阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[570: 匿名さん]

>>565
宝塚の他のバス便エリアのニュータウンや分譲地（昭和50年代頃の開発）は
概ね平均65坪ぐらいあるし（50坪台後半の土地もあるが、70坪以上の土地も多いので
平均では215㎡ぐらいある）、それなりに緑豊かで建てこんでおらず空間的なゆとりもある。
山手台南部は230㎡ぐらいあるので、開発後の緑の景観の復元に配慮されている。
これらはいずれも乱開発ではない。

標高50～150mの山林を切り開いた場所：平均215㎡以上
標高150～250mの山林を切り開いた場所：平均230㎡以上
標高250m以上の山林を切り開いた場所：平均330㎡以上

これぐらいがその立地に見合う緑の回復率を考慮した大まかなまともな開発の目安。

標高200m前後で、50坪はありえない乱開発。

[573: ご近所の奥さま]

確かに、阪急さんには昔の昭和前半の素晴らしかった理念重視の開発に立ち戻ってもらいたいですね。

[574: 匿名さん]

乱開発ってなに？区画の大きさとはあんまり関係ないと思うけど。
かつての川西みたいに道路がないのに住宅作って大渋滞とか、こういうのでしょ。

100坪の大きな区画なんて千里ニュータウンでも誰も買わないから、50坪二つに分けて売ってるんだよ。売れないもの作って放置したらそれこそ乱開発だ。

[575: 匿名さん]

千里ニュータウンは１００坪～２００でねか？

[577: 匿名さん]

そもそも大前提として、住宅は既に余っており、特に山の斜面部のバス便エリア、バス便ニュータウンは、空家や空き地が増加しているので、無理に開発して山を削る理由や正当性など一切無い。

それでもどうしても理想の素晴らしい住宅街をつくりたいからとい約束で、行政に開発禁止区域を開発可能な場所に変えさせて、保全対象の山肌に破壊の手を入れたのが山手台。

宝塚一の理想を追求した住宅街をつくるといっていた話を反故にして、宝塚の3桁標高エリアでぶっちぎり最低の50坪コンクリ乱開発など論外。平均50坪台の区割りでは、緑の回復率は平均を遥かに下回り、今まで確約してきた自然環境と調和する緑豊かな住宅街にはなりようがない。

[578: 匿名さん]

積水がもっと乱開発しやすい駅徒歩圏の山手ですら、法令の最適敷地面積ぎりぎり区割りのミニ開発せずに65坪で分譲できているのだから、山の上でできないわけがないわな。そもそも東3丁目（平均70坪以上）や東1丁目（平均65坪以上）では事業として成立したのだから。コストダウン狭小区割りの乱開発は言い訳しようがない。

阪急の名前出して日本中がお手本とする美しいまちづくりを謳っておいて（沿線で商売している鉄道企業だから嘘はつかないだろうと思うのが普通）、日本どころか宝塚市内のニュータウンでも最低レベルのかつかつ区割り手抜きコストダウン乱開発とか、モラルハザードにもほどがあるだろう。

[579: 匿名さん]

確かに山の中腹ごっそり削って（しかもどこよりも緑豊かにするという名目で）50坪はねーな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[580: 購入検討中さん]

東五丁目内にバス停があるけど
バスが走るの？

[581: 匿名さん]

新しくできたの？

[582: 匿名さん]

>>580

①今のバスルートとは別に山手台四丁目⇒東5⇒東4⇒東3⇒幹線道路⇒阪急山本が設定される（1時間に2本程度か？）

②今のバスルートそのものが変わる（幹線道路を南北に単純に上り下りするのではなくぐるっと回る循環ルート）

このどちらかだが、②の場合は、既存の山手台西4丁目住民には影響が大きい。行きと帰りで所要時間がかなり変わってくる。

いずれにせよ、バスが通るのは山手台東を抜ける準幹線道路が開通してからなので数年以上先。

[583: 匿名さん]

