がセットになったものが投函されていましたが、
　　理事名簿が入っていません。入れ忘れでしょうか。

②何人の方が理事になったのか？
　⇒全戸数のうち何戸が居住していて、何戸の入居者が出席し、何人が理事になったのかが
　　まったく不明です。
　　しかも肝心の理事名簿がないのにいったい誰に委任すれば・・・？
　（必然的に議長に委任しろってことですかね）

③議題は誰が決め、理事会の案内状は誰が作っているのか？
　⇒第１回理事会は７月６日となってましたが、曜日が土曜・日曜入り乱れていて・・・
　　少なくとも社会人が作っているのでしょうから、日程くらいカレンダーをちゃんと確認
　　してから印刷してほしいです。
　　案内の鏡文もちょっとおかしかったですし。

　総会の案内も日にち間違えていたし、さすがにこうも続くと・・・ちょっとあきれてしまいました。
　時間を見て通知書類に名前の入っていた担当者に問い合わせてみようと思っていますが、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。
　よろしくお願い致します。

[No.143 by 131 2008-06-24 23:19:00]

141さんへ
131です。私の書き込みで色々困惑させて、申し訳ございません。
まず、396−340＝56　　56名は議決権があるが放棄した所有者です。
つまり所有者で議決権があるにもかかわらず、委任状、出席しなかった方です。
今日21時頃、外から入居状況を確認いたしました。Ｗ.Ｗは殆ど灯りが点いていましたが、Ｉ.Ｗは逆に殆ど灯りがついていませんでした。（2割り程度）
110戸の根拠は、総会で340の議決権は230で構成されている事を言っていた様に、聞こえたからです。私は耳が悪いので確信はありません。233の委任状の内110が住友不動産であると思いました。
ただ、Ｓ.Ｐの影響でマンションの契約率が落ちている現状においても当Ｃ.Ｔは売れ残ること無く完売は間違いないと思います。立地、換金性、資産価値ともに申し分ないです。
私は外部の誘導尋問ではありません。
組合役員選任でＷ.Ｗは1108から輪番表で8名決めるのに410室までなりますした。8名決めるのに44室かかりました、この数字から見ると18％しか入居していません。Ｗ.Ｗは82％未契約とすると162室空いていることになります。
142さんの理事選任の件は臨時総会議案書の【第1号議案】で、詳しく説明されています。総会は重要事項を決める大切な集まりですので、マンションの住民として、その意義を理解する事が今後大事だと思います。広いロビー、大きなリビングの窓、クリスタルガラスのベランダフェンスで夜景がきれい、Ｃ.Ｔさいたま新都心最高!

[No.144 by 匿名さん 2008-06-24 23:55:00]

143さんへ、あまり感情的な投稿はやめせんか？また、例え外部からとは言え、夜間に点灯している電灯を見た様子等も投稿するのはいかがでしょうか？なんだか見られているようで気持ち悪いです。

[No.145 by 物件比較中さん 2008-06-25 00:11:00]

まあ、この駅近立地物件で売れ残っているのは、市場の状況を物語っているのかもしれませんね。

このまま、市場も生還していれば、管理費や修繕費の自己負担でたまりかねた販売会社は値引きに
必ず動くと思われます。

売主の住友不動産も在庫物件多くかかえて得ていますよね〜日経新聞に出ていましたが・・・

[No.146 by 匿名さん 2008-06-25 04:31:00]

浦和、和光の方が良いと思っている方があるようですが、浦和は響きが悪いですよ。和光はどの辺ですか？都内から来る者には良く分かりません。
新都心は多少都会的だし、一般住宅もあまり無く埼玉の中では新しく作った街で埼玉のイメージを払拭するのに良いんじゃないですか？住み易そうだし。
なんかマンションは総会とか理事の選出とかなんかめんどくさそうですね。入居したら強制的に加入させられるのですか？

[No.147 by 匿名さん 2008-06-25 08:19:00]

>浦和は響きが悪いですよ

遠方から来た人はそうだろうね。与野のほうがずっと悪いけど。

[No.148 by 入居済み住民さん 2008-06-25 10:51:00]

