阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[702: 宝塚市に詳しい人]

> No.864 by 匿名さん　2012-10-25 09:40:02
> 男は一生に一度でいいから、理念を曲げず、後世に残る、子孫に自慢できるような仕事をするべきである
>
> 中島みゆき『ヘッドライト・テールライト』
> http://www.youtube.com/watch?v=1v90BoB__3E

緑の復元（緑被率、緑視率が最低でも２５%以上）と街の永続性をかんがえて、
７０坪以上の区割りに立ち戻るなら評価できるのだがね。

山を破壊するからには、どこよりも景観や山並み環境に配慮した理想のまちづくりをすると確約して
開発許可を得て、途中でいきなり変更して、当初言ってた事と真逆の環境も景観も無視して
糞みたいな手抜きコストダウンの使い捨て分譲地にする。

まさに市民を騙す、糞みたいな仕事だな（笑）

山の緑に溶け込んだどこよりも景観重視の美しい街並みにするという話はどこにいったんだ。

バス便エリアの家が余り、これからオールドニュータウンの空き家、空き地率上昇、社会基盤維持管理が
社会問題になっている時代に、わざわざ標高２００ｍの山の上を森林破壊して、オールドニュータウンの
焼き直し劣化版の５０坪台の区割りの使い捨て分譲地を、新規供給する愚行はどうやったって正当化できない。

[706: 匿名さん]

山手台は、どこよりも自然と調和した環境にやさしい住宅街を体現して世に示す為の開発（金儲け第一ではなく、日本中がお手本とする美しい街づくりを実践する為の開発）という口実で開発規制（禁止）を解除させて開発認可を得て森林破壊した場所なのだから、人口が減少し家が余りまくっている時代に、わざわざ森林を破壊して何の変哲も無い手抜きコストダウン使い捨て分譲地（昭和のニュータウンの劣化版）にする事が許されるわけがないのは当然でしょうね。

[707: 検討中の奥様]

山手台の町並みは現状でじゅうぶんキレイだと思います。
これ以上、造成にコストかけたり区割りを大きくして価格が上がってしまうのが心配です。
西四丁目やビューノのイメージで今度も開発して下さいね。
よろしくお願いします。(^o^)

[710: 匿名さん]

ネットで見つけたブログに山手台のことが少し書かれていました。

http://ameblo.jp/gooddragon/entry-11415670396.html

建築条件付きの土地はまだ残っているようですが、フリーはあまりないみたいです。

もっと、早くに気が付けばよかったかも・・・

[712: 匿名さん]

売ったもん勝ち
そういう業界

[713: ご近所の奥さま]

西4丁目でも美的センスがある人はちゃんと擁壁仕上げているようです。

http://www.ogj.co.jp/house/work_101/

やっぱり経年で醜くなる事が確実な打ちっぱなしと違って、全然素敵ですね。

[714: 匿名さん]

また勝手に住所とか書いてるしさ。異常者、訴えられろ。

[716: 匿名さん]

このページを見て普通の人間が丁目までわかると思っているのか？病気が
相手の立場考えろや

[717: 匿名さん]

普通に大阪ガス住設の山手台分譲地（建築条件付）ですね。

[720: 匿名さん]

リンク先には宝塚市としか書いてないね。
分譲地の紹介とされてる訳でもないね。
相変わらず異常だね。自作自演の自己擁護が見苦しい。

[721: 匿名]

こういうのは本当に捕まるんじゃないか
本人が訴えたら

[722: 匿名さん]

山手台の人が見たら、誰が見ても山手台と分かる画像だね。
西4丁目のコミュニティロードと後ろの山がうつってるんだから。
そもそも大阪ガスが2012年に分譲していた宝塚の分譲地は、山手台4丁目しかないのだから猿でも分かる。
業者自ら紹介しているページの場所を指摘して逮捕されるとか、無学で頭悪すぎ。
グーグルのストリートビューのリンク（住所表示される）を掲示板にはって逮捕されるといっているようなもん。

