Ｄ’グラフォート レイクタウン

[匿名さん]

Ｄ’グラフォート レイクタウン


所在地：埼玉県越谷市越谷レイクタウン特定土地区画整理事業区域内205街区（地番）
交通：武蔵野線 「越谷レイクタウン」駅 徒歩2分

[61: 匿名さん]

地元の方教えてください。
イオンの存在があるため物件を前向きに検討していますが、
一つ心配があります。イオンがもし撤退した場合に
あのあたりにスーパー等はあるのでしょうか？
割とイオンは決断は早いみたいなので心配になりました。

[62: 大手企業サラリーマンさん]

No.61の方がおっしゃるのは、核テナントであるスーパー部門の事ですね？
その他の多数の集客力の見込めるテナントがあるので、イオンのスーパーが撤退したら○トー・○ーカドーその他、有力スーパーが待ってましたとばかりに出店するはずです。流通業界以上に利に聡い業界は無いので私は全くもって安心しております。

[63: 周辺住民さん]

マンションの位置から最寄のスーパーとなると、以下が考えられます。

ベルク：約２．９ｋｍ
マルヤ：約２．４ｋｍ

どちらも少し遠いですが、あるにはあります。

しかしNo.62さんがおっしゃる通り、あの立地ですからイオンがもし撤退したとしても何かしら入るはずです。
三郷のサティ跡、吉川ライフ跡に建物そのままで入ったカスミというスーパーもあるくらいですからね。

またイオンのSCは撤退後に建物をそのまま転用しやすいように建てているという話も聞きますね。
イオンも全く街が出来ていない更地への出店を計画している以上、それなりの勝算があるのではないでしょうか。

[64: 購入検討中さん]

あまり盛り上がっていませね。モデルルーム行かれたかた情報お願いします。

[65: 匿名さん]

越谷＆湿地帯であの値段じゃ盛り上がらないだろうね。

[66: 匿名さん]

No.65さんと同意見です。

[67: 購入検討中さん]

先日、説明会に行ってきました。池の近くなので地盤がゆるいのではないかと心配しています。
また、修繕積立金以外に団地修繕積立金や住棟セントラル基本料、住棟メンテナンス料などが月々かかるようですが、これって一般的なことなのでしょうか？意外とローン以外に月にかかる費用が多いんですね。
どなたか詳しいい方アドバイス願います。

[68: 近所をよく知る人]

これから発展するとはいえ地元の人からすれば
あの場所に住もうとは思えません。
見田方遺跡公園は元は火葬場の後だし住むには
ちょっと気分が悪いです。

[69: 匿名さん]

数多くのモデルルームを回っていますが、
住棟セントラル基本料、住棟メンテナンス料っていうのは
初耳ですね。いったいなんでしょうか？
それと湖になるまで３年かかるらしいですね。
それまでは単なる水溜りらしいです。

[70: 購入検討中さん]

私が確認したところ、月々にかかる費用は以下の３つだそうです。

Ⅰ．管理費・・・約６０％
Ⅱ．修繕積立金A(各々が居住する棟の修繕)・・・約２５％
Ⅲ．修繕積立金B(D'グラフォートレイクタウン全体の修繕)・・・約１５％

専有面積によって差はありますが、合計で２〜３万円となるそうです。
各項目の割合は私が確認した金額から概算したものなので、あくまで参考です。
名称についても、正式な名称ではないのであくまで使途をイメージしたものです。

他のマンションと比較するといくらか割高なようですね。
大規模かつ大掛かりな設備を有していることと関係しているのでしょうか。

ちなみに火葬場の件は重要説明事項に含まないそうです。
敷地内が跡地であるわけではなく、駅のロータリーを挟んだ反対側で距離もあるからというスタンスだそうです。
(見田方遺跡公園ではなくイオンのトライアングルモール敷地が跡地ですが。)

清算期間も含めて街が完成するまで１０年というのも、立地の割に価格が割安になっている理由でしょう。ある意味で賭けになりますからね。
(角部屋と上層階の価格には目の玉が飛び出そうになりましたが。)

[71: 匿名さん]

７０さんへ

割安でしたか！？
駅近と言っても武蔵野線だし、個人的には割高に感じてしまいました。
街の完成まで、最近の地価高騰が続くとも思えないですし。過去にも開発途中で計画が頓挫している街がたくさんありますから、厳しいです。

[72: 購入検討中さん]