１４２さんは担当者に問い合わせるのが一番だと思います。
それにしても、住友不動産建物サービスさんは、印刷物など、外に出す前に内容をきちんと確認しているんでしょうか。少し間違いが多いと私も思いますし、説明不足な部分も多いです。社内資料ではないのですから、上司のチェック（又は手直し）が必要だと思います。確かに、理事名簿くらい入れるのが当たり前ですよね。
ですが、こちらもまた居住者の責任として、配られた物には必ず目を通しておきたいものです。
理事の選任方法・人数等は資料にありますが、居住戸数や参加人数は問い合わせの際に聞いてみてはいかがでしょうか。
結局のところ、正確な居住戸数は総会では知らされておらず、分からないんですよ。

[No.152 by 物件比較中さん 2008-06-29 21:54:00]

週末にモデルルームを見学してきました。
あと約100戸残っているそうです。
まず、共有部分ですがエントランス付近はゆったりしてよかったです。
南側の庭は三角形で、予想したほどは大きくなかった。
これは庭なので、小さい子どもが走り回ってもいいのかどうかが気になりましたが。
ゲストルームはすごく広かった、逆に1戸だけで足りるのかということと、
地下室のような閉塞感が感じられ、お客様を泊めるなら上層階にあったほうが
開放感があるのではと思いました。
建物内モデルルームは、フローリングとドア・クローゼットとの色のバランスが
心地よかった以外は、取り立てて目だった特徴は感じませんでした。
さてお値段は、間取りが殆ど同じことから5000万円台前半に集中しています。
逆に5000万円を切る住戸はありません。この大台を割高/割安と感じるかどうかだけです。
この価格設定ですと残り100戸があっという間に完売するということはないと思うので、
じっくり検討しようと思います。

[No.153 by 匿名さん 2008-07-03 22:30:00]

いつになったら、完売しそうですか？

[No.154 by 物件比較中さん 2008-07-05 20:05:00]

住友不動産では半年後の完売を目指しているようです。
これはちょっときついかもしれません。

[No.155 by 入居済み 2008-07-06 21:52:00]

当マンションについての売れ残り議論は、私はあまり気にしません。20年度の正面路線価は650千円/㎡で昨年度（570千円/㎡）より14％上がっています。資産価値十分で将来的にも換金性あり、値下がりはしないと思います。40〜50年後においても建蔽率、容積率が変更になれば建替えも可能な貴重な物件と確信しております。他のマンションと比べ、立地、ディベロッパーの体力から判断して売れ残り、値下げ無いでしょう。

[No.156 by 匿名さん 2008-07-06 22:52:00]

>>155

>他のマンションと比べ、立地、ディベロッパーの体力から判断して売れ残り、値下げ無いでしょう。

あのぉ・・・
昨年12月に竣工してから、かなり売れ残っているのですが・・・

[No.157 by 匿名さん 2008-07-06 22:56:00]

住友不動産は、そんなに体力ある会社じゃないよ。
財閥系だから有名なだけ。
株の時価総額で分かるでしょ。

[No.158 by 匿名さん 2008-07-07 08:22:00]

地元民だが、今はどうか知らないが少し前は＊＊が多かったな。
だから高いと感じる。

[No.159 by 匿名さん 2008-07-07 19:07:00]

高額な買い物ですので、じっくり検討は当然のことですよね。
100戸の残りから割合で計算すると、角部屋(80平米台)１８戸、中部屋(70平米台)は８２戸の残り。
床・扉の色が二択ですので、色合いを選択して・・・角部屋９戸、中部屋は４１戸。
キッチンのカウンター上収納の有無も二択で・・・角部屋４．５戸、中部屋は２０．５戸。
角部屋も、中央より角部屋・西より角部屋の選択・・・　角部屋２．２５戸
中部屋の縦長リビング・横長リビングの間取りが二択で・・・　中部屋は１０．２５戸。
上層階・中層階・下層階の三択で　・・・　角部屋０．７５戸、中部屋は３．４１戸。
このように計算すると、中部屋は３〜４戸同じ色・間取りがありそうな感じで、角は希望通りは１戸あるかないかといった雰囲気ですね。和室付きの部屋などもありましたから、それも加味するとまた少し複雑になりますが。
個人的には、中部屋希望の場合はエレベーターから横にあまり遠くない位置で、１０階が狙い目かなと思っています。エレベーターが１階と１０階に待機するシステムのようです。

[No.160 by 匿名さん 2008-07-08 12:51:00]

