「ゼファー北鴻巣オレンジステージ」を検討中の方、見学した方 意見交換しましょう。

[物件比較中さん]

駅から近いのは魅力です。西口はこのマンションが出来ても駅からのアクセスがすぐ出来ないようです。将来を考えると西口は魅力的なんですが・・・・。建物の仕様と価格（正確の価格は出ていません）は妥当でしょうか？情報をください。

所在地：埼玉県鴻巣市箕田字苗木509他17筆、道（地番）
交通：高崎線 「北鴻巣」駅 徒歩2分

[2: 購入検討中さん]

西口は来年の秋にオープンするそうですよ

[3: 購入検討中さん]

ＭＲ行きました。

街の構想やマンション仕様は大変魅力を感じましたが、
予定価格は高い印象を受けました。
反対口の販売予定マンションと比べると、随分強気の
価格設定ですよね。

・駅西口のオープンは確定されているのか。
・街は構想どおりに発展するのか。

とりあえず以上２点が気になるところです。

[4: 購入検討中さん]

私もモデルルーム行きました。
営業の人の話だと西口は来年秋口にオープンすることで決まりみたいですよ。反対側だと国道沿いの物件ですかね、駅から近い物件と大通り沿いの
物件だとあの価格差は仕方ないかも・・・
　免震工法でもありますし、こないだの地震みたいになったら怖いですからねえ・・・
　多少の価格差はあっても私ならやはり住んでからのことを考えちゃいます。

[5: 物件比較中さん]

駅から近いけど、線路と敷地が接している為、電車の音はかなりうるさいですかね？防音サッシになっている様ですが実際どの位聞こえるのでしょうか？又、次の建物も工事が始まっているみたいですが、今、販売している建物がそんなに契約されているのですか？西口はまだなんともいえない感じはしますけど・・・。

[6: 購入検討中さん]

住宅情報ナビに部屋ごとの価格が載っていますね。正式価格でしょうか。
私が当社聞いていた価格より若干低めになったようです。
ＭＲ来訪者にはそのうち価格表を郵送してくれるのかな？

ところで、私は車がないのですが、北鴻巣で暮らすのに不便はないでしょうか。
買い物はアピタかマミーマートが主になりそうですが、これらは自転車で行けそうですよね。

第一期の受付が開始されましたが、出だしはどうなんでしょう・・・。

[7: 匿名さん]

建築現場を見たところ、高崎線線路の真横ですね。西口住居区画はゼファ−が牛耳ってるようです。大宮から約30分下った北鴻巣で、あの価格は随分強気です。
東口の公団は以前と比べ閑散としてるようです。街並みはよさそうですがマンション価値は急落しそう。小学校は遠い箕田小なんでしょうか。
また、MRへ行って色々と質問してみます。

[8: 旧住人]

5年ほど前まで、北鴻巣に住んでました。懐かしいです。

1.　車は必須です。店が少ない（商店街がない）し、子供がいれば
　森林公園やどうぶつ公園など、自然が一杯のなかで楽しめます。
2.　線路の近くの戸建てに住んでましたが、新特急がくせものです。
　重いし、かなりのスピードで通過するので結構うるさいです。
3.　一時間に一本、上野から通勤快速があり、これが鴻巣に着くと
　各停が待っているので北鴻巣まではまあまあ、快適ですが、朝は
　上野まで60分かかります。。。

昔の情報ですが、何でも聞いてください。

[9: 購入検討中さん]

先日、営業の人から伺いましたが小学校は赤見台の第一と第二になるみたいです。西口の新しい改札口から東口へも抜けられるみたいです。

[10: 物件比較中さん]

鴻巣駅東口に建築中の某マンションＭＲを見てきたら、この北鴻巣のマンションの価格とほぼ同じか若干安い感じがしました。仕様は鴻巣駅の方が良く思えました。このマンションは価格的にも強気のような感じはします。まだ、こちらのマンションは、階数によりますが、メニュー・オプションが出来るそうです。北鴻巣は個人的には好きな町です。鴻巣駅とは違い、人が住みやすく、子供を育てるには適している町であると思います。
西口もマンションギャラリーの説明のような良い町になれば、購入検討したいのですが・・・。

[11: 地元不動産業者さん]

