阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[751: 匿名]

いいえ違います。

ビューノやクレアスは個々の区画は仕上げを個人の選択に委せているだけ。

それと、コンクリートは汚れたら吹き付け塗装するなり、タイル貼るなり出来るけど、

石貼りは汚れ放題だね。

2丁目辺りで石貼りの汚れでお悩みの方多いと、よく聞きます。

[752: 匿名さん]

どうしても中米の山腹の貧民街を想起してしまう

[753: 匿名さん]

貧民窟までは言い過ぎだろうが、山手＝高級の図式はもう成り立たないな。
不便にも関わらず高い金額を支払うのに、見合った環境、ステータスが得られない。
市場の低評価(地価下落、売買がなかなか成立しない)に、それは現れている。

[754: 匿名さん]

別に山手台がどうなろうがしったこっちゃないけど、山のてっぺんなのに50坪台のかつかつの区割りで、景観を軽視したコストダウン造成で、コンクリはむきだしなんて、十数年たって中古になったら悲惨だと思うよ。

標高200m超えるような山の上、バス便エリアでしかも不便な阪急山本駅しか使えない、50坪台のかつかつ区割りで、中古になって中古同士で比較される状況になった時に、他より評価される理由が全く無い。他の宝塚市内のニュータウンより全ての点で劣っていて、新しい（古参住民がいない）という事だけで宣伝を駆使して割高で売っているだけなのだから、それらが外れたらしゃれにならない。

新規の大量分譲で中山台暴落させても、将来の価値は共倒れで、尚且つ中山台以下の評価になるのは確実だろうな。

[755: 匿名さん]

まあ相応しい人が住むんだろうから近づかなければいい

[756: 匿名さん]

754
このご時世だから中山台には申し訳ないけど５０坪かつかつの区割りでじゅうぶんだと思いますよ。
グロスで高くなって買えなかったら元も子もないですからね。

[757: 匿名さん]

＞あのままの路線堅持してても売れないんだから仕方ないでしょ？
＞
＞１～２丁目の中古物件の不人気を見れば一目瞭然。

また悪質なデタラメを書いていますね。
山手台南部の中古物件は、宝塚市内の他のバス便ニュータウンより
15～20%以上高い相場で取引されています。
街並みが美しく誰が見ても素敵ですからね。
他のニュータウンより、人気があるという事です。

万年売れ残っている物件は、売主のエゴで極端に相場とかけ離れた
高い値段で売ろうとしているだけの事です。

＞あのままの路線堅持してても売れないんだから仕方ないでしょ？

いいえ。
185㎡区割り2400万より、210㎡区割り2600万の土地のほうが圧倒的に少ない広告費用と
営業力でも短期間で完売できますよ。
誰も山の上に登ってまで、駐車場2台確保したら庭も殆ど無く、隣の家と
接近しているような狭い土地に住みたいとは思わないですからね。
「売れない」というのは「できるだけ割高な坪単価で売りたい」という業者の論理です。
適正な価格であれば、ゆとりがあり景観にも配慮された土地のほうが当然売れます。

そもそも、化粧擁壁や電線地中化やカラー舗装などで景観に配慮した彩都の新街区が
山手台より売れた事からも、今の時代に分譲地を買う人は景観など気にしていない
などという主張は、事実と正反対の詭弁、愚論です。

[758: 匿名さん]

＞2丁目辺りで石貼りの汚れでお悩みの方多いと、よく聞きます。

そのような捏造はききませんが、４丁目でちゃんと仕上げされている方で、街区全体で何らかの仕上げをする事を義務付けて欲しいという意見は良く聞きますね。

このままコンクリートを放置すれば、宝塚の山麓部のバス便大手分譲地で一番景観が醜く平均宅地面積も狭い、なんの魅力も無い低評価の街になってしまいますからね。

[759: 匿名さん]

＞、４丁目でちゃんと仕上げされている方で、
＞街区全体で何らかの仕上げをする事を義務付けて欲しいという意見は良く聞きますね。


４丁目に住んでるが、そんな話し聞いたことないです。

[760: 匿名さん]

＞そもそも、化粧擁壁や電線地中化やカラー舗装などで景観に配慮した彩都の新街区が
＞山手台より売れた事からも、今の時代に分譲地を買う人は景観など気にしていない
＞などという主張は、事実と正反対の詭弁、愚論です。


今の時代に分譲地を買う人は山手台の高圧線群を嫌ったのかも

山手台が今さら景観を気にして擁壁に化粧なんかしても

あの視界を遮る高圧線群を地中化できないから無駄だと思う。

やはり低価格で勝負すべきでしょうね。

[761: e戸建てファンさん]

21世紀の街であり、根強い人気の千里近郊で今まさに街全体が形作られている彩都と昭和のオールドタウンで没落ブランド宝塚にあり既に劣化した山手台を阪急が開発した街だからっていうだけで、同じ土俵で比べるなんておこがましいよ。
断言する、彩都が人気あるのは街自体の人気である。
綺麗に擁壁を仕上げたからといって、山手台が彩都より売れる事は断じてない！
彩都に失礼だよ。

[762: 匿名さん]

千里と彩都は別物だろw

千里に戸建て、マンションを買えない層のための彩都

プアマンズ千里ニュータウンといえる

[763: 匿名]

彩都は三田や北区と同等やね。

[764: 匿名さん]

>>757
コストダウンしたり景観無視しても戦略や広告や営業しだいで売る事が可能であろうが、もともとの開発じたいが景観に最大限に配慮し、緑の回復も考えて敷地のゆとりにもこだわるっていって貴重な山の緑に開発の手を入れたんだから、その正反対の事を大手がやったら駄目ですよね。