ある意味「賭け」というのは判るような気がします。
駅前に公園があって、周りに緑が多い、開発規制が結構かかっているというのは魅力なんですが。

私は時間がなくて、管理費系の説明をまだ受けていません。

現在住んでいるマンションも商業施設がある関係上

●共通部分管理費
●住宅部分管理費
と分かれていたり、また、給湯もセントラル方式なので

●基本給湯料
があります。

Yahoo 不動産などで新築マンションの比較をしてみましたが、どこも結構なお値段で、最初、レイクタウンの値段を知った時のビックリは、ビックリでなくなりつつあるのが、自分でも怖いです。
（西新井のマンションの値段とか聞くとねぇ）

鉄骨の値段などの材料費が高騰しているのが、マンション高の原因かなと思っています。

地盤云々の話がありますが、それを行ったら首都圏の東部はどこも軟弱なんじゃないかと思います。川の氾濫の時に、水を逃がせる立地かどうかの方が重要かなと思います。（地震より洪水の方が頻度が多いですから）

[73: ７０]

＞７１さん

同じ武蔵野線で東武東上線以西の物件と比較してみると、私はそう感じることができます。
隙間を縫ってマンションを建てている川口・浦和あたりと比較して、首都圏最後のニュータウンといっても過言ではありません。(成功するかは「賭け」です)

地価に関しても、上がりつづけることはないと思います。
しかし用地が増えるわけではないので高止まりがいいところで暴落はないかと思っています。(あくまで勝手な私見です)
人口減社会だからマンションは余るといわれていますが、世帯当たりの人数がそれ以上の勢いで減少している昨今、世帯数が減らないのでマンションも言うほど余らないでしょう。

レイクタウンは元々タダ同然の地価でしょうから、街の完成までは資産価値も含めて上昇を続けるのではないでしょうか。

都心へのアクセスと立地環境とを高いレベルで両立している点で割安と感じています。

以上、営業トークでした。

＞７２さん
他にも細分化されているところがあるんですね。
西新井や南千住の変わりっぷりには驚きです。
西新井や南千住のの利便性を取るかレイクタウンの環境(予定)を取るかですね。

[74: 匿名さん]

レイクタウンは完成すればけっこう魅力的ですが、
いろんな意味で夜な夜な変な輩もこの場所には出没しそうですね。
まあ完成すればの話ですが。
バブルの絶頂期に計画されて頓挫した
計画が再度持ち上がってきただけなので、
いつ同じことが起こるかわかりません。
もし検討するのでしたら、
きちんと市や県に確認するのが懸命でしょう。

[75: 購入検討中さん]

この物件で評価している点は「タワーでないこと」

ただし５００戸の大型物件であることには変わらず、ソーラー給湯施設などもあって、タワーとは違った面で、管理・修繕には結構費用が掛かるかなという感じもしています。

先日の説明会ではレイクタウンの中まで入れて戴きました。印象は、意外とコンパクトな物件だなぁという事。駅までの距離感、公園の広さなども良くわかりました。

[76: 匿名さん]

No.74 の＊＊に

きちんと市や県に確認するのが懸命でしょう。

　　　　　　　　↓（訂正）

きちんと市や県に確認するのが賢明でしょう。


頭悪い人がテキトーな書き込みするのヤメテヨネ。

[77: 匿名さん]

>>76

テキトー

　↓

適当

漢字知らない？

[78: 購入検討中さん]

まぁ行政に確認したところで、彼らにも未来は読めないからやはりグレーでしょう。
未来の情勢を読むことは誰にも出来ないので、購入するならば考えうるあらゆる可能性を考慮した上で、それでも欲しいと思った方が購入するのでしょう。

７５さんがおっしゃっているように、私もコンパクトだなと感じました。
電車から見たときに感じたコンパクトさは間近で見ても変わりません。
まぁ戸境壁や間取りの数字が変更されるなんてことはありえないでしょうから、何の問題もありませんが。
管理・修繕費がタワー並に高めなのも予想の範囲内ですしね。
私もタワーには抵抗があるので。

駅前に残る詳細未定の商業区域に交番でも入れば安心なんですけどね。
ああいうところに交番って入れるものでしょうか。。。

しかし最近金利が素晴らしい勢いで上昇していますね。
なんか年内に０．５％上げるとかいう話もどこかで見ました。
これからマンション購入を考えているものとしては、夜も眠れぬ想いです。
(あれこれ考えたからといって上昇を止められるわけでもなく。)

[79: 購入検討中さん]

そそ、詳細未定の商業区域「地権者土地」部分、気になりますね。
どの程度の高さの建物になるのか。何ができるのか。
それなりに街になってもらわないと（購入した場合には）困りますしね〜。

[80: 匿名さん]

南側でしょうか？あのあたりは全く計画がないのでしょうか？
県営住宅が作られるくらいしか情報はありません。

[81: 匿名さん]

80です
誤解を与えてしまうため情報を訂正します。
県営住宅とは決定していません。
公営住宅を議会で検討中だそうです。

[82: 購入検討中さん]

駅の北側で、公園の手前になります。西側は一箇所、東側は二箇所です。

そのうち西側は、道路を挟んでグラフォートの第三工期と隣接することになりますね。

[83: 購入検討中さん]

http://www2.city.koshigaya.saitama.jp/sisei/siyakusyomado/tosiseibi/to...

