阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[451: 匿名さん]

別に行政批判を擁護するつもりはないけど、歴代の宝塚市の行政が最低レベルである事を擁護するのは無理があるんじゃないの？

どう見ても阪神間で一番失敗して価値を落としている最悪例でしょ＞宝塚

[452: ビギナーさん]

街づくりに失敗した宝塚は20年前は見下していた西宮にブランド力で逆転されて見下される立場。
10年後は伊丹や尼崎に住まう市民の方々にも嘲笑され馬鹿にされ見下される街になっているでしょうな。

[453: 匿名]

確かに。

[454: 匿名さん]

他市なら大阪平野に面した山並みの標高200m前後の土地を

全く緑の復元が期待できない50坪の分譲地にするような馬鹿げた

変更計画を許可しなかったでしょう。

[455: 匿名]

いやだからそれはわかったから
別に否定してないよ宝塚の行政は最低だったし

で、山手台台で気に入った？結構満足したやろ
頑張って夜中に連投してもわかるよキミ程度は

[456: 匿名]

というわけで阪急さん

「山手台台」が無理なら

「山手台ＺＥＲＯ」でも

「山手台（注：これはビールではありません）」でも

なんか適当に変えたってくださいな

よろしくね

[457: 匿名]

まあ、気の抜けたビールより、冷えた発泡酒を呑みたい人もいるだろうが、、、

[458: 匿名さん]

今はともかく、昔の阪急は売りっぱなしではなく顧客に報いる事を考えて街づくりをしていたと思う。

[459: 匿名さん]

昔の阪急の実直な沿線開発、まちづくりを頑なに守っているのは、意外に近鉄とかではないのか。

阪急は小林一三の頃とは全く似ても似つかない理念の組織に変質した。

[460: 匿名]

だからー、わかってるんなら、近鉄で買いなよ。　

山手台売って奈良いけば良いだけだよ。

[461: 匿名さん]

山手台なら何やっても良い。
この＊＊＊紛いの横暴がありえないよね。
もろ当初の開発経緯を破ってるじゃん。

[462: 匿名さん]

かってに伏字に変換された

ヤ・ク・ザまがい

[463: 匿名さん]

どう屁理屈をこねたところで山の上を一台限りの使い捨てコストダウン手抜き売り逃げ開発にする事を正当化できる理由がない

社会情勢の変化云々を乱開発や変更の理由にでっちあげるなら開発そのものをやめたらいいい

[464: 匿名]

意外でもなんでもないよ

メインバンク見ればわかるだろう

近鉄は三菱

阪急は三和がいなくなってSMBCにおんぶにだっこ


だいたいここの当初ＰＪの片割れ銀行と組むって・・・

長期開発理念があるとか本気で思えるか？

客も何も考えずに買った結末じゃない？

阪急はよく尻拭いしてると思うよ

共同事業主の銀行がいなくなったんだぜ？

[465: 匿名]

だいたい、小林一三の時代っていつだよ笑

存命中って意味か？

公平さんすらもうお亡くなりなのに

[466: 匿名さん]

当初の開発理由と真逆の乱開発に走る阪急を擁護する理由などないがねｗ

社会情勢が変わったから開発を見直したってｗｗｗ

[467: 匿名]

擁護なんてしとらんよ

奴らもビジネスやってて銀行から金借りてるんだからさ

調達金利も想像するに近鉄とはわけが違うだろうしさ

過去の失敗プロジェクト（少なくとも片割れ銀行が頓挫）に

全身全霊、無条件で取り組む、なんてわけにいかんだろう

猿でもわかる話だ

ネオ山手台、とりあえず格好だけつけたらそれで終了だよ

[468: 匿名さん]

社会情勢が変化して郊外バス便エリアの需要が低下しというなら、北部はこれから不足する高齢者住宅や福祉施設にしろよｗ

どういう理由で、バス便エリア家余りまくり時代に割高坪単価で売って儲ける為のカツカツ庭無し50坪使い捨て子育て世代向けコンクリ打ちっぱなし分譲地になったんだよｗ

[469: 匿名]

大体、行政が阪急に大口叩けるわけなかろう

今、ヅカが出て行くとかいわれたらどうすんだ

キミのようにカルイアタマで世の中動いてないよ

[470: 匿名]

高齢者住宅は南部に形成されつつあるのではないのか

[471: 匿名さん]

55坪（駐車場2台とったら殆ど緑が復元されずまともな街並みにならない）なら成立して、

70坪なら事業が成立しないなどという詭弁は成立しないがね。

山手台は家が不足していない時代に山を削るからには、平均以上に緑と調和した

美しい街づくりを実践するという確約をもって開発の手を入れた場所だ。

南部は平均70坪以上、北部はその2倍以上の面積で自然と共生する街並みを創造するという

話だったがな。

[472: 匿名さん]

