シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート6

[匿名さん]

荒らしはスルーでお願いします。
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/232409/
契約者　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231631/

所在地：兵庫県神戸市中央区旭通4丁目343（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線 「三宮」駅 徒歩3分
阪神本線 「三宮」駅 徒歩4分
阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩8分
神戸市営地下鉄西神・山手線 「三宮」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.74平米～82.16平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス

[560: 匿名さん]

市場から評価されていたら、商業棟に阪急オアシスと１００均はあり得ないだろう。本来なら、4丁目の再開発で街の格を引き上げなければならないのに、出来てみれば悪い意味で調和してしまっている。
ただ不運だったのは、同時期にハーバーにイオンモールができること。イオンにテナントを持っていかれたんだろうね。それと、ターミナルビルの建て替え完成が２０２１年ではなあ。
とりあえず、旭通の再開発はこれで終了なんだから当分の間は厳しいと思うよ。

[561: 匿名さん]

マイナス点として、竣工まで時間がある。
旭通自体の再開発がしばらくない。
プラス点としては、将来の駅直結ビル開発への期待とステーションビルと三ノ宮へのアクセスの近さへの期待。
京都駅ビルの時も、京都駅前の地歴は相当悪かったが、駅ビルのお陰で周辺不動産の価値が軒並み上がった。これらの例から、皿なる再開発への期待。
個人的には、不動産は中、長期で考えるものなんでプラスと思う。

[563: 匿名さん]

↑
グラフロなんて、ほぼ中津やん。
そして、グランフロントのマンションは完売やけど、肝心のオフィス棟の入居率が半数未満で総合的にはグランフロント大阪北ヤードプロジェクトととしては、失敗するやろってのが大方の見方やで。
大阪ステーションビルと同じく、三ノ宮に駅直結ビルができ、京都の成功例もあるしって意味では駅からの距離で充分。
グランフロント大阪北ヤードと、大阪ステーションビルとをごっちゃにしてないか。大阪ステーションビルと、京都駅ビルは大成功。
関係ないけど、知ったかしてるからツッコミ入れたわ、

[564: 入居予定さん]

引越し（入居）が始まっているようですネー。

[565: 匿名さん]

駅からの距離には物理的距離と心理的な距離がありますね。

[567: 匿名さん]

神戸に憧れてる者です。数年後に神戸に転居予定で、タイミングが合えば、買ったと思います。
いまも、少し悩んでます。

とても良い立地だと思うし、販売会社もいいのに、入居前に売れ切らないのが、逆に不思議です。

[568: 匿名さん]

地権者の発言力が大きすぎて、制約が大きかったのが原因です。
この区画全部を自由に再開発できたのなら、もっとまともな姿になっていたと思います。

[570: 入居予定さん]

>>５６４

入居は始まってません。

[571: 匿名さん]

しかし、すぐ売れてる売れてないって言う人間のレベルがわかるね。先ず、ここは640戸。関西のここまでの大規模マンションで竣工前完売なんて聞いた事ない。バブル期意外であるなら、ソースをどうぞ。近くのタワーと良く比較されるが、比較するって事は定義が必要。なのに販売戸数、販売時期、販売期間など条件が違い過ぎる事に、わざわざ売れてる、売れてない論を翳す時点でマトモな学歴や、社会人とは思えない。販売戸数が少なくても完売すれば人気物件と言う、この短絡思考が買えない人達のレベルを表してるね。要するに売れてる、売れてない論なんて本質的には意味がないって事。現状完売はしていないが、近所のタワマン二棟分は軽く売れてるここのマンションに、短絡思考で売れてないって断定出来る思考がレベル低すぎ。

[572: 匿名さん]

売れてなくはないですね。
ただ住友は竣工前に値引きしても売り切るという戦略をとってないだけですね。

[574: 購入検討中さん]

