パークシティさいたま北 Part Ⅵ

[アーク入居済み住民さん]

この春（2009年3月下旬）アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンスの入居も始まりました。
ガーデンレジデンス公園側の価格発表を心待ちにしている方も多々おられることでしょう。また、コートレジデンスも最上階まで建ちあがり、パークシティさいたま北の全容も見え始めました。
今後とも有意義な意見・情報交換が出来るよう願っています。

ここに投稿される情報のすべてが正しいとは限りません。
匿名の掲示板であることをよくご理解の上、必要な事項については、ご自身でしかるべき会社・機関にご確認されるよう、お勧めします。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。


購入者向け住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47026/


物件データ：
所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目900番1他（アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1916番地5（コートレジデンス）（地番）
交通：
高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）
価格：2900万円台-6300万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：65.53平米-110.08平米

[81: 匿名さん]

いいんじゃないの。入居者の声が聞けるんだから

[82: 匿名さん]

入居者が書き込むほうが、真実味があって良いのでは？
検討してる人達には良い情報が伝わると思います。

最近荒らされてないのは、私達入居者が正確な事を書き込んでるからだと思う。
いい加減な情報を書き込んで荒らしてた方々が太刀打ちできなくなったのでは？(笑)

[83: 匿名さん]

入居者の意見が正しいとは言い切れないでしょ。
あばたもえくぼ、になっている部分もあるわけだし。
そうして的を射ていると思われるネガな意見を荒らしと決めつけるから、スレも荒れてくるのではないかな。
すべてのネガ意見が適切とは言わないけど。
検討板は良い意見も、悪い意見も共存、馴れ合い・褒め合いは住民板で。

[84: 匿名さん]

投稿する入居してる方は、
みんなに薦めたいのかな？
ボランティアですごいなぁ…

[85: 匿名さん]

入居済みは自分の資産をけなされる事を嫌がり、否定的な意見に反発します。例えば、サキイカや中学校、近隣の買い物環境、さいたま北の名前や立地等、悪く書いたら反発します。自分を含め資産ですからけなされれば例え全うな意見でも本気で否定しますね。

[86: 匿名さん]

それはそうでしょうね。

さておき、ここは本当に書き込みが多いですね。
いつもビックリします。

[87: 匿名さん]

入居者の意見が正しいとは言ってませんよ。

ただここは間違った情報が飛び交う傾向があるので、入居者にわかる範囲で書き込みできたらと思ってます。

[88: 匿名さん]

ガーデンに入居している者です。

今まで、一戸建て→賃貸マンションを経てこちらへやってきました。
かなり満足です。
ガーデンはベランダに出るたびに癒されます。
ずっとずっと前に、中庭で子供たちの遊ぶ声がうるさいのではないか？
というネガレスがありましたが、
そのようなことは一切ありません。
窓を閉めると子供の声どころか電車の音すら気になりません。
また、
仕様が低い、低いというネガレスも多々あり、
正直住むまでは不安もありましたが、
実際に住んでみてそのことについて何かを感じたことがないばかりか、
非常に快適な生活を送ることが出来ています。

とても良い買い物でした。

[89: 検討中です]

「いい買い物」とありますが、価格は気にならなかったのですか？それとも期末セールを利用しましたか？

[90: ひまじん]

購入者がここに書き込むことに疑問を持っている方もいるんでしょうね。
自分は検討中に契約者の方に聞きたいことがあったとき、検討版へ投稿していました。
運よく契約者の方がレスしてくれることもあり、また、それ以外の検討者の方の
意見が聞けたこともあり、それなりに役立っていました。
でもできれば住民版（当時は購入者対象）で聞けたらよかったな～、と思ったのです。
なので、今度は自分が答えられうことなら答えようかと思ったのですが…。

ご迷惑でしょうか？

この物件を気に入って購入していますから、好意的な見方になるのはやむを得ませんが、
別にセールストークをしようっていうつもりはありません。
>>85さんの
＞否定的な意見に反発します。例えば、サキイカや中学校、近隣の買い物環境、
＞さいたま北の名前や立地等、悪く書いたら反発します。
＞自分を含め資産ですからけなされれば例え全うな意見でも本気で否定しますね。