> by 匿名さん　2012-10-24 08:07:41
>
>
>
>
> 山手台サイトがリニューアルされてコンテンツが追加されていますね
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/concept/thoughts_of_a_developer/ooba_...
>
> ＞阪急宝塚山手台の宅地開発が始まっておよそ30年の時が経つ。開発面積約188haを超える広大な敷地では、
> ＞「地区計画」とこの街ならではの「建築協定」「緑地協定」をもとに、豊かな自然と調和するまちづくり
> ＞が進められ、現在では約1600世帯(2012年8月末現在)が暮らす住宅地へと成長した。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、豊かな自然と調和する緑豊かな住宅街にはなりえませんね。
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/relayessay/mori_vol1
>
> ＞宝塚に生まれ育った私は、宝塚の街をよくしたい、恩返しがしたいという思いが強く、当時も
> ＞宝塚青年会議所という団体に所属しながら、街づくりをテーマに、以前阪神競馬場で開催されていた
> ＞宝塚祭りの復活を始めとする、様々な街づくり活動を行っていました。そういった経緯もあった事から、
> ＞当時まだ家屋も少なかった山手台に関し「これから宝塚一の街づくりをするんだ」という
> ＞阪急不動産開発担当者の話を聞きその姿勢に共感したのを覚えています。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、宝塚一どころか、宝塚の一種低層の平均（７０坪、石積み）以下ですから、
> 日本中がお手本とするまちづくり（笑）や世代を越えて愛される美しい街にはなりえませんね（笑）

仰る通りです。いまいちど原点に立ち戻って、嘘の無い誠実な開発を手がけるべ
きだと思います。

[584: 匿名さん]

最低敷地面積変更の動きはまだか

１７０じゃお手本にならんぞｗ

[585: 匿名さん]

578
「沿線で商売している鉄道企業だから嘘はつかないだろうと思うのが普通」って、それが勝手な思い込みっていうの。
だろう運転はダメだって教習所で習っただろ？
かもしれない運転をしなさいって！
そうやって、他人任せにして監視を怠るから、いつのまにか色々変えられたのに気付かず住民、市民にはどうしようもないと後の祭りをやりだしちゃうんだよ。

[586: 匿名さん]

>576
>そもそも大きい土地が売れないというのも全くのデタラメであり嘘。
>50坪2400万と70坪2600万だったら、圧倒的に70坪のほうが早く売れるし人気も出る。

だれも、70坪の土地が売れないとは言ってないですよ。
70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。
50坪2400万（坪４８万円）で同じ土地を、区画割を変えるだけで、70坪2600万（坪３７万円）で
販売して事業が成り立つ根拠は？

[587: 匿名さん]

50坪も70坪も造成費用は殆ど変わらない（インフラは区画に対してかかるので誤差程度）。
50坪で利益が出る土地は、70坪の土地を200～300万ぐらい増しの値段で販売しても赤字にはならないし
区画あたりでは同じぐらいの利益が出る。

実際、デベロッパーは自社で販売する坪単価の7掛けぐらいで（黒字で）ハウスメーカーに卸しているので、
50坪2400万で販売しているエリアで、70坪2600万で赤字になるというのはありえないという事。

デベロッパーが環境や景観を無視して、ぎりぎりの区割りに小さくしたがるのは、大きめの土地にすれば
売却可能な坪単価が下がって利益が減るのと（赤字にはならない、事業としては成立する）、区画数が
減少して総利益が減るから。

ようは街並みを蝕み破壊するミニ開発屋と全く同じ行動原理。

[588: 匿名さん]

山の上を造成したニュータウンの50坪と100坪の土地

電気や上下水道やガスの引き込み工事費用は全く同じ（誤差程度）
造成工事（擁壁工事）は2倍にはならず1.1～1.3倍程度

山の上の山林斜面地を造成した宅地の原価はインフラ整備費用が殆どで、造成前の原価（坪5万以下）は知れているので、50坪でも100坪でも宅地のコミコミ原価は300万も違わない

[589: 匿名さん]

つまり

＞70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。

これは全くのデタラメ（悪徳業者の都合）で、

70坪の土地にすれば『50坪台の土地を売る時のような割高な坪単価では販売できなくなって』利益が減るので、開発の経緯や理念や約束を破棄して、金儲けコストダウン乱開発路線に転換した。

が正解。

そもそも、環境や景観を無視した50坪開発にしないと成立しなくなったというのなら（嘘だが）、事業自体をやめればいいだけの話。

[590: 匿名さん]