レベル低いとか社会人云々までいうこともないとおもいますが…
しかし値段の付け方含め？なマンションですよここは
投機的な買い方をされているひともいるし

[575: 匿名さん]

そういえば第一期に１０戸ほどだったか、大人買いした人いましたね。

[576: 匿名さん]

570さん　一般は４月だけど、地権者の入居は始まっていますよ。

[577: 匿名さん]

まぁこれだけの戸数で駅近くなら投機筋は入るよね。
ファミリー向けではないかもね。

[579: 入居予定さん]

５７０さん、すいません。知りませんでした。。。

[580: 匿名さん]

５年、１０年の節目には売り物件や賃貸物件がかなり出てくるだろうね。
怖いのは、投資目的でローンの返済を家賃収入に頼る人だな。
地権者物件は賃貸でも３月入居可能。投資で購入した賃貸の４月入居とのハンディは大きい。
ここで躓くと、返済計画がえらいことになってしまう。
そして、数年後には賃貸物件のさらなる増加で、家賃の下落が始まる可能性大。
賃貸の増加で、管理が甘くなり実需組が逃げ出し、悪循環に陥る。
望みは、ＪＲ三ノ宮のターミナルビル立替えで一気に周辺の開発が進む事しか無いな。

[581: 匿名さん]

地権者もまだ入居してないよ。

[582: 匿名さん]

知り合いで既に地権者物件を購入したセレブを何人か知っているけど、地権者物件の方が安くて部屋の条件が角部屋とかでかなり良かったみたい。そういう事で、地権者物件はかなり捌けてるらしいよ。
貸事務所はないわ。根拠の無いネガは品性を疑うよね。

[583: 匿名さん]

国際色って言われても、東京の山の手線内側の億ションなんて殆どが中国人富裕層やで。原発事故の影響で関西の物件に移動してる人が多いのは事実。大阪のグラフロも同じく、中国人富裕層だらけ。こんな事、不動産関係者なら誰でも知ってるはずやのにね。業者の書き込み多いのに、こんな事も知らんねや。ここも含めてある程度のタワマンなら尚更やで。

[584: 匿名さん]

ここは東京の山の手線内側の億ションとはマンションスペックがまるで違う。
利便性抜群、賃貸中心の大衆タワーマンションだよ。

[585: 匿名さん]

国際色豊かな場所が嫌な人は、このマンション関係なく神戸に住まない方が良い。

[586: 匿名さん]

スペックを決めるのは貴方でなくて、富裕層やからね。
現実に富裕層が買ってるんだから、勝手に妄想しないでね。

[588: 匿名さん]

富裕層で賃貸出す人間はそらいるやろ。あんたの賃貸中心って根拠は何？
妄想君？(笑)
富裕層がこんな所に出没するとでも？買えない残念君は消えてね。

[589: 入居予定さん]

ほんとですね、南西の角部屋の５０階以上の地権者の方の部屋は今、電気ついてますね。住不は一般の入居者には鍵の引き渡し日も上から目線で住民票も引っ越しが終わるまで移したらいけないって言うし、融通きかないと思っていたのですが、地権者の方には色々融通きかせてるんですね。

[590: 購入検討中さん]

入居が完了したら、地権者も一住民。発言力も同等。たかが、入居のタイミングで騒ぐ事じゃ無いような。
入居タイミングは、分割するために、地権者、現金一括者など、優先的なのは、普通のことでは？

[591: 購入検討中さん]

すみません。読み返したら、地権者に否定的なコメントでは、無かったかな。

[592: 匿名さん]

元々は一般も3月入居予定だったのが、「4月に変更です。」の一言と紙一枚のみ。

[593: 匿名さん]

第1期1次の販売時点ですでに、4月上旬の引き渡しって決まってたと思うが。

[594: 匿名さん]

推測するに、最初から地権者3月下旬、一般4月と決まっていたが、物件概要で地権者の入居が始まる3月下旬入居と表示してしまった。入居時期のクレームを避けるために、4月上旬入居に変更した。、、、という感じでしょうね。