については、中学校が遠いことを「近い」とは言いませんし、公園向かいの商業施設の
オープンが来春なのに「秋にはオープンする」とも言いません。
実際に住んでみて妥協したことや「こうして解決した」ということを書くことは、
「本気で否定」「反発」ではないと思うのですが…。

自分以外の住民さんの意見もうなずけることが多数あり、また、
「なるほど、そういう見方もあるのか」と再認識させられることもあり…。

検討版ですから、住民の意見も参考になるでしょうし、否定派の方の「ここが悪い」という指摘も
検討者の方にとっては大切でしょう。

肯定派・否定派、住民・非住民の意見が共にあって、検討者の方の参考になるよう
願っております。

ところで、昨日雨がかなり降りました。中庭も隣のうねうね公園も生き返ったように
なりましたね。緑が急に目につくようになった気がするのですが、気のせいかな？
中庭ではつつじも咲き始めました。
これから見学に来る方は（住民の方も）、ぜひ、アーク棟の中～高層階の解放廊下から中庭～公園を
見渡してみてください。なかなかいい眺めですよ。

長レス失礼しました。

[91: アーク購入者]

ひまじんさんと同じ考えです。

私も色々なみなさんの意見を参考にした一人ですから。

89さん、良い買い物だったというのは人それぞれの価値観だと思います。
私も色々と他の物件と悩んで最終的にここを買いましたが、入居してみてトータル的に私も良い買い物をしたと思っています。

ここは確かに周りの物件の価格帯からしてみれば、高いかもしれませんが、うちは予算価格と気に入った部屋が当てはまりましたので購入しました。

私達購入者側からしてみれば、安い価格と言うのは魅力の一つかもしれません。これは私の体験談ですが、ある物件でかなり大幅な値下げ価格で営業されました、正直この不景気ですからどこの会社も必死みたいですが、色々な意味でちょっと不信感になりました(笑)

[92: 物件比較中さん]

入居者が入居者と名乗って書き込むのはいいんじゃないの？入居者にしかわからない情報もいろいろあるんだから参考になるよ。
それより人をおちょくるような書き込み、同じ事を粘着質に書き込むヤツの方がよっぽど邪魔くさい。

[93: 物件比較中さん]

修繕積立金は、どこのマンションも値上がりしていくと思うのですが、
こちらはどのような計画になっていますか？
５年後に値上げの予定とかありますか？

我が家の財政力ではローンに管理費、固定資産税、修繕積立金を考えると頭が痛いです。
購入できないかもしれないので、営業さんにいろいろ聞きにくい。こちらで教えて下さるとありがたいです。

[94: 匿名さん]

何故か住民しか投稿ないみたい

[95: 匿名さん]

92　匿名掲示板の宿命ではないでしょうか。その中から自分のセンスで切り捨てて行けば良いでしょう。でも、続くと邪魔ですね。

[96: 匿名さん]

住民の方たちの団結力は屈指ですね。営業サイドからすれば心強い応援ですね。

[97: 匿名さん]

>>89さん

88です。
残念ながら期末セールでの購入ではありません。
かなり早い時期での定価購入です。
でも、後悔はありません。

[98: 匿名さん]

別に団結しているわけではないと思いますが…。
ただ、かなり満足して購入している人が、それなりにいるってことでしょう。

[99: 匿名さん]

もともと、買うかどうか迷っている人か、買った人か、むやみにけなしたい人が大半だよね。迷ってる人は読んでいろいろ考えてるのであんまりカキコミしないしね。人が大金借金して必死の思いで買ったものを、匿名をいいことに、検討材料だというのを大義名分に、何の配慮もせずにけなす方々 そりゃあ買った人は腹立つでしょう。住民を馬鹿にするようなカキコミはいい加減やめたら？批判も書き方考えて配慮もしないと説得力ないよ。と言ってみたくなりました。

[100: ひまじん]

>>93さん

修繕積立金ですが、これは今後管理組合が決めていくことです。
現在のところ、管理会社からの提案は2案ありますが、その時の状況により
変わってくる部分が大きいと思います。
2案は以下のとおりです。一般的にあるものと変わりません。

