阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[564: ご近所の奥さま]

宝塚の山をもうこれ以上削らないで！
お願いです　緑が戻らない庭無し平均５０坪台の最低の乱開発はやめてください

[566: e戸建てファンさん]

本スレはばっさりやられたね～。ま、ルール違反してるから仕方ないけどね。
ルール違反を繰り返す輩に阪急は約束破りとか言う資格あるのかな？
あと、いつも乱開発擁護してる人ってどこにいるんだろうね？
それと
《そもそもネットだけで水面下で動いていないと決め付けているのもお話にならない。》と言ってたけど、その辺りを詳しく聞きたいね～。どんな動きしてるの？
まさかパソコン机の下で足が動いてるとか言わないよね？

[568: 匿名さん]

５０坪と７０坪では全く違います。宝塚で山を削った住宅街は、概ね平均で７０坪あります。

５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。

駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、平均的な文住宅（全国平均が最近の年度で１３５㎡ほど　１階の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍの通路分を含めて（１２ｍ×１０ｍ）、１５０㎡ほどの面積を食うんですよ。

つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。

木を何本植えられるの？って話。

５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。

７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以はそこにあります。

５０坪では、山並みの緑と調和した緑豊かな住宅街（宅地部分の緑被率が２５％超）にはなりえないのです。

[569: 匿名さん]

山手台の北部開発が悪質なのは、もともとは南部以上に緑豊かにするという事で、建ぺい率40%容積率80%になっていたのを、「社会情勢が変化した」云々で、行政に働きかけて、どさくさ紛れに建ぺい率50%容積率100%に変更させているという事。

言うまでも無く、土地を小さくして50坪台で区割りする為の仕込み、割高坪単価で売る為の仕込みに他ならない。

[570: 匿名さん]

>>565
宝塚の他のバス便エリアのニュータウンや分譲地（昭和50年代頃の開発）は
概ね平均65坪ぐらいあるし（50坪台後半の土地もあるが、70坪以上の土地も多いので
平均では215㎡ぐらいある）、それなりに緑豊かで建てこんでおらず空間的なゆとりもある。
山手台南部は230㎡ぐらいあるので、開発後の緑の景観の復元に配慮されている。
これらはいずれも乱開発ではない。

標高50～150mの山林を切り開いた場所：平均215㎡以上
標高150～250mの山林を切り開いた場所：平均230㎡以上
標高250m以上の山林を切り開いた場所：平均330㎡以上

これぐらいがその立地に見合う緑の回復率を考慮した大まかなまともな開発の目安。

標高200m前後で、50坪はありえない乱開発。

[573: ご近所の奥さま]

確かに、阪急さんには昔の昭和前半の素晴らしかった理念重視の開発に立ち戻ってもらいたいですね。

[574: 匿名さん]

乱開発ってなに？区画の大きさとはあんまり関係ないと思うけど。
かつての川西みたいに道路がないのに住宅作って大渋滞とか、こういうのでしょ。

100坪の大きな区画なんて千里ニュータウンでも誰も買わないから、50坪二つに分けて売ってるんだよ。売れないもの作って放置したらそれこそ乱開発だ。

[575: 匿名さん]

千里ニュータウンは１００坪～２００でねか？

[577: 匿名さん]

そもそも大前提として、住宅は既に余っており、特に山の斜面部のバス便エリア、バス便ニュータウンは、空家や空き地が増加しているので、無理に開発して山を削る理由や正当性など一切無い。

それでもどうしても理想の素晴らしい住宅街をつくりたいからとい約束で、行政に開発禁止区域を開発可能な場所に変えさせて、保全対象の山肌に破壊の手を入れたのが山手台。

宝塚一の理想を追求した住宅街をつくるといっていた話を反故にして、宝塚の3桁標高エリアでぶっちぎり最低の50坪コンクリ乱開発など論外。平均50坪台の区割りでは、緑の回復率は平均を遥かに下回り、今まで確約してきた自然環境と調和する緑豊かな住宅街にはなりようがない。

[578: 匿名さん]

積水がもっと乱開発しやすい駅徒歩圏の山手ですら、法令の最適敷地面積ぎりぎり区割りのミニ開発せずに65坪で分譲できているのだから、山の上でできないわけがないわな。そもそも東3丁目（平均70坪以上）や東1丁目（平均65坪以上）では事業として成立したのだから。コストダウン狭小区割りの乱開発は言い訳しようがない。

阪急の名前出して日本中がお手本とする美しいまちづくりを謳っておいて（沿線で商売している鉄道企業だから嘘はつかないだろうと思うのが普通）、日本どころか宝塚市内のニュータウンでも最低レベルのかつかつ区割り手抜きコストダウン乱開発とか、モラルハザードにもほどがあるだろう。

[579: 匿名さん]