[595: 匿名さん]

賃貸部屋の地権者物件と一般物件を見比べたが、設備は同じ。だが造作は地権者物件の方がワンランク上だったな。
一般の部屋は造作が安っぽかったけれど、地権者の部屋はそれより金かけてたのは一目瞭然だった。

[596: 購入検討中さん]

例え造作が、良かったとしても、それは、地権者がそれほどの価値で、土地を売ったというだけでは？
一般購入者も、金だして、いじれば良いだけ。
例えば、入居後、常任理事のようになり、拒否権があるとか、専用エレベーターが有るとかなら、差が有りすぎと思うけど、買えば後は、同じの訳だからね。

[597: 匿名さん]

>595 購入者への引き渡しがまだなのに、どうやって中に入ったの？嘘ついてるの？

[598: 匿名さん]

この部屋、一般販売分より良かったと思うが。
http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/3222A079/

[599: 匿名さん]

画像で見る限り同じじゃねえか。

[602: 匿名]

投資向けになって居住希望者には敬遠されそう

[603: 匿名さん]

このマンション上手く出来ていますよね。エレベーターホールが、高層階・中層階は同フロア。低層階は、離れているとこにエレベーターがある。低層階は賃貸向けが多いとの予測から、高層階・中層階のある程度余裕のある富裕世帯とは合わせないように配慮されている。高層階も賃貸あるだろうが、それだけの家賃を出せる人間はそれなりの収入がありステイタスがあるだろうからね。これだけの大規模タワーマンションで、立地面も考えたら当然投機筋の存在も考えられているように設計されているね。

[604: 入居予定さん]

賃貸なんてやめてほしい。
このマンションの品格がガタ落ちです。

[608: 周辺住民さん]

ここのスレも残り１ケ月ですね。
寂しくなるなー。
近い将来、中央区での大型タワマン計画は有るのかな？

[609: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>608さん
マンションコミュニティのスレッドは
完売+完売しましたと ここのスレッドを見ている誰かが
管理人さんに閉鎖依頼をして
管理人が完売を確認して完売されていると判断して
はじめてスレッドの閉鎖になります
なのでまだしばらくは続く可能性があります

[610: 匿名さん]

確かに引き渡しが終わってない地権者以外の物件は中が見られるワケがない(笑)
あと、地権者ってややこしそう

[611: 匿名さん]

阪急とJRが再開発を発表しましたね。資産価値的には良い物件だと思います

[612: 匿名さん]

三宮も再開発でさらに便利になりそうですね。

[613: 入居予定さん]

ぜひ再開発しまくって資産価値をどんどん上げて欲しい

[614: 匿名さん]

駅前直結ビルが成功すれば、京都みたいにヨドバシカメラを誘致したりどんどん再開発は加速しますよ。少しタイムラグはありますけどね。

[616: 匿名さん]

再開発するなら、パチは最低でも地下限定に規制すべき。パチが通りにズラッと並んでいるのは、2級都市。

[617: 匿名さん]

jR、阪急ともに再開発となると三宮もかなり活性化しそうですね。
この掲示板ではいろいろ言う人がいるようですが、三ノ宮駅徒歩4分という立地はやはりポテンシャルが高いと思います。

[618: 匿名さん]

不動産なんて基本は立地ですからね。ターミナル駅近はでかいですよ。しかも駅前再開発は決定事項。ファミリーにら厳しいが、長期的な不動産価値としては間違いないよ。

[619: 匿名さん]

四期が始まってから、かなりのペースで売れてるみたいやね。物件概要が軽く20以上減ってる。

[620: 匿名さん]

いい場所ですよね。一つ気がかりなのが電車のおとなんだけどなぁ。既出かもしれませんが、ぶっちゃけどんな感じだろうか？窓は、開けられないかな？

[621: 匿名さん]

