浦和パークハウス

[購入検討中さん]

三菱地所の浦和パークハウスのＨＰが遂に立ち上がりました。
皆さん情報交換しましょう！

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂3丁目21番1（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩8分
　　　東北本線 「浦和」駅 徒歩8分
　　　高崎線 「浦和」駅 徒歩8分

[101: 住まいに詳しい人]

駅からこの距離なのに、商業地ということ。賃貸に出しても、中古に出しても、元が取れない可能性が高い物件であること。永住するには駅から遠い。交通量、信号多くて、年寄りにはつらい。浦和駅からタクシーです。

[102: 検討者さん]

>101さん
住まいにお詳しいということで、頼もしいです。
そもそも、浦和で分譲される財閥系マンションで、賃貸に出しても、中古に出しても、元が取れそうな物件ってありますか？

[103: 匿名さん]

>浦和駅からタクシーです。

はああ？？？　どんだけ足腰弱いんですかｗ
信号も1つじゃないですか？　
プラウド浦和東仲町の営業さん？

[104: 住まいに詳しい人]

１０２さんー中古はその時の市場環境によりますが、浦和で賃貸といえば大企業の転勤族が中心ですので、学区がプライオリティＮＯ１です。常盤中学区であれば、財閥系の分譲マンションでなくてもほとんど新学期前に決まってしまいます。
１０３さんー年寄りでなくても、夏場や雨の日、伊勢丹あたりで買い物した時は、浦和の住民であればタクシーだと思いますがね。浦和以外の住民さん？
幹線道路（田島・大間木）が完成すれば、さらに時間がかかりますよ。
プラウド浦和仲町（タクシー会社、駐車場の跡地）は、いずれ南側に１０Ｆ～１３Ｆのマンションが建つでしょから
中低層階はパスしたほうが賢明でしょう。そうなると地権者の非分譲が高層階にあるので、部屋タイプが限られてしまいます。さらに、予定価格が坪２１０～２３０万円と東口のマンションにしては高いです。駅近と西口へのアプローチ至便が売りですが、グレードはパークハウスよりかなり落ちます。
こんなとこですかね。いまの市場環境では、第二のコスタタワー（分譲時の価格より約２割アップで仲介されています）は難しいですね。

[105: 匿名さん]

は、、鼻息がきついですね、、。
しかも深夜に。

落ち着いて下さ～い。

[106: 匿名さん]

>>104
うーん。確かにこれから浦和に買おうと思ってる都内の人間ですが、
タクシーはさすがにおおげさじゃないかなーと、やっぱり思いますね。
幹線道路でこの立地に、そんなに影響ありますか？　
それと、ここは岸町中だから、学区狙いの転勤族が借りてくれない、と。
まあ、それも確かに。
うーん、今出てる浦和物件ではプラウド浦和東仲町も含めて、ここが
妥協できる物件かなーと思ってたんですが（坪単価がそこそここなれてる）、
104さんがマシだと考える浦和の物件はどこですか？

[107: 検討者さん]

>104さん
借り手がすぐついても、長期で見て採算が取れるかが問題ですね。
自分が住みたいようなしっかり物件は価格も高めで、賃貸で元をとるのはとっても大変そう。
むしろ、自分が住んで満足することを優先して、万が一売りに出しても賃貸にしても、大損はしない程度、ぐらいを目標にしておく方がよさそうですが、どうです？

[108: 匿名さん]

浦和の方は、おそらく伊勢丹からこの物件までタクシー使わないでしょうねえ。使うとすれば、自転車でしょう。
みなさん、お金を使うところには使いますが、絞めるところはしっかり絞めているという印象です。
子供の教育にはお金を使うでしょうが、交通費はあまり出費したくないんじゃないでしょうか。

[109: ご近所さん]

ちょっとずつ情報が間違っていますね。
１０８さんのご意見に同意します。

[110: 物件比較中さん]

こちらの物件、５０m2の部屋が沢山あって、そこがちょっと気になるところです。購入者層が広くなりすぎると入居後が大変かな、と思いまして。

[111: ご近所さん]

岸町、旧中仙道西側のマンションに５年ほど前から住んでいる者です。１１０さんのご意見に同感です。私のところは世帯数がそう多くは無いのですが、応募時の抽選の段階で売主側が居住する家族層をある程度選別しているような印象を受けました：確証があるわけではありませんが。やはり、近似した価値観や家族構成の方でそろえた方が、売る側も、買って住む側も何かと好都合なのかも知れませんね。
話は変わりますが、岸町・高砂あたりは高齢な方が多く、少し前ほどでは無いにせよ反対運動もしばし起きているのも事実ですが、若いファミリーの方がたくさん引っ越してきてもらった方がこの地区の将来のためにもなると思うのですが皆さんはどうですか。この地区は浦和区の他の地区に比べると価格が高めですが、「普通に、平穏に暮らせる街」としては都内や他県と比べてもまずまずだと思います。あとは気に入れば、お好みで・・・