確かに山の中腹ごっそり削って（しかもどこよりも緑豊かにするという名目で）50坪はねーな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[580: 購入検討中さん]

東五丁目内にバス停があるけど
バスが走るの？

[581: 匿名さん]

新しくできたの？

[582: 匿名さん]

>>580

①今のバスルートとは別に山手台四丁目⇒東5⇒東4⇒東3⇒幹線道路⇒阪急山本が設定される（1時間に2本程度か？）

②今のバスルートそのものが変わる（幹線道路を南北に単純に上り下りするのではなくぐるっと回る循環ルート）

このどちらかだが、②の場合は、既存の山手台西4丁目住民には影響が大きい。行きと帰りで所要時間がかなり変わってくる。

いずれにせよ、バスが通るのは山手台東を抜ける準幹線道路が開通してからなので数年以上先。

[583: 匿名さん]

> by 匿名さん　2012-10-24 08:07:41
>
>
>
>
> 山手台サイトがリニューアルされてコンテンツが追加されていますね
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/concept/thoughts_of_a_developer/ooba_...
>
> ＞阪急宝塚山手台の宅地開発が始まっておよそ30年の時が経つ。開発面積約188haを超える広大な敷地では、
> ＞「地区計画」とこの街ならではの「建築協定」「緑地協定」をもとに、豊かな自然と調和するまちづくり
> ＞が進められ、現在では約1600世帯(2012年8月末現在)が暮らす住宅地へと成長した。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、豊かな自然と調和する緑豊かな住宅街にはなりえませんね。
>
> http://www.yamatedai.net/kurashi/relayessay/mori_vol1
>
> ＞宝塚に生まれ育った私は、宝塚の街をよくしたい、恩返しがしたいという思いが強く、当時も
> ＞宝塚青年会議所という団体に所属しながら、街づくりをテーマに、以前阪神競馬場で開催されていた
> ＞宝塚祭りの復活を始めとする、様々な街づくり活動を行っていました。そういった経緯もあった事から、
> ＞当時まだ家屋も少なかった山手台に関し「これから宝塚一の街づくりをするんだ」という
> ＞阪急不動産開発担当者の話を聞きその姿勢に共感したのを覚えています。
>
> 確かに５０坪のかつかつコンクリでは、宝塚一どころか、宝塚の一種低層の平均（７０坪、石積み）以下ですから、
> 日本中がお手本とするまちづくり（笑）や世代を越えて愛される美しい街にはなりえませんね（笑）

仰る通りです。いまいちど原点に立ち戻って、嘘の無い誠実な開発を手がけるべ
きだと思います。

[584: 匿名さん]

最低敷地面積変更の動きはまだか

１７０じゃお手本にならんぞｗ

[585: 匿名さん]

578
「沿線で商売している鉄道企業だから嘘はつかないだろうと思うのが普通」って、それが勝手な思い込みっていうの。
だろう運転はダメだって教習所で習っただろ？
かもしれない運転をしなさいって！
そうやって、他人任せにして監視を怠るから、いつのまにか色々変えられたのに気付かず住民、市民にはどうしようもないと後の祭りをやりだしちゃうんだよ。

[586: 匿名さん]

>576
>そもそも大きい土地が売れないというのも全くのデタラメであり嘘。
>50坪2400万と70坪2600万だったら、圧倒的に70坪のほうが早く売れるし人気も出る。

だれも、70坪の土地が売れないとは言ってないですよ。
70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。
50坪2400万（坪４８万円）で同じ土地を、区画割を変えるだけで、70坪2600万（坪３７万円）で
販売して事業が成り立つ根拠は？

[587: 匿名さん]

50坪も70坪も造成費用は殆ど変わらない（インフラは区画に対してかかるので誤差程度）。
50坪で利益が出る土地は、70坪の土地を200～300万ぐらい増しの値段で販売しても赤字にはならないし
区画あたりでは同じぐらいの利益が出る。

実際、デベロッパーは自社で販売する坪単価の7掛けぐらいで（黒字で）ハウスメーカーに卸しているので、
50坪2400万で販売しているエリアで、70坪2600万で赤字になるというのはありえないという事。

デベロッパーが環境や景観を無視して、ぎりぎりの区割りに小さくしたがるのは、大きめの土地にすれば
売却可能な坪単価が下がって利益が減るのと（赤字にはならない、事業としては成立する）、区画数が
減少して総利益が減るから。

ようは街並みを蝕み破壊するミニ開発屋と全く同じ行動原理。

[588: 匿名さん]

山の上を造成したニュータウンの50坪と100坪の土地

電気や上下水道やガスの引き込み工事費用は全く同じ（誤差程度）
造成工事（擁壁工事）は2倍にはならず1.1～1.3倍程度

山の上の山林斜面地を造成した宅地の原価はインフラ整備費用が殆どで、造成前の原価（坪5万以下）は知れているので、50坪でも100坪でも宅地のコミコミ原価は300万も違わない