内覧会行きましたが、窓閉めたら無音ですね。私は西向き高層階ですが。1番線路向きの北側が1番良いサッシの等級で、西向きでTー3ですね。窓開けても意外な程気にならなかったですね。

[622: 匿名]

窓開けたら虫が
入ってくるで。

[623: 入居予定さん]

うちも西向きだけど電車の音は大丈夫っぽかった。
むしろ長く長く続く線路と、その両側に広がる山と海が見えてよかったよ。
思わず叙情的な気分になりかけたわ。実際暮らしたら西日との戦いだろうけど。
にしてもあのパチンコ通りはないわー。
内覧会の朝、若者もふくめて猛烈な人だかりがパチ屋の前に。へたしたら百人規模。
正直ぞっとした。分かってても実際見ると、ないわーー。

[624: 入居予定さん]

うちは中層階北東角部屋ですが、やはり窓締めたら電車の音が全く聞こえないのでビックリしました。

[625: 入居予定さん]

内覧会で確認しましたが、室内で聞こえた音は「救急車のサイレン」のみでした。
電車音は全く無問題。
窓を開けても虫が登れない階層なので、これまた、無問題。
２台目の冷蔵庫を購入し、有事の際の飲料水とBeerを確保すること。
でも、引越しの箱詰めが進まない．．．．。

[626: 匿名さん]

これだけのターミナル駅の近くなんで、近隣が多少騒がしいのは仕方なし。東京なんてもっと酷いからね。電車の音も問題なし、長期的には再開発確定、今アベノミクスで地価の下げどまり、銀行から連絡あったけど四月からの金利ヤバイぐらい安い、全てに於いてタイミングよかった。

[627: 匿名さん]

開店前のパチンコ屋でそれだけ人があつまるのは、イベント情報流しているからでしょうね。
でも、あれは法律で禁止されているんですけど、、、。

[628: 周辺住民さん]

虫はそのうち来るよ。
ガーデニングの土からも湧いてくるし、蚊もいます。
それでも、快適だけどね。

音も窓は防音だけど、換気口は通る。
電車よりアホバイクの音。
あと、風のきつい日はうねる音がうるさい。
あれはたまになんで慣れないなぁ。

[629: 匿名さん]

うちも朝一で内覧会がありました。
でもパチンコ屋さんの前には全然人だかりができてませんでした。ちなみに平日ね。
曜日で多かったり少なかったりするのかな？

あと、うちは東向きの中層階の部屋ですが、室内では電車の音が全く聞こえませんでした。
ベランダに出てもそんなに気にならなかった。

虫は今はいませんね。
でも油断はできませんね・・・網戸つけようかな。

[630: 契約済みさん]

換気口は防音だよＴ３サッシより遮音してくれるし
実際に耳を近づけて聞くとわかるよ
入居したらメーカーもわかるから検索すればいいと思います

[631: 匿名さん]

タワーだと横になって寝ている時も建物自体が揺れているので落ち着きません。

[632: 匿名さん]

建物が揺れてる？ないない(笑)
台風がくれば分かりませんが

[633: 入居予定さん]

台風が来ても、御影タワーは揺れなかった。当然。
だから、ここも大丈夫！！！

[634: 匿名さん]

商業棟3Ｆは『アラーガ』というフイットネスクラブ。
商業棟は期待外れに終わってしまいました。

[635: 匿名さん]

賃貸がどんどん増えてきているんだが。借り手もいないみたいだし、どうするんだろうね。
まさか、すみふが売れなかった部屋を順次、賃貸に回しているって事無いよね？

[637: 匿名さん]

借りてなんて引き渡し終わってからやん。ガセネタ多いね(笑)阪急とJRが再開発、資産価値アップ間違いなしだよ。

[638: 購入検討中さん]

再開発が完了するころには新しいマンション増えて、ここは積立金増額で資産価値どころじゃないよ

[639: 契約済みさん]

