浦和常盤 ザ・レジデンス【旧称：（仮称）浦和常盤プロジェクト】について

[周辺住民さん]

社宅跡地に建つマンション。
販売時期・戸数・販売価格、
ご存知の方います？
予想つく方います？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ


【正式物件名称に変更し、物件情報を追加しました　2013.2.27　管理担当】

[2: マンコミュファンさん]

おそらく東京建物の埼玉県内の分譲実績としては最大規模になると思うので威信を賭けたプロジェクトになるのではないでしょうか。
常盤エリア内でもこれほど大規模なマンション開発はなかなか無いので注目度は非常に高い物件になるでしょう。

周辺環境は閑静な住宅地ですし、常盤の奥座敷的なロケーション。
埼大付属幼稚園、ひなぎく幼稚園、仲町小学校など教育施設に隣接しているので周辺環境は半永久的に良好な状態で保たれます。また、埼大付属小、中に徒歩圏ですし、常盤中学区エリア（自転車通学）なので教育環境も抜群です。

ＪＲ社宅のものをそのまま残した緑溢れる植栽計画、ゆとりの配棟計画にするでしょう。
個人的には周辺環境に配慮した品のある低層マンションに仕上げて欲しいと思っていますが、坪３００万円での用地取得らしいので価格転嫁を考えると８〜１０建程度の高さにする可能性は高いと思います。
用地取得価格を考えると２５０万円〜３００万円／坪レベルの分譲価格は間違いないと思います。利便性よりも静かな生活環境を重視する方に向いた物件なので、購入層は常盤のシルバー世代などが中心になりそうな気がします。ちょっとサラリーマンに手が出る代物かは懐疑的なところかと。

難点は住宅地だけに駅アクセスが北浦和駅徒歩１２〜１３分とやや遠く、生活関連施設などは北浦和駅、浦和駅界隈まで出かける必要があること。それと地下に貨物鉄道の架線が埋設されていることでしょうか。

ＭＳ名は平凡に「ブリリア浦和常盤」でしょうね。

[3: 物件比較中さん]

えー！ずいぶん高そうなイメージですね。８０㎡で坪２５０万円で６０００万円、坪３００万円だと７３００万円ですよ。ちょっと高すぎませんか？
でも常盤＆ブリリアのダブルブランド力とＪＲ社宅跡地の確かな地歴を考えるとしょうがない気もしますが、なんせ駅１２、３分ですからね〜。
ブリリア蕨がこれから正式価格発表するみたいなんですが、ずいぶん強気価格になるみたいじゃないですか（蕨とはいえ駅徒歩４分ですので・・・）。デベは蕨の販売動向を見ながら常盤の価格を変えてくるんじゃないでしょうか。
それと埼玉りそな銀行本部北側で建設中の三菱地所の物件価格も大きく影響するんじゃないでしょうか？
用地取得価格が吊り上ってきているので、後発物件ほどどんどん高くなっていきますね。
しかし、どのあたりで手を打つのかが難しい状況になってきました・・・。

[4: 匿名]

業界の話では坪300みたいですね。浦和界隈で坪250以上がいくつか出るのを待ってるみたいですよ。一般サラリーマンには手が出ない時代になりますね。

[5: 周辺住民さん]

>>03
三菱／パークハウス（建設中）は、東京海上日動火災保険の事務所跡地なんです。三菱のグループ間取引だから結構割安に用地取得しているはずだから、東京建物よりも絶対安く分譲すると思う。
竣工時期が違うので比較するのは難しいけど、こっちの方が駅６分だし買い得感がでるのでは？
しかし、三菱も坪２５０万円ぐらいにはするのかねぇ？（泣）

[6: ご近所さん]

あと三菱パークハウスは、中央区大戸なので（あのへんは入り組んでます）、常盤とは名乗れないと思いますので、それがどう影響するかですね。
ただ三菱地所の物件て、一般に高価かイメージありますが。

[7: 物件比較中さん]

