阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[430: 匿名さん]

４２８、４２９

5000万以上で成約した物件の成約時点を答えよ

２年以上ろくに成約がないのに適当なホラを吹かない



７７００万の下落　ですが

その値段で仮に売れたとして

関西ＮＴで下落幅最大に異論ありますか？

[431: 匿名]

>>429

よくわからないけどニュータウンに多い建売物件はどうなるの？売建なら建売と変わらないし。山手台ハウスメーカーの家が大半でしょう。

[432: 匿名さん]

>どうしようもない歴代市長や現市長を選んできたのは、一般市民の投票行動の選択ミスによるものでないね。
>一般市民の投票率の低さから、地縁血縁票や固定票や利権票の影響が大きかった事と、まともな候補が出てこなかった事（これはどうしようもない）の影響が大きい。

投票率が低い、つまり市政、行政への無関心が、街の価値低下として市民に跳ね返ってきたということだね。

[433: 匿名さん]

山手台と同年代に阪急が分譲していた池田伏尾台、名塩さくら台、名塩南台、逆瀬川アヴェルデは、山手台どころではない悲惨な暴落に見舞われている。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[434: 匿名さん]

>>430

成約が無いのではなく、住民の居住満足度が高い（行政調べ）から、新規の売り出し物件自体が極端に少ない。
数少ない売り出し物件が、割高で相場を逸脱した値段で回転寿司状態だから、売れないのは当たり前。
上物価値が15～20年でなくなるのは常識。
土地の実勢価格で比べなければ何の意味も無い。
山手台の下落率は、明らかに関西の郊外ニュータウン平均（土地が70%下落）より低い。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[435: 匿名さん]

>>430
上物価値の資産価値（一般的な注文住宅の場合15年でゼロになる　20年では完全にゼロになる）
を考慮していない時点で全く不動産を理解していない。

429の事例では、7000万→3500万（3300万＋仲介手数料＋解体費用）で50%の下落だね。

下落率ワーストどころか真逆で、かなり下落率が少ない部類。

[437: 匿名さん]

おばかが湧いてるな

売れない理由まで都合よく解釈

市場はうそをつかないよ

誰かと違って

[438: 匿名]

しかしさすが山手台だな

２ｃｈでもないのにＡＡ貼るおばかがいるなんて

[439: 名無し番長]

＞４３６

ここで絵が登場とは初めてのことだな
少しずれてはいるが
ワロタW

[440: 匿名さん]

営業が必死に自演しても、過去は消えないよ。

景観と自然にじゅうぶんに配慮して山を削るといっていた過去はね。

[441: 匿名]

また君は相手が阪急に見えるのか

阪急に転職したらどうだ

今以上に利益相反そっちのけで頑張れるじゃないか

[442: 匿名]

宝塚や阪神間どころか日本の宅地開発の範となるような山の緑に溶け込み調和し自然と共生する美しい街を作るための開発。

これが開発が禁止されていた保全対象の山を削る大義名分でしたからね。

[443: 匿名]

読んでるとまるで宗教団体の内輪もめみたいな投稿内容だな。教祖の片割れは今やいないし、もう片方も思ったような存在じゃなかったと。別にそれだけの話だろう。

[444: 匿名]

教訓・反省としてはデベロッパーは選ぼうねと。そんだけの話だな。

[445: ご近所さん]

阪急は、山を削るからには、水準を遥かに超える景観や山並みに配慮したまともなまちづくりをするといいっていたのは紛れも無い事実ですからね。

今の山手台北部の開発、水準どころか、何の変哲も無い普通のニュータウンの平均以下でしょう

[446: 匿名]

だからデベロッパーは選びましょう。もう選んでしまった人以外は。

[447: 匿名さん]

居住地選びという点では、デベロッパーよりも、行政の民度のほうが重要でしょ

[448: 匿名]

ところで北部が売れないと一番困るのあなたたちじゃないの？どうでもいいけど。関係ないとか言い張るだろうが市場はそうは見ないよ。おやすみなさい。

[449: 匿名]

行政の民度って造語にしても酷い

[450: 匿名さん]

わかりました。

行政や民度がどうこう言っても所詮あなたも構成する一員なのですから。

結局北部と同じにされるのが気に入らないだけですよね。

この際、町名変えてもらったらどうですか？

北部は「山手台台」にするとか。

あ、南部を「山手」にするのは無理ですから。

[451: 匿名さん]

別に行政批判を擁護するつもりはないけど、歴代の宝塚市の行政が最低レベルである事を擁護するのは無理があるんじゃないの？

どう見ても阪神間で一番失敗して価値を落としている最悪例でしょ＞宝塚

[452: ビギナーさん]

