阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[503: 匿名さん]

社会情勢の変化で当初の理念とは正反対の開発しかできなくなったというなら（嘘だが）、この地から撤退するのが筋。

[508: 匿名さん]

あのね、50坪から70坪にしたら、道路割合減って街区あたりの宅地比率上がって、
擁壁工事のコスト（坪数あたりの造成単価）も大幅に下がるの知ってるの？

利益率は変わらんよ。赤字にはならない。
土地を小さくしたがるのは、宅地あたりの利益率高める為ではなく、街並みや
環境や景観を犠牲にして区画数を増やしたという事以外に理由は無い。

[509: 匿名]

だから区画数を増やしたいということだろう

それで？

建売屋の見解は終わり？

今度、株主の立場もお願い

[510: 匿名さん]

平均190㎡から平均220㎡にしたら売却可能坪単価は10%程度下がるが、10%以上、坪あたりの原価コスト（土地割合の効率、造成コストの効率）が下がるので利益率は下がらず、赤字にもならない。

電線地中化や擁壁の仕上げに関しては、かかった費用以上に売価に転嫁しても売却できるので、土地面積の議論とは関係が無い。

土地を小さくしたがるのは、区画数を増やしたいからに他ならない。

[511: 匿名]

赤字なったらあかんやろ
そもそも、、、、やのに

少しでも稼ぎたいんちゃう
ろくな目にあってないから

時系列で考えなあかんよ
キミはネガに目を瞑ってる

キミのお得意の叩きなら
利害関係無ければボロクソだろう

我田引水でメガネが曇ってるぜ

[512: 匿名さん]

阪急の株など買うわけがないだろう。

永続可能なビジネスモデルの世界的企業で、営業利益率が30%を超え、10年でEPS、配当が2倍増するdividend growth stockしか所有しない。

[513: 匿名さん]

儲ける為なら、開発当初の約束無視して特定の市や地域をぼろくそに使い捨てでも乱開発していいってのも、モラルハザードだけどね。

[514: 匿名]

で、阪急の株主の立場では考えられないってこと？

[515: 匿名さん]

阪急は、山手台では目先の金儲けの為ではなく、長い目で見て理想のまちづくりをすることで沿線開発の理念を再確認し事で、地域住民とステークホルダーに貢献するという話だった。

[516: 匿名さん]

皮肉な事に、阪急が主張していた事は、近鉄が沿線で実践している。

ファミリーランドの再開発もやっつけ仕事でろくなもんじゃない。

[517: 匿名]

おじいちゃんの昔話ではなく

株主や債権者の立場を無視して事が進むとでも思ってるのかい

そもそもステークホルダーが変わってるけど？

[518: 匿名]

だから近鉄は三菱がと

[519: 匿名さん]

山手台は、山の緑と100年を見据えたすばらしい街づくりの模範となるような開発を目指すといっていたわけ。

無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。

[520: 匿名さん]

地域住民や開発時の確約を無視してまで、建売屋レベルの乱開発に走る理由など無い。

[521: 匿名]

長期プロジェクトの謳い文句、美辞麗句、

電鉄といえど所詮不動産屋のセリフ真に受けて逆切れ

ここにしかない

とか、世の中にどんだけあるよｗ

誰がお手本にしたんだそれで

近鉄か？ｗ

別に山手台をお手本などにしてないだろうが

[522: 匿名]

>無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。


あのな、新規事業なら百歩譲ってそうかも知れんが、いわくつきの、因縁のＰＪなんだぞ。よく考えろ。

[523: 匿名]

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
山手台では65坪以上じゃないと目的が達せないなら、
最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ライン（50坪）が決められたはずですから、
それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。
みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく
住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

[530: 匿名]

≪結 論≫

山手台の景観がどうしても心配なのであれば、

そう感じる者が

協定を改訂（170㎡→215㎡）もしくは

条例制定に行動をおこすこと。

以 上

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[531: 匿名さん]

できない

出来ない上に

出来ても余計売れなくなる

ブランドの無い住宅地の悲しさ

[533: 匿名さん]