[723: 匿名さん]

>713のようにひと手間加えるのであれば、打ちっぱなしで分譲するのは別に悪いことではないな。
最初から化粧仕上げするより画一的でない、変化に富んだ街並みが出来上がる。

[724: 匿名さん]

そうですね、岩みたいなの最初から貼り付けるのはやめて欲しい。

[725: 匿名さん]

住民or/and粘着しか山手台とわからんよ。
適当な言い訳並べるな。

[726: 匿名さん]

>>723
協定で何らかの仕上げを義務づけるのなら、打ちっぱなしで分譲して引き渡すのも
ありというのは以前から言われていますね。
実際、西4丁目でもぐらいの方は仕上げしています。

最初から景観に配慮した仕上げで引き渡さないのであれば、仕上げが担保される
仕組みをつくる事で、将来に渡り街並みや景観は格段に良くなります。

[727: 匿名さん]

訂正　

実際、西4丁目でも数パーセントぐらいの方は仕上げしています。

この方々は、コンクリのままでは街並みが醜くなる事を知っている住宅に詳しい住民なので、仕上げの義務付けを望んでいるでしょうね。

[728: 匿名]

ウチは仕上げしてるが、これ以上、協定で何かと制約するのはやめて欲しい。
今のままでじゅうぶん。
なんの不満もない。

[729: 匿名さん]

妙な輩に家の周りうろうろされて写真アップされたらたまらんから渋々仕上げしたらそれも写真に撮られたりしてな
最悪だな

[730: 匿名さん]

海抜３桁の山林を破壊して平均５０坪ちょいとかは

、都市部市街地の２５坪ミニ開発よりある意味ひどい。

山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。

[731: ご近所の奥さま]

ストリートビューが新しくなっていますね。
http://goo.gl/maps/vHbmW
やはりきちんと理念を守って開発された東3丁目の街並みは
ビューノとは比較にならないほど素敵ですね。
敷地面積が平均220㎡以上あるので建物間の間隔に50坪とは比較にならない
空間的なゆとりがあり、グリーンベルトや庭も広いので緑化の度合いも
比較になりません。擁壁もコンクリむきだしではなく、山並みになじむ
自然素材で景観に配慮していますしね。

[732: 匿名]

＞渋々仕上げしたら

わざわざ分譲地に土地買って新築の家を建てる人間で、いやいや庭づくりや植樹する人間などいないのと同様に、渋々外構を仕上げする人間などいない。アホ丸出し。

>>728はバレバレの煽り、偽住民（笑）

本物の住民でかつ自分が仕上げているなら、近い将来景観が格段に醜くなり将来の街並みを壊すコンクリむきだし放置し放題の状況を好むわけがないから。

そもそも山手台は、緑化協定や建築協定などで縛って環境を担保する仕組みを分譲上の売り（西4丁目やビューノですら）にしているのだから、環境や街並みを明らかに向上させる協定に否定的な728は住民でないのは明らか。

[733: 匿名さん]

最悪だ
こんな奴の家がある街なんて
と思う

[734: ご近所さん]

綺麗に仕上げたお宅は、他のお宅も綺麗にしてもらって街並み全体を魅力的にしたいのが本音で当たり前ですもんね。

[735: 匿名さん]

733＝729は山手台スレに万年粘着して荒らしている一匹の屑本人。
ろくな家に住んでいないから山手台を叩いて憂さ晴らし。
論理破綻がばれて、たまらず発狂。

[736: e戸建てファンさん]

夜中まで、連投お疲れ様ですね。
さんざん、他スレを荒らしまくってる張本人が他人を荒らし呼ばわりですか。
自分には甘いんですね。
万年このスレに粘着してるのはほんとは誰でしょうね。

[737: 匿名さん]

夜中の２時に発狂してる奴でしょう。

[738: 匿名]