街づくりに失敗した宝塚は20年前は見下していた西宮にブランド力で逆転されて見下される立場。
10年後は伊丹や尼崎に住まう市民の方々にも嘲笑され馬鹿にされ見下される街になっているでしょうな。

[453: 匿名]

確かに。

[454: 匿名さん]

他市なら大阪平野に面した山並みの標高200m前後の土地を

全く緑の復元が期待できない50坪の分譲地にするような馬鹿げた

変更計画を許可しなかったでしょう。

[455: 匿名]

いやだからそれはわかったから
別に否定してないよ宝塚の行政は最低だったし

で、山手台台で気に入った？結構満足したやろ
頑張って夜中に連投してもわかるよキミ程度は

[456: 匿名]

というわけで阪急さん

「山手台台」が無理なら

「山手台ＺＥＲＯ」でも

「山手台（注：これはビールではありません）」でも

なんか適当に変えたってくださいな

よろしくね

[457: 匿名]

まあ、気の抜けたビールより、冷えた発泡酒を呑みたい人もいるだろうが、、、

[458: 匿名さん]

今はともかく、昔の阪急は売りっぱなしではなく顧客に報いる事を考えて街づくりをしていたと思う。

[459: 匿名さん]

昔の阪急の実直な沿線開発、まちづくりを頑なに守っているのは、意外に近鉄とかではないのか。

阪急は小林一三の頃とは全く似ても似つかない理念の組織に変質した。

[460: 匿名]

だからー、わかってるんなら、近鉄で買いなよ。　

山手台売って奈良いけば良いだけだよ。

[461: 匿名さん]

山手台なら何やっても良い。
この＊＊＊紛いの横暴がありえないよね。
もろ当初の開発経緯を破ってるじゃん。

[462: 匿名さん]

かってに伏字に変換された

ヤ・ク・ザまがい

[463: 匿名さん]

どう屁理屈をこねたところで山の上を一台限りの使い捨てコストダウン手抜き売り逃げ開発にする事を正当化できる理由がない

社会情勢の変化云々を乱開発や変更の理由にでっちあげるなら開発そのものをやめたらいいい

[464: 匿名]

意外でもなんでもないよ

メインバンク見ればわかるだろう

近鉄は三菱

阪急は三和がいなくなってSMBCにおんぶにだっこ


だいたいここの当初ＰＪの片割れ銀行と組むって・・・

長期開発理念があるとか本気で思えるか？

客も何も考えずに買った結末じゃない？

阪急はよく尻拭いしてると思うよ

共同事業主の銀行がいなくなったんだぜ？

[465: 匿名]

だいたい、小林一三の時代っていつだよ笑

存命中って意味か？

公平さんすらもうお亡くなりなのに

[466: 匿名さん]

当初の開発理由と真逆の乱開発に走る阪急を擁護する理由などないがねｗ

社会情勢が変わったから開発を見直したってｗｗｗ

[467: 匿名]

擁護なんてしとらんよ

奴らもビジネスやってて銀行から金借りてるんだからさ

調達金利も想像するに近鉄とはわけが違うだろうしさ

過去の失敗プロジェクト（少なくとも片割れ銀行が頓挫）に

全身全霊、無条件で取り組む、なんてわけにいかんだろう

猿でもわかる話だ

ネオ山手台、とりあえず格好だけつけたらそれで終了だよ

[468: 匿名さん]

社会情勢が変化して郊外バス便エリアの需要が低下しというなら、北部はこれから不足する高齢者住宅や福祉施設にしろよｗ

どういう理由で、バス便エリア家余りまくり時代に割高坪単価で売って儲ける為のカツカツ庭無し50坪使い捨て子育て世代向けコンクリ打ちっぱなし分譲地になったんだよｗ

[469: 匿名]

大体、行政が阪急に大口叩けるわけなかろう

今、ヅカが出て行くとかいわれたらどうすんだ

キミのようにカルイアタマで世の中動いてないよ

[470: 匿名]

高齢者住宅は南部に形成されつつあるのではないのか

[471: 匿名さん]

55坪（駐車場2台とったら殆ど緑が復元されずまともな街並みにならない）なら成立して、

70坪なら事業が成立しないなどという詭弁は成立しないがね。

山手台は家が不足していない時代に山を削るからには、平均以上に緑と調和した

美しい街づくりを実践するという確約をもって開発の手を入れた場所だ。

南部は平均70坪以上、北部はその2倍以上の面積で自然と共生する街並みを創造するという

話だったがな。

[472: 匿名さん]

どう屁理屈をこねたところで、売り逃げ手抜きコストダウン一世代限り使い捨ての山手台北部開発を擁護する材料はありませんね。

[473: 匿名]