>>06さん
全くその通りで常盤を名乗れないのは厳しい条件になると思います。同じ浦和区内の物件でも常盤所在物件とそれ以外の販売状況は著しく異なりますね。三菱といえども浦和針ケ谷パークハウスは駅徒歩７分なのに竣工後１年近くも売れ残りで苦戦している現実があります。一方、セントラル総合開発のクレアシティ浦和常盤はブランド力で劣るものの９月竣工で完売間近の状況。

とにかく常盤アドレスにこだわる人はかなり多いから、そういう人は駅から多少遠くても確実にブリリアを選択する筈です。坪２５０万円払ってまで大戸を選ばないと思うよ。常盤学区には格別の人気があるから、特に子育て世代は大戸を敬遠するでしょう。
そもそも開発規模自体が違うからパークハウスを比較対象にすること自体がナンセンスじゃないかな？

ところで、今朝の日経朝刊一面に内閣府の消費税引き上げに向けた動向に関する記事が掲載されていました。地価上昇、資材価格高騰、金利上昇と併せてマンション購入のコストアップは凄まじいものがありますね。
このマンション、一体いくら払えば手に入るのでしょうか？

[8: 物件比較中さん]

団塊の世代の大量退職が始まるから、不便を省みず多少高くても退職金でポンと買う人も多いのかも知れない。ここを「終の棲家」として老人ホーム化することも考えられるかも。でも周りに買物施設や病院などの施設が無いから足腰の弱ったジジババにはきついと思う。やっぱり駅から遠いのはマイナスポイント。

[9: 入居予定さん]

浦和地区はやっぱ、魅力ありますね！

[10: 物件比較中さん]

もう入居予定なの？現地は更地なんだけど・・・。

[11: 匿名さん]

会話を見ていると、何だか業者さんの方々の会話のようです。
でも、ちょっと高いですね。
いくらなんでも手が出せない価格です。

[12: 物件比較中さん]

浦和周辺にはＪＲ東日本の社宅がかなりありますが、ここ以外にも売却する予定はないんですか。
さすが元お役所だけあって、一等地にしかありません。
本来なら、全部売却して国鉄の借金返済に当てるべし！

[13: 物件比較中さん]

ＪＲ社宅のあるエリアは、他地域でも文教地区として高級化しています。
北浦和公園の横にある常盤社宅も羨ましい場所にありますね。かなり古いからそのうち売りに出るかも。でもあそこの方がもっと高値で取引されると思いますよ。

[14: 周辺住民さん]

>>13
北浦和西口商店街に建設中のマンションのモデルルームに
見学に行った友人が、「北浦和公園横のＪＲ社宅もマンションに
なる」と聞いたそうです。
ただ、すぐにではないようですが。
(すぐにはマンションにならないから、早くうちのマンション
買った方がいいよみたいな流れ)
まだ普通に居住中のようですし。
サティの横もＪＲ社宅ですよね、本当に一等地が多いですね。

[17: 物件比較中さん]

高級マンションって感じになりそうでかなり興味深い物件ですね。これからのロードマップ（着工、竣工、販売時期）など分かる人がいたら教えてください。

[18: いつか買いたいさん]

東京建物　浦和常盤プロジェクト

西街区　１５階建　４棟　２４５戸
東街区　１１階建　３棟　　８８戸
２３年４月末竣工予定

なんと計７棟、３３３戸のビックプロジェクトだったんですね。ほぼキララガーデンと同規模ですが、どんな価格になるのでしょうか？
しかし、１５階建には驚きました。常盤８丁目の雰囲気をがらりと変えてしまいそうなマンションです。
まあ３年も先の話ですから世の中どうなっていることやら。

[19: ビギナーさん]

１５階建だと上層階から別所沼公園や武蔵浦和のタワー群まで素晴らしい眺望が期待できそうです。

最上階１２０㎡、２８０万円／坪あたりで１億円超えの部屋が出たりして。

[20: マンコミュファンさん]

ＪＲも地価上昇のこのタイミングで一気に売却をすすめているから、
他の社宅も同様に売却するかもしれない。
入札で煽るから結構高値で売却できるからね。

ところでこの土地の南側に法務省の国家公務員宿舎があります。か
なり老朽化しているからそろそろ建替時期。
公共工事のかわりのゼネコン対策としては絶好のネタだから、 民間
に払下げしてマンションってことになれば周辺環境もずいぶん変わ
りますね。