この図でいうところの　７地区　のピンクの部分ですね。どの程度の高さの建物がたつのか、です。

[84: 購入検討中さん]

容積率？の関係から、MAXでも５階程度と踏んでいるようです。
駅前の景観維持やマンション住民からのプレッシャーを考えると、よほどぞんざいな地権者でない限り第三工区以外は心配する必要はないと思いますが。。。
（地権者の善意に期待）

[85: 購入検討中さん]

イオン・モール外で気楽に「サンダル履き」で行ける駅前ローカルスーパーや、コンビニ、ドラッグストア、クリーニング屋・・・・こういうのが見えてくると良いんですけどね。最初に人が住むのはグラフォートのⅠ・Ⅱ、一戸建のみとなると、直ぐには期待できないかもしれませんね。
（このあたりは新期開発の街の弱みですが）

あと市役所の地域サービスセンターのようなところ（住民票などがとれるところ）が計画されているといいんだけど。小さい郵便局とか。

駅前地権者土地にはそういうものを期待するんだけどねぇ。

[86: 購入検討中さん]

予定価格との立地の不便さ(都内通勤は乗り換え多い)ので折り合いが付けにくいなあ。500戸の物件とは思えんぐらいこのスレも相変わらず過疎だし。武蔵浦和のプラウドとは大違い。

[87: 購入検討中さん]

小学校の学区

Ｄグラフォートについては、越谷市立明正小学校との事で説明を受けました。レイクタウン内の地域によって学区が分かれるようです。
（ほぼ隣に川柳小学校もあります。ここは中学校も並んで２校ある）が、レイクタウンも想定して残っているとの事。

もともと明正小学校の学区はこの学校から西に離れた「蒲生東町」です。（越谷市ホームページで調べました）
マンションから学校まで１ｋｍは無いので、通わせる事にはあまり気にならないものの、学区が東西に飛び地の様になるのが気になります。

友達ができても、蒲生東町とレイクタウンではちょっと離れていて、結構遠いところになるような気がして。

現在は学年１クラスずつの小規模校のようですが、鉄筋４Ｆ建てで教室は余っている（増えても余裕がある）こと、それから上級生と下級生で一緒に活動をするとか、そういう事をしているという説明もあり、その点はまぁ気にしてもしょーがないかな、とは思います。

中学校区は聞いていません。（学区外にも枠が合えば通わす事ができるようですが）

[88: 匿名]

８７さん、小学校の情報ありがとうございます。

私も学校のことが気になっていました。
今子供が通っている学校は各学年５クラスあって、とてもにぎやかで活気があるので、1クラスずつしかない学校はなんとなく寂しい感じがします。でもマンションができればクラス数もきっと増えますよね。
転校させること自体、子供にとって大きなストレスになってしまうとは思うのですが、大規模マンションだったら転校生も同時期にたくさんいて、少しは心強いかな、と思います。

[89: 購入検討中さん]

中学校は、確か光陽中だったと思います。

[90: ど〜よ]

レイクタウンの「調整池」って、誰が管理するんですかね？
臭いとか、ボウフラとか、気になってしまうんですが・・・。
知ってる方いらっしゃいます？
街も、新駅とイオンとスパの他は、どんな開発になるんですかね？購入予定の者としては、気になるところです・・・。

[91: 購入検討中さん]

調整池の管理を「県」がするか「市」がするか決まっていないそうです。調整池の周りの土地は、「市」と決まっているそうです。

街の方は営業さんに尋ねましたが明確な回答はありません。保育所、派出所の可能性は、ほのめかされていましたが，時期は不明とのこと。

北側の商業地域（地権者部分）は、地権者次第ですね。ただし１Ｆに住居は作れない条例になっているので、何らかのお店（コンビニ、クリーニングの類）はできてくれる事を期待。

当初はこのマンションとイオン、温浴施設のみというくらいの覚悟が必要かなと思います。駅の中は不明。ＪＲ次第でしょう。

[92: 購入検討中さん]

大和ハウスのホームページの物件概要、更新されていますね。

[93: 購入検討中さん]

本日価格発表だと思います。情報お願いします

[94: 匿名さん]