景観や自然環境に配慮し平均以上のまともな開発をするってのは、開発禁止区域だった大規模な山肌を開発可能な場所に変更する条件として提示した大前提だから、悪徳不動産屋の誇大広告や美辞麗句や宣伝文句の類とは同列で語れないんだけどね。

つまり擁護しようがない。

東3丁目まではそのコミットメントを守って、緑の回復と景観に配慮したまともな開発をしていたのだから、突然できなくなったというのは筋が通らない。

社会情勢が変化した云々は都合の良い言い訳だが、社会情勢が変化したのなら、開発事態をやめたて、宝塚市に残りの土地を返還して緑地に戻したらいい。

URが彩都の東部を開発中止した時に、阪急は開発あきらめて特別損失計上しただろう。

開発経緯や理念を捻じ曲げてまで、自社所有の山林を、絶対に最後まで株主の為に乱開発しなければいけないなどという理由は無い。

そもそも、山手台開発は、金儲けが第一の目的ではなく、模範となるような良好な住宅街を創造する事で、地域に貢献する為の事業でると、社会貢献第一を強調していた。
それが社会情勢の変化で出来なくなったというなら（嘘だが）、潔く開発そのものをやめて、山に戻すのが最善の社会貢献。

もしくは社会情勢の変化を鑑みて、これから不足する高齢者向けの緑に囲まれた福祉施設（各種の老人ホーム街区）にするとか、定期借地権で緑に囲まれたセカンドライフ地や別荘地にするとかね。

社会情勢が変化したら、山の上のバス便エリアをカツカツ区割りで緑が回復しない50坪乱開発にせざるをえなくなったという業者の言い分は、はなから論理として破綻している。

なぜなら古いニュータウンの焼き直しでしかない山の上のバス便エリアの何の変哲も無いぎりぎり面積の土地は、これからの時代もっとも余り（既に余っている）需要が低下する不動産であり、山の上を更に削ってまでそれらのストックを更に増やす行為は、社会悪でしかないからだ。

それほど社会情勢への配慮や考慮を重んじている企業なのであれば、社会情勢の変化（20年前と違って、既に家が家余っている、ニュータウンが余っている、これから更にどんどん空家率が上昇する、山を削る必要など無い）を受け止めて、潔く開発をやめて山に戻しましょう。

社会情勢が変化したから、山の上を緑豊かで景観豊かな街並みにはなりようがない50坪手抜きコンクリ街にする大義名分が生まれたって、どんな詭弁だよ（笑）

社会情勢云々を言うなら全く逆だろう。

[534: 周辺住民さん]

行政や業者にとって都合の悪い正論や事実や経緯をネットに書き続けられたら困るから、
一部の人間はネットに書いても意味が無い、効果が無いと茶化して必死になる。
きちんと効果は出ているという事に他ならない。

[537: 匿名さん]

『50坪協定を65坪に改訂する』

これで全て解決。

まずは自治会の役員にでも立候補して

行政に働きかけたらどう？

やってみなはれ！

[538: 匿名]

10年ほど前に阪急不動産が素晴らしいまちづくりを提唱していますね。

環境共生、自然とともに生きる事の大切さを説いています。

駐車場2台と建物プラス通路1メートルで殆ど土地が埋まってしまう50坪のコンクリでは、
緑豊かな街や自然と共生などありえませんからね。

ところで、名塩さくら台はその後どうなったのでしょうね？




阪急不動産ホームページ（2002年9月2日 更新）
http://web.archive.org/web/20021016233312/http://www.hankyurealty.jp/r...

西宮名塩さくら台

「環境共生」というテーマを織り込んだ総面積約50万平方メートルというスケールの街が生まれます。

周辺の環境と共に生き、周辺の自然に負担をかけないために、地下水を涵養する透水性舗装の道や下水汚泥再生材料を使用。そして、豊かな自然を住み処とする小動物たちと共生できる公園・広場。さらに、この街には、西宮市の新しい桜の名所となるように、幹線道路に沿って、桜並木を植樹。これからの街づくりに欠かせない考えが織り込まれた「西宮名塩さくら台」。

住むうちに誇りと歓びに満たされる風景も造られます。南斜面の高台から次代に向けて贈ります。



『かけがえのない自然とともに』

人は豊かな自然に包まれていると、穏やかになれます。それは、自然が限りない寛容な心で、人間の営みを見守ってくれているからなのでしょうか。

大きな空、心地のいい空気、やわらかな緑、あたたかな陽射し。四季が織りなすひとつひとつの風景に心を和ませながら、自然が奏でるハーモニーに包まれて暮らす。

この街には、そんなライフスタイルがあります。

[539: 匿名]

1997年
http://web.archive.org/web/19970723201844/http://www.hankyu.co.jp/fudo...