擁壁コンクリートの美観がどうとか、
建築協定を更に厳しくして欲しい、
なんて要望は実生活では聞いたことないです。
このスレでごく一部の人が複数人を装って言ってるだけでしょう。
この数ヶ月鳴りをひそめてたのに急に大量の投稿が続くなんてまったく不自然w

[739: 匿名さん]

本格的な人口減少と家余り、財政・自治の持続可能性を考慮して、市街化区域の範囲を縮小し
古いニュータウンの再生に取り組まないといけない時代に、それどころか真逆に
昭和の古いニュータウンの全く焼き直しの劣化コピーの新規開発をあらたに認めて、大量に
供給して将来の負担を高めているってんだから醜いもんだわな。

[740: 匿名さん]

>738
出現パターンも不自然だけど、延々と同じ内容の繰返しだけでスレを埋めていくことが余りにも不自然すぎる。
関係ない人が見ていたら、これだけ必死にネガキャンされるとはよっぽど良い場所だと思ってしまうほど不自然。

実際のところ、擁壁コンクリートがほとんど目立たない人が半分程度いるので化粧の義務化は不要でしょう。
義務化しなくても、既に目立つところは数割が何らかの化粧を施していますしね。

[741: 住まいに詳しい人]

>>738
彩都や山手台などで擁壁の美観や建築協定などによる環境維持を大々的に宣伝しているのは阪急自身ですよ。
http://www.hankyurealty.jp/3110/concept/index.html
http://www.yamatedai.net/tk/concept/

また、宝塚市自身が、近年乱用されるようになったコンクリート打ち放しの高い擁壁は
景観に甚大な悪影響を与えるという事で、昨年（2012年）に策定した「宝塚市景観計画」
の中でも仕上げ無しのコンクリート擁壁（2メートル以上）を近年の景観悪化や市民の懸念や
専門家の意見を踏まえて禁止にしましたから、誰も擁壁の美観を気にしていないなどという
馬鹿げた意見は、無知この上なく愚かにもほどがあります。

「宝塚市景観計画」
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sisin-kijy...

景観を重視するどこの自治体や地域の地区計画でも、擁壁の美観に関する項目は植樹や緑化や
色彩規定と並んで、最もポピュラーでまず入っている項目ですからね。


一言で言うと、現在の基準では開発できない（不適格となる）住宅街です＞西4丁目、ビューノ等
これはとても恥ずかしい事ですよ。

[742: 匿名さん]

延々と同じ内容の投稿を繰返してスレを埋めるほうが、
＞これはとても恥ずかしい事ですよ。

[743: マンコミュファンさん]

本スレが新しくなって、次の新街区の予告もでてきたからまた盛り上がってるだけでしょ。

[744: ご近所さん]

高さがごく低い所はともかく、道路から見える（目立つ）大人の背丈並～以上の
剥き出しコンクリは、協定なりで仕上げ義務付けるのが、街の美観、景観、価値を
保全、担保するには必要でしょうね。
阪急だってビューノの幹線道路沿いと準幹線道路沿いだけは石で綺麗に仕上げて
ごまかしたって事は、むきだしは街並みや景観を害する上に十数年で更に酷い事に
なるって本当は良く理解しているんですよ。

[745: 匿名]

山手台ではそのような問題提起は話題になったことすら無いです。
「下のほう（1、2丁目）の石貼り擁壁が古くなって汚ならしい」というのは聞いたことあります。

[746: e戸建てファンさん]

都合の悪い流れになると、連投して板を埋めつくそうとする習性も相変わらずですね。

[747: 周辺住民さん]

無電柱や化粧仕上げ（本物の石ではないが石に似せた色とパターン）の擁壁やカラー舗装を売りにした

彩都の新街区（ガーデンテラス）が、他の分譲地より少々割高でも最も好評で完売が早かった現実を見ても、

分譲地探している人間が景観なんて気にしていないだの、最近の建物には似合わないなどという

コストダウンして手抜き分譲にしたい業者の利益を代弁した主張ははなから無理があるわな。

[748: 匿名さん]