①一時金を徴収し、修繕積立金自体は変更しない
②一時金を徴収しないが、徐々に積立金の額が大きくなる

どちらを取るかは管理組合が発足してからなので、今はどちらとも言えないですね。
②案の場合、価格の改定は6年目・11年目・21年目を設定しています。

よく、修繕積立金が当初低く抑えられ、後々高くなることを、
「販売しやすいように、低く設定している」という方がいます。
半分は当たっていると思いますが、半分は合理性があるものと私は考えています。

建物は竣工後はアフターでフォローできることもあり、また、建物が新しいため
修繕の必要な要素も少ないです。
しかし、10年、15年とたってくると、それなりに手をかけなければならないことが
増えてきますし、規模も大きくなります。
それに備えるのが修繕積立金ですが、やはりその時に所有している人により多く
負担してもらうのが、理にかなっているのではないでしょうか？
たとえば、最初から高い修繕積立金を設定した場合、最初から、20年後、30年後の
修繕費用も負担していることになります。
しかしながら、10年なり15年で売却をしてしまう可能性もあるわけです。
ですので、後々高くなる修繕積立金は「その時住んでいる人により多く負担を配分する」という点で
合理性があると思います。
それの極端な例が一時金を徴収するパターンですが、まとまった費用を用意する必要があり、
負担感が大きいといえるでしょう。

まったくの私見ですので、異論はあろうかとおもいますが、素人の考えの一つとして
聞いて頂けたら幸いです。

ちなみに現在の修繕積立金は　40円/㎡ですが、②案の場合、6年目に57.6円/㎡に上がります。
①案の場合は12年目24年目に一時金の徴収を予定しています。

[101: ひまじん]

書洩らしましたが、上記の

＞ちなみに現在の修繕積立金は　40円/㎡ですが、②案の場合、6年目に57.6円/㎡に上がります。
＞①案の場合は12年目24年目に一時金の徴収を予定しています。

は、棟別修繕積立金の金額です。

[102: 匿名さん]

棟別って普通のとは違うのでしょうか？？

[103: ひまじん]

パークシティさいたま北は、いわゆる「団地」ですから、
棟別修繕積立金と全体修繕積立金の２本立ての負担となります。

つまり、ガーデンの所有者はガーデンの、アークの所有者はアークの、
ブライトの所有者はブライトの、コートの所有者はコートの、
それぞれの建物の修繕積立金を負担します。
そのほかに、全体の共用施設があるわけですから、その分を
「全体修繕積立金」として負担するわけです。
（「全体」のほうは「棟別」に比べると少額です）

同様に管理組合も、それぞれの棟の管理組織があり、
その上部機関として、全体の管理組織がある形になります。

これらは他の大規模マンションでも同様の形態がとられることが多いです。

ですので建物規模の小さいブライトなどは、後々かかってくる修繕費用も
アークやガーデンに比べると少なくて済むかもしれません。

規模が小さすぎると各戸への負担が大きいこともあるようですが、
ブライトの規模なら、非常にバランスが良いのではないかと思います。
（昔、管理会社勤めの友人が「スケールメリットとしては100戸～150戸位が
ちょうどいいんだよ」と言っていました）


詳しくはＭＲで聞いて下さい。
私も専門家ではありませんし…

今回は93さんの「修繕積立金が上がるかどうか」に対してお答えるするにあたり
余談が長くなっただけですから…。

[104: 匿名さん]

確かにここは高いかも知れないけど、購入者の方達は、値段相応の価値観を見出したからかったわけで、低仕様とか値段が高い！と行っている方は価値を見いだせない方なのかも知れませんね。

[105: 匿名さん]

>>104
価値を見出せない、というかここを買う人が1000万ぐらいはドブに捨ててる感覚。
せっかくの三井物件なのに、施工が長谷工っていう時点であんまり目の利く人が
買ってないというのはわかりますが。

まあ、サクラディアみたいな悲惨な状況になってないだけマシなんでしょうけど…。

[106: 匿名さん]

1000万くらいドブに捨てる感覚だの長谷工だのくだらねー

[107: 匿名さん]

本当のリスクは子育て世代の子育て完了後の中古販売価格だとおもうけど。

[108: 匿名さん]