買ってない人が何言ってるんだろう
今頃購入検討なんて出遅れ過ぎ
負け惜しみとしか思えない
高層階は安泰安泰。

[640: ご近所さん]

JR三宮付近には、大型マンションを建設できるようなスペースは無いヨ。

[641: 購入検討中さん]

まあそうムキにならずに
高層階安泰ならそれでいいでしょ

[642: 匿名さん]

ただし、角部屋に限る。中部屋は高層階でも賃貸大杉。

[643: 匿名さん]

高層階ほどコケるん早いやろ！

[644: 匿名さん]

高、中層階が賃貸多くてもそれなりの家賃が払える人間だから、問題なし。また東京でも当たり前。

[645: 匿名さん]

ここは行燈部屋を、サービスルームや納屋扱いにしてない部屋が多数あるので、購入検討する場合、要注意。
洋室で窓が無いのは、個室としては失格。これからは実物を見れるので、価格に相応しい間取りか、冷静に考えられる。

[646: 入居前]

＞高、中層階が賃貸多くてもそれなりの家賃が払える人間だから、問題なし。

何で問題ないの？
賃貸多数なんて問題大ありだろうが。

[647: 匿名さん]

高層階の家賃は高いよね。それだけ払える人間って限られるよね。
つまり富裕層。問題あるか？この時代家賃30万以上出せるなんて限られるよね。
東京なんて普通やけど。逆に何が問題？
これだけの駅近くで大規模マンションで投機なしの案件出してみな。
ねーよ。どこのマンションでも怪しい輩はいるし、購入者は解って買ってるよ。
買えない奴ほど、訳のわからん屁理屈こねるから笑える。

[648: 匿名さん]

家賃高すぎて、部屋が余ってるね。高い賃料設定するのは自由だが、借り手不在ではねえ。
所詮は、すみふの想定家賃。あれだけの賃料取るには、建物のグレードが低すぎ。

[649: 入居予定さん]

買いたい気持ちがミエミエですヨ！

[650: 匿名さん]

まだ鍵の引き渡しもまだやのに賃貸が埋まる訳ないやん。ド素人が。

[651: 匿名さん]

賃貸が未入居だろうが、その部屋のオーナーが管理費など払うから住民には無問題。買ってもいないのに、何の心配してるんだか。

[652: 匿名さん]

モデルルームタイプの部屋売りに出ていますよ。
一般販売分で４６Ｆ南西９０平米７８００万。
ほぼ分譲価格と同じです。プレミアム付きませんでしたね。買いそびれた人は急げ。

[653: 購入検討中さん]

よい物件なら見れなくても決まる

住友からもらった賃貸の想定家賃よりだいぶん高いよ

だから不動産は希少性

[654: 匿名さん]

地権者の賃貸は今でも入居可能。でも余ってる。これが現実。

[655: 購入検討中さん]

ここは東京ではありません
30万払う人は駅近くなど求めない
オーナー企業は怪しいので大家としては心配
医者は借りれる能力あるけどここは選ばないよ

[656: 匿名さん]

だから、640世帯の大型物件で関西で竣工前完売あるならソース出せよ。
現に近くのタワマン2棟分は軽く売れているのが現実。
MR行けばわかるわな。
買えない人間が、買わない理由を探すのも現実やな。
ちょい先だが再開発決定も現実、アベノミクスで地価下げ止まりも現実。
こうやって買える現実もたくさんあるんだよ。
そこからのネガ・ポジはトレードオフで個人が判断すること。
先の未来は誰にもわからん。

[657: 匿名さん]

買わないなら、一々書き込まなくても良いのに。
こういう人間って会社に一人は要るよね。反対ばかりで解決案のない人。

[658: 匿名さん]

グラフロ完売御礼。

[659: 購入検討中さん]

656や657の匿名さんは入居予定の方なのですか？