[765: マンコミュファンさん]

宝塚市は昭和50年代は市民一人あたり住民税額（平均所得）で全国10位以内だったんですよ。

一昔前は金持ちや高所得エリートに選ばれる街でした。

それが短期間でなぜここまでブランド凋落したんでしょうね。

[766: 匿名さん]

山手台南部の取引事例なんてありませんよ。

[767: 住まいに詳しい人]

安くする為にコストダウンしても良いというアンチの珍理論は完全に破綻している。
なぜならぜんぜん安くないから（笑）
むしろちゃんと約束していた開発理念を守って景観にも配慮していた東3丁目頃
（リーマンショック前）と比べても、宝塚市内含め大阪通勤圏のバス便エリアの
不動産価格が2割超下落している事を考慮すると、むしろ現在の坪単価相対的に
値上げしており、かなりの割高になっている。
ちゃんと化粧仕上げして65～70坪2600～2800万でもおかしくない場所を、
コストダウンしまくって区画数増やす為に面積も狭くして190㎡2500万で売ってるのだから
安くする為もへったくれもなく、むしろ単なる割高で売って区画も増やして利益率を上げる為だけの
理念無き乱開発路線の部類に走っているだけ。

×土地を大きく擁壁の仕上げもちゃんとしたら、分譲価格が高くなり売れない

○少しでも割高な坪単価で売る為に土地を小さくし、仕上げも極限までコストダウン
○適正価格なら土地にゆとりがあり景観にも配慮した造成のほほうが断然売れる

[768: ご近所の奥さま]

新しい街区のクレアスは、仕上げ擁壁になっている部分もあるみたいですよ。

目立つ通り沿いだけなのか、一定高さ以上に仕上げがされたのか、基準は分かりませんが。

今後の開発の土地の平均面積（区画割）は確かにビューノ比でもう10坪ほど大きくしてほしいですね。

この10坪が、嘘偽りや誇張の無い本当に良好な住環境や緑豊かな街並みを実現する為に必要な部分で効果は劇的ですからね。

[769: 検討中の奥様]

もう少し価格が下がれば山手台買いたいという人いっぱい知ってますよ。
買えなかったら元も子もないから50坪かつかつ有ればOKです。
あ、よう壁は自分でやったらいいと思ってます。好みが違うんでね。

[770: 匿名さん]

こいつは我田引水で山手台南部の資産価値を向上維持だけをしたいが為に必死で理念だ擁壁だ何だ言っているが

そもそも街のポテンシャルが無く無駄。

[771: 匿名]

擁壁を仕上げないかわりに100万安く分譲して、協定で各世帯に仕上げ委ねているとかならともかく
コストダウンしてコンクリむき出しにしといてむしろ相場より200万上乗せしているような分譲だもんな（笑）

[772: 匿名さん]

770は山手台スレに1年中居座り粘着し続けているいつものアンチで、山手台を叩く事のみが目的なので無視しましょう。

[773: 匿名さん]

良し悪しは別にして、コストダウンしまくりの土地ですら
営業力を駆使して割高な坪単価で分譲できているという現実と

「ポテンシャルが低いから何をやっても無理」

という中傷が全く矛盾している事に気づかないほどアタマが悪いのがアンチ。

[774: 匿名さん]

＞もう少し価格が下がれば山手台買いたいという人いっぱい知ってますよ。

あなた数年前からその嘘を言い続けていますね。

検討中の奥様という設定ですが、いい加減に買わないんですか？

手抜き50坪と同等以下の値段で、市内の起点駅がもっと便利な他のバス便ニュータウンで
60坪以上の整形地がいくらでも買えるからそちらを買いなさい。

山手台は山を破壊して小さい土地を大量供給する為の使い捨てで開発された場所ではありませんん。

既存住民がいない新規の住宅地に住みたいという需要の為に、一世代ごとに山を破壊していくような

愚かな開発は、永続できません。

[775: 検討中の奥様]

774 数年って3～4年？ウチが初めて書き込んだんは去年ですけどね？
開発とか小難しいことよくわかりませんけど子どものとき見た金妻のイメージが宝塚山手台とピッタリなんでいいと思ってます。
あ、少しずつ安なってきてますがもう少しなんですね♪

[776: 匿名さん]

使い捨ての既存住民が御託を並べるな。最も経済センスの無い人間は黙ってればよい。

[777: 匿名さん]

兵庫県芦屋市奥池南町
土地　整形地
面積　560㎡
取引額　1,700万円
坪単価　9.9万円
間口16.5m 前面道路6.0m
取引時期　平成24年第2四半期

[778: 匿名さん]

>>775
嘘はいけませんよ。
あなたビューノの前の西4丁目の時から同じ事（土地を狭くしてほしい、庭いらない、木なんて植えたくないから小さいほうがいい、むき出しコンクリ擁護）書き続けていますから（笑）

[779: 匿名さん]

取引が成立しない程の暴落w

[780: 匿名さん]

５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５０㎡ほどの面積を食うんですよ。
つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
木を何本植えられるの？って話。
５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以はそこにあります

[781: 検討中の奥様]

あ、もしかして検討中の奥様っていうハンドルネーム使っている人はすべて同一人物で私だなんて思い込んではるんですか？（笑）
貴方って開発理念がどうとか言うわりには相当アタマが…(*^^*)

[782: 匿名さん]

取引が成立しない７０坪w
５０坪でもグロスはおんなじ
坪単価がさらに下がるだけw

[783: 匿名さん]

売りつけるの検討中なんだね

[784: 匿名さん]

下のお古は売りつけたくても誰も触手が伸びません。

[785: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

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引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。