どう屁理屈をこねたところで、売り逃げ手抜きコストダウン一世代限り使い捨ての山手台北部開発を擁護する材料はありませんね。

[473: 匿名]

誰もそんな話してないよ

君の会社も銀行からカネ借りて建売やるだろう
今はやれんでも

想像すればわかる話だろう
君の話、銀行が了承するか？

[474: ご近所の奥さま]

阪急さんの社員は夜中まで社の為にがんばってますね

[475: 銀行関係者さん]

時代にそぐわない使い捨てニュータウン分譲地開発路線そのものをやめて、自然と調和した公園、別荘地、福祉施設、霊園にしましょう。

[476: 匿名]

債権者が君の言う70坪のプランでしかも同額とやらで収支見て了承するか？そもそも社内の財務すらも通らんだろうが。慈善事業じゃないのだよキミ。一兆円超の借金がある会社だよ。

[477: 匿名]

阪急の社員が調達金利が近鉄の方が低いとかわざわざ書くわけなかろう

他スレでもそれらしいこと書いたら即効削除要請されたわ

常識なのに


４７５の金融のキの字も知らない偽者銀行関係者

キミんとこが債権者で、そんな眠たいこと行内でいえるか？

[478: ビギナーさん]

55坪なら事業が成立して70坪なら無理という乱開発強行路線に正当性は皆無。
そもそも東3丁目は70坪かつ石貼りで事業が成立していたわけで。

将来の街並みや緑地回復を犠牲にして土地を小さくしているのは、将来の街並みを捨てた目先の利益率追求（使い捨て）意外に何一つ理由は無い。

[479: 匿名]

ああ、霊園とか言ってるから嫌味で言ってるんだな。

他行だと呑気でいいってことなんだろうな。内容同意するよ。

SMBCがそんな眠たい話聞くわけがない。

[480: 匿名]

東三丁目とやらの販売時期いつだ？

君は時代が読めてないのか？

[481: 匿名さん]

阪急が約束や開発理念を無視してまで土地を緑豊かな街並みが望めない事が明らかなレベルまで小さくしているのは

・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為

・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為

これ以外に一切の理由は無い

[482: 匿名]

阪急のオッサンが夜中まで山の上削る乱開発擁護の為にがんばってるねｗ

[483: 匿名]

キミのところのように普通の上場会社は通常ユルくないと思うよ。

君の会社が建売に精を出せた時期なら阪急も70坪でも石張りでも出来たろう。

[484: 匿名さん]

他市は標高２００ｍ以上なら立地から山の緑に溶け込む必要性を考慮して平均１００坪以上が当たり前だ。

宝塚なら５０坪のコンクリむきだし１０００区画でもOKというのは行政の甘さにつけこんだ業者の横暴でしかない

[485: 匿名]

・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為

・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為


当たり前やないか。何を眠たいことを言っているんだ。コア事業、コアＰＪでもないのに。

[486: 匿名さん]

http://www.yamatedai.net/tk/concept/

『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために 』

『この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。』

『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。』

[487: 匿名]

宝塚は阪急で持ってるの、持ってたの。

キミ、市長になって阪急相手に言いたいこといってみ。

施政が今後立ち行かんようになるリスク承知で。

[488: 匿名さん]

山手台は、大阪平野に面した景観上重要なグリーンベルトを一時的に破壊するからには、緑と調和した日本屈指のまともな街づくりをすると約束して開発に着手した場所。

どう自己弁護したところで、普通のニュータウンを遥かに下回る手抜きコストダウン開発を正当化する理由など無い。

[489: 匿名]

すべては盲目的に信じて買ったやつが悪い


共同事業主の銀行が破綻するようなPJ買うなど見る眼が無さ過ぎる

阪急は今やケツ拭くのに必死になってるだけ

別に悪いことではない当たり前の話

キミ、人のこと社員社員とか適当なこと言ってるが

もし自分が社員だったらどうすんの？

[490: 匿名さん]

そういや阪急阪神HDの今の会長（社長）や創業者一族は宝塚に住んでるけど、宝塚の凋落についてどう思ってるんだろうな。

JR西日本の会長（中山台在住）のほうが宝塚に愛着持ってたりしてな。

[491: 匿名]