官から民へどんどんシフトしていきそうですが、東京建物は頑張って
いますよ。中野駅北口の警察大学校跡地も落札しましたからね。
ブリリアが本当の意味で高級マンションブランドを確立する日も近い
でしょう。

[21: 近所をよく知る人]

なんと、浦和駅前のエイペックス、コスタタワーを超える価格になるようです。よって、事業化は当分、塩漬けですね。また、ミニバブルでも来た時検討しましょう。それとも、１００万/㎡以上出しますか？

[22: 契約済みさん]

ここは東京建物が社運を賭けて行うプロジェクトですよ。事業化は粛々と進むのでは？

[23: サラリーマンさん]

住宅設備が次々と値上がりしてきました。マンション価格はますます値上がりしそうですね。

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トステム、ＩＮＡＸが相次いで値上げ
12月18日8時0分配信 産経新聞

　住宅設備メーカーのトステムは１７日、システムバスルームのメーカー希望小売価格を、来年４月１日以降の新規受注分から４〜７％程度値上げすると発表した。原材料価格や燃料価格の高騰分を自助努力では吸収できなくなったためとしている。すでにＩＮＡＸも衛生陶器やタイルなどのメーカー希望小売価格を４月以降の新規受注分から平均３％程度値上げすることを発表しており、原材料や燃料価格の高騰による影響が住設メーカーにも広がってきた。

[24: 近所をよく知る人]

あの場所で１５階・・・。
近所とモメない、練り上げられたプランであればいいのですけど。（って無理？）

地域にそぐわないマンションを反対を押し切って建設して、結果売れ残る（売れない）事例って最近増えてますからね。
玉川学園とか、守谷とか。

[25: 不動産購入勉強中さん]

こちらは仲町小、埼大付属幼稚園などの教育機関に隣接しているので、周辺との折り合いは気にすべきですよね。
ありきたりの安っぽいものは作って欲しくないけど、高級すぎても売れ残るし・・・。
どんなプランになるかとても楽しみです。

[26: 匿名さん]

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[27: 購入検討中さん]

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[28: 物件比較中さん]

坪３００万弱との情報・・・
やはり売らずに時期待ちか？
坪２３０万なら購入意欲湧くけど。

[29: マンコミュファンさん]

ここまで建築資材が値上がり中だと、坪３００万近く
にならないと、利益出ないんでしょうね！？

でも本当に「売る」のかな、東京建物は？
どなたか情報ありますか？

[30: 匿名さん]

この場所で１５階はありえないな〜
駅から遠すぎだし。

[31: 匿名さん]

しかし随分先の話ですね。
用地取得からすぐに着工しないのはなぜですか？
近所と色々ともめてるんでしょうか？

[32: ご近所さん]

子供が仲町小に通っています。
周辺は少し知っていますが、やはりあの場所に15階はそぐわないように思います・・・。
周りは大きな一戸建てが立ち並び、しかもなんていうか、昔からずっと住んでいらっしゃる方ばかりの趣きのある地域です。
駅からの距離もありますし、ゆったりとした敷地計画の低層マンションが似合いそうに思うのですが・・・。
反対活動もあるようです。のぼりも目立っていましたよ。

[33: 匿名さん]

32さん

地元情報ありがとうございます。
あの辺は、生活の便はどうでしょうか？
落ち着いた住宅街ということで、買い物などはあまり近くでは
出来ないのですかね？

竣工が3年後だとすると、販売は1年半後くらいからですかね？
仕入れはおそらく、最高値の時くらい、その時のマーケットがどうなっているか
ですね。

ブリリアは、蕨は成功したようですが、ここはどうなることか。
注目の案件です。

[34: 匿名さん]

駅に遠い、スーパーも遠い
いいところは環境が静かなことと、小学校に近いことのみ。

ここに買う意味がないよ。戸建のエリアでしょ。

[35: 匿名さん]