105 自身が「価値を見出せない」ってことだろ。自分が「絶対」であると勘違い。
サクラディアのどこが悲惨だって？
あっちも住人らしき発言では価値を見出せてるみたいだよ。

まあここは住民だけじゃなくネット好きな営業関係者も常駐してスレ上げと擁護に励んでいるようみ見えるが。

[109: 匿名さん]

105、ここも一年後売れ残ってなければいいが。今でいろんな話し加味すると500前後、後400前後は在庫があるわけだが、400売るのは、今の価格だと時間がかかるよ。景気回復後としたら２～３年はかかる。サクラより厳しいかもよ。この価格で買おうとするor買える所得層数が今売れている戸数で一杯一杯だよ。

[110: 匿名さん]

そういった意味では、サクラはモデルルーム販売と題して空き部屋600～900万の値引きで売りはじめましたね。仕様はいいだけになかなか盛況な様子。

[111: 匿名さん]

ここもやってるよ。
住民ともめなきゃいいけどね…

[112: 匿名さん]

400強を売り切るのは時代的に至難の業。
まるごと廃墟化させない為に完成後は販売しない気がします。
そうなるとトータル的にアンバランスな街づくりの完成品が見えてきますよね

[113: 匿名さん]

>>111

ソースは？

>>112
>まるごと廃墟化させない為に完成後は販売しない気がします。
>そうなるとトータル的にアンバランスな街づくりの完成品

良く意味がわかりません。
もうちょっとわかりやすく教えて下さい。

[114: アンサー]

113へ
まるごととは、既に販売してる棟は除いて、新たに販売予定の方だと

トータル的とは再開発地区全体の事で、住人が居る棟とゴースト棟が互いに存在してるのは奇妙な風景なんだと云いたいのでは

112さん私は理解してますか？

[115: 匿名さん]

また出て来た…、
自称マンション・経済評論家。

『今の環境下、あと何年で売り切れるか？』
そんなテーマ、気にするのは、販売会社の方であって
本物の検討者は不必要な情報じゃないですか？

もっと、本物の検討者にとって、有益な情報を話題にしませんか？

[116: 匿名さん]

112=114でしょ？

何が楽しいんだか…。
もう少し日本語勉強して下さいね。

[117: 匿名さん]

「売り切れる」に1000点。

[118: 匿名さん]

本当に面倒臭い人もいるんですね。

ドブに捨てるとか、長谷工ネタやら販売戸数の残りを気にしたり。
販売に関しては三井さん側が気にする事であって、あなた達ではないのではないでしょうか？

逆に三井さん達のほうがプロですからね。
色々なリサーチもしてるだろうし、売れ残りが見込める場所にわざわざパーク北を建てたりは三井さんはしないとおもいますけど。
販売の仕方も徐々にしていくほうが、かたよらなくて良いと思いますが。
販売してから１年ぐらい経つとおっしゃっていましたが、現に今でも平米数が低いところから高いところまであるし、色々な検討者に適用できてると思いますけど。

どこかの物件みたいに一斉に価格を出して、買い求めやすい間取りの住戸だけがかたよってしまい売れ残しを出すような形よりは。

掲示板にも書かれてましたが、またどこかの物件では400万～900万も値引きしてるみたいですが、逆にみなさんどうです？不安になりませんか？
みなさんが言うように仕様設備がいくら整っていても現状は値引きをしないと売れないような物件と言うことだと思いますけど。

[119: 匿名さん]

私は普通の検討者ですが、購入後、在庫が多いのは非常に気になりますよ。入居して空室が多いとそのまま売れ残るのではないかと思い心配になります。中のいい友達がサクラを昨年購入し、当初空室だらけの状況が続き不安だったといってました。最近は盛況みたいだといってしたが～

[120: 匿名さん]

１１８さん、明日は我が身ですよ。この価格ではやはり売り止まっているように、いずれ値引きに走りますよ。残念ながら。まわりの市場価格より割高でかわされた方々の悔しさは人一倍なのでは。ここの周辺坪単価で計算してみなさい。どれだけ高く設定されているか一目瞭然ですよ。

[121: 物件比較中さん]