山手台は、南部は70坪以上（これは守られた）、北部はそれを遥かに上回る水準で、緑の回復と景観に最大限に配慮して開発するという約束だったんだけどね。

開発が禁止されていた保全対象の山並みを開発可能地域に変更させてごっそり削るからには、素晴らしい開発をすると地元に説明して。

[591: 匿名さん]

バスが開通するまでは、バスすら無いバス便エリアが発生するな。
マイカー送迎前提の住民ばかり入ってきて、幹線道路の渋滞が悪化しそう。
バス開通しても、バスへの利用転換は進まず。

[592: 591]

アンカー忘れ >>582

[593: 匿名さん]

>587
>588
>589
誰もそんな断片的で一般的な話を期待していない。
貴方は、山手台の土地購入価格、造成費用を知っているのですか？
それを元に、７０坪で２６００万で事業が成り立つと言っているのですか？
原価構造が異なる別のニュータウンの話をしても、誰も相手にしませんよ。

[594: 匿名]

誰がどう見ても騙したほう（業者、行政）が悪いのにに、騙されたほう（市民、住民、地域）が悪いといっているのは、まともな人間じゃねぇな

[595: 匿名]

>>593
山手台は、どこよりも緑豊かで景観にも環境にも配慮するという約束で山に手を入れた場所です。
50坪じゃないと採算がとれないというのであれば（嘘だが）、開発そのものをやめればいいのです。

ハイ論破。

[596: 匿名さん]

>959
結局、悲しいかな話を誤魔化すことしか出来ないのですね（笑）
まあ、開発当初と状況が違うのに方針転換できず、塩漬けとなっている住宅地もあるし、
そっちの方がよほど乱開発。
山手台の方針転換は、業者、住民も、宝塚市もすべてメリットがある成功例だね。

[597: 匿名さん]

東3丁目まではまともな開発（公約に反しない区割り、まともな仕上げ）が出来ていたのだから、急に約束破りの手抜きのコストダウン乱開発に走った事に対する言い訳の余地は皆無。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[598: 匿名さん]

例えば半分程度を50坪台として（180～190㎡）として、そちらで利益を稼ぎ、大きめの土地（70～100坪）は薄利や原価に近い価格で販売するという方法をとって平均70坪の環境を確保したとしても、赤字にはなりようがない。
大きめの土地は原価で販売するかわりに、建築条件付で販売して上物で利益を確保するといった手法もある。

そもそもごく最近の東1丁目や東3丁目までは、乱開発に走らず理念に沿った開発（景観に配慮した仕上げ、住環境や緑の回復に配慮したゆとりある平均面積）で成立していたのだから、急にできなくなったという話は全くのデタラメであり、筋が通らない事が分かる。

開発が禁止されていた保全されていた山の上の貴重な緑を、どこよりも景観や環境に配慮した開発をするからと約束して市街化区域に編入させて削ってコンクリ50坪の乱開発は、単純にデベロッパーが約束を無視して建売業者並の金儲け「だけ」しか考えない悪徳行為に走るモラルハザードに他ならない。

[599: 匿名さん]

>>596
塩漬けの土地は放っておけば、緑が回復して緑地に戻ります。
山手台北部も戻っていました。
開発をあきらめて返還して緑地に戻している土地も多数あります。

山を削ってかつかつ区割りの緑地回復が見込めない使い捨て
ニュータウンにしたら二度とまともな環境には戻りません。

そもそもバス便ニュータウンの土地や家が余っている時代に
使い捨てニュータウンを過剰供給しても、将来の空家戸数と
市街地面積を増加させて、社会基盤の維持管理費用と将来世代の
負担を増すだけで全く市民にとってメリット無いし、貴重な
山林が、一台限り使い捨て金儲け開発の為だけに破壊されただけの結果に終わる。

完全論破。

[600: マンコミュファンさん]

>>594
仰る通り。
どうみても開発経緯を反故にしたモラル無き乱開発への路線変更を
擁護している人間に正当性は皆無ですね。
山手台は本来開発できない山肌を大規模山林破壊するかわりに、
大きめの区割りと景観への配慮で、どこよりも緑が多く美しい景観の街に
復元するという約束で開発した場所です。

[601: 良識人]

あとでちゃんとするからという約束で山の上を数十ヘクタールむしって、50坪乱開発はねーわな。

[602: 匿名]