色々間取りはありますが、1600万から2800万が妥当な物件でしょう。駅西口通路が完成していれば1900万から3100万あたりかな・・。
完成は1年以上先ですからね。

[12: 物件比較中さん]

駅近で良いと思ってましたが、線路が近くて驚きました。線路側の家の購入は完成後、騒音確認が必要と考えました。貨物、特急、快速は北鴻巣駅付近スピ−ド落ちませんから、何らかの影響あるような気がしますが、検討にあたり注意点はありますか。駅近は魅力ですが・・・。

[13: 購入検討中さん]

9/23にモデルルームに行きました。
線路に近い点は心配ですが、建物構造上、線路側には直接面さない部屋もあるので、大丈夫かなと思っています。
近くに保育園が無いのが残念ですが、大開発でニーズが増えてできることを期待しつつ、かなり気に入っています。
「こんなところ不安じゃないの？」という盲点もあるかもしれないので色々な方の意見を聞きたいところです。

[14: 匿名さん]

線路際というのは防音サッシで防げない振動を伴う騒音があるので注意です。
躯体の出来にも関係しますけどね。
まぁ電車は真夜中は走らないからいいですけど。
あ、貨物とか寝台とかあると別ですね。

[15: 購入検討中さん]

いよいよマンションの全体が見えてきましたね。
東側の線路反対側から見ると今まで何も無かった為に、圧迫感を感じます。
来年3月末に出来るとの説明でしたが、結構現場はきつそうですね。
日曜日も仕事しているようですね。
最近は、建築確認や検査も厳しくなっているようですが、先日の清水建設の件もありますので、急ぎすぎてミスの無い様にしてほしいですね。大手ゼネコンだからといって安心は出来ません。
このマンションは実際どの位購入者がいるのでしょうか？購入予定ですが、もう少しモデルルームに活気がほしい気がします。

[16: 購入検討中さん]

建設を担当しているＴ社の技術力，信用度はいかがでしょうか？お詳しいかたいらっしゃいませんか？

[17: ご近所さん]

こちらかなり静かですが、どうなんでしょう？
検討されてる方いますか？

[18: 匿名]

実家が近いので検討したいのですが、皆さんおっしゃるように強気な価格ですね。
ＭＲオープン直後に行って閑散としていましたが、今はどうですか？
現段階であと何戸くらい残っているのでしょう？

[19: 匿名さん]

住宅情報ナビでは、第2期販売戸数20戸と記載されていますよ。それだと102戸は契約されたと解釈すればよいのでしょうか。秋ごろは、そんなに契約されている感じは無かったみたいですけど・・・。12月から結構契約者が増えたのでしょうか？完成が間直のマンションですから、ほぼ完売にしたほうがいいですよね・・・。

[20: 匿名さん]

北鴻巣駅の西口って将来的にどうなんでしょう？
鴻巣近辺の人って東口の赤見台は高級住宅地というイメージがあると
地元の人から聞いたのですが・・・
２棟目、３棟目のマンションの販売はまだのようですが、今よりも
価格上がるのでしょうか？

[21: よく知る住人]

この辺は何十年もとっても良く知っています。

昔から水田地域で、隣町の吹上は昔、竹を地面さすと水を噴き上げたから
その地名ができたと言われているように地盤は悪いです。
本当かどうかは調べて下さいね。

ただ水が出るのは確かで工事中も数ｍ掘り下げて地盤改良をしていましたね。
この辺は区画整理の地域なので西口が開業すると、農地を手放す農家が相当
でてきますので開業以降は戸建もずいぶん安く出てくるでしょう。

北鴻巣まできてマンションを買わなくても全体計画のように新築戸建を待つほうが
ずっと良いですよ。東口の戸建は中古で相当安いのが出ています。

買う人は大手の不動産会社が上尾や熊谷あたりにたくさんあって
北鴻巣の物件も仲介しているので聞いてみてはいかがですか？
（彼らのテリトリーは北鴻巣は十分はいっていますので）
不動産はどんどん安くなると思います。

それと大宮以北の高崎線は電車の遅延も多く、JRなので大宮まで出るのもとっても高いですし
あまり推薦しませんけれど。。。。。
駅は近いのは逆に騒音が心配で、ここ数年は知りませんが夜中は貨物電車がバンバン通るので
結構、うるさかったのを覚えています。