資産価値が下がらないという主張が多いですが、埼玉で中古で5000万弱出す層はあまりいないので、結果的には新築時よりかなり安い額でしか売れないのでは。

[No.161 by 匿名さん 2008-07-08 13:18:00]

埼玉に限らず購入後、二割はさがりますよ！上がるのはバブル時代の夢物語だよ！そこから抜け出せずにいる。マンションの用に土地面積が少ない場合上がることはほとんどないよ〜

[No.162 by 匿名さん 2008-07-08 14:15:00]

普通で二割だから、ここはもともとの値付けが高すぎるので、三割下がるくらいかも。

[No.163 by 匿名さん 2008-07-08 18:51:00]

まあ、駅近だけで売れると踏んでいたんでしょう！住友営業も偉そうだしね。駐車場でももめているし、あまりよくないですね。ただ下げればこの駅近は売れるでしょう！

[No.164 by 匿名さん 2008-07-08 19:47:00]

駐車場は何がもめているのですか？

[No.165 by ご近所さん 2008-07-08 21:19:00]

>161
近所のの築約３年くらいのマンションに住んでいるけど、買ったときとほぼ同じ価格で売れてるみたいだよ。

[No.166 by 匿名さん 2008-07-08 21:27:00]

それは買ったときがやすかったからですよ。
ここはそうはいかないと思いますよ。

[No.167 by 匿名さん 2008-07-09 00:42:00]

＞１６３・１６４
もめてはいないと思いますよ。
ただ駐車場の抽選に外れた方が、営業に紹介されたマンション外の駐車場が思っていたより遠く、そして金額が倍もしてビックリということでしたね。
駅近の割にはマンション内駐車場の値段は割安なのかもしれません。

[No.168 by 匿名さん 2008-07-09 09:55:00]

駐車場100％でないの？自分で借りるとなると大変だし、あの辺り高いは遠いは！なんだかガックシ〜

[No.169 by 匿名さん 2008-07-09 10:07:00]

マンション内駐車場が安いと言うのは、管理組合がうまく機能していないということではないか？

駐車料金と言うのは、管理組合のかなり大きな収入源になります。
更にここは、機械式駐車場を採用しているので、メンテや取替えに備えて出来るだけ貯金を増やしておきたいところ。
それなのに近隣駐車場の半額しか取らないと言うのは、せっかくの収入源を自分たちの勝手で減らしている証拠。もちろん販売当初の戦略もあったと思うので管理会社も悪い。

もともと生活のしやすさを優先するなら、使わない庭を広く取るより、１００％平置き駐車場にした配棟計画を採用すべきだったと思うよ。
やっぱり見た目だけなんだよね。住友は。

[No.170 by 匿名さん 2008-07-09 11:03:00]

165はアリーナガーデンと見ました。あそこは浦和区与野駅最寄の
おいしい物件だった。ただし大原橋ができたらうるさいと思う。
西向きならOK

[No.171 by 匿名さん 2008-07-09 12:17:00]

アリーナガーデンは値崩れしていませんし、中古の流通も少ないですね。中古需給が売り手側にある、良い物件ですね。

[No.172 by 入居予定さん 2008-07-09 13:06:00]

庭（公開空地）はやむ得なかったんじゃないの？
公開空地に駐車場を作ることは出来ないでしょう。

別に安いって言ったって500円なんて訳じゃないんだからさ〜
駐車場なんていくらでも安くできる（管理費に乗せれば言い訳だから・・・。）
って聞いた事あるよ。

169さんも公開空地に駐車場作ればよかったって事？？
無茶苦茶ですな。
これだけの駅近マンションで駐車場１００％あるとこなんてあります？
駅近マンションは駐車場確保できたらラッキーに思ってます。

ここは、ご年配の方も多いから
ご入居さんで駐車場解約されている方もいらっしゃるみたいですよ。
チャンスを待ちましょう。

[No.173 by 匿名さん 2008-07-09 14:26:00]

理由はどおであれ、庭があるから良いんじゃないですか。目の前が平置きの駐車場だったら間違いなく購入しないと思います。田舎のマンションと同じじゃないですか。色気もくそも無くなると思いますが。考えてみてくださいよ。窓の外を見たら多いい時は４００台近く車が止っているのですか？最低！

[No.174 by 匿名さん 2008-07-09 21:29:00]