はい、アナタ先輩から失敗ＰＪの尻拭い回されました

理念理念、擁壁のお化粧・・・・

予算は？金利返済は？

キミ経営者じゃないでしょう

阪急のトップに言いなさい

それか財務の役員

銀行にそのまま話がいくから

[492: 匿名]

ＪＲ西日本の元会長（六麓荘町）は危うく犯罪者になるところだったが今もお住まいだろう。

[493: 匿名さん]

70坪でまともに景観配慮しても、じゅうぶんに事業として成立する。
55坪コンクリなら黒字で、70坪なら赤字というのが都合の良い捏造でありえんわけ。
土地大きくしたら面積あたりの造成費用が下がる上に、道路割合が減るのでペイする。

単に儲けが減る（事業が成立しなくなるという意味でも赤字になるという意味でもない）のが嫌で
使い捨て手抜きコストダウン乱開発に走っているにすぎない。

[494: 匿名さん]

佐々木会長は中山台在住だよ。

六麓荘に住んでいるのは4代前の悪名高い井出元会長。

[497: 匿名]

俺が担当なら冷徹に30～40坪で売るよｗ
即完かもな。
建売なんぞ興味ないが。

[498: 匿名さん]

理念や開発時の手続きを無視した乱開発は、どれだけ屁理屈をこねても正当化されません。

理念に無視した開発をせざるをえなくなったというのは言い訳で、それなら開発事業そのものをやめればいいのです。

もともとの開発許可とかけはなれた開発を無理矢理押し通すのは＊＊＊そのもの。

[503: 匿名さん]

社会情勢の変化で当初の理念とは正反対の開発しかできなくなったというなら（嘘だが）、この地から撤退するのが筋。

[508: 匿名さん]

あのね、50坪から70坪にしたら、道路割合減って街区あたりの宅地比率上がって、
擁壁工事のコスト（坪数あたりの造成単価）も大幅に下がるの知ってるの？

利益率は変わらんよ。赤字にはならない。
土地を小さくしたがるのは、宅地あたりの利益率高める為ではなく、街並みや
環境や景観を犠牲にして区画数を増やしたという事以外に理由は無い。

[509: 匿名]

だから区画数を増やしたいということだろう

それで？

建売屋の見解は終わり？

今度、株主の立場もお願い

[510: 匿名さん]

平均190㎡から平均220㎡にしたら売却可能坪単価は10%程度下がるが、10%以上、坪あたりの原価コスト（土地割合の効率、造成コストの効率）が下がるので利益率は下がらず、赤字にもならない。

電線地中化や擁壁の仕上げに関しては、かかった費用以上に売価に転嫁しても売却できるので、土地面積の議論とは関係が無い。

土地を小さくしたがるのは、区画数を増やしたいからに他ならない。

[511: 匿名]

赤字なったらあかんやろ
そもそも、、、、やのに

少しでも稼ぎたいんちゃう
ろくな目にあってないから

時系列で考えなあかんよ
キミはネガに目を瞑ってる

キミのお得意の叩きなら
利害関係無ければボロクソだろう

我田引水でメガネが曇ってるぜ

[512: 匿名さん]

阪急の株など買うわけがないだろう。

永続可能なビジネスモデルの世界的企業で、営業利益率が30%を超え、10年でEPS、配当が2倍増するdividend growth stockしか所有しない。

[513: 匿名さん]

儲ける為なら、開発当初の約束無視して特定の市や地域をぼろくそに使い捨てでも乱開発していいってのも、モラルハザードだけどね。

[514: 匿名]

で、阪急の株主の立場では考えられないってこと？

[515: 匿名さん]

阪急は、山手台では目先の金儲けの為ではなく、長い目で見て理想のまちづくりをすることで沿線開発の理念を再確認し事で、地域住民とステークホルダーに貢献するという話だった。

[516: 匿名さん]

皮肉な事に、阪急が主張していた事は、近鉄が沿線で実践している。

ファミリーランドの再開発もやっつけ仕事でろくなもんじゃない。

[517: 匿名]

おじいちゃんの昔話ではなく

株主や債権者の立場を無視して事が進むとでも思ってるのかい

そもそもステークホルダーが変わってるけど？

[518: 匿名]

だから近鉄は三菱がと

[519: 匿名さん]

山手台は、山の緑と100年を見据えたすばらしい街づくりの模範となるような開発を目指すといっていたわけ。

無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。

[520: 匿名さん]

地域住民や開発時の確約を無視してまで、建売屋レベルの乱開発に走る理由など無い。

[521: 匿名]

長期プロジェクトの謳い文句、美辞麗句、

電鉄といえど所詮不動産屋のセリフ真に受けて逆切れ

ここにしかない

とか、世の中にどんだけあるよｗ

誰がお手本にしたんだそれで

近鉄か？ｗ

別に山手台をお手本などにしてないだろうが

[522: 匿名]