誰もそんな話してないよ

君の会社も銀行からカネ借りて建売やるだろう
今はやれんでも

想像すればわかる話だろう
君の話、銀行が了承するか？

[474: ご近所の奥さま]

阪急さんの社員は夜中まで社の為にがんばってますね

[475: 銀行関係者さん]

時代にそぐわない使い捨てニュータウン分譲地開発路線そのものをやめて、自然と調和した公園、別荘地、福祉施設、霊園にしましょう。

[476: 匿名]

債権者が君の言う70坪のプランでしかも同額とやらで収支見て了承するか？そもそも社内の財務すらも通らんだろうが。慈善事業じゃないのだよキミ。一兆円超の借金がある会社だよ。

[477: 匿名]

阪急の社員が調達金利が近鉄の方が低いとかわざわざ書くわけなかろう

他スレでもそれらしいこと書いたら即効削除要請されたわ

常識なのに


４７５の金融のキの字も知らない偽者銀行関係者

キミんとこが債権者で、そんな眠たいこと行内でいえるか？

[478: ビギナーさん]

55坪なら事業が成立して70坪なら無理という乱開発強行路線に正当性は皆無。
そもそも東3丁目は70坪かつ石貼りで事業が成立していたわけで。

将来の街並みや緑地回復を犠牲にして土地を小さくしているのは、将来の街並みを捨てた目先の利益率追求（使い捨て）意外に何一つ理由は無い。

[479: 匿名]

ああ、霊園とか言ってるから嫌味で言ってるんだな。

他行だと呑気でいいってことなんだろうな。内容同意するよ。

SMBCがそんな眠たい話聞くわけがない。

[480: 匿名]

東三丁目とやらの販売時期いつだ？

君は時代が読めてないのか？

[481: 匿名さん]

阪急が約束や開発理念を無視してまで土地を緑豊かな街並みが望めない事が明らかなレベルまで小さくしているのは

・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為

・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為

これ以外に一切の理由は無い

[482: 匿名]

阪急のオッサンが夜中まで山の上削る乱開発擁護の為にがんばってるねｗ

[483: 匿名]

キミのところのように普通の上場会社は通常ユルくないと思うよ。

君の会社が建売に精を出せた時期なら阪急も70坪でも石張りでも出来たろう。

[484: 匿名さん]

他市は標高２００ｍ以上なら立地から山の緑に溶け込む必要性を考慮して平均１００坪以上が当たり前だ。

宝塚なら５０坪のコンクリむきだし１０００区画でもOKというのは行政の甘さにつけこんだ業者の横暴でしかない

[485: 匿名]

・少しでも割高な坪単価で売って儲ける為

・少しでも区画数を増やして事業全体での儲けを増やす為


当たり前やないか。何を眠たいことを言っているんだ。コア事業、コアＰＪでもないのに。

[486: 匿名さん]

http://www.yamatedai.net/tk/concept/

『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために 』

『この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。』

『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。』

[487: 匿名]

宝塚は阪急で持ってるの、持ってたの。

キミ、市長になって阪急相手に言いたいこといってみ。

施政が今後立ち行かんようになるリスク承知で。

[488: 匿名さん]

山手台は、大阪平野に面した景観上重要なグリーンベルトを一時的に破壊するからには、緑と調和した日本屈指のまともな街づくりをすると約束して開発に着手した場所。

どう自己弁護したところで、普通のニュータウンを遥かに下回る手抜きコストダウン開発を正当化する理由など無い。

[489: 匿名]

すべては盲目的に信じて買ったやつが悪い


共同事業主の銀行が破綻するようなPJ買うなど見る眼が無さ過ぎる

阪急は今やケツ拭くのに必死になってるだけ

別に悪いことではない当たり前の話

キミ、人のこと社員社員とか適当なこと言ってるが

もし自分が社員だったらどうすんの？

[490: 匿名さん]

そういや阪急阪神HDの今の会長（社長）や創業者一族は宝塚に住んでるけど、宝塚の凋落についてどう思ってるんだろうな。

JR西日本の会長（中山台在住）のほうが宝塚に愛着持ってたりしてな。

[491: 匿名]

はい、アナタ先輩から失敗ＰＪの尻拭い回されました

理念理念、擁壁のお化粧・・・・

予算は？金利返済は？

キミ経営者じゃないでしょう

阪急のトップに言いなさい

それか財務の役員

銀行にそのまま話がいくから

[492: 匿名]

ＪＲ西日本の元会長（六麓荘町）は危うく犯罪者になるところだったが今もお住まいだろう。

[493: 匿名さん]