[589: 匿名さん]

つまり

＞70坪の土地にすれば総額が高くなり売れなくなると言っているだけ。

これは全くのデタラメ（悪徳業者の都合）で、

70坪の土地にすれば『50坪台の土地を売る時のような割高な坪単価では販売できなくなって』利益が減るので、開発の経緯や理念や約束を破棄して、金儲けコストダウン乱開発路線に転換した。

が正解。

そもそも、環境や景観を無視した50坪開発にしないと成立しなくなったというのなら（嘘だが）、事業自体をやめればいいだけの話。

[590: 匿名さん]

山手台は、南部は70坪以上（これは守られた）、北部はそれを遥かに上回る水準で、緑の回復と景観に最大限に配慮して開発するという約束だったんだけどね。

開発が禁止されていた保全対象の山並みを開発可能地域に変更させてごっそり削るからには、素晴らしい開発をすると地元に説明して。

[591: 匿名さん]

バスが開通するまでは、バスすら無いバス便エリアが発生するな。
マイカー送迎前提の住民ばかり入ってきて、幹線道路の渋滞が悪化しそう。
バス開通しても、バスへの利用転換は進まず。

[592: 591]

アンカー忘れ >>582

[593: 匿名さん]

>587
>588
>589
誰もそんな断片的で一般的な話を期待していない。
貴方は、山手台の土地購入価格、造成費用を知っているのですか？
それを元に、７０坪で２６００万で事業が成り立つと言っているのですか？
原価構造が異なる別のニュータウンの話をしても、誰も相手にしませんよ。

[594: 匿名]

誰がどう見ても騙したほう（業者、行政）が悪いのにに、騙されたほう（市民、住民、地域）が悪いといっているのは、まともな人間じゃねぇな

[595: 匿名]

>>593
山手台は、どこよりも緑豊かで景観にも環境にも配慮するという約束で山に手を入れた場所です。
50坪じゃないと採算がとれないというのであれば（嘘だが）、開発そのものをやめればいいのです。

ハイ論破。

[596: 匿名さん]

>959
結局、悲しいかな話を誤魔化すことしか出来ないのですね（笑）
まあ、開発当初と状況が違うのに方針転換できず、塩漬けとなっている住宅地もあるし、
そっちの方がよほど乱開発。
山手台の方針転換は、業者、住民も、宝塚市もすべてメリットがある成功例だね。

[597: 匿名さん]

東3丁目まではまともな開発（公約に反しない区割り、まともな仕上げ）が出来ていたのだから、急に約束破りの手抜きのコストダウン乱開発に走った事に対する言い訳の余地は皆無。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[598: 匿名さん]

例えば半分程度を50坪台として（180～190㎡）として、そちらで利益を稼ぎ、大きめの土地（70～100坪）は薄利や原価に近い価格で販売するという方法をとって平均70坪の環境を確保したとしても、赤字にはなりようがない。
大きめの土地は原価で販売するかわりに、建築条件付で販売して上物で利益を確保するといった手法もある。

そもそもごく最近の東1丁目や東3丁目までは、乱開発に走らず理念に沿った開発（景観に配慮した仕上げ、住環境や緑の回復に配慮したゆとりある平均面積）で成立していたのだから、急にできなくなったという話は全くのデタラメであり、筋が通らない事が分かる。

開発が禁止されていた保全されていた山の上の貴重な緑を、どこよりも景観や環境に配慮した開発をするからと約束して市街化区域に編入させて削ってコンクリ50坪の乱開発は、単純にデベロッパーが約束を無視して建売業者並の金儲け「だけ」しか考えない悪徳行為に走るモラルハザードに他ならない。

[599: 匿名さん]

>>596
塩漬けの土地は放っておけば、緑が回復して緑地に戻ります。
山手台北部も戻っていました。
開発をあきらめて返還して緑地に戻している土地も多数あります。

山を削ってかつかつ区割りの緑地回復が見込めない使い捨て
ニュータウンにしたら二度とまともな環境には戻りません。

そもそもバス便ニュータウンの土地や家が余っている時代に
使い捨てニュータウンを過剰供給しても、将来の空家戸数と
市街地面積を増加させて、社会基盤の維持管理費用と将来世代の
負担を増すだけで全く市民にとってメリット無いし、貴重な
山林が、一台限り使い捨て金儲け開発の為だけに破壊されただけの結果に終わる。

完全論破。

[600: マンコミュファンさん]

>>594
仰る通り。
どうみても開発経緯を反故にしたモラル無き乱開発への路線変更を
擁護している人間に正当性は皆無ですね。
山手台は本来開発できない山肌を大規模山林破壊するかわりに、
大きめの区割りと景観への配慮で、どこよりも緑が多く美しい景観の街に
復元するという約束で開発した場所です。