私の勝手な意見です。ご参考まで

[22: 購入検討中さん]

確かに一戸建て増えてくると、相対的に価値下がるよね
もう少し都心に近いと違うけど。。。。

[23: サラリーマンさん]

15年程前は北鴻巣東口の公団は、大変人気で会社の人は何度も抽選にもれてました。しかし最近は所得下限を公団が撤廃したため、住民レベルが下がり、空き家も目立つようになりました。小学校のレベルもだいぶ落ちてるようですね。

西口再開発と言えども、所詮高崎線上尾以北は、都内への通勤は疲れると思いますよ。北鴻巣
からでも、7時前後の電車から座って通勤はできません。籠原始発の電車は運が良ければ狭い隙間に座れるかもしれませんが。
また、帰宅時の大宮からの通勤快速は、地獄の混みようです。鴻巣から一駅乗り換えは、毎日のことなのでうっとうしい。

・・・・という事で3年前に浦和へ引っ越しました。

[24: 周辺住民さん]

こちらの建物も出来上がって先週の土・日で内覧会を行っていたようですね。いつもよりモデルルームも人が多くて少しにぎわっていた様です。
駅西口の出入口工事もいよいよ始まるみたいです。プレハブ建っていました。
公園のような広場の工事もすすめている様です。ほんとに西口も変わって来ていると実感します。現状はまだまだですが、のんびり子育てをするのに良い環境だと思います。

[25: 匿名さん]

びっくりでーす。
久々にこの辺の不動産を見に行きました！！
びっくりです。積水ハウスが１０区画も分譲してました。
なんとマンションの目と鼻の先で、坪３８万円くらいで１５０ｍ２で１７６０万円でした。
これと比べるとこのマンションは８５ｍ２で３５４８万円？？高すぎでーす。
うそだと思う方は駅からも分譲地が見えますよ。チラシも入っています。

積水ハウスの旗が関が原の合戦のようになびいています。。。
建物がもし２０００万円ですませれば３７６０万円で戸建が。。。。
ご自分の目で確認してみたら納得できますよ。

[26: 匿名さん]

それでますます売れ行きが悪くなるね

[27: 物件比較中さん]

一戸建てなら北鴻巣でもいいかな。
でもあの混雑する高崎線を考えると躊躇してしまう。。。

[28: 近所をよく知る人]

べた基礎になる戸建て。
いくら安いと言っても、田んぼだったところに建ててはいけません。

そのうち傾いても、売り主が保証してくれるんならいいけどさ。

安いには安いわけがある、と疑った方が良いのでは。

[29: 物件比較中さん]

ここの営業はTEL攻撃が卑劣で、非通知で夜遅くにかけてくる。お前たちのような世間を舐めまくってる会社からは購入しません。"常識"を知れ!!

[30: 物件比較中さん]

29さん、TELは受けたことありませんが（TEL番号を教えてないから）、ＤＭはよく届きますね。
それに、どこのマンションでもそうかも知れませんが、しょっちゅうイベントしていたり、
来場者に商品券プレゼントしたり、その費用って全て物件価格に上乗せですよね？
売るのに相当苦労してるんでしょうね。
現段階でどのくらいの戸数、残っているのかしら？
検討の余地がまったくない訳ではないけど、北鴻巣で高すぎるのと売れ残っているマンションを
わざわざ買うのってちょっと・・・躊躇っています。

[31: 物件比較中さん]

営業さんはいいイメージしかないですけどね、私は。
免震てどうなの？価値あるの？って感じなんですけど
どうなんでしょう。

[32: 購入検討中さん]

ゼファーと鴻巣は価値なし

[33: 匿名さん]

>>2-32
悪いけど、ここの人ってスポーツ新聞しか読まないの？

[34: サラリーマンさん]

33へ
お前もだよ

[35: マンコミュファンさん]

ゼファーの先行き不安説は、うるさいほど分かりました。
中小デベなんてほとんどが綱渡り状態です。
他の会社だって同じようなものです、今売っているマンションが売れなかったら、傾くところも多いでしょう。