街の魅力が乏しいのに理念も擁壁も糞も無い。以上。

[750: 匿名さん]

常識で考えて
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg
これの上段が良い（気にならない）なんて人間がいるわけないですからね。

[751: 匿名]

いいえ違います。

ビューノやクレアスは個々の区画は仕上げを個人の選択に委せているだけ。

それと、コンクリートは汚れたら吹き付け塗装するなり、タイル貼るなり出来るけど、

石貼りは汚れ放題だね。

2丁目辺りで石貼りの汚れでお悩みの方多いと、よく聞きます。

[752: 匿名さん]

どうしても中米の山腹の貧民街を想起してしまう

[753: 匿名さん]

貧民窟までは言い過ぎだろうが、山手＝高級の図式はもう成り立たないな。
不便にも関わらず高い金額を支払うのに、見合った環境、ステータスが得られない。
市場の低評価(地価下落、売買がなかなか成立しない)に、それは現れている。

[754: 匿名さん]

別に山手台がどうなろうがしったこっちゃないけど、山のてっぺんなのに50坪台のかつかつの区割りで、景観を軽視したコストダウン造成で、コンクリはむきだしなんて、十数年たって中古になったら悲惨だと思うよ。

標高200m超えるような山の上、バス便エリアでしかも不便な阪急山本駅しか使えない、50坪台のかつかつ区割りで、中古になって中古同士で比較される状況になった時に、他より評価される理由が全く無い。他の宝塚市内のニュータウンより全ての点で劣っていて、新しい（古参住民がいない）という事だけで宣伝を駆使して割高で売っているだけなのだから、それらが外れたらしゃれにならない。

新規の大量分譲で中山台暴落させても、将来の価値は共倒れで、尚且つ中山台以下の評価になるのは確実だろうな。

[755: 匿名さん]

まあ相応しい人が住むんだろうから近づかなければいい

[756: 匿名さん]

754
このご時世だから中山台には申し訳ないけど５０坪かつかつの区割りでじゅうぶんだと思いますよ。
グロスで高くなって買えなかったら元も子もないですからね。

[757: 匿名さん]

＞あのままの路線堅持してても売れないんだから仕方ないでしょ？
＞
＞１～２丁目の中古物件の不人気を見れば一目瞭然。

また悪質なデタラメを書いていますね。
山手台南部の中古物件は、宝塚市内の他のバス便ニュータウンより
15～20%以上高い相場で取引されています。
街並みが美しく誰が見ても素敵ですからね。
他のニュータウンより、人気があるという事です。

万年売れ残っている物件は、売主のエゴで極端に相場とかけ離れた
高い値段で売ろうとしているだけの事です。

＞あのままの路線堅持してても売れないんだから仕方ないでしょ？

いいえ。
185㎡区割り2400万より、210㎡区割り2600万の土地のほうが圧倒的に少ない広告費用と
営業力でも短期間で完売できますよ。
誰も山の上に登ってまで、駐車場2台確保したら庭も殆ど無く、隣の家と
接近しているような狭い土地に住みたいとは思わないですからね。
「売れない」というのは「できるだけ割高な坪単価で売りたい」という業者の論理です。
適正な価格であれば、ゆとりがあり景観にも配慮された土地のほうが当然売れます。

そもそも、化粧擁壁や電線地中化やカラー舗装などで景観に配慮した彩都の新街区が
山手台より売れた事からも、今の時代に分譲地を買う人は景観など気にしていない
などという主張は、事実と正反対の詭弁、愚論です。

[758: 匿名さん]