>>120さん
売り止まっているというのは気になる情報頂ですが、ソース教えて頂けますか？

ちなみに販売済みは600いくつかと先月MRではいってました。

[122: 匿名さん]

えっ2900万円台は無いのですか？
広告には2900万円台～となってますよ。

[123: 匿名さん]

119さん確かに在庫数が多いのは気になりますよね。私も同感です。
ただここに関してはちょっと違うような気が私はします。


今販売している棟で約800戸ぐらいです。そのうちの約6割～7割は販売済。
残りの戸数に関しても約150戸はまだ販売していませんでした。そうなると今現在空いてて検討できるお部屋は約100戸ぐらいなのではないでしょうか？
まぁ売れ残りと感じてしまったらそれまでですが、現在検討中のみなさんもいることですから、徐々に埋まっていくと思いますけど。
逆に名前を出されてたので、私も隠しませんが、サクラが賑わってるのは大幅な値下げをしてるからでは？書き込みの話が事実で900万円の値下げをしてたら、早く購入した方々から文句の一つでも出そうですけどね。


120さん本当に明日は我が身だと思いますよ。この不況がいつまで続くのか、またいつになったら景気が良くなるのか、正直未定ですもんね。

先程坪単価のお話しですが、それは周辺物件に比べたら割高かもしれません。ただ当たり前の事ですが、まず立地が違い過ぎるので何とも言えませんね。
土地の評価で坪単価は決まりますし。
ただ宮原エリアにしては高い設定だとは思いますが、その辺は三井ブランドかもしれませんね(笑)

[124: 匿名さん]

もしかしたら、知らないと恥ずかしいことを質問します。
「坪単価」って、時々聞きますが、普通の人でも判ることなんですか？
どういう意味をあらわしてるんですか？

専門用語？
価格で高い安いの判断て、おかしいですか？大体の面積と色々見学してみて回った装備でしか「良いか、悪いか」
を決められません。

[125: 匿名さん]

2900万円台ありますよ。ブライトの２階の68平米の部屋です。チラシ掲載のために１部屋はまだ残ってるはず。アーク、ガーデンにはありませんよ。

[126: 匿名さん]

坪単価とは、価格を坪数（専有面積）で割った数字を差します。
こうして計算することによって、100㎡の部屋と80㎡の部屋の価格を
１坪あたりの価格にして比較することができます。
計算をするにあたっては、1坪あたりを基準にしても良いですし、
１㎡あたりを基準にしても良いです。
（同じ広さあたりの数字を出すので、どちらでも一緒です）

このとき注意することは、全く同じ数字が出ても一方には広いバルコニーがあり
もう一方にはないなど、付加価値的な専用使用できる専有部分は含まれないということです。
また、数字の高い低いだけでなく、使い勝手や設備など、自分にとって必要なものがあるかなど、
総合的に判断する必要はあるとは思います。

[127: 匿名さん]

↑

×　…　専用使用できる専有部分
○　…　占有使用できる共用部分

しつれいしました。

[128: 匿名さん]

№126さん

№124です。ありがとうございます。
なるほどぉ、坪単価で考えると比較しやすいです。
しかし、よく皆様がいっている相場って、坪単価で考えた場合、高いとか安いとか意見が出ていますよね？
自分がその場所で買える範囲になったらと、一人一人判断基準も違いますし、難しいです。
相場って、株取引みたいにいつもチェックしていないと判らないです。いつが買い時なのか．．．。

でも、大変参考になりました。覚えた坪単価でも比較してみます。ありがとうございます。

[129: 匿名さん]

株みたいに日々上がったり下がったりはしませんよ。

ここの単価が上がるかは正直見込めないかもしれません、個人的に下がらなきゃ嬉しいかな(笑)

今は目に見えてないし、あくまでも今現在は予定ですけど、もし高崎線が東京駅に乗り入れが可能になったら、評価の一部にはなると思いますよ。

[130: 匿名さん]

さっきから何をもって売れて無いって言い切っちゃってんの？
いい加減諦めな!!
値下げも殆ど無しでここまで売れてるんだから、
市場からも認められてんでしょ。
購入者で後悔してる人はいないでしょ。
住んでみれば分かるって!!ま、買えないんだろうけどねぇ。残念!!!