ここの西向きの棟（D棟でしたっけ？）って、前にさえぎるものがなく
西日がきついのに透明ガラスベランダってないんじゃない？
これなら、東向きのB棟の方が住みやすそう。
西日に悩まされそうな西向きは対象から外すことにします。

[95: 購入検討中さん]

一次分譲戸数の特徴

●Ａ棟南向きの次期分譲の比率が他に比して多い。
●Ｄ棟の専用庭付き１Ｆは一次分譲が多い。
●Ｄ棟のうち西南向きと、Ｃ棟が一次分譲比率が多い。

こういったところでしょうか。

[96: 匿名さん]

ちょうどあのあたりって火葬場だったんでしょ?
住むのはちょっと嫌だな。

[97: 購入検討中さん]

1次販売の倍率はどうなのでしょうか？2倍超える部屋とかあるんでしょうか？

[98: 購入検討中さん]

１．元火葬場の上はイオンだそうです
２．マンション敷地については土壌汚染無しが重要事項説明書に
　　明記される予定と聞いています
３．元工場敷地の方が遥かに慎重を要するのではないかと思います

[99: 匿名さん]

>>98 さん

元工場敷地とはどこですか？あと、慎重を要する理由は何でしょうか？

[100: 購入検討中さん]

レイクタウンのことでは無いです。

工場敷地の跡地に色々なマンションが数多く建設されているのはご存知だと思います。２００４年の大阪アメニティパークにおいて建てられたマンンションの事件はご存知かと思います。

なお、土壌汚染対策法がありますので、現在では土壌汚染があればこれを解消しなければならない法制度があります。元工場敷地の場合はその点をキチンと確認する必要がありますね。

[101: 物件比較中さん]

今日見学してきました。
印象として絶対的に未知数ということ。
イオンしかないことやレイクっていっても結局ため池でしょ。湿気対策。
今の時点での青田買いは危険かも。

[102: 匿名さん]

街開きしてから販売する第Ⅲ工区のほうがいいかもしれませんね。

[103: 物件比較中さん]

見送りました。イオン＋駅近(武蔵野線と言えども）はひかれましたが・・・。街開きを1年後に控えている割りに、その他の計画があまり進んでいないのがやはり気になりました。

あと細かい事ですが、自走式の駐車場が建物に囲まれているというのはどうなんでしょう。ほとんどのお宅が寝室側になると思うので、深夜のエンジン音やドアの開閉音等響かないのでしょうか。

[104: 物件比較中さん]

ＭＲ見に行ってきました。バスがちょっと狭い印象。
今のところ倍率２倍の部屋は特にないというようなことを言ってましたよ。
ロフトの部屋なんて子供が喜びそうで良いと思ったんですがね〜。

わたしが気になったのは、街がどう発展していくのかイメージつかない
ところですね。はいはい、池とイオンはわかったから・・という感じで、
それ以外、説明もないし（営業もそれ以上わからないし）何も見えて
こないんですよね。もっと具体的な説明があれば、イメージを膨らませ
られるんですが。

[105: 匿名さん]

商業地域が制限されている分、イオン以外の商業施設は期待できないと思います。
簡単に言うと、イオンと池と暮らす街ということなんでしょう。
これに満足できるのなら買えば良いし、物足りなければ見送りで良いんじゃないでしょうか。

[106: 匿名さん]

その他の雑多な店舗も増えない訳ですよ。
子供たちに見せたくない店舗ってあるでしょ。
風営系・遊技場系・その他ややこしい系…
そういう店舗の規制効果はあるんですね。

[107: 購入検討中さん]

北側だけでも街ができあがるのに３〜５年は掛かるかなぁという思いはあります。ただし１０６番さんが仰っておられる様に条例による規制があって、おかしな街にはならないだろうという期待、戸建のエリアも細切れにならない（最低１８０平米で、隣接地と１ｍ間隔の建築規制）ので良好な居住環境の街という評価が将来されてくるのかもしれない、という期待もあります。

あと期待したいのは、巨大モールの中に金融機関、郵便局、診療所などができてくれる事。あそこの従業員だけで物凄い人数なので、ニーズはあるかなと。

随分前の方にもありましたが、街の成長に期待するかどうかだと思います。

[108: 購入検討中さん]

小学校と中学校の学区について、レイクタウン（全体）の学区分けが越谷市のホームページにありましたので、リンクを掲載しておきます。

http://www2.city.koshigaya.saitama.jp/sisei/koho/koho_kosigaya/h_19/os...

[109: 匿名さん]

本日登録締め切りの抽選ですね。
倍率のついた住戸はあったのでしょうか。

[110: 申込予定さん]

3倍の部屋もあったみたいですよ。