＞2丁目辺りで石貼りの汚れでお悩みの方多いと、よく聞きます。

そのような捏造はききませんが、４丁目でちゃんと仕上げされている方で、街区全体で何らかの仕上げをする事を義務付けて欲しいという意見は良く聞きますね。

このままコンクリートを放置すれば、宝塚の山麓部のバス便大手分譲地で一番景観が醜く平均宅地面積も狭い、なんの魅力も無い低評価の街になってしまいますからね。

[759: 匿名さん]

＞、４丁目でちゃんと仕上げされている方で、
＞街区全体で何らかの仕上げをする事を義務付けて欲しいという意見は良く聞きますね。


４丁目に住んでるが、そんな話し聞いたことないです。

[760: 匿名さん]

＞そもそも、化粧擁壁や電線地中化やカラー舗装などで景観に配慮した彩都の新街区が
＞山手台より売れた事からも、今の時代に分譲地を買う人は景観など気にしていない
＞などという主張は、事実と正反対の詭弁、愚論です。


今の時代に分譲地を買う人は山手台の高圧線群を嫌ったのかも

山手台が今さら景観を気にして擁壁に化粧なんかしても

あの視界を遮る高圧線群を地中化できないから無駄だと思う。

やはり低価格で勝負すべきでしょうね。

[761: e戸建てファンさん]

21世紀の街であり、根強い人気の千里近郊で今まさに街全体が形作られている彩都と昭和のオールドタウンで没落ブランド宝塚にあり既に劣化した山手台を阪急が開発した街だからっていうだけで、同じ土俵で比べるなんておこがましいよ。
断言する、彩都が人気あるのは街自体の人気である。
綺麗に擁壁を仕上げたからといって、山手台が彩都より売れる事は断じてない！
彩都に失礼だよ。

[762: 匿名さん]

千里と彩都は別物だろw

千里に戸建て、マンションを買えない層のための彩都

プアマンズ千里ニュータウンといえる

[763: 匿名]

彩都は三田や北区と同等やね。

[764: 匿名さん]

>>757
コストダウンしたり景観無視しても戦略や広告や営業しだいで売る事が可能であろうが、もともとの開発じたいが景観に最大限に配慮し、緑の回復も考えて敷地のゆとりにもこだわるっていって貴重な山の緑に開発の手を入れたんだから、その正反対の事を大手がやったら駄目ですよね。

[765: マンコミュファンさん]

宝塚市は昭和50年代は市民一人あたり住民税額（平均所得）で全国10位以内だったんですよ。

一昔前は金持ちや高所得エリートに選ばれる街でした。

それが短期間でなぜここまでブランド凋落したんでしょうね。

[766: 匿名さん]

山手台南部の取引事例なんてありませんよ。

[767: 住まいに詳しい人]

安くする為にコストダウンしても良いというアンチの珍理論は完全に破綻している。
なぜならぜんぜん安くないから（笑）
むしろちゃんと約束していた開発理念を守って景観にも配慮していた東3丁目頃
（リーマンショック前）と比べても、宝塚市内含め大阪通勤圏のバス便エリアの
不動産価格が2割超下落している事を考慮すると、むしろ現在の坪単価相対的に
値上げしており、かなりの割高になっている。
ちゃんと化粧仕上げして65～70坪2600～2800万でもおかしくない場所を、
コストダウンしまくって区画数増やす為に面積も狭くして190㎡2500万で売ってるのだから
安くする為もへったくれもなく、むしろ単なる割高で売って区画も増やして利益率を上げる為だけの
理念無き乱開発路線の部類に走っているだけ。

×土地を大きく擁壁の仕上げもちゃんとしたら、分譲価格が高くなり売れない

○少しでも割高な坪単価で売る為に土地を小さくし、仕上げも極限までコストダウン
○適正価格なら土地にゆとりがあり景観にも配慮した造成のほほうが断然売れる

[768: ご近所の奥さま]