誰も庭に駐車場を作れとは言っとらん。
そんな物件作るわけないし、売れるわけない。常識外の物件ですよ。

幸い南側は学校で、日照の確保が出来ているのだから、平置き駐車場を採用できる配当計画が出来たのではないかということ。

徒歩５分の物件でも、平置き駐車場のマンションありますよ。
私の友達住んでます。川崎で、スミフ、１５０戸以上の物件。

まあ、平置き駐車場より庭の方がいいですよね。見た目は。

[No.175 by ご近所さん 2008-07-09 23:21:00]

>170
残念ながらアリーナガーデンではありませんよ。

確かに166の方がおっしゃるように、アリーナガーデンを含む数年前の物件は今よりも価格が買い得だったため、この辺のマンションは今売ってもほぼ購入時の価格のようですね。
(購入時に独自に調査した価格と、現在新聞広告に入ってくる中古物件の価格を見てそう思います!)

[No.176 by 入居済み住民さん 2008-07-10 00:07:00]

私はこのマンション、この庭付がこの半分の広さだったら購入していなかったと思います。
庭が売りみたいなとこもあるこの物件を、庭を減らしてまで平置きは考えられません。
駅から５分以内で、平置きや１００％駐車場が全く無いとは言い切りませんが、最近はそういう物件、とても少ないですよ。理由は、１００％にすると埋まらないから。
なんせ車離れの時代ですし、便利な地域ほど車が必要でなくなる傾向にあるので、あまり多く用意すると空きが多く出てしまい、それこそ管理費を集められず、運用していけなくなるのです。

[No.177 by ご近所さん 2008-07-10 23:34:00]

No176さん
やはり、広いガーデンは魅力ですよね。
その人の趣味にも寄りますが、生活のそばに緑が多いのは気分いいですよね。
「それならば、山の中にでも住め・・・」って突っ込みは現実的ではないのでスルーします（笑

ところで、駐車場率１００％の問題ですが、176さんと同じような事、このマンションの営業さんから聞きました。
が！別のマンション（地区は違いますが駅徒歩5分程度です）では、購入後の争奪戦を考えれば、１００％でも足りないマンションが多いとの話を聞きました。
また、分譲価格が高額になるほど、世帯に2台の要望も多くなると聞きました。
まぁ、この地区では高額な分譲価格ですが、成城などとは意味が違いますけどね。

現に、ココより駅からは離れますが、１００％でも足りないマンションだらけですよ、この地区は・・・

とは言え、出来る事ならば自動車に頼らない生活が出来ればベストなのですが、犬同伴で行動することの多い我が家には難しいのが現状なので、このマンションは諦め（元々予算オーバーだったて話しが）駅からは若干離れてしまいますが、平置き１００％の物件を選びました。
そのお陰で、女房専用車（軽ですが）の購入も出来たし、その駐車場もすぐそばに確保できました。
しかし、ガソリンの高騰は痛すぎる。。私の車（ハイオク指定）を売り払って、軽オンリーにしようかって話しも出ています。
車なら、マンション買うより手軽ですからね。
時代背景に臨機応変に対応しようかと・・・・・

[No.178 by 匿名さん 2008-07-11 19:12:00]

駐車場パーセンテージの問題は、駅が近いか都心物件に限っての問題ですから、少し離れた物件とは比較できません。１７６さんの意見が駅近マンションの常識と私も認識しています。
実例を挙げるのが早いので、こちらのマンションと同じくらいの価格帯のマンションの駐車場設置率を調べてみました。THE大宮タワーズは設置率６８％で2万〜2.8万、武蔵浦和プラウドタワーはガーデン６８％　1.65万〜2.6万・テラス６９％　1.95万〜2.3万、大宮ファーストプレイスタワーは７１％　1.7万〜2.3万でした。何れも平置き駐車場ではありません。川口あたりで調べても、同じ結果が出ると思いますよ。
こちらのマンションは設置率８０％で7.5万〜1.2万円ですので、設置率はむしろ多いほうですね。
入居時よりも、５年、１０年経ってから駐車場の使用率は減り始めるものなので、最初は争奪戦ですが、先を見越してのこの数字なんですよ。ほかのマンションの設置数からしても、お分かりいただけると思います。

[No.179 by ビギナーさん 2008-07-11 23:23:00]