[112: 匿名さん]

確かに50㎡～60㎡の部屋が半分弱で、しかも余っているのが難点ですよね～。
敷地が狭いから戸数を稼ごうとしたんでしょうね。
MRに何回か行った時はDINKSや親と一緒のシングルを見かけました。
まあ、管理規約をちゃんと守ってくれる人たちであれば、家族構成は
どうでもいいんじゃないですか。
子どもがバタバタしても平気とか、ベランダの手すりに布団を干す
ような無神経なファミリーがいっぱいいるより、いいような気もしますし。

[113: ご近所さん]

＞１１２さん
１１１です。レスありがとうございます。
おっしゃるとおりですね。かく言う私もＤＩＮＫＳですので、白い目で見られないよう気をつけます。
今日は散歩がてら、このマンションの前を通ってみました。北側にはパスタ屋、南側にはフランス料理店と周囲の雰囲気は悪くないですね。ちょっと前までは坂下通りを挟んだ西側に東晶大飯店もありました。
鳩舎がここから見て南西方向、富士駐車場の脇にあります。以前、東側のレクセルマンションの１１Ｆに住んでいた頃は、よくベランダに鳩ちゃんの来襲をうけました（＾_＾；）。余計なお世話ですが近所ネタとしてご参考まで。

[114: 匿名さん]

５０平米であれ８０平米であれ、定期昇給さえままならないこのご時世に、ローン組めるっていうこと自体、誰でもできることじゃないですね。今購入できるということは、ある意味、安定した購入者の証かもしれませんね。

[115: 匿名さん]

囲まれ感があるけれど、外観、上品に仕上がってますよね。
エントランスもきれい。
残り15戸とか。間取りも公開していますが、１LDKが多いですね。
あと、70平米オーバーだけどLが残りまくりなのは、ちょっとわかります（笑）。
いかにも、レイアウトに苦労しそうです……。
でも、３月まで三菱地所は投げ売り体制みたいだから、間取りがアリなら
破格で買えるのかな。Ｊ、Ｍ、Ｋの間取りは良さそう。30パーオフなら買いたい。

[116: 匿名さん]

30%オフって、夢のようですね。
70平米越えとなると、管理費や修繕積立基金もお高め。
初期費用は節約できても、ランニングコストがかさむので、やっぱりそれなりの方でないと踏み切れないでしょうね。

[117: 匿名さん]

いえ、30%オフって提示されたら絶対買っちゃうなーっていう願望です（笑）。
今のところ、10％プラスアルファな感じじゃないですか。

[118: 匿名さん]

値引きが10%であれ、30%であれ、入居後の管理費・修繕積立金・駐車場代は割引なしですからね。
長期で考えると、購入時の値引きだけでは決めがたいですね。

[119: 匿名さん]

管理費・修繕積立金、そんなに高いですかね？
いずれにせよ、マンションは管理が大切ですし、修繕費も多く積み立てておくに
こしたことはないです。金額に合わないお粗末な管理だったら、管理組合で
管理会社を変えたほうがいいと思いますが。
こういう意識の方が勢ぞろいしたマンションに住みたいものですね。
そうすれば、マンションが良好な状態に保たれますから。

[120: 匿名さん]

119です。そう、駐車場代は、周囲の相場からいって、ちょっと高すぎますね。
ただ、これも修繕費を積み立てる意味があるなら、いいんですが。
MRで確かめてきますか。

[121: 匿名さん]

下げましたね。MR住戸。

[122: 匿名さん]

竣工したんですね。中を見た方いらっしゃいます？
内廊下だそうですが、高級感ありましたか。

[123: 匿名さん]

＞121

そうなんですか！　ざっくり何割ぐらいお安くなっているんでしょうか。
ＭＲの間取りはどのタイプか、ご存じでしたら教えてくださいませんか。

[124: 匿名さん]

あ、SUUMOを見たらわかりました。AとLですね。
Aの価格、おかしなことになってますねー。
MRとはいえ、9階が2980万円で2階が3380万円って（笑）。
2階は2980円以下で売るってのが既定路線か。
最近の三菱地所さんはおおっぴらに値下げしますねー。
地所だから安心なんて思って、先に買った人がかわいそう。

[125: 匿名さん]

間取りが人気なさそうだからまあ、、だけど。
間口が西でナロースパンとなるとね。3L検討なら子供もいるのでしょうし日照は重要要素かも。
600超下げと思えば買いとの判断もあるでしょう。

既に購入した方々にはフォローあるのでしょうか？
特に階と価格が逆転すると怒るよね。

[126: 匿名さん]

フォローしてほしいです・・・

[127: 周辺住民さん]

土日も含めて、案内してるの見たことないよ。値下げしても売れないんじゃない？
タワー型なので、柱・梁がすごいし、乾式耐火壁で遮音に問題あるし。

[128: 入居予定さん]

タワー型？　まあ、梁や柱でデコボコした間取りではあるよね。
来週、入居開始だけど、内装はキレイに出来てたよー。

[129: 匿名さん]