新しい街区のクレアスは、仕上げ擁壁になっている部分もあるみたいですよ。

目立つ通り沿いだけなのか、一定高さ以上に仕上げがされたのか、基準は分かりませんが。

今後の開発の土地の平均面積（区画割）は確かにビューノ比でもう10坪ほど大きくしてほしいですね。

この10坪が、嘘偽りや誇張の無い本当に良好な住環境や緑豊かな街並みを実現する為に必要な部分で効果は劇的ですからね。

[769: 検討中の奥様]

もう少し価格が下がれば山手台買いたいという人いっぱい知ってますよ。
買えなかったら元も子もないから50坪かつかつ有ればOKです。
あ、よう壁は自分でやったらいいと思ってます。好みが違うんでね。

[770: 匿名さん]

こいつは我田引水で山手台南部の資産価値を向上維持だけをしたいが為に必死で理念だ擁壁だ何だ言っているが

そもそも街のポテンシャルが無く無駄。

[771: 匿名]

擁壁を仕上げないかわりに100万安く分譲して、協定で各世帯に仕上げ委ねているとかならともかく
コストダウンしてコンクリむき出しにしといてむしろ相場より200万上乗せしているような分譲だもんな（笑）

[772: 匿名さん]

770は山手台スレに1年中居座り粘着し続けているいつものアンチで、山手台を叩く事のみが目的なので無視しましょう。

[773: 匿名さん]

良し悪しは別にして、コストダウンしまくりの土地ですら
営業力を駆使して割高な坪単価で分譲できているという現実と

「ポテンシャルが低いから何をやっても無理」

という中傷が全く矛盾している事に気づかないほどアタマが悪いのがアンチ。

[774: 匿名さん]

＞もう少し価格が下がれば山手台買いたいという人いっぱい知ってますよ。

あなた数年前からその嘘を言い続けていますね。

検討中の奥様という設定ですが、いい加減に買わないんですか？

手抜き50坪と同等以下の値段で、市内の起点駅がもっと便利な他のバス便ニュータウンで
60坪以上の整形地がいくらでも買えるからそちらを買いなさい。

山手台は山を破壊して小さい土地を大量供給する為の使い捨てで開発された場所ではありませんん。

既存住民がいない新規の住宅地に住みたいという需要の為に、一世代ごとに山を破壊していくような

愚かな開発は、永続できません。

[775: 検討中の奥様]

774 数年って3～4年？ウチが初めて書き込んだんは去年ですけどね？
開発とか小難しいことよくわかりませんけど子どものとき見た金妻のイメージが宝塚山手台とピッタリなんでいいと思ってます。
あ、少しずつ安なってきてますがもう少しなんですね♪

[776: 匿名さん]

使い捨ての既存住民が御託を並べるな。最も経済センスの無い人間は黙ってればよい。

[777: 匿名さん]

兵庫県芦屋市奥池南町
土地　整形地
面積　560㎡
取引額　1,700万円
坪単価　9.9万円
間口16.5m 前面道路6.0m
取引時期　平成24年第2四半期

[778: 匿名さん]

>>775
嘘はいけませんよ。
あなたビューノの前の西4丁目の時から同じ事（土地を狭くしてほしい、庭いらない、木なんて植えたくないから小さいほうがいい、むき出しコンクリ擁護）書き続けていますから（笑）

[779: 匿名さん]

取引が成立しない程の暴落w

[780: 匿名さん]

５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５０㎡ほどの面積を食うんですよ。
つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
木を何本植えられるの？って話。
５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以はそこにあります

[781: 検討中の奥様]

あ、もしかして検討中の奥様っていうハンドルネーム使っている人はすべて同一人物で私だなんて思い込んではるんですか？（笑）
貴方って開発理念がどうとか言うわりには相当アタマが…(*^^*)

[782: 匿名さん]

取引が成立しない７０坪w
５０坪でもグロスはおんなじ
坪単価がさらに下がるだけw

[783: 匿名さん]

売りつけるの検討中なんだね

[784: 匿名さん]

下のお古は売りつけたくても誰も触手が伸びません。

[785: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

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大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。