>無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。


あのな、新規事業なら百歩譲ってそうかも知れんが、いわくつきの、因縁のＰＪなんだぞ。よく考えろ。

[523: 匿名]

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
山手台では65坪以上じゃないと目的が達せないなら、
最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ライン（50坪）が決められたはずですから、
それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。
みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく
住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

[530: 匿名]

≪結 論≫

山手台の景観がどうしても心配なのであれば、

そう感じる者が

協定を改訂（170㎡→215㎡）もしくは

条例制定に行動をおこすこと。

以 上

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[531: 匿名さん]

できない

出来ない上に

出来ても余計売れなくなる

ブランドの無い住宅地の悲しさ

[533: 匿名さん]

景観や自然環境に配慮し平均以上のまともな開発をするってのは、開発禁止区域だった大規模な山肌を開発可能な場所に変更する条件として提示した大前提だから、悪徳不動産屋の誇大広告や美辞麗句や宣伝文句の類とは同列で語れないんだけどね。

つまり擁護しようがない。

東3丁目まではそのコミットメントを守って、緑の回復と景観に配慮したまともな開発をしていたのだから、突然できなくなったというのは筋が通らない。

社会情勢が変化した云々は都合の良い言い訳だが、社会情勢が変化したのなら、開発事態をやめたて、宝塚市に残りの土地を返還して緑地に戻したらいい。

URが彩都の東部を開発中止した時に、阪急は開発あきらめて特別損失計上しただろう。

開発経緯や理念を捻じ曲げてまで、自社所有の山林を、絶対に最後まで株主の為に乱開発しなければいけないなどという理由は無い。

そもそも、山手台開発は、金儲けが第一の目的ではなく、模範となるような良好な住宅街を創造する事で、地域に貢献する為の事業でると、社会貢献第一を強調していた。
それが社会情勢の変化で出来なくなったというなら（嘘だが）、潔く開発そのものをやめて、山に戻すのが最善の社会貢献。

もしくは社会情勢の変化を鑑みて、これから不足する高齢者向けの緑に囲まれた福祉施設（各種の老人ホーム街区）にするとか、定期借地権で緑に囲まれたセカンドライフ地や別荘地にするとかね。

社会情勢が変化したら、山の上のバス便エリアをカツカツ区割りで緑が回復しない50坪乱開発にせざるをえなくなったという業者の言い分は、はなから論理として破綻している。

なぜなら古いニュータウンの焼き直しでしかない山の上のバス便エリアの何の変哲も無いぎりぎり面積の土地は、これからの時代もっとも余り（既に余っている）需要が低下する不動産であり、山の上を更に削ってまでそれらのストックを更に増やす行為は、社会悪でしかないからだ。

それほど社会情勢への配慮や考慮を重んじている企業なのであれば、社会情勢の変化（20年前と違って、既に家が家余っている、ニュータウンが余っている、これから更にどんどん空家率が上昇する、山を削る必要など無い）を受け止めて、潔く開発をやめて山に戻しましょう。

社会情勢が変化したから、山の上を緑豊かで景観豊かな街並みにはなりようがない50坪手抜きコンクリ街にする大義名分が生まれたって、どんな詭弁だよ（笑）

社会情勢云々を言うなら全く逆だろう。

[534: 周辺住民さん]

行政や業者にとって都合の悪い正論や事実や経緯をネットに書き続けられたら困るから、
一部の人間はネットに書いても意味が無い、効果が無いと茶化して必死になる。
きちんと効果は出ているという事に他ならない。

[537: 匿名さん]

『50坪協定を65坪に改訂する』

これで全て解決。

まずは自治会の役員にでも立候補して

行政に働きかけたらどう？

やってみなはれ！

[538: 匿名]

10年ほど前に阪急不動産が素晴らしいまちづくりを提唱していますね。

環境共生、自然とともに生きる事の大切さを説いています。

駐車場2台と建物プラス通路1メートルで殆ど土地が埋まってしまう50坪のコンクリでは、
緑豊かな街や自然と共生などありえませんからね。

ところで、名塩さくら台はその後どうなったのでしょうね？




阪急不動産ホームページ（2002年9月2日 更新）
http://web.archive.org/web/20021016233312/http://www.hankyurealty.jp/r...