178さんへ
こちらのマンションの駐車場代7．5万〜とありますが、正しくは0．75万＝7千5百円ですよね。

[No.180 by 入居済み住民さん 2008-07-11 23:41:00]

そうですよね、単純な間違いでしょう。７万５千円からありますから。
設置率はどうやら多めなようだし価格も安めだし、住民としては言うことナシですけどねぇ。

[No.181 by 匿名さん 2008-07-11 23:55:00]

>>178さん

私は、こちらのマンションと同じくらいの価格帯のマンションの売れ行きについて調べてみました。

・THE大宮タワーズ⇒残り19戸
・武蔵浦和プラウドタワー⇒完売
・大宮ファーストプレイスタワー⇒完売
・こちらのマンション⇒残り100戸

この違いは、何でしょうね？

[No.182 by 匿名さん 2008-07-12 00:12:00]

駐車場の価格が安めというのは、自慢になりませんよ。
駐車料金は、管理費＆積立金の重要な財源だからです。
しかもここは、平置きじゃなくて金食いの機械式ですから。

周辺相場とあわせて、出来るだけ高く設定するのが正解。
理事になって、会計をあずかれば分かると思います。

[No.183 by 匿名さん 2008-07-12 01:46:00]

１８１様、今はタワーが流行っているからでしょ。自分はタワーじゃない方が良いな。もしタワーだったら少し怖いけど東京湾沿いが良いですね。
このタワー３軒の中身案内で見てみましたがそんなに良いとは思いませんでした。立地的にはシティーテラスの方が良いんじゃないかな。もちろん個人個人感じ方は違いますが。

[No.184 by 匿名さん 2008-07-12 08:37:00]

シティテラス
大宮西口タワー
大宮東口タワー
武蔵浦和タワー
同時期にこの4物件に資料請求したから覚えてます。
結局某タワーを契約しましたが、
ここは売るきがあるんだかないんだか厚紙、紙ペラ一枚の資料が送付されてきた。(笑)
武蔵浦和タワーは金かかってるだろう感の封書でモデルルーム招待状がきた。
大宮西口タワーは何回も残り物件数葉書送ってきたのが印象的。
東口タワーは電話で「○○○○万の物件どうでしょうか？」
とわかりやすい(笑)営業電話がかかってきてた。
タワー人気もありますが、
要するに販売残戸は最初の売る気と、
目の肥えた都内からの買い換え需要をまかなえる仕様かどうかだけだと思います。
ここは低仕様、売り渋り、価格つり上げなど、
ちょっと立地とミニバブル気味の不動産相場に、
あぐらをかいてしまった販売戦略ミスだと感じます。
立地は悪くないのにね。

[No.185 by 匿名さん 2008-07-12 23:23:00]

１８１さん
この違いは、ズバリ！戦略ミスでしょう。
１８４さんのおっしゃる通り、立地は悪くないのに売り渋りや価格引き上げをしたデベの販売戦略ミスだと思いますよ。タイミングが悪かったとも言うかな？
タワーはメンテナンス費がかかるので、駐車場代で稼いでおかないと修繕積み立てが間に合わないから高めの設定にせざるを得ないんじゃないですかね。
東口タワーの残り１９個は間違いだと思いますが。ぜんぜん売れていませんよ。

[No.186 by 匿名さん 2008-07-13 08:14:00]

戦略ミスというかサブプライム問題、株安等のマーケットの激変で予定が狂った様だ。
同時発売のパークを優先して販売、シティーは売惜しみ値上を狙ったが…　
他の３物件との比較ですが、交通の便では、大宮、武蔵浦和の方が少し良いと感じます、しかし大宮は南銀等繁華街あり、車の排気ガスも気になる。武蔵浦和は周りに工場、川、田んぼ等あがある。
この物件は環境面ＧＯＯＤ！新都心駅から一般住宅を見ないでエントランスに入れる。新都心の官庁街を散歩、ランニングすると気分最高。土地の坪単価も他の３物件より高い（路線価）。

[No.187 by ご近所さん 2008-07-13 16:08:00]

このマンション
売り惜しみの戦略ミスもあると思いますが、
私は画一的な間取りと設備が販売を押し下げているのではないかと
考えています。
武蔵浦和は間取りは相当に選択肢がありましたから。

場所はすごく良いと思いますが。

[No.188 by ご近所さん 2008-07-15 01:39:00]