70坪でまともに景観配慮しても、じゅうぶんに事業として成立する。
55坪コンクリなら黒字で、70坪なら赤字というのが都合の良い捏造でありえんわけ。
土地大きくしたら面積あたりの造成費用が下がる上に、道路割合が減るのでペイする。

単に儲けが減る（事業が成立しなくなるという意味でも赤字になるという意味でもない）のが嫌で
使い捨て手抜きコストダウン乱開発に走っているにすぎない。

[494: 匿名さん]

佐々木会長は中山台在住だよ。

六麓荘に住んでいるのは4代前の悪名高い井出元会長。

[497: 匿名]

俺が担当なら冷徹に30～40坪で売るよｗ
即完かもな。
建売なんぞ興味ないが。

[498: 匿名さん]

理念や開発時の手続きを無視した乱開発は、どれだけ屁理屈をこねても正当化されません。

理念に無視した開発をせざるをえなくなったというのは言い訳で、それなら開発事業そのものをやめればいいのです。

もともとの開発許可とかけはなれた開発を無理矢理押し通すのは＊＊＊そのもの。

[503: 匿名さん]

社会情勢の変化で当初の理念とは正反対の開発しかできなくなったというなら（嘘だが）、この地から撤退するのが筋。

[508: 匿名さん]

あのね、50坪から70坪にしたら、道路割合減って街区あたりの宅地比率上がって、
擁壁工事のコスト（坪数あたりの造成単価）も大幅に下がるの知ってるの？

利益率は変わらんよ。赤字にはならない。
土地を小さくしたがるのは、宅地あたりの利益率高める為ではなく、街並みや
環境や景観を犠牲にして区画数を増やしたという事以外に理由は無い。

[509: 匿名]

だから区画数を増やしたいということだろう

それで？

建売屋の見解は終わり？

今度、株主の立場もお願い

[510: 匿名さん]

平均190㎡から平均220㎡にしたら売却可能坪単価は10%程度下がるが、10%以上、坪あたりの原価コスト（土地割合の効率、造成コストの効率）が下がるので利益率は下がらず、赤字にもならない。

電線地中化や擁壁の仕上げに関しては、かかった費用以上に売価に転嫁しても売却できるので、土地面積の議論とは関係が無い。

土地を小さくしたがるのは、区画数を増やしたいからに他ならない。

[511: 匿名]

赤字なったらあかんやろ
そもそも、、、、やのに

少しでも稼ぎたいんちゃう
ろくな目にあってないから

時系列で考えなあかんよ
キミはネガに目を瞑ってる

キミのお得意の叩きなら
利害関係無ければボロクソだろう

我田引水でメガネが曇ってるぜ

[512: 匿名さん]

阪急の株など買うわけがないだろう。

永続可能なビジネスモデルの世界的企業で、営業利益率が30%を超え、10年でEPS、配当が2倍増するdividend growth stockしか所有しない。

[513: 匿名さん]

儲ける為なら、開発当初の約束無視して特定の市や地域をぼろくそに使い捨てでも乱開発していいってのも、モラルハザードだけどね。

[514: 匿名]

で、阪急の株主の立場では考えられないってこと？

[515: 匿名さん]

阪急は、山手台では目先の金儲けの為ではなく、長い目で見て理想のまちづくりをすることで沿線開発の理念を再確認し事で、地域住民とステークホルダーに貢献するという話だった。

[516: 匿名さん]

皮肉な事に、阪急が主張していた事は、近鉄が沿線で実践している。

ファミリーランドの再開発もやっつけ仕事でろくなもんじゃない。

[517: 匿名]

おじいちゃんの昔話ではなく

株主や債権者の立場を無視して事が進むとでも思ってるのかい

そもそもステークホルダーが変わってるけど？

[518: 匿名]

だから近鉄は三菱がと

[519: 匿名さん]

山手台は、山の緑と100年を見据えたすばらしい街づくりの模範となるような開発を目指すといっていたわけ。

無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。

[520: 匿名さん]

地域住民や開発時の確約を無視してまで、建売屋レベルの乱開発に走る理由など無い。

[521: 匿名]

長期プロジェクトの謳い文句、美辞麗句、

電鉄といえど所詮不動産屋のセリフ真に受けて逆切れ

ここにしかない

とか、世の中にどんだけあるよｗ

誰がお手本にしたんだそれで

近鉄か？ｗ

別に山手台をお手本などにしてないだろうが

[522: 匿名]

>無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。


あのな、新規事業なら百歩譲ってそうかも知れんが、いわくつきの、因縁のＰＪなんだぞ。よく考えろ。

[523: 匿名]

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
山手台では65坪以上じゃないと目的が達せないなら、
最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ライン（50坪）が決められたはずですから、
それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。
みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく
住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。