山手台の協定は５０坪以上だよね？

阪急はチャント５０坪以上を守ってるでしょ？

５０坪では不服だというのなら

７０坪でも１００坪でもアナタの満足できるように

変えたらどうですか？

[603: 周辺住民さん]

強制力のない約束なんてものを
信じるほうがどうかしてる。
嫌なら引っ越せばよい

[604: 匿名]

阪 急 は 山 手 台 の 街 並 協 定 を 遵 守 し て い ま す 。

[605: 匿名さん]

＞どうみても開発経緯を反故にしたモラル無き乱開発への路線変更を擁護している人間に正当性は皆無ですね。

その通りです。東3丁目までは、秩序あるまともな開発ができていたのですから、
急にできなくなったという主張や社会情勢の変化でやむなしという主張は、全くの嘘で
単なる業者の都合で乱開発に走る為の悪質な方便だという事が分かります。

[606: 匿名さん]

開発時に確約していたもともとは70坪以上だった計画と建ぺい率(40%)と都市計画で

定められていた区割りや最低区画面積（70坪以上、一部は550㎡以上）を、行政に

圧力かけて癒着して自ら変更させた上で乱開発可能な状況にもっていっているのだから、

協定遵守も糞もねーわな（笑）

[607: 匿名さん]

>>602
阪急はどこよりも緑豊かで景観に配慮したまちづくりをすると昔も今も掲げ約束しています。
日本中がお手本とする美しいまちづくり、世代を越えて愛される（使い捨てにはならない）いつまでも色あせない
景観、環境重視の美しい街づくりを確約する事で、山手台の不動産を販売してきました。

緑の回復が見込めず、景観や住環境への配慮が山の上の立地の平均以下である事も明らかな、50坪コンクリでは
そうした約束が守られていないのはあきらかなので、明確に開発公約を守っていません。
守っているといっているのは貴方だけです。
そもそも山手台は、開発禁止区域を開発可能区域に変えさせてまで自然破壊するからには、どこよりも翠豊かで
ゆとりある美しい環境に復元するという計画を示し約束して、開発に入った場所です。
その経緯を無視した開発は、明確にモラルに反する反社会的な悪質行為です。

[608: 周辺住民さん]

いやなら理想の街に引っ越せばよいのに。

[609: 匿名さん]

>>599

>塩漬けの土地は放っておけば、緑が回復して緑地に戻ります。

そりゃ数百年放っておけば森に戻るでしょうが、十数年ではせいぜい雑草程度でしょう(笑)
50坪の宅地がNGなら公園墓地にでもした方が良いでしょう。買い手がつくかどうかも疑わしい邸宅街よりも確実に売れますし、雑草生い茂る荒れ地を放置するよりも景観上好ましいです。

[610: ご近所の奥さま]

確かに約束を破り、理念を破棄し、経緯を無視しての乱開発は1ミリも擁護できませんね。
東3丁目まではちゃんと開発できていたのですから、まともな秩序ある開発に立ち戻るべきです。

[611: 匿名さん]

>>609
あなたぜんぜんん現地の状況を知りませんね。
十数年放置されている間に、山手台の粗造成エリアは、本当に森に復元されつつありましたよ。

[612: 匿名さん]

50坪とそう大差無い価格帯で、70坪～100坪の区画を売れば、10倍のスピードで完売します。
売れないといいっている乱開発業者は、50坪と同じ坪単価で70坪や100坪を販売することを
前提に話しているので、お話になりません。
50坪2400万で販売可能なエリアで、100坪4800万、70坪3360万で売る必要などないのです。
70坪2800万、100坪3600万で売ればいい。赤字にはならない。
土地の利益を減らして、建築条件付で販売して上物で利益確保してもいいし、定期借地権に
して同じく上物やHMからのバックマージンで利益確保してもいい。

ゆとりある区割りや景観に配慮した造成（植樹帯や自然石仕上げなど）で、山並み環境との
調和や緑地回を最大限に重んじるという計画で貴重な山肌を大規模破壊した場所なのですから、
この理念が最上位で優先されるべきなのは明白なのです。
この理念が守られなくなった時は、退場がルールなのです。
住宅は既に余っており、無理に山の上を乱開発ニュータウンにする正当性など皆無なのですから。
また、70坪は宝塚の一種低層の平均値であり、山の上ではこれでも若干緑の回復への
配慮に欠ける狭めの土地に該当します。決して非常識な水準ではなく、最低レベルの配慮です。
ですから、山手台も当初の計画、確約では南部70坪、北部はそれを遥かに上回る水準で
緑の景観と環境を復元するとしていたのです。