宝塚・眺望の高台に、世界に誇りたい街があります。

街のグローバル品質

ビュータウン阪急宝塚山手台

[540: 匿名さん]

世界に誇りたい街づくりをするといっておきながら、世界どころか宝塚市内の山手の一種低層の平均（約70坪）を遥かに
下回る50坪台の緑が回復しない建てこむ区割りと、街並みと景観を破壊する巨大なコンクリ打ちっぱなしのコストダウン。

[541: 住まいに詳しい人]

>>537
山手台だけ基準変えても、市内の他の乱開発はとまらないから（規模は小さいが
山手台より遥かに酷いミニ開発が横行しているのもまた事実）、市域全体に適用される
乱開発防止策が導入されなければ、意味が無い。
そして山手台の新規開発街区の基準は、住民がいないのを言い事に阪急が勝手に
都合よく設定＆変更して（社会情勢が変化した云々が行政や審議会に開発内容の
変更を迫る決まり文句）、行政と完全癒着して進めているので、行政が業者ではなく
市民の方を向いた態度で厳しくする可能性は皆無。

例えば芦屋市は、傍若無人な業者や不動産屋による開発圧力から環境を守る為に、
新規開発は250㎡以上の区割りかつ建蔽率40%、風致地区（20%以上植樹義務、道路から
1.5mセットバック）で、3重ガードして乱開発を防止している。

なぜこんな事が出来るかというと、芦屋市は宝塚市と違って開発業者ではなく
市民の方を向いた開発行政を展開しているから。この根本的な違いがもっとも大きい。

[542: 住まいに詳しい人]

宝塚のこれ以上の環境悪化、乱開発、景観、街並み破壊を防ぐには、

・宝塚市内全域で、新たに山や森を削って開発する場所は、平均65～70坪以上の区割りしか認めない

・ミニ開発、分筆を厳しくする

この2点が必要不可欠だが、行政は地権者や業者と癒着して、これらの本質に取り組まず、殆ど効果の無い景観条例などで対策しているふりをして誤魔化そうとしている。

[544: 匿名さん]

宝塚の場合、行政は表向きは景観や住環境保全に取り組んでいるようなポーズを示しつつ、実際は開発屋や地権者と組んで乱開発を推進している立場なので、本当に効果が見込める規制の導入（例えば、阪急以北の長尾山系全域を景観保全地域にして、今後の開発は平均70坪以上を基準とするなど本当に景観や住環境を守れる内容）はありえません。

行政がしぶしぶ対応するのは、丁目単位のピンポイントの規制案（例えば山手台東2丁目限定の地区計画など）が、住民からあがってきた場合のみで、同じ分譲地であっても、既存住民が今後開発予定の他の街区の事に口を出しても、聞く耳を持ちませんし、広い範囲で乱開発防止の効果が期待できる抜本的な条例などは阻止します。一方で、業者の言い分は何でも認めます。

[546: 匿名さん]

＞５４１
＞行政と完全癒着して進めているので、行政が業者ではなく
＞市民の方を向いた態度で厳しくする可能性は皆無。

＞５４４
＞既存住民が今後開発予定の他の街区の事に口を出しても、
＞聞く耳を持ちませんし、
＞広い範囲で乱開発防止の効果が期待できる抜本的な条例などは阻止します。



だったら、あきらめなはれ

[549: マンコミュファンさん]

西宮には里山は無いだの、船坂が里山じゃないとかいってたバカがいたな

里山彩る現代アート　西宮船坂ビエンナーレ開幕
http://www.kobe-np.co.jp/news/hanshin/0005467092.shtml