西宮名塩さくら台

「環境共生」というテーマを織り込んだ総面積約50万平方メートルというスケールの街が生まれます。

周辺の環境と共に生き、周辺の自然に負担をかけないために、地下水を涵養する透水性舗装の道や下水汚泥再生材料を使用。そして、豊かな自然を住み処とする小動物たちと共生できる公園・広場。さらに、この街には、西宮市の新しい桜の名所となるように、幹線道路に沿って、桜並木を植樹。これからの街づくりに欠かせない考えが織り込まれた「西宮名塩さくら台」。

住むうちに誇りと歓びに満たされる風景も造られます。南斜面の高台から次代に向けて贈ります。



『かけがえのない自然とともに』

人は豊かな自然に包まれていると、穏やかになれます。それは、自然が限りない寛容な心で、人間の営みを見守ってくれているからなのでしょうか。

大きな空、心地のいい空気、やわらかな緑、あたたかな陽射し。四季が織りなすひとつひとつの風景に心を和ませながら、自然が奏でるハーモニーに包まれて暮らす。

この街には、そんなライフスタイルがあります。

[539: 匿名]

1997年
http://web.archive.org/web/19970723201844/http://www.hankyu.co.jp/fudo...

宝塚・眺望の高台に、世界に誇りたい街があります。

街のグローバル品質

ビュータウン阪急宝塚山手台

[540: 匿名さん]

世界に誇りたい街づくりをするといっておきながら、世界どころか宝塚市内の山手の一種低層の平均（約70坪）を遥かに
下回る50坪台の緑が回復しない建てこむ区割りと、街並みと景観を破壊する巨大なコンクリ打ちっぱなしのコストダウン。

[541: 住まいに詳しい人]

>>537
山手台だけ基準変えても、市内の他の乱開発はとまらないから（規模は小さいが
山手台より遥かに酷いミニ開発が横行しているのもまた事実）、市域全体に適用される
乱開発防止策が導入されなければ、意味が無い。
そして山手台の新規開発街区の基準は、住民がいないのを言い事に阪急が勝手に
都合よく設定＆変更して（社会情勢が変化した云々が行政や審議会に開発内容の
変更を迫る決まり文句）、行政と完全癒着して進めているので、行政が業者ではなく
市民の方を向いた態度で厳しくする可能性は皆無。

例えば芦屋市は、傍若無人な業者や不動産屋による開発圧力から環境を守る為に、
新規開発は250㎡以上の区割りかつ建蔽率40%、風致地区（20%以上植樹義務、道路から
1.5mセットバック）で、3重ガードして乱開発を防止している。

なぜこんな事が出来るかというと、芦屋市は宝塚市と違って開発業者ではなく
市民の方を向いた開発行政を展開しているから。この根本的な違いがもっとも大きい。

[542: 住まいに詳しい人]

宝塚のこれ以上の環境悪化、乱開発、景観、街並み破壊を防ぐには、

・宝塚市内全域で、新たに山や森を削って開発する場所は、平均65～70坪以上の区割りしか認めない

・ミニ開発、分筆を厳しくする

この2点が必要不可欠だが、行政は地権者や業者と癒着して、これらの本質に取り組まず、殆ど効果の無い景観条例などで対策しているふりをして誤魔化そうとしている。

[544: 匿名さん]

宝塚の場合、行政は表向きは景観や住環境保全に取り組んでいるようなポーズを示しつつ、実際は開発屋や地権者と組んで乱開発を推進している立場なので、本当に効果が見込める規制の導入（例えば、阪急以北の長尾山系全域を景観保全地域にして、今後の開発は平均70坪以上を基準とするなど本当に景観や住環境を守れる内容）はありえません。

行政がしぶしぶ対応するのは、丁目単位のピンポイントの規制案（例えば山手台東2丁目限定の地区計画など）が、住民からあがってきた場合のみで、同じ分譲地であっても、既存住民が今後開発予定の他の街区の事に口を出しても、聞く耳を持ちませんし、広い範囲で乱開発防止の効果が期待できる抜本的な条例などは阻止します。一方で、業者の言い分は何でも認めます。

[546: 匿名さん]

＞５４１
＞行政と完全癒着して進めているので、行政が業者ではなく
＞市民の方を向いた態度で厳しくする可能性は皆無。

＞５４４
＞既存住民が今後開発予定の他の街区の事に口を出しても、
＞聞く耳を持ちませんし、
＞広い範囲で乱開発防止の効果が期待できる抜本的な条例などは阻止します。



だったら、あきらめなはれ

[549: マンコミュファンさん]

西宮には里山は無いだの、船坂が里山じゃないとかいってたバカがいたな

里山彩る現代アート　西宮船坂ビエンナーレ開幕
http://www.kobe-np.co.jp/news/hanshin/0005467092.shtml