もし、潰れるような事になったと仮定すると、管理会社は
組合で別なところを探せがいいことですし、別に心配することはありません。

ただ売れ残っている空室部分が抵当に入りますので、差し押さえられるのでしばらくは空室のままになってしまいます。
いずれ、この空室部分が売りに出されますが、
間違いなく最初に買った人よりかは安く売られますので
価値は下がりますね。

私は、ゼファーはつぶれるとは思いません。最悪、民事再生法を使っても、長谷工とか大京なんか健在でしょ？
そのような方法で再生していくと思います。

[36: おかちゃん]

真柄建設の物件、正直不安です。倒産したゼネコンでしょ？

[37: サラリーマンさん]

逝ってしまわれましたね。。。。

[38: 不動産屋さん]

はたしてゼファーに救済企業がつくでしょうか？企業としての商品価値は大京や長谷工と同じ？？
これから入居者の方は大変でしょうね。建物に瑕疵がなければいいですけどね。

[39: 匿名さん]

資産価値ゼロ以下。

[40: マンション投資家さん]

資産価値ゼロ以下なんて不動産は、ないですよ。
まず、ゼファーが民事再生を申請しましたが、それにより販売価格は下げざる得ないでしょうが、資産価値には影響は考えません。
だって、築○○年の中古物件を購入するときって新築販売時の売主なんて気にする人なんてごくごく少数ですよ。
不動産価値とは、立地と収益性ですよ！売主なんて関係ありませんよぉ。
小中堅デベでも一流のマンションを販売してますし。
財閥系大手デベでも三流マンション建てて販売しているし・・・

[41: 匿名さん]

けどさ、空き部屋ばかりのマンション、ってつまり人気がないわけで。
当然買った値段が高いという結論になりませんかね。
ここらは一戸建てで区画整理したらそれなりの街並みが形成されたと思うのに。

そういえばここらへん水田がまだけっこうありますね。
地盤どうなんですか。

[42: 匿名さん]

北鴻巣西口、元は田んぼだから地盤は、ゆるゆる。

[43: マンコミュファンさん]

>資産価値ゼロ以下

こう言う低レベルな奴がいるからこのサイトの意義が薄れてくるんだよね。

[44: 匿名さん]

いわゆる「売れ残り物件」はどうなっているのか。
社名を冠したマンションを首都圏や関西などで販売しているゼファーは、再生法申請前後からモデルルームを一気に値下げした。
例えば「ゼファー北鴻巣オレンジステージ」では、４ＬＤＫ３３６８万円が３７０万円引きの２９９８万円。
「ゼファー上尾緑丘」でも、４ＬＤＫ２９９８万円が４５０万円安の２５４８万円で売られている。
モノによって、値下げ率は２割近い。
「不動産会社が倒産する時には、手持ち物件が簿価を大幅に下回っているケースがほとんど。民事再生法申請直後は財産保全の関係で売買価格の変更はできませんが、倒産してしまっている以上、処分は急がなければならない。再生計画が認可されれば、一気に叩き売りに入ります。全体的な落ち込みの激しい市況からいって、かなりのディスカウントになるでしょう」（不動産関係者）
「アーバンビュー」ブランドを展開するアーバンは、首都圏では「市川大野」「下総中山」「上麻生ヒルズ」をまだ販売中で、半数が売れ残っている。
気に入った物件があるなら、再生法申請から２、３カ月あたりが狙い目だ。
http://news.www.infoseek.co.jp/gendainet/society/story/19gendainet0203...

[45: 匿名さん]

>資産価値ゼロ以下。

なんとなく言いたいことはわかる。

[46: 匿名さん]

不動産4社に1社が貸し渋り

景気が停滞するなか、金融機関が融資に慎重な姿勢を強めていますが、ことしに入っていわゆる「貸し渋り」や「貸しはがし」にあった企業は、不動産業界では、４社に１社に上るという調査がまとまりました。

[47: 匿名さん]

いまこちらのマンションはどうなっているのでしょうか？
知人が春先に入居し、「連絡するから遊びにきて」と言われたまま
音沙汰なし…

[48: 匿名さん]

ここって、今どうなってんの？？
価格下がったかな？

[49: 物件比較中さん]

駅から見たら空いてる部屋が一目できるよ
マンション買って、売主倒産、管理会社倒産、じゃ、
マンションの価値は下がりそう　かな？

[50: 匿名さん]

何割くらい空いているの？