山手台は、平均どころか宝塚で一番の理想を追求したまちづくりをして市や地域に貢献すると
約束して基調な山の緑をむしりとった場所ですから、平均以下のコストダウン街など論外なのです。

[613: 主婦さん]

確かについ最近の東３丁目までは、まともな開発が成立していましたから、急にできなくなったという主張は筋が通りませんし、業者の捏造した全くのデタラメであるという事が良くわかりますね。

[614: 匿名]

開発禁止だったエリアの山を削った山手台開発において、最優先されるのはモラルと理念と経緯と約束です。


採算性ではありません。


コストダウンして環境犠牲にした乱開発に変更しなければ採算がとれなくなったと主張するなら（これは嘘だが）、開発をやめて退場するのが筋です。


自然や緑の保全対象の国立公園内で、環境に最大限に配慮した別荘地をつくるとしていた計画を、途中から50坪コンクリにする悪質行為が認められるわけがないのと同じ事です。

[615: 匿名]

西宮のシンボルである甲山や池田のシンボルである五月山で、山肌の標高200～300mエリアをきつきつに建て込んで殆ど緑地が回復せず景観も無視した50坪の乱開発街にする計画が認められるわけないだろう。

六甲の東斜面や長尾山の南斜面は、宝塚の最重要景観資源、環境資源。

宝塚だけは、どんな乱開発もOKなんでもありというのは、論外の稚拙な主張。

[616: 匿名さん]

公園墓地にするのは環境・景観上は望ましいが、しかし宝塚は僻地汚職霊園（すみれ墓苑）事業の後始末をして販売促進しなければいけないのはで現実的には無理。

現実的に可能なのは、敷地内に緑をじゅうぶんに確保して景観にも配慮した、有料老人ホーム、特養、高齢者マンション、介護施設、ホスピスなど、福祉や医療施設に用途転換して、ニュータウンと違い社会で不足している（これからますます不足する）インフラに利用するという案。

[617: 宝塚市民さん]

> そもそも、山手台開発は、金儲けが第一の目的ではなく、模範となるような良好な住宅街を創造する
> 事で、地域に貢献する為の事業でると、社会貢献第一を強調していた。それが社会情勢の変化で出来
> なくなったというなら（嘘だが）、潔く開発そのものをやめて、山に戻すのが最善の社会貢献。
>
> もしくは社会情勢の変化を鑑みて、これから不足する高齢者向けの緑に囲まれた福祉施設（各種の老
> 人ホーム街区）にするとか、定期借地権で緑に囲まれたセカンドライフ地や別荘地にするとかね。
>
> 社会情勢が変化したら、山の上のバス便エリアをカツカツ区割りで緑が回復しない50坪乱開発にせざ
> るをえなくなったという業者の言い分は、はなから論理として破綻している。
>
> なぜなら古いニュータウンの焼き直しでしかない山の上のバス便エリアの何の変哲も無いぎりぎり面
> 積の土地は、これからの時代もっとも余り（既に余っている）需要が低下する不動産であり、山の上
> を更に削ってまでそれらのストックを更に増やす行為は、社会悪でしかないからだ。
>
> それほど社会情勢への配慮や考慮を重んじている企業なのであれば、社会情勢の変化（20年前と違っ
> て、既に家が家余っている、ニュータウンが余っている、これから更にどんどん空家率が上昇する、
> 山を削る必要など無い）を受け止めて、潔く開発をやめて山に戻しましょう。
>
> 社会情勢が変化したから、山の上を緑豊かで景観豊かな街並みにはなりようがない50坪手抜きコンク
> リ街にする大義名分が生まれたって、どんな詭弁だよ（笑）
>
> 社会情勢云々を言うなら全く逆だろう。

仰るとおりです。
反論しようがない完璧な正論です。

[618: 銀行関係者さん]

資本主義は金もうけが第一

[619: 匿名]

阪 急 は 山 手 台 の 地 区 計 画（ １ ７ ０ ㎡ 以　上　） を 遵 守 し て い ま す 。