そういうところは、昔の「こんにちは、赤ちゃん」BGMで物を売りに来た
出張スーパーみたいのが毎日来れば便利だけどね。

駅までは、17号と旧中山道を越えなければならず、距離はかなりのもの。
唯一の救いは、すべて平地なので、自転車でもきつくないことくらいか。

でも、不便だけど、それなりに高級住宅街？なのはなぜ？
別所みたに駅から遠いけど昔からの高級住宅街、ということ？

[36: ご近所さん]

32です。

＞33さん
あの場所だとスーパーはいなげやや北浦和方面に行けばサティがあります。
コンビニは5分もかからず近いですし・・・どこまであれば便利か？という基準にもよりますが、私はそんなに不便ではないかな〜？と思います。

確か工事場所の看板はこのスレが立った時とほぼ同時ぐらいに出来ていました。
実は別所沼の辺りは他にもマンションが出来ていたり、工事を始めたりしていますが、まだ販売を開始していないところもあるようです。
完成してから販売？いずれにしてもあの場所ではお値段はかなりお高くなりそうな感じですね。。。

＞35さん
私は新参者なので詳しくはないのですが、この地域はもともと武家屋敷がたくさんあったところでそういう流れの方が住んでいらっしゃるのでしょう。確かにお屋敷みたいなお家がたくさんあります。

[37: 匿名さん]

駅から遠いとかスーパーが近くにないという人はそもそも旧浦和
周辺のエリアは向かないんじゃない。宮原とか新都心がいいと思います。

[38: 物件比較中さん]

>>37
賛成です。

この場所は利便性を求める土地ではありません。
本当のお屋敷街は交通が不便な場所にあるのが普通です。
（ここがお屋敷街というほど高級かは議論があると思いますけれど）

そういう意味からもここに１５階というのはそぐわない、
でもデベからしたらそれだけのものを建てないと事業として成り立たない。

東京建物がどう出てくるか見ものですね。

[39: 匿名さん]

この辺に住もうという人たちは何を求めて住みたいと思うのでしょうか？

ステータス？
それともちょっと戸建てが買えるエリア、ということ？

[40: 匿名さん]

1.浦和の雰囲気を知っている人。
2．実家がこの周辺でどっちも使いたい人。
3．華美を嫌う人。
4．勉強が好きな人。

[41: 匿名さん]

まあ仲町は、ブランドとしては、岸町、高砂、常盤の御三家には
かなわないだろうね。

仲町でも、旧中仙道沿いに大量にあるマンション群の住み心地はどうなんだろう？

[42: ご近所さん]

あれ？ここは常盤アドレスになると思いますよ。
仲町小も常盤住所になります。

[43: 匿名さん]

たぶん別所沼付近の仲町物件の誤爆かと。
でも浦和のことはあまりご存知ではないような書き込みですね。
仲町の旧中仙道沿いに大量にあるマンション群って謎です。

[44: 匿名さん]

中仙道沿いは常盤でしたね。
まあいいじゃないの。よく知らないで書いたって。
あれこれ情報交換する場なんだから。
地元の人以外からすればどうでもいい話。

[45: 匿名さん]

用途地域が６０の２００なのに、１５階って可能なんですね。
商業地域並みですね。建築確認は済んでいるのでしょうか？

[46: ご近所さん]

建ぺい率と容積率のことじゃないですか？
用途地域とは連動ししますが、言葉の使い方が違うと思います。

[47: 匿名さん]

>>44
良く知らないのは別にいいんですが、
そんな状態でアドレスを格付されたら地元以外の人に大きな誤解を生みかねませんよ。
あれこれ情報交換する場なんですから。

[48: 住まいに詳しい人]

当分、事業化は困難なようですよ。土地購入価格が高すぎたため。より条件の良い他の同じＪＲ社宅跡地を落札するため、無理したみたいです。

[49: 社宅住まいさん]

戸建で住める駅から離れた閑静な場所に、わざわざランニングコストの高いマンション買って住むことも無いと思う。マンションは利便の良い場所に買うのが鉄則。

[50: 匿名さん]

このエリア、戸建てだとどれ位するの？

[51: 匿名さん]

東京建物が、勿体つけてるんではなくて、
コストが高すぎて身動きが取れない、ということなんですね。

次の不動産バブルまで塩漬け？？