ただ、人が入らなければただの箱ですかね〜

[No.189 by 匿名さん 2008-07-15 09:59:00]

っていうか。。。第3期売出してないでしょ。売れ残りとは売出してて残ってることじゃないの？
第3期はまだ未定なんだから。。。HP上発売していて売れてないんだったら、売残りだろうケド。。。今現在、未定でしょ。

[No.190 by 匿名さん 2008-07-15 10:15:00]

完成してるのに何で売らないの？
なんで、売り出し戸数を公開しないで未定にしているの？

売れ残りを隠すための作戦でしょ？

[No.191 by 匿名さん 2008-07-15 10:31:00]

ホントに売りたくて必死なら、未定になんかしないよ。意味ないじゃん。
5月下旬に売り出すって書いてあるんだから。。。売残りとは考えられないね。

[No.192 by 匿名さん 2008-07-15 10:50:00]

ホントに売りたくて必死だから、未定にして事実を隠しているんじゃない？

[No.193 by 匿名さん 2008-07-15 11:34:00]

住友は、ここより少し駅から離れたところに、同時期に売り出した大型物件（３棟）を抱えていて、そちらを先に片付けたいのでは。
売り出し当初から、シティテラス目当てで来ているお客にも、先にそちらの物件を案内しようとするって不満が上がっていました。
そっちの物件にめどが付いてから、シティに本腰を入れるつもりなんじゃない？
＞１９２
未定にせず、広告に「売り出し戸数：２０戸」とかやっても事実は隠せますよ？
売り出し戸数ってのは、「全部で残り何戸」っていう意味じゃなく、あくまでも「今回売り出す戸数」って意味なの。
未定で事実を隠されてると思うのは間違いです。他の物件でも「残り５戸だ！」なんて騙されないように気をつけたほうがいいよ。

[No.194 by 匿名さん 2008-07-15 13:03:00]

だから、入居済みの完成物件なのに、なんで未定なの？
なんで全部売ろうとしないの？しかもなんで未定にする必要があるの？
毎週入る巨大な広告だってかなりの額がいくと思うし、毎週マンションズに載ってるけどこれだって広告費がバカにならないよ。Yahooにも結構広告出してるしね。
その上管理費、修繕積立金もデベが負担しなくてはならないのだよ。

これだけのお金をかけて、売らない理由はなんですか？

もしも一度に全部売るつもり無いなら、今ある戸数を、何期かに分けて計画的に売ればいいじゃない。未定はおかしいと思う。
ホントに未定なら、なんて計画性の無い販売方法でしょう。

デベが自分の都合のいいようにするためでしょ？

[No.195 by 匿名さん 2008-07-15 13:19:00]

スミフは、高く売るには完成在庫の売り渋り当たり前のコテコテ大阪商法には抵抗あるのは消費者として当たり前でしょう。
いまさら議論する話じゃないでしょ。

[No.196 by 匿名さん 2008-07-15 14:36:00]

売れる気配が無いので様子を見ていると思いますよ。売り出していないのだから在庫物件でないというこじつけですね。全部売り出して売れ残りマンションとなるとますます売れないし、価格も下がりますので。

[No.197 by 匿名さん 2008-07-15 15:00:00]

売り渋るわ、シティを見に行ったらパークを押し売りするわ、間取りも陳腐な田の字だし、どうも消費者軽視の売り手論理ばかりですな。

この状態いつまで続けるつもりなのか？

[No.198 by 匿名さん 2008-07-15 21:32:00]

ここは立地的に、下げれば売れるため、ぎりぎりまで渋ってひっぱるんじゃない。いよいよやばくなれば値びいて売り切るでしょう。我慢比べかな。

[No.199 by 匿名さん 2008-07-15 22:10:00]

販売戸数　未定
販売価格　未定
だから、場合によっては、お客の懐具合によって別々の価格表を用意している疑いもあるよ。

たとえば５０００万の部屋が３戸あるとして、
Ａさんには５０００万
Ｂさんには５２００万
Ｃさんには４８００万　で販売する
と言った具合にね。

あくまでも疑いだけど…。　販売事務所では隣の人の価格表も覗いたほうがいいかもね。

[No.200 by 匿名さん 2008-07-15 22:34:00]

毎週のように広告が入るのですが、ずっと販売戸数と価格が未定なので疑問に思っていました。
何故でしょうか？