690万下げは大きくない？
初期の契約者が残金支払った後に複数MR、で速攻MR下げのパターン。
地所は既契約者に、、、なんとも思っていないんだろうな。

スリーダイヤの信用とか信頼よりも決算ですかね。

[130: 匿名さん]

内廊下MSは、浦和で２棟目？
今度、見学に行ってみようと思います。

[131: 匿名さん]

HP変わりましたね。
そろそろ入居でしょうか。

[132: 匿名さん]

入居始まりましたね。

[133: 匿名さん]

今はみなさん、３月販売予定のクラッシィハウス待ちでしょうか？
今年入居のパークハウスとパークホームズが終わると、西口徒歩１０分物件はしばらく出てこないでしょうね。

[134: 匿名さん]

竣工したばかりのエクセレントプレイスもありますよｗ
クラッシィハウス待ちだとパークハウスは、ほぼ終わってそうですね。

[135: 匿名さん]

聞くところによると、クラッシィの販売は３月とのこと。
来月であれば、パークハウスとの比較検討可能かもしれないですね。
まあ、パークハウスの方も条件のよい住戸はもう契約済みなのでしょうが．．．
いずれにせよ、浦和駅西口物件は今年がピークでしょうね。
その後は、徒歩１０分圏内どころか、徒歩圏内でも物件でてこないかもしれないですね。

[136: 匿名さん]

クラッシィの販売は3月ですか。
比較したいものとしては時期的に微妙ですね。。。

[137: 匿名さん]

ひと昔前と比べれば、販売物件が減りましたよね。
昨年見られたような値下げ合戦もあまり見られなくなりましたので
そろそろ底値が近い（過ぎた？）のかなと思っています。
買うかどうかは別として。。。

[138: 購入経験者さん]

>137さん
ご指摘のように、底値は去年の後半だったように感じます。
しかも、浦和の御三家（三菱・三井・野村）物件は期待するほど価格は下がりませんでした。

次に出てくるクラッシィは案外、販売時期を送らせてくるかもしれないですね。
駅距離が割合恵まれている御三家物件が終わってから売り出しても、
クラッシィの後に物件がすぐ出て来ないので、高値で行けるかもしれません。
久しぶりに抽選も高倍率になったりするかもしれないですね。

気に入ったお部屋がパークハウスに抽選なしに買えた方は、ラッキーだったのかも知れませんね。

[139: ご近所さん]

底値は今じゃないですか。ここも激安になってますよ。

[140: 匿名さん]

私も底値が去年の後半とは思わないですね。
売れなければ安くする、売れれば高値で突っ走るって単純なことだから
今でも売れない物件は価格相談してますよ。

[141: 匿名]

最上階が残っているって珍しいですよね

[142: 匿名]

ここ南側って太陽生命のビルにべったり？
それだと確かに下半分は南側だったとしてもその恩恵は受けられないね。

[143: ご近所さん]

べったりですよ。

[144: 匿名さん]

HP等見たら、990下げたよ、、、、、、。

さすがに、西開口の細いナロースパンで北面は厳しいか。1317バス、乾式も残念。
仕様はとても良いんだけどなー。
初期購入者に対応は？
下の階の同typeでこの部屋より高いと怒らないかな。

[145: 入居済み住民さん]

新聞広告などでモデルルームが約１千万下がっているのを見て、
少し悲しくなりました(>_<)
でも、仕方ないですよね。残るよりも売れた方が・・・。
他の部屋の値段を下げた場合、何か初期購入者に対応というものは
あるものなのですか？

[146: 入居済み住民さん]

少しどころか、かなり悲しくなりました。アウトレット物件みたいで
みっともないですよね。値段だけおしてるような広告って。
何らかの対応があってもいいですよね。
地所じゃなくて、三菱商事の物件ですが、
テラス大宮では大幅値下げに多少対応があったらしいですよ。

[147: 匿名さん]

これだけ大幅に下げられる物件というのは、つまり下げ幅がある物件（利益幅が大きい）ということかな？
土地購入費や建設費などで下げられる物件と、下げられない（下げたくない）物件があるはず。
既購入者へのフォローはルール上、別にしなくてもいいものだけど、三菱地所のプライド・良心しだいでしょう。

[148: 入居済み住民さん]

おっしゃるとおり、下げ幅があるということですね・・。
もちろん、残りの部屋なので限られた条件ではありますが。
三菱商事と地所とでは違うでしょうが、何らかの対応を望みます。

146さん
勉強不足ですいません。
大宮の物件のケースでの対応というのは、どの様な内容なのでしょうか。
良かったら教えて下さい。

[149: 匿名さん]

入居開始前の価格改定だったから、部屋のチェンジ（低層階→高層階とか）の
配慮があったらしいです。

[150: 入居済み住民さん]

149さん
ありがとうございます。
入居開始前というところがポイントでしょうか。
こちらの場合、無理そうですね。

あまり安売りせずに売り切って欲しいものです。